Presunzione di condominialità: motivazione apparente

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza della Corte d’Appello che confermava la natura condominiale di un piano seminterrato. La controversia nasceva dalla pretesa di proprietà esclusiva da parte degli originari proprietari dell’edificio, contrapposta alla tesi degli altri condomini che ne rivendicavano l’uso comune. La Suprema Corte ha ritenuto la motivazione della sentenza d’appello ‘solo apparente’ e contraddittoria, in quanto non aveva esaminato criticamente i motivi di ricorso, limitandosi a un richiamo acritico alla decisione di primo grado. Tale vizio procedurale ha reso impossibile comprendere il ragionamento logico-giuridico alla base della decisione, violando il principio del ‘minimo costituzionale’ della motivazione e inficiando la corretta applicazione della presunzione di condominialità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 25 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Presunzione di Condominialità e Motivazione Apparente: La Cassazione Annulla

In materia di diritto condominiale, la definizione di cosa sia parte comune e cosa sia proprietà esclusiva è spesso fonte di accese controversie. Un recente provvedimento della Corte di Cassazione ha affrontato un caso emblematico, annullando una sentenza d’appello per un vizio di ‘motivazione apparente’ riguardo alla presunzione di condominialità di un piano seminterrato. Questa decisione ribadisce un principio fondamentale: i giudici devono spiegare chiaramente il perché delle loro decisioni, non potendosi limitare a confermare acriticamente le sentenze precedenti.

I Fatti del Caso: La Disputa sulla Proprietà del Seminterrato

La vicenda trae origine dalla trasformazione di un vecchio albergo in un moderno condominio. Gli originari proprietari dell’intera struttura, dopo aver venduto diverse unità immobiliari, avevano mantenuto la proprietà di alcuni appartamenti e dell’intero piano seminterrato. Con il tempo, sono sorti dei contrasti con altri condomini riguardo all’uso di questo piano. Questi ultimi sostenevano che il seminterrato fosse una parte comune e che, in ogni caso, avessero il diritto di attraversarlo per accedere a varie aree dell’edificio.

Gli originari proprietari, ritenendo leso il loro diritto di proprietà esclusiva, hanno avviato un’azione legale (actio negatoria servitutis) per far accertare che nessun altro condomino avesse diritti sul seminterrato. I condomini convenuti si sono difesi chiedendo al tribunale di dichiarare la natura condominiale del piano o, in subordine, di riconoscere l’esistenza di servitù di passaggio.

Il Percorso Giudiziario e l’Applicazione della Presunzione di Condominialità

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello hanno dato ragione ai condomini. Entrambi i giudici di merito hanno stabilito che il piano seminterrato rientrasse tra le parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 del codice civile. Questa norma elenca una serie di beni (come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti, le scale, etc.) che, salvo prova contraria, si presumono di proprietà di tutti i condomini. La Corte d’Appello, in particolare, ha confermato la decisione di primo grado, rigettando l’appello degli originari proprietari.

Le Motivazioni della Cassazione: Quando la Motivazione è Solo Apparente

La questione è quindi giunta dinanzi alla Corte di Cassazione. I ricorrenti hanno lamentato un vizio grave nella sentenza d’appello: la ‘motivazione apparente’. In pratica, hanno sostenuto che la Corte d’Appello non avesse realmente esaminato le loro critiche, ma si fosse limitata a un rinvio generico e acritico alle motivazioni del Tribunale, senza spiegare perché le argomentazioni degli appellanti fossero infondate.

La Suprema Corte ha accolto questa tesi. Ha chiarito che una motivazione ‘per relationem’ (cioè tramite rinvio a un altro atto) è ammissibile solo se il giudice d’appello dimostra di aver preso in considerazione i motivi di gravame e spiega, seppur sinteticamente, le ragioni della conferma. Nel caso di specie, invece, la Corte d’Appello si era appiattita sulla decisione precedente, omettendo qualsiasi valutazione critica e autonoma.

Inoltre, la Cassazione ha evidenziato un’intrinseca contraddizione nel ragionamento dei giudici di merito. Essi avevano dichiarato il seminterrato bene comune ma, allo stesso tempo, avevano riconosciuto delle servitù di passaggio a favore dei condomini. Come sottolineato dai giudici supremi, la condominialità di un bene implica già di per sé il diritto di tutti i condomini di usarlo; non ha quindi senso costituire un’ulteriore servitù sullo stesso bene comune.

Le Conclusioni: L’Importanza di una Motivazione Effettiva

In conclusione, la Corte di Cassazione ha dichiarato la nullità della sentenza d’appello per motivazione solo apparente e intrinsecamente contraddittoria. Il caso è stato rinviato a una diversa sezione della Corte d’Appello, che dovrà riesaminare la questione nel merito, questa volta fornendo una giustificazione logica, coerente e comprensibile della propria decisione. Questo provvedimento è un importante monito sull’obbligo dei giudici di rendere conto del proprio operato, garantendo che ogni sentenza sia il frutto di un effettivo percorso argomentativo e non di una mera adesione formale a decisioni precedenti. La corretta applicazione della presunzione di condominialità richiede un’analisi attenta e non può basarsi su ragionamenti carenti o contraddittori.

Quando la motivazione di una sentenza è considerata ‘apparente’?
Secondo la Corte di Cassazione, una motivazione è ‘apparente’ quando, pur essendo presente nel testo, utilizza argomentazioni generiche, tautologiche o contraddittorie che non permettono di comprendere il ragionamento logico-giuridico seguito dal giudice. Ciò si verifica, ad esempio, quando un giudice d’appello si limita a un richiamo acritico alla sentenza di primo grado senza esaminare specificamente i motivi di ricorso.

Come funziona la presunzione di condominialità per un piano seminterrato?
La presunzione di condominialità, prevista dall’art. 1117 c.c., stabilisce che alcune parti dell’edificio, come il ‘suolo su cui sorge il fabbricato’, si presumono comuni a tutti i condomini. La sentenza chiarisce che l’applicazione di questa presunzione al piano seminterrato non è automatica e richiede un’attenta motivazione da parte del giudice, che deve valutare se quel piano possa essere assimilato al ‘suolo coperto’ e se un titolo contrario (come un atto di acquisto o il regolamento di condominio) non ne riservi la proprietà esclusiva.

Cosa accade se la Corte di Cassazione annulla una sentenza per un vizio di motivazione?
Quando la Cassazione annulla una sentenza per un vizio di motivazione, come in questo caso, la dichiara nulla e rinvia la causa a un altro giudice (solitamente una diversa sezione dello stesso organo che ha emesso la sentenza annullata). Questo nuovo giudice dovrà riesaminare l’intera questione, tenendo conto dei principi di diritto affermati dalla Cassazione e fornendo una nuova motivazione che sia completa, logica e coerente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 27564 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 27564 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 15/10/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 774/2019 R.G. proposto da:

NOME COGNOME, in proprio e quale erede di NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, quali eredi di NOME COGNOME, rappresentati e difesi dall’avvocato NOME AVV_NOTAIO, presso il quale sono elettivamente domiciliati -per le comunicazioni e notificazioni di rito, indirizzo PEC: -;

-ricorrenti- contro

NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME -indirizzi PEC: e -;

-controricorrenti-

nonchè contro

NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, GEMMA DUREGATO, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME

COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, nonché NOME COGNOME e NOME COGNOME in proprio;

-intimati- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO GENOVA n. 1406/2018 depositata il 19/09/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 04/03/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTO E DIRITTO

I coniugi NOME COGNOME ed NOME COGNOME furono comproprietari esclusivi della struttura immobiliare sita in Lavagna già denominata “Albergo NOME” fino al 1984, anno in cui l’edificio fu trasformato in un condominio di civile abitazione; era stato quindi costituito il condominio con predisposizione del relativo regolamento ed erano state trasferite a terzi alcune unità immobiliari, mentre NOME COGNOME e NOME COGNOME avevano mantenuto la proprietà di altre unità e porzioni dell’edificio.
Erano sorti contrasti tra COGNOME e COGNOME e i condomini NOME COGNOME e NOME COGNOME in relazione alla proprietà e all’utilizzo del seminterrato dello stabile condominiale, che i primi ritenevano di loro esclusiva proprietà mentre COGNOME e COGNOME consideravano parte comune, come tale sottoposta anche al transito pedonale di tutti i condomini, o comunque, se di proprietà esclusiva, asservita per lo stesso uso a favore delle proprietà dei condomini.

NOME COGNOME ed NOME COGNOME avevano quindi agito in sede giudiziaria in negatoria servitutis quanto alla possibilità di transito pedonale nel seminterrato, affermandone la loro proprietà esclusiva; nel giudizio era stata coinvolta anche NOME COGNOME che, in qualità di utilizzatrice di un alloggio di proprietà di NOME COGNOME, transitava a piedi nel seminterrato, nei confronti della quale gli attori avevano chiesto la condanna alla cessazione delle molestie e turbative del loro diritto. Si era costituito NOME COGNOME, che aveva formulato diverse domande riconvenzionali volte sia all’accertamento della proprietà comune del seminterrato e dei passaggi per accedere all’esterno e all’interno dell’edificio, sia all’accertamento della comproprietà dell’impianto ascensore per l’intero percorso, sia all’accertamento quantomeno dell’esistenza di servitù di passaggio nel seminterrato e nei passaggi per accedere all’esterno e all’interno dell’edificio, sia all’accertamento della servitù contrattuale di passo pedonale e carraio a favore degli alloggi in proprietà per accedere ai posti auto
esterni. Integrato il contraddittorio nei confronti di tutti i condomini, si era costituito anche NOME COGNOME svolgendo domande analoghe a quelle svolte da COGNOME e instando anch’egli per il riconoscimento di servitù titolata a favore del proprio alloggio per l’accesso ai posti auto esterni; gli altri condomini erano rimasti contumaci.

All’esito dell’esperita istruttoria, nel cui ambito era stata disposta una CTU, il Tribunale adito, dichiarata la carenza di legittimazione passiva di NOME COGNOME in quanto non proprietaria, aveva respinto la domanda degli attori e accolto parte delle domande riconvenzionali di NOME COGNOME e NOME COGNOME, nei termini che seguono: ‘accerta e dichiara che il piano seminterrato dell’edificio condominiale sito in Lavagna, INDIRIZZO e il relativo impianto dell’ascensore compresa la stazione di partenza sono di proprietà condominiale come pure sono condominiali tutti i passaggi per accedere allo stesso seminterrato dall’esterno ed anche le scalinate poste nell’interno dell’edificio per accedere dal piano strada posto in INDIRIZZO al seminterrato e viceversa; l’ascensore del caseggiato … è condominiale per l’intero percorso …; in accoglimento della domanda svolta al punto H delle conclusioni COGNOME e COGNOME, accerta e dichiara la sussistenza, a carico del distacco lato nord del caseggiato per cui è causa, di servitù di passaggio pedonale da e verso i posti auto scoperti ivi posti in adiacenza’; erano stati riconosciuti anche i diritti di servitù titolata rispettivamente richiesti ai punti I) delle rispettive conclusioni da COGNOME e COGNOME a favore delle rispettive proprietà, mentre erano state respinte (per difetto di prova) le domande riconvenzionali articolate da entrambi ai capi C), D) ed E) delle conclusioni, fondate sul richiamo al DM n.236/89 e volte all’accertamento di condominialità del ‘passaggio per accedere dal cortile -parcheggio passando dalla rampa pedonale scoperta alla stazione di partenza dell’ascensore nel seminterrato e viceversa’ (C) e della ‘rampa carrozzabile posta vicino alla stazione di partenza dell’ascensore nel seminterrato’ (D) e all’accertamento della riserva del posto coperto 5 all’uso dell’handicappato pervio suo adeguamento quanto alla larghezza a m.3,20.
NOME COGNOME ed NOME COGNOME avevano proposto appello, insistendo per l’accertamento negativo di esistenza di servitù di passo attraverso l’area cortilizia e il seminterrato, affermati di loro proprietà esclusiva, attraverso la proposizione dei seguenti motivi (non si riportano le critiche in ordine alla valutazione della posizione di NOME COGNOME, non essendo stato formulato alcun motivo di ricorso al

riguardo): il Tribunale avrebbe fatto confusione tra il ‘suolo coperto su cui sorge il fabbricato’ che non solo si presume comune ma lo è in concreto, come emerge dal regolamento condominiale, e il seminterrato, che non sarebbe il suolo coperto ma sorgerebbe sul suolo coperto; non opererebbe quindi la presunzione di demanialità ex art.1117 c.c. e la prova della condominialità del seminterrato avrebbe dovuto essere fornita dalle controparti, che non vi avrebbero in alcun modo provveduto; -sulle domande riconvenzionali dei convenuti costituiti: veniva ribadita la contestazione sulla pretesa natura condominiale del seminterrato; quanto all’ascensore, incontestato che esso fosse tra i beni comuni, come del resto emerge dal regolamento condominiale, non sarebbe stato invece corretto l’accertamento del diritto di tutti i condomini di fruirne per l’accesso e il recesso al e dal seminterrato; quanto all’asserita natura condominiale di tutti i passaggi per accedere al seminterrato dall’esterno, l’erroneità della pronuncia deriverebbe dall’erronea considerazione del seminterrato come bene condominiale; quanto alle scalinate ubicate nell’edificio, esse non sarebbero condominiali per la parte che permette accesso e recesso al seminterrato, per le stesse ragioni già esposte in ordine alla titolarità su detto piano. NOME COGNOME e NOME COGNOME si erano costituiti anche in appello, senza proposizione di appello incidentale in relazione al rigetto delle domande proposte sub
C), D) ed E) delle rispettive conclusioni.

La Corte d’Appello di Genova aveva confermato la sentenza di primo grado richiamandosi alla motivazione condivisa della stessa e ribadendo (da pag.11, in fine, agli inizi di pag.13: le prime undici pagine contengono le conclusioni delle parti, la ricostruzione del processo in primo grado e, in sintesi, le ragioni della sentenza del Tribunale di Chiavari e i motivi di appello) quanto segue: -gli appellanti, attori in negatoria servitutis , avrebbero dovuto prima di tutto provare di essere proprietari e possessori del fondo, del quale chiedono il riconoscimento della libertà contro qualsiasi pretesa di terzi, in forza di un titolo valido; nel caso concreto tale prova non è stata raggiunta, non essendo stata formulata alcuna riserva di proprietà esclusiva o di attribuzione parziale dell’intero piano seminterrato nel primo atto di cessione di unità immobiliare a favore di terzi, in modo da superare per esso la presunzione di appartenenza alle parti comuni ex art.1117 c.c.; -inoltre il regolamento di condominio prevede, all’art.2, quali proprietà comuni anche il suolo coperto su cui sorge il fabbricato limitatamente al perimetro esterno dei muri, il distacco con passo pedonale lato nord e l’ascensore con relativo impianto e locale macchine; -va
confermata la natura condominiale anche dell’impianto ascensore con tutti gli accessori; all’accertamento della natura condominiale dell’intero piano seminterrato consegue anche l’accoglimento delle domande riconvenzionali per la costituzione delle servitù di passo richieste dai signori COGNOME e COGNOME; ‘ le servitù di passaggio, pedonale quella sul distacco nord, anche carraia quella per accedere e recedere dagli appartamenti ai posti auto anche nel seminterrato fino alla partenza dell’ascensore, derivano sia dagli atti originari di compravendita …, dove al punto 3 dei patti e condizioni è espressamente’ prevista la costituzione, a favore della parte acquirente, ‘ di servitù di passo pedonale e carraio per accedere al posto auto qui compravenduto e servitù di passo pedonale sulla tratta che dalla zona parcheggio porta alla INDIRIZZO ‘, ma anche per destinazione del padre di famiglia.
Propongono ricorso per cassazione NOME COGNOME, in proprio e quale erede di NOME COGNOME, e NOME ed NOME COGNOME, eredi di NOME COGNOME, affidandolo a due motivi.

Hanno resistito con unico controricorso NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME; gli altri condomini, già contumaci nelle fasi di merito, sono rimasti intimati.

Tutte le parti costituite hanno depositato memorie illustrative argomentando le difese svolte.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Appare opportuno premettere qual è l’ambito attuale della controversia, alla luce delle questioni poste ad oggetto del giudizio di appello da vagliare, sotto il profilo della legittimità della pronuncia conclusiva del giudizio di impugnazione, attraverso i motivi di ricorso per cassazione proposti, tenuto conto dei rilievi dei controricorrenti in ordine al prospettato passaggio in giudicato della pronuncia di merito, quanto al rigetto dell’ actio negatoria servitutis svolta dagli attori appellanti ricorrenti e all’accertamento dell’esistenza delle servitù come richieste fin dai loro atti di costituzione in giudizio da NOME COGNOME e NOME COGNOME sub H) e I) delle rispettive conclusioni,.
Il Tribunale di Chiavari dopo aver respinto la domanda di negatoria servitutis e affermato la condominialità del seminterrato e dei beni di accesso e recesso allo e dallo stesso, aveva respinto anche le domande riconvenzionali di cui ai punti C), D) ed E) delle conclusioni sia di NOME COGNOME che di NOME COGNOME, fondate sul richiamo al DM n.236/89 e volte all’accertamento di condominialità del ‘ passaggio

per accedere dal cortile-parcheggio passando dalla rampa pedonale scoperta alla stazione di partenza dell’ascensore nel seminterrato e viceversa ‘ (C) e della ‘ rampa carrozzabile posta vicino alla stazione di partenza dell’ascensore nel seminterrato ‘ (D) e all’accertamento della riserva del posto coperto 5 all’uso dell’handicappato previo suo adeguamento quanto alla larghezza a m.3,20 (E). Il primo Giudice aveva invece accolto anche le domande riconvenzionali di accertamento di servitù, proposte da NOME COGNOME e da NOME COGNOME alla lettera H) e alla lettera I) delle rispettive conclusioni: in relazione alla lettera H) il primo Giudice aveva accertato ‘ la sussistenza, a carico del distacco lato nord del caseggiato per cui è causa, di servitù di passaggio pedonale da e verso i posti auto scoperti ivi posti in adiacenza ‘ (nella sentenza non si precisa quale sia il fondo asservito ma, dalle conclusioni formulate sub H) da COGNOME e NOME la servitù era stata richiesta attraverso la ‘ rampa di scala interna che collega ‘ l’atrio ‘ condominiale al seminterrato e da questo all’esterno del caseggiato ‘); in relazione alla lettera I) vi era stato il riconoscimento che, in forza dei patti contrattuali intercorsi, ‘ risulta costituita servitù di passo pedonale e carraio a favore degli appartamenti siti in INDIRIZZO e n.30/5 ora di proprietà del signor COGNOME NOME ‘ e ‘ a favore dell’appartamento sito in INDIRIZZO ora di proprietà del signor NOME COGNOME‘ per accedere dagli appartamenti stessi ai posto auto da INDIRIZZO e servitù di passo pedonale sulla tratta che dalla zona parcheggio porta alla INDIRIZZO e viceversa ‘ (non sono individuati né il fondo gravato da servitù, né il percorso, che nemmeno è possibile desumere dalle conclusioni sub I).
COGNOME e COGNOME, rimettendo in discussione l’impianto motivazionale della sentenza di primo grado che aveva portato al rigetto della negatoria servitutis proposta e insistendo per la proprietà esclusiva del seminterrato, libero da pesi, ha contrastato la sentenza del Tribunale anche in relazione all’accoglimento sia delle pronunce di condominialità di beni (porzione di scala, porzione di ascensore, ecc.) correlate all’affermata condominialità del seminterrato, sia delle pronunce relative all’accertamento delle servitù sub H) e I) delle conclusioni delle controparti, presupponenti il passaggio attraverso immobili assunti di proprietà esclusiva e liberi da pesi (seminterrato) e, del resto, la Corte d’Appello ha ribadito l’esistenza anche di dette servitù derivandole -quanto al fondo servente e al percorso- dalla confermata condominialità dell’intero piano seminterrato (nonostante la riaffermata condominialità dello stesso).
Non è stata invece oggetto di censura in sede di impugnazione attraverso la proposizione di appello incidentale da parte di NOME COGNOME e NOME COGNOME la pronuncia di rigetto delle domande riconvenzionali articolate sub C), D) ed E) delle loro conclusioni, autonome rispetto alle domande vertenti sulla titolarità di diritti sul seminterrato, che è quindi la sola ad essere divenuta definitiva già all’esito del giudizio di primo grado.

La Corte d’Appello ha, con la sentenza impugnata con il ricorso sub iudice, confermato il rigetto dell’ actio negatoria servitutis , accertando la condominialità del seminterrato e derivando da ciò sia la condominialità dell’ascensore, sia la fondatezza delle domande riconvenzionali in materia di servitù formulate sub H) e I) da COGNOME e COGNOME.

Si esamina ora il ricorso proposto da COGNOME.

1) Con un primo motivo di ricorso, rubricato ‘nullità della sentenza impugnata ex art.112 c.p.c., 132 n.4 c.p.c., 161 c.p.c. in relazione all’art.360 c.p.c., comma 1 n.4, per vizio motivazionale totale (motivazione apparente -motivazione per relationem non autonoma)’, COGNOME e COGNOME censurano la sentenza della Corte d’Appello di Genova perché con essa sarebbe stata confermata la sentenza di primo grado senza alcuna disamina effettiva delle ragioni poste a fondamento della proposta impugnazione, senza una valutazione autonoma delle questioni controverse e senza alcuna analisi della giurisprudenza di legittimità (allegata dagli appellanti ricorrenti) che avrebbe confortato l’esclusione di operatività della presunzione ex art. 1117 c.c. per il seminterrato. Il Giudice d’appello si sarebbe integralmente conformato alla motivazione posta a fondamento della decisione dal Tribunale di Chiavari, senza vagliarla criticamente alla luce dei motivi di appello proposti che rimettevano chiaramente e documentatamente in discussione, prima di tutto, la correttezza dell’applicazione del disposto dell’art. 1117 c.c. operata dal Primo Giudice. Infatti, nonostante le osservazioni e le critiche specifiche svolte dai ricorrenti all’epoca appellanti, La Corte di merito non avrebbe in alcun modo motivato sul perché il seminterrato fosse da considerare ‘ suolo coperto su cui sorge il fabbricato ‘, ritenendo ‘ senz’altro ‘ corretta la motivazione del Tribunale senza nulla dire in ordine al rilievo che con riferimento all’art. 1117 c.c. il suolo coperto si dovrebbe invece identificare solo con l’area nella quale sono infisse le fondazioni e che si trova sotto il piano cantinato più basso, cioè, nel caso concreto, sotto il pavimento del piano seminterrato. Sarebbe infatti apodittica, quindi solo
apparentemente idonea ad essere motivazione, la valutazione secondo cui nel suolo coperto su cui sorge il fabbricato rientrerebbe senz’altro, oltre alle fondamenta, anche il piano seminterrato – il quale, aggiunge la Corte di merito, avrebbe potuto rimanere in capo agli originari proprietari se così fosse stato disposto nel primo atto di vendita a terzi -. La Corte non avrebbe svolto alcuna autonoma verifica sul punto appiattendosi acriticamente sulla decisione di primo grado mentre, ove avesse correttamente ritenuto ‘ non operante la presunzione, avrebbe dovuto porre a carico dei sig.ri COGNOME e NOME -attori in via riconvenzionalel’onere di dimostrare la natura condominiale di tale locale. Ciò sia con riferimento alla domanda di negatoria servitutis che in relazione alle domande riconvenzionali, consequenziali e dipendenti dalla domanda principale, posto che secondo il Giudice di merito ‘All’accoglimento della natura condominiale dell’intero piano seminterrato consegue anche l’accoglimento delle domande riconvenzionali’ ‘. Dai rilievi svolti sussisterebbe, secondo i ricorrenti, il vizio di omessa motivazione (i ricorrenti richiamano diverse pronunce di legittimità che confermerebbero la fondatezza dei loro assunti).
Dalla sintesi riportata emerge che la questione di fondo che caratterizza la controversia tra le parti è data prima di tutto dalla qualificazione e dalla identificazione della proprietà del seminterrato – che, in concreto, non è uno spazio vuoto e non è un’unica unità immobiliare ma è costituito da sei posti auto, sette cantine e da un appartamento adibito ad ufficio, oltre al locale macchina dell’ascensore, con i necessari percorsi di accesso, beni che hanno una propria identificazione catastale -. I ricorrenti affermano la loro proprietà esclusiva del seminterrato, libera da servitù (l’azione proposta da COGNOME è stata qualificata senza contrasti, fin dal primo grado di giudizio, come negatoria servitutis ), mentre i controricorrenti individuano come bene condominiale o comunque -subordinatamente- come bene gravato da servitù di passaggio; è quindi correlata alla qualificazione del seminterrato come di proprietà esclusiva o condominiale anche la valutazione dell’esistenza e delle caratteristiche delle pretese servitù che regolano appunto l’accesso e il recesso da, per e attraverso il seminterrato, che hanno giuridicamente senso solo ove il seminterrato sia di proprietà esclusiva dei ricorrenti ma che sono state invece riconosciute e confermate dal Giudice di appello sul presupposto che esse derivassero dalla condominialità del seminterrato, e la possibilità di utilizzo delle scale e dell’ascensore come beni
condominiali -o come beni asservitianche in relazione all’accesso e al recesso dal seminterrato.

Non è quindi, all’evidenza, riscontrabile dall’articolazione del motivo di ricorso in esame alcuna rinuncia da parte di COGNOME e COGNOME a insistere nella fondatezza dell’azione negatoria dell’esistenza di servitù a vantaggio degli altri condomini sulle parti di immobile -in particolare il seminterratoritenute, in contrasto con l’accertamento di condominialità operato dai Giudici di merito, di proprietà esclusiva: i ricorrenti insistono nell’affermare che non opererebbe nel caso di specie la presunzione di condominialità erroneamente affermata ancora dalla Corte d’Appello ex art.1117 c.c. e che, conseguentemente, le controparti avrebbero dovuto dimostrare secondo le regole ordinarie in materia di oneri probatori sia la contestata comunione del seminterrato, sia il suo preteso asservimento al passaggio pedonale di tutti i condomini.
Per valutare se la sentenza della Corte d’Appello di Genova oggetto di ricorso presenti una motivazione e se questa possa essere considerata non apparente ma effettiva e priva di contraddizioni insuperabili, è necessario prendere le mosse dalle indicazioni emergenti dalla sentenza della Corte di Cassazione a SU n. 8053/2014, nel senso che dopo ‘ la riformulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., disposta dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134, deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’art. 12 delle preleggi, come riduzione al “minimo costituzionale” del sindacato di legittimità sulla motivazione. Pertanto, è denunciabile in cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella “motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” della motivazione ‘. Il principio è stato ribadito nelle pronunce successive e, in particolare, la sentenza delle SSUU n. 22232/2016 ha evidenziato che: ‘ La motivazione è solo apparente, e la sentenza è nulla perchè affetta da “error in procedendo”, quando, benchè graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni
obbiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto tale una motivazione caratterizzata da considerazioni affatto incongrue rispetto alle questioni prospettate, utilizzabili, al più, come materiale di base per altre successive argomentazioni, invece mancate, idonee a sorreggere la decisione )’; nella motivazione si legge che ‘… Sostanzialmente omogenea alla motivazione apparente è poi quella perplessa e incomprensibile: in entrambi i casi, invero – e purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali – l’anomalia motivazionale, implicante una violazione di legge costituzionalmente rilevante, integra un error in procedendo e, in quanto tale, comporta la nullità della sentenza impugnata per cassazione (cfr. Cass., Sez. Un., 5 agosto 2016 n. 16599; Cass., Sez. Un., 7 aprile 2014, n. 8053 e ancora, ex 3 plurimis, Cass. n. 4891 del 2000; Cass. n. 1756 e n. 24985 del 2006; Cass. n. 11880 del 2007; Cass. n. 161, n. 871 e n. 20112 del 2009)’ -.
La giurisprudenza di legittimità successiva ha consolidato i principi fissati dalle Sezioni Unite, specificandoli in relazione alle concrete ipotesi esaminate e, per quanto qui interessa, con riguardo alla rispondenza al minimo costituzionale richiesto dall’art.111 Cost. per la motivazione della sentenza d’appello, si è affermato che ‘ La sentenza d’appello può essere motivata “per relationem”, purché il giudice del gravame dia conto, sia pur sinteticamente, delle ragioni della conferma in relazione ai motivi di impugnazione ovvero della identità delle questioni prospettate in appello rispetto a quelle già esaminate in primo grado, sicché dalla lettura della parte motiva di entrambe le sentenze possa ricavarsi un percorso argomentativo esaustivo e coerente, mentre va cassata la decisione con cui la corte territoriale si sia limitata ad aderire alla pronunzia di primo grado in modo acritico senza alcuna valutazione di infondatezza dei motivi di gravame ‘ – cfr. Cass. n. 28139/2018; Cass. n. 20883/2019; Cass. n. 3819/2020; Cass. n. 6758/2022 -.
Esaminando la motivazione della sentenza d’appello ricorsa alla luce delle indicazioni che precedono emerge evidente che essa è effettivamente solo apparente e caratterizzata altresì da una intrinseca contraddittorietà.

La Corte d’Appello si limita infatti a richiamare, in sintesi, le ragioni del decidere del primo Giudice, senza dare alcun conto dell’esame delle critiche esposte ex art. 342 c.p.c. dagli appellanti, supportate dal richiamo di precedenti di legittimità in termini,

e senza esplicitazione dei motivi per i quali ha inteso disattenderle confermando le valutazioni del Tribunale di Chiavari. Ciò vale, in particolare, con riferimento alla assimilazione del seminterrato con il ‘ suolo coperto su cui sorge il fabbricato ‘, ai fini dell’applicazione del disposto dell’art.1117 c.c. quanto alla presunzione di condominialità, effettuata con un mero rinvio al deciso di primo grado, senza nemmeno considerare l’orientamento interpretativo di legittimità al riguardo (cfr., in particolare, Cass. n. 16315/2011 e Cass. n. 4430/2012), pur espressamente richiamato dagli appellanti ricorrenti, e senza indicare il ragionamento logicogiuridico sotteso alla conferma della scelta interpretativa del Tribunale di Chiavari, ripetuta in modo apodittico: tutto questo nonostante la verifica della natura del seminterrato -genericamente individuato senza dare alcun conto della pluralità degli immobili di cui esso si compone- e della sua titolarità rappresentassero le questioni fondamentali da risolvere per la corretta decisione della controversia, sia in relazione alla pretesa condominialità del bene, sia in relazione alla valutazione di fondatezza dell’ actio negatoria servitutis e all’identificazione dei relativi oneri probatori, con le pronunce conseguenti.
La sentenza impugnata è altresì carente in ordine alla giustificazione delle conseguenze tratte dall’affermata condominialità sull’identificazione dei beni comuni e sui passaggi, che non ha un supporto argomentativo comprensibile ed appare anzi intrinsecamente contraddittoria sul piano giuridico: la Corte di merito fa derivare dall’accertamento di condominialità l’asservimento del bene che ne è oggetto (seminterrato) a favore delle porzioni di proprietà esclusiva dei condomini comproprietari, mentre la condominialità del bene presuppone una destinazione funzionale dello stesso al normale utilizzo da parte di tutti i condomini al fine del completo godimento delle porzioni immobiliari di proprietà esclusiva facenti parte del condominio, che non richiede e non giustifica la costituzione di alcun diritto reale ulteriore sul bene comune.
In conclusione, il motivo di ricorso in esame deve essere accolto, con declaratoria di nullità della sentenza pronunciata dalla Corte d’Appello di Genova per motivazione solo apparente e, in parte qua, intrinsecamente contraddittoria, in contrasto con il disposto degli artt. 132 n. 4 e 360 co 1, n. 4 c.p.c.

2) Art. 360, c. 1, n. 3 c.p.c. Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1117 c.c., 1362 c.c. e 2697 c.c. in relazione all’art. 360 , comma 1 , n. 3: Si censura la sentenza impugnata per aver erroneamente applicato l’art. 1117 c.c. e il

corrispondente art. 2 del regolamento di condominio e la relativa presunzione di condominialità non solo al terreno su cui poggia l’immobile, ma anche al soprastante piano seminterrato, contrariamente all’interpretazione costante della Suprema Corte di Cassazione, invertendo l’onere della prova.

Il motivo di ricorso in esame, che riguarda l’interpretazione dell’art. 1117 c.c. e, in particolare, che cosa si debba intendere per ‘ suolo su cui sorge l’edificio ‘, indicato al comma 1, n. 2 della norma, da presumere di proprietà comune ‘ se non risulta il contrario dal titolo ‘, rimane assorbito dalla declaratoria di nullità della sentenza pronunciata all’esito dell’esame del precedente motivo di ricorso.

In conclusione, si accoglie il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo, e, dichiarata la nullità della sentenza della Corte d’Appello di Genova, si rinvia alla stessa Corte perché, in diversa composizione, riesamini l’appello proposto da NOME COGNOME – e per lui, ora, i suoi eredi – e da NOME COGNOME.

Il Giudice del rinvio provvederà pure alle spese del presente grado di giudizio.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione accoglie il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo, e dichiara nulla la sentenza della Corte d’Appello di Genova, alla quale rinvia in diversa composizione, anche per provvedere alle spese del giudizio di legittimità. la Seconda Sezione

Così deciso in Roma, nell’adunanza in camera di consiglio del civile il 4.3.2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.