Presunzione parti comuni: la prova spetta a chi nega

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 30713/2024, ha ribadito un principio fondamentale in materia di condominio: la presunzione di proprietà comune delle parti elencate nell’art. 1117 c.c., come il lastrico solare. A seguito dell’acquisto di un immobile, i nuovi proprietari richiedevano il riconoscimento dei loro diritti sulle parti comuni. La Corte d’Appello aveva rigettato la domanda relativa al lastrico solare, invertendo l’onere della prova e ponendolo a carico degli acquirenti. La Cassazione ha cassato tale decisione, chiarendo che spetta a chi rivendica la proprietà esclusiva di un bene, e non a chi ne sostiene la natura comune, fornire la prova contraria alla presunzione legale. Il medesimo principio è stato esteso anche alle parti comuni del supercondominio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Presunzione Parti Comuni: a Chi Spetta l’Onere della Prova?

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha riaffermato un principio cruciale in materia di diritto immobiliare, sciogliendo i dubbi su chi debba dimostrare la natura, comune o esclusiva, di alcune aree di un edificio. La questione centrale ruota attorno alla presunzione parti comuni sancita dall’articolo 1117 del Codice Civile, un tema che tocca da vicino chiunque acquisti un immobile in un condominio o in un complesso residenziale. La decisione chiarisce che l’onere di provare la proprietà esclusiva di un bene, come un lastrico solare, spetta a chi la rivendica e non a chi ne sostiene la natura condominiale.

I Fatti di Causa

La vicenda giudiziaria ha origine dalla richiesta di due acquirenti di un immobile, situato all’interno di un vasto complesso residenziale, di ottenere una sentenza che trasferisse loro la proprietà dell’unità abitativa, come previsto da un contratto preliminare. Oltre al trasferimento, gli acquirenti chiedevano l’accertamento dei loro diritti di comproprietà su tutte le parti comuni, sia dell’edificio specifico in cui si trovava il loro appartamento, sia dell’intero complesso (configurando un “supercondominio”). Tra queste parti comuni figurava esplicitamente il lastrico solare di copertura.

Mentre il Tribunale di primo grado aveva rigettato le domande, la Corte d’Appello aveva parzialmente riformato la decisione. Aveva accolto la domanda di trasferimento della proprietà dell’appartamento, ma aveva respinto quella relativa al lastrico solare e alle altre aree comuni del complesso. La motivazione della corte territoriale era stata che gli acquirenti non avevano fornito la prova della funzione, consistenza e destinazione comune di tali beni.

La Decisione della Corte di Cassazione e la presunzione parti comuni

Investita della questione, la Corte di Cassazione ha accolto i motivi di ricorso degli acquirenti, cassando la sentenza d’appello e rinviando la causa per un nuovo esame. La Suprema Corte ha ritenuto che i giudici di secondo grado avessero commesso un errore fondamentale: un’illecita inversione dell’onere della prova.

La Corte ha ribadito che l’articolo 1117 del Codice Civile non stabilisce una semplice presunzione, ma un vero e proprio criterio di attribuzione della proprietà. Beni come il lastrico solare, per la loro naturale funzione di copertura dell’edificio, rientrano ope legis (per effetto di legge) tra le parti comuni. Di conseguenza, non spetta al condomino dimostrare che tale bene sia comune, bensì a chi ne rivendica la proprietà esclusiva fornire una prova contraria.

La Prova Contraria alla Presunzione Parti Comuni

Per vincere la presunzione parti comuni, non è sufficiente una semplice affermazione o dati indiziari come le risultanze catastali. È necessario un titolo d’acquisto inequivocabile, come l’atto costitutivo del condominio (ovvero il primo atto di vendita di un’unità immobiliare da parte dell’originario unico proprietario), che escluda espressamente quel bene dalla comunione. In assenza di tale prova, il bene resta di proprietà di tutti i condomini.

L’Applicazione al Supercondominio

Lo stesso principio è stato applicato dalla Cassazione anche alle aree comuni dell’intero complesso residenziale (strade, parcheggi, aree verdi). Anche in questo caso, la Corte ha specificato che il supercondominio sorge automaticamente con la prima vendita di un’unità immobiliare. Da quel momento, tutte le parti strutturalmente e funzionalmente destinate all’uso comune si considerano condominiali, e la prova della loro esclusione dalla comunione spetta a chi ha interesse a dimostrarlo, ovvero la parte venditrice.

Le Motivazioni

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano su un consolidato orientamento giurisprudenziale. L’articolo 1117 c.c. ha lo scopo di tutelare l’uso e il godimento collettivo di quelle parti dell’edificio che sono essenziali per l’esistenza stessa delle singole proprietà esclusive. Il lastrico solare, ad esempio, svolge una funzione indispensabile di copertura per l’intero stabile, a beneficio di tutti. Per questo motivo, la legge presume la sua appartenenza comune.

La Corte di Appello, richiedendo agli acquirenti di dimostrare la natura comune del lastrico, ha violato questa logica. Ha imposto un onere probatorio su chi si stava avvalendo di una regola legale, invertendo il principio secondo cui la prova spetta a chi afferma un’eccezione alla regola. La Cassazione ha quindi corretto questo errore di diritto, ripristinando il corretto funzionamento della presunzione legale e dell’onere della prova.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre importanti implicazioni pratiche. Per chi acquista un immobile in condominio, rafforza la tutela sui diritti relativi alle parti comuni, che sono automaticamente inclusi nell’acquisto salvo espressa esclusione nel titolo. Per i costruttori e i venditori, sottolinea la necessità di redigere atti di vendita chiari e inequivocabili qualora si intenda riservare la proprietà esclusiva di beni che per loro natura sarebbero comuni (come un lastrico solare o un’area di parcheggio). In mancanza di un titolo chiaro, la presunzione parti comuni prevale, garantendo la funzionalità e l’integrità del condominio a beneficio di tutti i proprietari.

Chi deve provare che una parte di un edificio, come il lastrico solare, è di proprietà esclusiva e non comune?
La prova spetta a chi rivendica la proprietà esclusiva. L’articolo 1117 del Codice Civile stabilisce una presunzione di comunione per beni come il lastrico solare. Pertanto, chi sostiene che tale bene sia di sua esclusiva proprietà deve fornire un titolo d’acquisto (come il primo atto di vendita dell’edificio) che lo dimostri in modo inequivocabile.

Quando nasce un “supercondominio” e come si determinano le sue parti comuni?
Un supercondominio sorge giuridicamente nel momento in cui l’originario unico proprietario di un complesso immobiliare vende la prima unità. Da quel momento, tutte le aree e i servizi destinati all’uso e al godimento comune di tutti gli edifici (es. strade, aree verdi, parcheggi) diventano automaticamente parti comuni, secondo lo stesso principio valido per il condominio singolo.

Se in un atto si chiede genericamente il riconoscimento dei diritti sulle “parti comuni”, il lastrico solare è compreso?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, poiché il lastrico solare rientra per legge tra le parti presuntivamente comuni, una domanda generica volta al riconoscimento dei diritti sulle parti comuni dell’edificio è sufficiente a includerlo, senza necessità di una specificazione ulteriore.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 30713 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 30713 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/11/2024

ORDINANZA

sul ricorso 31621-2019 proposto da:

COGNOME e COGNOME NOMECOGNOME rappresentati e difesi dagli avv.ti NOME COGNOME e NOME COGNOME e domiciliati presso la cancelleria della Corte di Cassazione

– ricorrenti –

contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del curatore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO nello studio dell’avv. NOME COGNOME rappresentata e difesa dall’avv. NOME COGNOME

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 322/2019 della CORTE DI APPELLO di CAGLIARI, SEZIONE DISTACCATA di SASSARI, depositata il 28/06/2019;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 12.1.2009 COGNOME NOME e COGNOME NOME evocavano in giudizio RAGIONE_SOCIALE (poi divenuta RAGIONE_SOCIALE e dichiarata fallita in corso di causa) innanzi il Tribunale di Tempio Pausania, invocando l’emissione di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. in relazione ad un immobile oggetto di contratto preliminare del 7.21.2005, con precisazione dei diritti sulle parti comuni dell’edificio spettanti alla parte promissaria acquirente, tra i quali era compreso anche il lastrico solare di copertura.
Si costituiva la convenuta, dichiarando di non opporsi al trasferimento del cespite oggetto di causa.

Con sentenza n. 116/2013 il Tribunale dichiarava il difetto di interesse alla pronuncia ex art. 2932 c.c. e rigettava la domanda concernente l’accertamento dei diritti sulle parti comuni dell’edificio, ritenendo operante, al riguardo, la disciplina del codice civile.

Con la sentenza impugnata, n. 322/2019, la Corte di Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, riformava la decisione di prime cure, accogliendo la domanda ex art. 2932 c.c., ma rigettando quella concernente il lastrico di copertura. Secondo la Corte distrettuale, nella generica domanda di riconoscimento dei diritti loro spettanti sulle parti comuni dell’edificio, proposta dagli Spanu in prime cure, non poteva rientrare quella di accertamento del diritto di comproprietà del lastrico solare di copertura, in assenza di prova circa la sua destinazione, consistenza e funzione.
Propongono ricorso per la cassazione di detta pronuncia COGNOME NOME e COGNOME NOME affidandosi a quattro motivi.

Resiste con controricorso il Fallimento RAGIONE_SOCIALE

In prossimità dell’adunanza camerale, ambo le parti hanno depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, i ricorrenti lamentano la violazione degli att. 99, 112 c.p.c., 1117 e 2697 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente escluso il lastrico di copertura dell’edificio denominato ‘INDIRIZZO‘, al cui interno si trova l’immobile acquistato dagli Spanu, dal novero delle parti comuni del fabbricato.

La censura è fondata.

Occorre premettere che, secondo l’insegnamento di questa Corte, ‘In tema di condominio negli edifici, l’individuazione delle parti comuni, come le terrazze di copertura, risultante dall’art. 1117 c.c. -il quale non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria- può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari’ (Cass. Sez. U, Sentenza n. 7449 del 07/07/1993, Rv. 483033; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 24189 del 08/09/2021, Rv. 662169).
L’art. 1117 c.c., dunque, non introduce una presunzione di appartenenza comune di determinati beni a tutti i condomini, ma fissa un criterio di attribuzione della proprietà del bene, che è suscettibile di essere superato mediante la produzione di un titolo che dimostri la proprietà esclusiva di quel bene in capo ad un condomino, o a terzi,

ovvero attraverso la dimostrazione che, per le sue caratteristiche strutturali, la res sia materialmente asservita a beneficio esclusivo di una o più unità immobiliari.

Nel caso del lastrico di copertura, si è ritenuto che esso, in difetto di titolo contrario, rientri ope legis nell’ambito delle parti comuni dell’edificio, stante la sua funzione naturale di copertura dello stesso (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1501 del 21/05/1974, Rv. 369620) e che analogo regime giuridico debba essere attribuito anche alla cd. terrazza a livello, ove essa abbia anche una funzione di copertura e protezione dagli agenti atmosferici dei vani sottostanti (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 863 del 25/03/1971, Rv. 350737 e Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 20287 del 23/08/2017, Rv. 645233). Pertanto, ‘… l’individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, emergente dall’art. 1117 c.c. ed operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell’atto costitutivo del condominio ossia dal primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto, con conseguente frazionamento dell’edificio in più proprietà individuali-, ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l’alienazione del diritto di condominio, non rilevando a tal fine quanto stabilito nel regolamento condominiale, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d’acquisto trascritto, ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni’ (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 21440 del 06/07/2022, Rv. 665175).
Da quanto precede consegue l’erroneità del ragionamento in diritto seguito dalla Corte di Appello, poiché non spettava agli odierni ricorrenti l’onere di dimostrare la funzione del lastrico di copertura dell’edificio in cui era collocata l’unità immobiliare da essi acquistata, bensì all’ipotetico proprietario esclusivo, condomino o terzo, provare, alternativamente:

che il detto bene non fosse mai stato di proprietà comune, mediante la produzione di un titolo anteriore all’insorgenza del condominio, ovvero;

che lo stesso fosse stato acquistato per usucapione, o ancora;

dimostrare la presenza, in concreto, dell’oggettiva destinazione del lastrico al servizio esclusivo di uno o più unità immobiliari.

In assenza di detta prova, la Corte di Appello avrebbe dovuto applicare la norma di cui all’art. 1117 c.c. e dunque ribadire il principio secondo cui la cd. presunzione di condominialità ‘… stabilita per i beni elencati nell’art. 1117 c.c., la cui elencazione non è tassativa, deriva sia dall’attitudine oggettiva del bene al godimento comune sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune, con la conseguenza che, per vincere tale presunzione, il soggetto che ne rivendichi la proprietà esclusiva ha l’onere di fornire la prova di tale diritto; a tal fine, è necessario un titolo d’acquisto dal quale si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene, mentre non sono determinanti le risultanze del regolamento di condominio, ne’ l’inclusione del bene nelle tabelle millesimali come proprietà esclusiva di un singolo condomino’ (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5633 del 18/04/2002, Rv. 553833; cfr. anche Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8152 del 15/06/2001, Rv. 547520, che esclude la natura decisiva dei dati catastali, dotati di mera valenza indiziaria).
Né può essere condivisa l’affermazione della Corte territoriale, secondo cui, nell’ambito della domanda di riconoscimento, in favore degli Spanu, dei diritti sulle parti comuni dell’edificio non rientrava anche quella di accertamento del loro diritto di comunione sul lastrico di copertura, poiché, una volta escluso il conseguimento della prova della natura di bene non comune, anche detto spazio doveva ritenersi compreso nell’ambito delle parti comuni dello stabile, alle quali si riferisce l’art. 1117 c.c.
Con il secondo motivo, invece, i ricorrenti lamentano la violazione degli artt. 1117, 1117 bis e 2697 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe errato nel non ritenere operante la presunzione di condominialità degli altri beni comuni all’intero complesso immobiliare in cui si colloca l’edificio denominato ‘INDIRIZZO‘, segnatamente rappresentati (come risulta dalla lettura della sentenza impugnata, che a pag. 2 riporta la domanda spiegata dagli odierni ricorrenti) dalle ‘… cose di uso comune, ivi comprese quelle esterne alla ‘INDIRIZZO‘, quali gli svincoli di accesso al complesso ‘RAGIONE_SOCIALE‘, le strade, i parcheggi, le piazze liberamente accessibili, le aree verdi che si affacciano sulle strade ed i parcheggi liberamente accessibili, gli impianti e l’illuminazione insistenti sulle aree accessibili …’ .
La censura è fondata.

La Corte di Appello ha rigettato tale domanda sulla scorta di una interpretazione dell’atto di acquisto intervenuto tra la società venditrice, oggi in fallimento, e gli odierni ricorrenti, trascurando di esaminare il titolo costitutivo del supercondominio, rappresentato dal primo atto di vendita di una qualsiasi porzione immobiliare sita nel complesso immobiliare ‘RAGIONE_SOCIALE‘, in cui si colloca l’edificio

denominato Torre 1. Sul punto, va ribadito che il momento costitutivo del condominio (o, nel caso di specie, del supercondominio, il cui regime giuridico è modellato sulla base di quello del condominio) coincide con il primo atto di frazionamento della proprietà immobiliare, ab origine concentrata nelle mani di un solo soggetto, con il quale la parte acquirente ‘… salvo che il titolo non disponga diversamente, entra a far parte del condominio ipso jure et facto relativamente alle parti comuni ex art. 1117 c.c. esistenti al momento dell’alienazione e per addizione, man mano che si realizzano, di quelle ulteriori parti necessarie o destinate, per caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune, nonché di quelle che i contraenti, nell’esercizio dell’autonomia privata, dispongano comunque espressamente di assoggettare al regime di condominialità’ (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 32857 del 27/11/2023, Rv. 669622; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 21440 del 06/07/2022, Rv. 665175 e Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 1615 del 16/01/2024, Rv. 669934).
Non rispettando il principio appena richiamato, la Corte di Appello ha finito per operare un’illecita inversione dell’onere della prova, ponendo a carico della parte acquirente l’onere di dimostrare la natura comune di beni che, per le loro caratteristiche e funzioni, in quanto asserviti all’uso comune dell’intero complesso RAGIONE_SOCIALE, rientrano a pieno titolo nel novero di quelli previsti dall’art. 1117 c.c., per i quali la dimostrazione dell’esclusione della proprietà comune spetta, al contrario, alla parte che vi abbia interesse.
Con il terzo motivo, i ricorrenti denunziano la violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ritenuto non proposta, in prime cure, la domanda di accertamento della natura comune del lastrico di copertura dell’edificio.

La censura è assorbita dall’accoglimento delle prime due doglianze, in quanto il giudice del rinvio dovrà accertare se, al momento della costituzione, rispettivamente, del condominio relativo all’edificio denominato INDIRIZZO, e del supercondominio tra i vari edifici compresi nel complesso denominato ‘RAGIONE_SOCIALE‘, i beni indicati dagli odierni ricorrenti nelle loro domande erano compresi tra quelli comuni, ai sensi di quanto previsto dall’art. 1117 c.c., ovvero erano da ritenersi esclusi da tale ambito, sulla scorta dei criteri enunciati in occasione dello scrutinio del primo motivo di ricorso.
Con il quarto motivo, infine, i ricorrenti si dolgono della violazione dell’art. 5 del D.M. n. 55 del 2014, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe governato le spese applicando uno scaglione di tariffa non coerente con il valore della causa.

Anche questa censura è assorbita dall’accoglimento delle prime due, considerato che il giudice del rinvio dovrà procedere ad una complessiva regolamentazione delle spese, tanto del giudizio di merito che del presente, di legittimità, sulla base dell’esito complessivo della controversia.

In definitiva, vanno accolti i primi due motivi e dichiarati assorbiti gli altri due. La sentenza va di conseguenza cassata, in relazione alle censure accolte, e la causa rinviata alla Corte di Appello di Cagliari, in differente composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione accoglie i primi due motivi del ricorso e dichiara assorbiti gli altri. Cassa la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte e rinvia la causa alla Corte di Appello di

Cagliari, in differente composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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