Presunzione di demanialità: area pubblica non si usucapisce

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso di due privati che rivendicavano la proprietà per usucapione di un’area adiacente a una piazza. La Corte ha confermato la presunzione di demanialità di tali aree, chiarendo che né l’uso prolungato né le autorizzazioni comunali per l’occupazione del suolo possono vincere tale presunzione o dimostrare una sdemanializzazione tacita.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Presunzione di Demanialità: L’Area Vicina alla Piazza Resta Pubblica

La recente sentenza della Corte di Cassazione, n. 4901 del 2024, offre un importante chiarimento sulla presunzione di demanialità delle aree adiacenti a piazze e vie pubbliche. Questo principio giuridico stabilisce che tali spazi si presumono di proprietà pubblica, e chi ne rivendica la proprietà privata ha l’onere di fornire una prova rigorosa del contrario. Il caso in esame riguarda il tentativo di due cittadini di far riconoscere l’acquisto per usucapione di un’area che, secondo il Comune, faceva parte integrante di una piazza storica.

I Fatti di Causa

La controversia nasce quando due privati cittadini citano in giudizio un Comune del nord Italia, chiedendo al Tribunale di accertare il loro acquisto per usucapione di un’area scoperta situata di fronte al loro immobile. In primo grado, il Tribunale accoglie la loro domanda. Tuttavia, la Corte d’Appello ribalta la decisione, respingendo la richiesta di usucapione e riaffermando la natura pubblica dell’area. I cittadini decidono quindi di ricorrere in Cassazione, sostenendo che la Corte d’Appello abbia erroneamente applicato le norme sulla proprietà demaniale, senza considerare elementi che, a loro avviso, provavano la natura privata del terreno.

La Presunzione di Demanialità e la Valutazione delle Prove

Il cuore della decisione della Cassazione ruota attorno al principio della presunzione di demanialità. I giudici chiariscono che, secondo una consolidata giurisprudenza, le piazze, le vie e gli spazi adiacenti aperti al pubblico si presumono appartenere al demanio comunale. Questa è una presunzione “iuris tantum”, cioè ammette una prova contraria, ma tale prova deve essere solida e inequivocabile.

La Corte d’Appello aveva motivato la sua decisione sulla base di una serie di elementi emersi durante il processo, in particolare dalla consulenza tecnica d’ufficio (CTU):
* Mappe storiche: Sia nel catasto teresiano del 1723 che in quello del Regno di Sardegna del 1867, l’area in questione era rappresentata come parte della piazza.
* Uso pubblico: Nel corso dei secoli, lo spazio era stato destinato ad “area mercatale”.
* Atti notarili: Gli atti di acquisto degli immobili dei ricorrenti non facevano alcun riferimento alla proprietà dell’area esterna contesa.
* Autorizzazioni comunali: Il Comune aveva rilasciato ai ricorrenti autorizzazioni per utilizzare lo spazio (prima come parcheggio, poi per posizionare tavoli e sedie), un comportamento che presuppone la natura pubblica del suolo e non la proprietà privata.

La Cassazione ha ritenuto infondati i motivi di ricorso, sottolineando di non poter riesaminare nel merito le prove, ma solo verificare la correttezza logico-giuridica del ragionamento del giudice d’appello, che in questo caso è stato ritenuto completo e coerente.

Sdemanializzazione Tacita: Quando è Possibile?

Un altro punto cruciale affrontato dai ricorrenti era la presunta “sdemanializzazione tacita”. Essi sostenevano che, anche se l’area fosse stata originariamente pubblica, avrebbe perso tale natura nel tempo. La Corte ha rigettato anche questa argomentazione.

le motivazioni
La Corte di Cassazione ha spiegato che la sdemanializzazione, ovvero la cessazione della destinazione pubblica di un bene, richiede di norma un atto formale della Pubblica Amministrazione. Una sdemanializzazione tacita può avvenire solo in presenza di atti “univoci, concludenti e positivi” da parte dell’ente pubblico, che siano assolutamente incompatibili con la volontà di mantenere la destinazione pubblica del bene. La semplice inerzia, la tolleranza verso l’uso da parte di privati o il mancato utilizzo pubblico per un lungo periodo non sono sufficienti. Nel caso di specie, non solo mancavano tali atti, ma le autorizzazioni all’occupazione di suolo pubblico e il relativo pagamento di un canone da parte dei ricorrenti confermavano, al contrario, la volontà del Comune di mantenere il controllo e la natura pubblica dell’area. Pertanto, la Corte ha concluso che non vi era stata alcuna sdemanializzazione, né espressa né tacita.

le conclusioni
La sentenza ribadisce un principio fondamentale: la tutela della proprietà pubblica è rigorosa. Chiunque affermi di aver acquisito per usucapione un bene che appare come pertinenza di una strada o di una piazza pubblica si scontra con una forte presunzione di demanialità. Per superarla, non basta dimostrare un possesso prolungato, ma è necessario fornire una prova certa dell’originaria natura privata del bene o di un successivo e inequivocabile atto di sdemanializzazione da parte dell’ente proprietario. La decisione della Cassazione conferma che le autorizzazioni comunali all’uso privato di uno spazio pubblico, lungi dal costituire una rinuncia alla proprietà, ne rappresentano un’affermazione.

Un’area adiacente a una piazza pubblica si presume di proprietà pubblica?
Sì. Secondo la sentenza, le piazze, gli spazi e i vicoli adiacenti a strade comunali e aperti al suolo pubblico sono assistiti da una presunzione legale (iuris tantum) di demanialità. Spetta al privato che ne rivendica la proprietà fornire la prova contraria.

L’utilizzo di un’area pubblica da parte di un privato, anche con autorizzazione del Comune, può portare all’usucapione?
No. La sentenza chiarisce che l’usucapione non è possibile sui beni demaniali. Inoltre, il fatto che il Comune abbia autorizzato i privati a utilizzare l’area (per parcheggio o per posizionare tavoli e sedie) non dimostra la proprietà privata, ma al contrario conferma la natura pubblica del suolo e l’esercizio di un potere di gestione da parte dell’ente pubblico.

Come può un bene pubblico perdere la sua natura demaniale (sdemanializzazione)?
La sentenza spiega che la sdemanializzazione richiede, di regola, un provvedimento espresso della Pubblica Amministrazione. Una sdemanializzazione “tacita” è ammessa solo in presenza di atti univoci, concludenti e positivi dell’ente che siano incompatibili con la volontà di conservare la destinazione pubblica del bene. La semplice inerzia o la tolleranza verso l’uso altrui non sono sufficienti.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 4901 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 4901 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 23/02/2024

SENTENZA

sul ricorso 4948-2019 proposto da:

NOME COGNOME e NOME COGNOME, elettivamente domiciliate in INDIRIZZO , nello studio dell’ AVV_NOTAIO, che le rappresenta e difende unitamente agli AVV_NOTAIOti NOME COGNOME E NOME

– ricorrenti –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO, nello studio dell’AVV_NOTAIO , che lo rappresenta e difende unitamente all’AVV_NOTAIO

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1229/2018 della CORTE D’APPELLO di LECCE, depositata il 29/06/2018;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME;

udito il P.G., nella persona del dott. NOME COGNOME;

uditi l’AVV_NOTAIO per la parte ricorrente e l’AVV_NOTAIO per la parte controricorrente

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione ritualmente notificato NOME NOME e NOME NOME evocavano in giudizio il Comune di Arona innanzi il Tribunale di Verbania, invocando l’accertamento dell’usucapione di un’area scoperta antistante l’immobile di loro proprietà esclusiva.

Nella resistenza del Comune convenuto il Tribunale, con sentenza n. 663/2016, accoglieva la domanda.

Con la sentenza impugnata, n. 1229/2018, riformava la decisione di prime cure, rigettando la domanda di usucapione.

Propongono ricorso per la cassazione di tale pronuncia NOME NOME e NOME NOME, affidandosi a quattro motivi.

Resiste con controricorso il Comune di Arona.

Con atto depositato il 31.5.2023 si è costituita per la parte ricorrente, in sostituzione dell’AVV_NOTAIO ed in aggiunta agli altri difensori in precedenza nominati, anche l’AVV_NOTAIO.

Il ricorso, chiamato una prima volta all’adunanza camerale del 7.7.2023, in prossimità della quale la parte ricorrente aveva depositato

memoria, è stato rinviato a nuovo ruolo con ordinanza interlocutoria n. 22970 del 2023, per essere trattato in pubblica udienza.

Sono comparsi all’udienza pubblica del 16.1.2024 l’AVV_NOTAIO per la parte ricorrente, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso, l’AVV_NOTAIO per la parte controricorrente, che ha concluso per il rigetto, ed il P.G., che ha concluso per l’accoglimento.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione degli artt. 824 e 822 c.c., perché la Corte di Appello avrebbe ravvisato la natura demaniale dell’area, in difetto di prova. Ad avviso delle ricorrenti, l’area in contestazione sarebbe posta ad una quota lievemente superiore a quella della piazza del Popolo in Arona e sarebbe stata da sempre considerata, o comunque utilizzata, come area pertinenziale della sacrestia e delle botteghe situate sotto la chiesa, come accertato anche dal CTU (cfr. pag. 13 della sua relazione), le cui conclusioni erano state dichiarate dalla Corte distrettuale come integralmente condivisibili.
Con il secondo motivo, la parte ricorrente si duole invece della violazione o falsa applicazione degli artt. 824 e 22 della legge n. 2248 del 1985, all. F), perché la Corte di Appello non avrebbe considerato che l’area oggetto di causa, in quanto non inclusa nel tessuto viario della città, non poteva essere ritenuta demaniale.

I due motivi, suscettibili di esame congiunto, sono infondati, poiché la sentenza impugnata ha motivatamente escluso la natura privata dell’area, ravvisandone la natura demaniale, sulla scorta di una serie di elementi, tutti emergenti dalla CTU, che il giudice di merito ha condiviso nella sua totalità. La sentenza impugnata dà atto che l’ausiliario aveva evidenziato, in particolare, che sia nel catasto di Maria Teresa d’Austria del 1723, sia in quello del Regno di Sardegna del 1867, l’area oggetto

di causa era stata rappresentata graficamente quale porzione della piazza, oggi denominata INDIRIZZO del Popolo (cfr. pag. 15 della sentenza); che nel corso dei secoli lo spazio antistante la chiesa, che comprende l’area di cui è causa, era stata ‘adibita ad area mercatale’ (cfr. pag. 16); che né l’atto per notar COGNOME del 15.10.1960, né l’atto per notar COGNOME del 23.7.1970, con i quali il dante causa delle odierne ricorrenti aveva acquistato le porzioni immobiliari poi trasferite alle predette, contenevano alcun riferimento all’area scoperta di cui è causa (cfr. pagg. 16 e s.); che il documento del 16.9.1988, con il quale la RAGIONE_SOCIALE del Comune di Arona aveva autorizzato le odierne ricorrenti ad usare lo spazio contestato come parcheggio, apponendovi relativi cartelli mobili, non era idoneo a dimostrare la proprietà privata dell’area (cfr. pag. 17); ed infine che, con autorizzazioni degli anni dal 2014 al 2017 compresi, il Comune aveva autorizzato le odierne ricorrenti ad utilizzare l’area controversa, occupandola con tavoli e sedie e tenda ombreggiante (cfr. pagg. 17 e s.). Sulla base di tale complessiva valutazione, il giudice di merito ha ravvisato la natura demaniale dell’area. Trattasi di accertamento di fatto, fondato su una complessiva valutazione delle risultanze istruttorie, che la parte ricorrente attinge proponendo una lettura alternativa del fatto e delle prove, senza considerare che il motivo di ricorso non può mai risolversi in un’istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice di merito tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione (Cass. Sez. U, Sentenza n.
del 25/10/2013, Rv. 627790). Né è possibile proporre un apprezzamento diverso ed alternativo delle prove, dovendosi ribadire il principio per cui ‘L’esame dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testimoni, nonché la valutazione dei documenti e delle risultanze della prova testimoniale, il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità

di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata’ (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12362 del 24/05/2006, Rv. 589595; conf. Cass. Sez. 1, Sentenza n. del 23/05/2014, Rv. 631448; Cass. Sez. L, Sentenza n. del 13/06/2014, Rv. 631330).
Nel caso di specie, infine, la motivazione della sentenza impugnata non risulta viziata da apparenza, né appare manifestamente illogica, ed è idonea ad integrare il cd. minimo costituzionale e a dar atto dell’iter logico-argomentativo seguito dal giudice di merito per pervenire alla sua decisione (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014, Rv. 629830).

Peraltro, il ragionamento complessivamente seguito dal giudice di merito è condivisibile, poiché, una volta acclarato che da tempo immemorabile l’area oggetto di causa faceva parte della piazza, oggi denominata piazza del Popolo (cfr. pag. 17 della sentenza), sussiste la presunzione di demanialità, alla luce del principio, al quale va data continuità, secondo cui ‘In tema di strade comunali, l’art. 22, comma 3, della l. n. 2248 del 1865, all. F (disposizione non abrogata, neppure tacitamente, dall’art. 7, lett. b), della l. n. 126 del 1958), il quale include tra le strade comunali le piazze, gli spazi ed i vicoli ad esse adiacenti aperti sul suolo pubblico (ossia le aree che, per l’immediata accessibilità a dette strade, debbono considerarsi parte integrante, come pertinenze,
del complesso viario del Comune), pone una presunzione iuris tantum di demanialità, la cui prova contraria è circoscritta all’esistenza di consuetudini (che escludano la demanialità per il tipo di aree di cui faccia parte quella considerata), o di convenzioni che attribuiscano la proprietà a soggetto diverso dal Comune, ovvero alla preesistente natura privata della proprietà dell’area in contestazione’ (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. del 19/10/2021, Rv. 662865; nonché Cass. Sez. 5, Sentenza n. del 06/08/2009, Rv. NUMERO_DOCUMENTO).
Infine, è opportuno evidenziare che l’elemento enfatizzato dalla parte ricorrente a pag. 15 del ricorso, secondo cui l’area oggetto di causa sarebbe delimitata rispetto al resto della piazza dalla presenza di piantoni in metallo, non appare di per sé decisivo ai fini del superamento della presunzione di demanialità della zona contesa, posto che detti strumenti non servono a delimitare il margine dell’area demaniale, né il confine delle aree assoggettate alla viabilità comunale o costituenti pertinenze di quest’ultima, ma soltanto ad individuare le aree destinate al transito pedonale e ad impedire che talune zone siano destinate al parcheggio delle vetture.
Con il terzo motivo, la parte ricorrente lamenta inoltre la violazione o falsa applicazione dell’art. 829 c.c., perché la Corte distrettuale avrebbe escluso la sdemanializzazione dell’area oggetto di causa, per assenza di un provvedimento espresso promanante dalla pubblica amministrazione, senza considerare la possibilità di una sdemanializzazione tacita.

La censura è infondata. La Corte di Appello, al contrario di quanto sostenuto dalla parte ricorrente, ha espressamente affermato che la sdemanializzazione ‘… in mancanza delle formalità previste dalla legge in merito, ricorre soltanto in presenza di atti univoci, concludenti e positivi della P.A. tali da presentarsi incompatibili con la volontà di

conservare al bene la sua destinazione pubblica. Ne consegue che la circostanza che esso, da lungo tempo, non sia adibito ad uso pubblico, è del tutto insufficiente a tal fine, non potendo desumersi da una situazione negativa di mera inerzia o tolleranza una volontà di rinunzia univoca e concludente’ (cfr. pag. 19 della sentenza). La statuizione è coerente con la giurisprudenza di questa Corte richiamata dal giudice di merito (cfr., ex multis , Cass. Sez. 2, Sentenza n. del 19/02/2007, Rv. 596776; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. del 30/08/2004, Rv. 576380; Cass. Sez. 2, Sentenza n. del 03/05/1996, Rv. 497361; Cass. Sez. 2, Sentenza n. del 26/02/1996, Rv. 496024). La successiva affermazione della Corte distrettuale, secondo cui non sarebbe avvenuta alcuna sdemanializzazione perché ‘Non si rileva … l’esistenza di qualsivoglia documento attestante l’avvenuta sdemanializzazione del bene immobile in questione’ (cfr. sempre pag. 17 della sentenza) va letta in correlazione alla precedente statuizione: di conseguenza, la Corte di Appello non ha affatto escluso, come ritiene la parte ricorrente, che la sdemanializzazione tacita per assenza di atti espressi della P.A., ma ha piuttosto affermato che nel caso di specie non esiste alcuna prova documentale dell’esistenza di atti della P.A. univoci, concludenti e positivi, idonei a provare l’intervenuta definitiva cessazione dell’asservimento dell’area in contestazione all’uso pubblico.
Rilevante, peraltro, in relazione alla prova dell’assenza della volontà abdicativa del Comune in relazione alla funzione pubblica dell’area in contestazione, è la circostanza, accertata dalla Corte di Appello e non contestata dalle ricorrenti, che queste ultime abbiano versato all’RAGIONE_SOCIALE la RAGIONE_SOCIALE per l’occupazione della zona contesa.

Con i quarto motivo, la parte ricorrente si duole ancora dell’omesso esame di fatto decisivo, perché la Corte territoriale non avrebbe preso

in considerazione la documentazione promanante dal Comune di Arona, che confermerebbe la natura privata dello spazio in contestazione.

La censura è inammissibile, da un lato in cui essa non denuncia l’omesso esame di un fatto, ma la valutazione di una prova. Sul punto, va data continuità al principio secondo cui l’omesso esame denunziabile in sede di legittimità deve riguardare un fatto storico considerato nella sua oggettiva esistenza, ‘… dovendosi intendere per “fatto” non una “questione” o un “punto” della sentenza, ma un fatto vero e proprio e, quindi, un fatto principale, ex art. 2697 c.c., (cioè un fatto costitutivo, modificativo, impeditivo o estintivo) od anche un fatto secondario (cioè un fatto dedotto in funzione di prova di un fatto principale), purché controverso e decisivo’ (Cass. Sez. 1, Sentenza n. del 08/09/2016, Rv. 641174; cfr. anche Cass. Sez. 5, Ordinanza n. del 05/02/2011, Rv. 616733). Non sono quindi ‘fatti’ nel senso indicato dall’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., né le singole questioni decise dal giudice di merito, né i singoli elementi di un accadimento complesso, comunque apprezzato, né le mere ipotesi alternative, ed infine neppure le singole risultanze istruttorie, ove comunque risulti un complessivo e convincente apprezzamento del fatto svolto dal giudice di merito sulla base delle prove acquisite nel corso del relativo giudizio.
In ogni caso, l’omesso esame denunziato neppure ricorre, posto che il giudice di merito ha esaminato la documentazione proveniente dal Comune, che aveva autorizzato le odierne ricorrenti ad utilizzare l’area controversa, sia per parcheggio, sia per porvi tavolini e sedie (cfr. pag. 17 della sentenza). Anzi, sul punto, non è secondario ribadire che l’accertata presenza di un titolo autorizzativo dell’occupazione, proveniente dall’ente RAGIONE_SOCIALE, per una serie di annualità successive, costituisce ulteriore elemento di conferma della natura pubblica dell’area
oggetto di occupazione e dell’assenza di una volontà di abbandonarla o di rinunciarvi.

In definitiva, il ricorso va rigettato.

Le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

Stante il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater , del D.P .R. n. 115 del 2002- della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

PQM

la Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore di quella controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in € 3.000, di cui € 200 per esborsi, oltre rimborso delle spese generali in ragione del 15%, iva, cassa avvocati ed accessori tutti come per legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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