Presunzione parti comuni: il cortile è condominiale?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 16084/2024, ha rigettato il ricorso di alcuni proprietari che rivendicavano la proprietà esclusiva di un cortile. La Corte ha confermato la validità della presunzione parti comuni, stabilendo che quando un’area, come un cortile, serve oggettivamente più unità immobiliari, si presume comune. L’onere di provare il contrario spetta a chi ne rivendica la proprietà esclusiva, tramite un titolo che escluda espressamente la comunione, non essendo sufficiente il mero silenzio degli atti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Presunzione Parti Comuni: Quando un Cortile si Considera Bene Condominiale?

La gestione e la proprietà delle aree comuni, come cortili e passaggi, sono spesso fonte di accese discussioni tra vicini. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale in materia: la presunzione parti comuni. Questa decisione chiarisce che la funzione di un’area può essere più forte di quanto (non) dicono gli atti di proprietà. Analizziamo insieme questo importante caso per capire come la legge risolve queste dispute.

I Fatti del Caso: Una Disputa sulla Proprietà del Cortile

La vicenda nasce dalla richiesta di alcuni proprietari di immobili di accertare la natura comune di una strada vicinale, identificata catastalmente come mappale 447, e il loro diritto di passaggio su una scaletta. Altri residenti si opponevano, sostenendo di essere i proprietari esclusivi dell’area in questione, qualificandola come cortile privato.

Il Tribunale di primo grado, e successivamente la Corte d’Appello, hanno dato ragione ai primi. I giudici hanno qualificato l’area come cortile, riconoscendone la funzione di accesso, aria e luce per tutti gli edifici circostanti. Di conseguenza, hanno accertato la comproprietà dell’area, ordinando la rimozione degli ostacoli e condannando i proprietari esclusivisti al risarcimento dei danni.

Il Percorso in Cassazione e la Presunzione Parti Comuni

I proprietari soccombenti hanno portato il caso davanti alla Corte di Cassazione, basando il loro ricorso su due motivi principali:
1. Un presunto errore nella valutazione delle prove e dei titoli di proprietà che, a loro dire, avrebbero dimostrato la loro titolarità esclusiva.
2. La violazione delle norme sull’onere della prova, sostenendo che gli avversari non avevano fornito un documento scritto che attestasse il loro diritto di comproprietà sul bene immobile.

La Suprema Corte ha respinto entrambi i motivi, consolidando l’applicazione del principio di presunzione parti comuni sancito dall’articolo 1117 del Codice Civile.

La Forza della Funzione sull’Atto di Proprietà

Il cuore della decisione risiede proprio qui. La Corte ha spiegato che, per aree come i cortili, la legge presume la loro natura comune se sono destinate a servire o a dare utilità a diverse unità immobiliari. Nel caso in esame, era stato accertato che il cortile forniva accesso, aria e luce a tutti gli edifici circostanti. Questa funzione oggettiva è sufficiente per far scattare la presunzione di comunione.

Le Motivazioni della Corte Suprema

La Corte di Cassazione ha chiarito un punto cruciale in merito all’onere della prova. Non spetta a chi beneficia della presunzione dimostrare con un titolo la propria quota di comproprietà. Al contrario, l’onere si inverte: spetta a chi rivendica la proprietà esclusiva fornire una prova contraria. Tale prova deve consistere in un titolo (un atto notarile, ad esempio) che in modo esplicito e inequivocabile escluda quell’area specifica dalla comunione. Il semplice ‘silenzio’ degli atti di acquisto degli altri proprietari sulla questione non è sufficiente a vincere la presunzione legale. La Corte ha inoltre dichiarato inammissibile il primo motivo di ricorso in virtù del principio della ‘doppia pronuncia conforme’, che impedisce un terzo riesame dei fatti quando Tribunale e Corte d’Appello sono giunti alla medesima conclusione.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza offre importanti lezioni pratiche per proprietari di immobili e amministratori. Innanzitutto, ribadisce che la destinazione funzionale di un bene è un elemento determinante per stabilirne la natura condominiale. In secondo luogo, evidenzia l’importanza della chiarezza nei titoli di proprietà: per riservarsi la proprietà esclusiva di un’area che potrebbe altrimenti essere considerata comune, è necessario che l’atto di acquisto lo specifichi chiaramente. In assenza di una tale previsione esplicita, la presunzione parti comuni prevale, tutelando l’uso collettivo di spazi essenziali per la vita condominiale.

Quando un cortile è considerato parte comune di un condominio?
Un cortile è presunto parte comune quando, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, è destinato a servire o a dare utilità (come accesso, aria e luce) a tutte o a più unità immobiliari dell’edificio, anche se i titoli di proprietà non lo menzionano espressamente.

Chi deve provare la proprietà esclusiva di un’area come un cortile?
L’onere della prova spetta a chi rivendica la proprietà esclusiva del cortile. Questa persona deve produrre un titolo di proprietà che, in modo inequivocabile, escluda la natura comune del bene.

Il silenzio di un atto di acquisto sulla natura di un cortile è sufficiente per escluderne la comunione?
No. Secondo la Corte, il mero silenzio dei titoli di proprietà non è sufficiente per superare la presunzione legale di comunione, se l’area svolge oggettivamente una funzione di utilità per più immobili.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 16084 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 16084 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 10/06/2024

Ordinanza

sul ricorso n. 34354/2019 proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME NOME COGNOME;

, NOME dall’avvocato

-ricorrenti-

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME

NOME NOME NOME da ll’

avvocato NOME COGNOME;

-controricorrenti-

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME ;

-intimati- avverso la sentenza della Corte di appello di Torino n. 627/2019 del 9/4/2019.

Ascoltata la relazione del consigliere NOME COGNOME.

Fatti di causa

NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME convengono dinanzi al Tribunale di Alessandria NOME COGNOME e NOME COGNOME per

accertamento della proprietà comune di una strada vicinale (mappale 447), l’esistenza del diritto di passaggio sulla scaletta in pietra che collega la strada vicinale alla INDIRIZZO, l’ordine ai convenuti di cessare ogni turbativa. I convenuti contestano, eccependo di essere proprietari esclusivi del cortile (mappale 447), che non era qualificabile come strada vicinale. In riconvenzionale ne chiedevano l’accertamento della proprietà esclusiva e l’inesistenza dei diritti di passaggio pretesi dagli attori. Il tribunale accoglie la domanda degli attori di accertamento della comproprietà del mappale 447, qualifica tale area come cortile, trattandosi di zona scoperta con funzione d’accesso agli edifici, accerta che tutte le parti hanno accesso all’area da anni e lo praticano, condanna quindi i convenuti alla rimozione di ostacoli di accesso e al risarcimento dei danni per mancato godimento della proprietà, liquidati nella misura equitativa di € 5000. La Corte di appello conferma.
Ricorrono in cassazione i convenuti con due motivi. Resistono gli attori con controricorso.

Il consigliere delegato ha proposto la definizione del giudizio per manifesta inammissibilità o infondatezza. La parte ricorrente ha chiesto la decisione.

Sono pervenute memorie.

Ragioni della decisione

1. – Il primo motivo (p. 8) denuncia l’omesso esame circa fatti decisivi: errato o omesso accertamento della comproprietà sul mappale 447, errata contraddittoria o omessa valutazione degli elementi di prova, errata o omessa valutazione dei titoli costitutivi la proprietà dei ricorrenti, errata o omessa valutazione dei documenti (atti notarili e note di trascrizione) comprovanti tale proprietà, omessa valutazione della c.t.u. laddove viene riconosciuto un «diritto alla corte» sul mappale 447.

Il motivo, proposto ex art. 360 n. 5 c.p.c., incorre nell’inammissibilità ex art. 348-ter co. 5 c.p.c. per doppia pronuncia conforme (cfr. Cass. 7724/2022, 15777/2022).

2 Il secondo motivo (p. 14) denuncia la violazione degli artt. 1350 e 2697 c.c. poiché non sussiste valida allegazione probatoria documentale a sostegno delle domande degli attori, contestandosi il diritto di proprietà di un bene immobile. Si denuncia altresì l’errata applicazione del criterio presuntivo, per sopperire alla menzionata carenza probatoria e la violazione dell’articolo 2697 c.c. in materia di riparto dell’onere probatorio.

Questo motivo è infondato.

Pur dichiarandosi di denunziare la violazione di norme di diritto (che, come è noto, presuppone una erronea ricognizione di fattispecie astratta: v. tra le tante, Cass. ord. n. 3340/2019), in realtà si chiede alla Corte di legittimità di dischiudere la prospettiva di un ulteriore giudizio sulle questioni di fatto risolte nei precedenti gradi con una decisione espressa in una motivazione che non si espone a censure in sede di legittimità (cfr. Cass. SU 34476/2019, Cass. 5987/2021).

La Corte di appello, infatti, ha accertato -condividendo l’apprezzamento del primo giudice -la possibilità di accesso al cortile dalle unità immobiliari degli attori e la funzione di dare aria e luce agli edifici circostanti (sentenza, p. 16 s ). Ha altresì richiamato le deposizioni dei testi sull’uso comune che veniva fatto della corte. Ha quindi correttamente applicato la disposizione dell’art. 1117 c.c. circa l’indicazione delle parti comuni (disposizione che l’articolo 1117 -bis c.c. ha espressamente ampliato alle fattispecie di più edifici e di più condomìni di edifici). Quindi la mancata produzione di uno specifico titolo di proprietà da parte degli attori resta superata proprio dalla presunzione ex art. 1117 c.c., mentre spettava invece ai convenuti di produrre un titolo da cui risultasse il contrario, cioè che escludesse espressamente l’appartenenza in comunione agli attori del cortile (mappale 447), non essendo sufficiente il mero silenzio dei titoli sul punto.
In conclusione, il ricorso è respinto.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

La decisione in conformità della proposta comporta l’applicazione delle disposizioni di cui all’ultimo comma dell’art. 380 bis cpc

Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1 -quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo uni ficato a norma dell’art. 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al rimborso delle spese del presente giudizio in favore della parte controricorrente, che liquida in € 3.000 , oltre a € 200 per esborsi, alle spese generali, pari al 15% sui compensi e agli accessori di legge. Inoltre, condanna la parte ricorrente al pagamento ex art. 96 co. 3 c.p.c. di € 3.000 in favore della parte controricorrente , nonché al pagamento ex art. 96 co. 4 c.p.c. di € 3.000 in favore della cassa delle ammende.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Così deciso a Roma il 7/3/2024 e, a seguito di riconvocazione, il

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