Presunzione di condominialità: il catasto non basta

La Corte di Cassazione chiarisce che per vincere la presunzione di condominialità di una corte esterna, non è sufficiente la registrazione catastale come pertinenza esclusiva. È determinante il primo atto di vendita dell’edificio: se il costruttore non si riserva espressamente la proprietà, l’area diventa parte comune. La Suprema Corte ha così confermato la decisione d’appello che aveva attribuito la natura condominiale a una corte contesa, respingendo il ricorso del proprietario che si basava su dati catastali preesistenti alla vendita.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Presunzione di Condominialità: Quando il Catasto Non Basta a Provare la Proprietà Esclusiva

La questione della proprietà delle aree comuni, come cortili e giardini, è una fonte costante di liti condominiali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un principio fondamentale: la presunzione di condominialità stabilita dall’articolo 1117 del Codice Civile. Questo principio prevale sulle semplici risultanze catastali. La Corte ha stabilito che per dimostrare la proprietà esclusiva di un’area potenzialmente comune, non è sufficiente un accatastamento, ma è necessario un titolo di proprietà chiaro e inequivocabile, risalente al momento in cui il condominio è sorto.

I Fatti di Causa: una Corte Contesa tra Vicini

La vicenda legale ha origine dalla disputa tra il proprietario di un appartamento al piano terra e i proprietari di un’unità al primo piano, riguardo la proprietà di una corte adiacente all’edificio. In primo grado, il Tribunale aveva dato ragione al proprietario del piano terra, dichiarando la corte di sua esclusiva proprietà, basandosi anche su una consulenza tecnica e su dati catastali che la indicavano come pertinenza del suo immobile.

I proprietari del primo piano, tuttavia, hanno impugnato la decisione. La Corte d’Appello ha ribaltato completamente la sentenza, affermando la natura condominiale della corte. La motivazione? Al momento della prima vendita di un appartamento nell’edificio (quello al primo piano), i costruttori-venditori non avevano espressamente riservato a sé stessi la proprietà esclusiva della corte. Questo atto, secondo la Corte d’Appello, ha dato origine al condominio e ha reso la corte un bene comune.

Di conseguenza, il proprietario del piano terra è stato condannato a restituire le somme ricevute a titolo di risarcimento danni in esecuzione della prima sentenza. La controversia è quindi approdata in Cassazione.

La Decisione della Cassazione e la presunzione di condominialità

La Suprema Corte ha respinto il ricorso, confermando la decisione d’appello e fornendo chiarimenti cruciali sulla gerarchia delle prove in materia di proprietà condominiale.

Il Ruolo Decisivo del Primo Atto di Vendita

Il punto centrale della decisione è che, per superare la presunzione di condominialità, bisogna fare riferimento all’atto costitutivo del condominio. Tale atto coincide con la prima vendita di una porzione di piano da parte dell’originario unico proprietario-costruttore. Se in quel contratto il venditore non include una clausola specifica che riserva a sé o attribuisce a un altro la proprietà esclusiva di un’area come il cortile, questa diventa automaticamente una parte comune ai sensi dell’art. 1117 c.c.

L’Irrilevanza dei Dati Catastali

Il ricorrente basava gran parte delle sue difese sulle risultanze catastali, in particolare su un accatastamento precedente alla vendita che collegava (tramite ‘graffatura’) la corte al suo appartamento. La Cassazione ha ribadito un orientamento consolidato: i dati catastali hanno una finalità prevalentemente fiscale e non costituiscono prova piena della proprietà. Non possono, da soli, vincere la presunzione legale di comunione, che può essere superata solo da un titolo di proprietà contrario e inequivocabile, come il primo atto di vendita.

Le Motivazioni della Decisione

Le motivazioni della Corte si fondano su una rigorosa interpretazione della legge e della giurisprudenza consolidata. La presunzione di condominialità è uno strumento posto a tutela della funzionalità dell’edificio e dei diritti di tutti i condomini. Per derogare a questa regola, è necessaria una manifestazione di volontà chiara e inequivocabile da parte dell’originario proprietario al momento della creazione del condominio. Un semplice accatastamento, essendo un atto amministrativo unilaterale, non possiede la forza di un contratto di vendita per stabilire o escludere diritti reali. La Corte ha specificato che l’atto di vendita del 1992 ai proprietari del primo piano, essendo il primo trasferimento di un’unità immobiliare, ha determinato la nascita del condominio. Poiché in quell’atto non vi era alcuna riserva sulla corte, essa è entrata a far parte dei beni comuni. La successiva vendita dell’appartamento al piano terra, anche se menzionava la corte, non poteva trasferire un diritto di proprietà esclusiva che, di fatto, non esisteva più in capo ai venditori.
Infine, la Corte ha ritenuto infondata anche la doglianza sulla condanna alla restituzione delle somme, spiegando che si tratta di una conseguenza automatica (ex art. 336 c.p.c.) della riforma della sentenza di primo grado: venuto meno il titolo che giustificava il pagamento (l’accertata proprietà esclusiva), sorge l’obbligo di restituire quanto ricevuto.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza offre importanti lezioni pratiche. Per chi costruisce e vende immobili, è fondamentale inserire clausole di riserva di proprietà esplicite e dettagliate nel primo atto di vendita, se si intende mantenere la proprietà esclusiva di aree come cortili, parcheggi o giardini. Per chi acquista, è essenziale verificare non solo le planimetrie catastali, ma soprattutto il primo atto di frazionamento e vendita dell’edificio per comprendere esattamente quali siano le parti comuni e quali quelle esclusive. La sentenza rafforza la tutela del condominio come entità, garantendo che le parti funzionali all’uso comune siano condivise, a meno di una chiara e inoppugnabile volontà contraria espressa nel momento genetico della comunione.

Per escludere che una corte sia un bene comune, è sufficiente la sua iscrizione al catasto come pertinenza di un’unità immobiliare privata?
No. Secondo la Corte di Cassazione, i dati catastali, pur essendo un elemento indiziario, non sono sufficienti da soli a vincere la presunzione di condominialità stabilita dall’art. 1117 del Codice Civile. Hanno una valenza principalmente fiscale.

Qual è l’atto fondamentale per determinare la natura, condominiale o esclusiva, di un bene?
L’atto decisivo è il primo contratto di vendita di un’unità immobiliare da parte del costruttore originario. È in quel momento che nasce il condominio. Se in tale atto il costruttore-venditore non si riserva espressamente la proprietà esclusiva del bene, questo si considera per legge parte comune.

Se una sentenza di primo grado che condanna al risarcimento danni viene riformata in appello, le somme già pagate devono essere restituite?
Sì. La riforma della sentenza di primo grado fa cadere il fondamento giuridico della condanna. Di conseguenza, in base all’art. 336 c.p.c., le somme versate in esecuzione di quella sentenza devono essere restituite, in quanto il pagamento è diventato indebito.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 30229 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 30229 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 31/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 8820/2022 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, elett.te domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) per procura in calce al ricorso,

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME e COGNOME NOME, elett.te domiciliati in RENDE INDIRIZZO, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE per procura in calce al controricorso,

-controricorrenti-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO DI CATANZARO n. 1612/2021 depositata il 15.12.2021. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 26.10.2023

dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con la sentenza n. 248/2017 del 10.4.2017 il Tribunale di Crotone, previo espletamento di CTU per l’accertamento della natura esclusiva o condominiale della proprietà della corte oggetto di causa, in accoglimento della domanda avanzata da COGNOME NOME nei confronti di COGNOME NOME e COGNOME NOME, accertava che il primo era proprietario esclusivo della corte identificata nel NCEU del Comune di Strongoli a foglio 14, particella 209, sub. 3.
Avverso tale sentenza proponevano appello principale COGNOME NOME e COGNOME NOME, chiedendo di accertare che essi erano comproprietari della corte sopra indicata per avere acquistato dai venditori costruttori COGNOME NOME e COGNOME NOME con atto del 21.2.1992 l’unità abitativa al primo piano di circa 50 mq..

COGNOME NOME, invece, in secondo grado, oltre a chiedere il rigetto dell’impugnazione avversaria, proponeva appello incidentale affinché fossero poste a carico della controparte le spese della CTU espletata in primo grado, per le quali non si era provveduto in via definitiva.

Con la sentenza n. 1612/2021 del 6/15.12.2021 la Corte d’Appello di Catanzaro, riformando integralmente la sentenza di primo grado, così statuiva:

accoglieva l’appello principale, dichiarando la natura condominiale della corte identificata nel NCEU del Comune di Strongoli a foglio 14, particella 209, sub. 3;

rigettava l’appello incidentale;

condannava COGNOME NOME alla restituzione in favore degli appellanti della somma da essi ricevuta in esecuzione della sentenza di primo grado, pari ad € 9.738,00 oltre interessi legali dall’esborso al soddisfo;

Avverso tale sentenza, notificata il 25.1.2022, ha proposto ricorso alla Suprema Corte, notificato a COGNOME NOME e COGNOME NOME il 25.3.2022, COGNOME NOME, affidandosi a tre motivi, e COGNOME NOME e COGNOME NOME resistono con controricorso notificato il 2.5.2022.

Entrambe le parti hanno depositato memoria ex art. 380 bis.1 c.p.c..

La causa é stata trattenuta in decisione nell’adunanza camerale del 26.10.2023.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Col primo motivo il ricorrente lamenta, in relazione all’art. 360 comma primo n. 5) c.p.c., l’omesso esame di fatti decisivi oggetto di discussione tra le parti, che individua in:

le risultanze della CTU che valorizzando l’accatastamento della corte del 16.3.1991 prot. 2489 nel quale la corte, identificata a foglio 14, particella 209, sub. 3, era graffata al subalterno 4, aveva ritenuto la corte di proprietà esclusiva del ricorrente;

la rappresentazione degli immobili successiva all’accatastamento emergente dagli allegati 2 e 3 alla memoria ex art. 183 comma 6° n. 1 c.p.c. di primo grado dell’attore;

l’art. 1 del contratto di compravendita concluso dai venditori -costruttori COGNOME NOME e COGNOME NOME con COGNOME NOME, dante causa del ricorrente, datato 26.8.1992 e prodotto dall’attore come allegato 3 in primo grado, col quale soltanto era stata venduta a COGNOME NOME oltre ad un’unità abitativa al piano terra di 73 mq (sub. 4) anche la corte di pertinenza esclusiva (sub. 3) che

asseritamente non figurava tra i confini indicati della porzione venduta.

Va premesso che oggetto della doglianza ex art. 360 comma primo n. 5) c.p.c. dovrebbe essere la mancata considerazione di un fatto storico decisivo oggetto di discussione tra le parti, e non di singole prove ritenute utili all’accoglimento della tesi del ricorrente che avrebbero potuto portare alla formazione di un diverso convincimento da parte dei giudici di merito, e che la molteplicità dei mezzi istruttori che si assumono trascurati non depone certo nel senso della loro separata decisività, risultando piuttosto espressione del tentativo di sottoporre inammissibilmente alla Suprema Corte, giudice nomofilattico, una nuova valutazione delle risultanze istruttorie in quanto non si condivide la pur plausibile motivazione addotta dalla Corte d’Appello di Catanzaro.
Ove si volesse comunque individuare il fatto storico non considerato nella circostanza che la corte oggetto di causa risultava graffata catastalmente con l’unità abitativa riportata nel NCEU del Comune di Strongoli a foglio 14, particella 209, sub. 4, acquistata da COGNOME NOME e poi dal suo avente causa COGNOME NOME già il 16.3.1991, e quindi prima che i venditori -costruttori procedessero alla vendita della prima unità immobiliare (il subalterno 5 del foglio 14, particella 209, di 50 mq al primo piano) in data 21.2.1992 a COGNOME NOME, la doglianza sarebbe comunque inammissibile sotto un duplice profilo.
Da un lato non é vero che la Corte d’Appello di Catanzaro non abbia considerato tale fatto, in quanto nell’ultimo capoverso di pagina 6 e nella pagina successiva, facendo specifico riferimento all’accatastamento da parte dei venditori -costruttori della corte in questione del 16.3.1991 ed alla graffatura, ha evidenziato che per giurisprudenza consolidata della Suprema Corte i dati catastali non sono determinanti per attribuire la proprietà di un immobile, né per vincere la presunzione di condominialità dell’art. 1117 cod. civ., che
si é ritenuta operante per la corte in questione nel momento in cui i costruttori dell’intero fabbricato hanno proceduto in data 21.2.1992 alla prima vendita a terzi di un’unità immobiliare in esso compresa, vendendo a COGNOME NOME l’unità immobiliare al primo piano (foglio 14, particella 209, sub. 5), senza riservarsi in modo espresso la proprietà esclusiva della corte (foglio 14, particella 209, sub. 3), e quindi prima ancora che gli stessi costruttori vendessero con l’atto del AVV_NOTAIO del 13.9.2002 l’unità abitativa al piano terra (sub. 4) a COGNOME NOME, dante causa dell’attuale ricorrente.
Dall’altro proprio per l’ininfluenza delle risultanze catastali, aventi finalità prevalentemente fiscale e tributaria, sull’accertamento della proprietà degli immobili, che si accerta attraverso il riferimento ai titoli di acquisto derivativo od originario ed alle presunzioni di condominialità (vedi Cass. n. 54/2014; Cass. n.2670/2001), il fatto storico suddetto non é neppure decisivo.

Col secondo motivo il ricorrente lamenta in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c. la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1117, 2967 cod. civ. e 116 c.p.c..

Assume il ricorrente, richiamando la sentenza n. 20693 del 2018 della Corte di Cassazione, che l’impugnata sentenza non abbia considerato che per stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione dell’art. 1117 cod. civ., occorre fare riferimento all’atto costitutivo del condominio e, quindi al primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto, dovendosi escludere l’operatività della presunzione quando in tale atto la proprietà del bene potenzialmente rientrante tra quelli comuni sia riservata espressamente ad uno solo dei contraenti.
Sostiene inoltre il ricorrente che nella specie l’accatastamento come autonomo subalterno e la sua graffatura al subalterno 4, avvenuti ad opera dei venditori costruttori prima ancora della vendita a COGNOME NOME del subalterno 5 effettuata il 21.2.1992,

avessero già escluso la corte in questione dal novero dei beni potenzialmente comuni, per cui in quell’atto non sarebbe stato necessario che i venditori si riservassero espressamente la proprietà esclusiva per escludere la presunzione di comunione dell’art. 1117 cod. civ..

Il secondo motivo é infondato, in quanto l’impugnata sentenza ha correttamente applicato la giurisprudenza della Suprema Corte secondo la quale ‘ al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all’art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all’atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dall’originario proprietario ad altro soggetto, e pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell’ambito dei beni comuni risulti riservata a uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni ” (vedi Cass. n. 20693 del 2018; Cass. n.11812/2011).
La sentenza impugnata, dopo avere esaminato l’atto di vendita a COGNOME NOME del 21.2.1992, che ha determinato la nascita del condominio, ha riscontrato che in esso i venditori costruttori COGNOME NOME e COGNOME NOME non si erano espressamente riservati la proprietà esclusiva della corte individuata col subalterno 3, ed ha specificamente motivato sull’insufficienza dell’accatastamento e della graffatura catastale pregressi a sostituire l’espressa riserva di proprietà esclusiva della corte nell’atto di vendita, concludendo quindi correttamente nel senso della mancata prova del superamento della presunzione di condominialità dell’art. 1117 cod. civ..
Col terzo motivo il ricorrente lamenta, in relazione all’art. 360 comma primo n. 4) c.p.c., la violazione dell’art. 112 c.p.c. e l’omessa e comunque perplessa motivazione dell’impugnata sentenza relativamente alla disposta sua condanna alla restituzione

della somma versatagli dalla controparte in esecuzione della sentenza di primo grado, che aveva condannato in solido COGNOME NOME e COGNOME NOME a risarcirgli il danno provocatogli per avere illecitamente demolito le opere di miglioria che egli aveva realizzato sulla corte oggetto di causa.

Ritiene la Corte che non sia ravvisabile un’ultrapetizione, o extrapetizione, in quanto nell’atto di appello COGNOME NOME e COGNOME NOME avevano effettivamente richiesto la condanna di COGNOME NOME alla restituzione di quanto pagatogli in esecuzione della sentenza di primo grado sia per il risarcimento danni per avere demolito le opere di miglioria dallo stesso realizzate sulla corte, sia per le spese processuali di primo grado, per cui non vi é stata violazione del principio della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato.
Infondata é anche la doglianza del ricorrente relativa all’omessa, o perplessa motivazione, addotta dalla sentenza impugnata per giustificare l’accoglimento della domanda degli appellanti di condanna di COGNOME NOME alla restituzione della somma di € 9.738,00, oltre interessi legali dalla data dell’esborso al soddisfo.

La sentenza di appello, infatti, ha giustificato la condanna alla restituzione delle somme pagate all’odierno ricorrente in forza della provvisoria esecutività della sentenza di primo grado, sia a titolo di risarcimento del danno per la demolizione delle opere da lui realizzate sulla corte oggetto di causa, sia per le spese processuali del giudizio di primo grado. Questo sulla base dell’accoglimento dei primi due motivi dell’appello principale di COGNOME NOME e COGNOME NOME, concernenti la richiesta di rivalutazione del materiale istruttorio ai fini dell’accertamento della comproprietà anziché della proprietà esclusiva di COGNOME NOME della corte oggetto di causa, dando applicazione all’art. 336 c.p.c., per il
quale la riforma della sentenza di primo grado in appello ha effetto anche sulle parti della sentenza dipendenti dalla parte riformata.

Nel giudizio di primo grado, infatti, la condanna di COGNOME NOME e COGNOME NOME per avere demolito le opere di miglioria eseguite da COGNOME NOME sulla corte, era stata disposta perché quest’ultimo aveva lamentato l’illecita lesione della sua asserita proprietà esclusiva della corte. Nel giudizio di appello, col riconoscimento della comproprietà della corte stessa, il diritto dalla cui lesione era derivato il risarcimento del danno liquidato é venuto meno, e con esso é caduto anche il fondamento della dipendente condanna per responsabilità aquiliana, sicché coerentemente, per l’importo risarcitorio, oltre che per le spese processuali liquidate in primo grado, l’impugnata sentenza ha disposto la restituzione, provvedendo poi al governo delle spese processuali secondo l’esito finale della lite.
Alla reiezione del ricorso segue la condanna del ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità della controparte, liquidate in dispositivo, con distrazione in favore del legale antistatario dei controricorrenti, AVV_NOTAIO.

Occorre dare atto che sussistono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1 -quater D.P.R. n. 115/2002 per imporre un ulteriore contributo unificato a carico del ricorrente, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione, sezione seconda civile, dichiara inammissibile il primo motivo di ricorso, respinge il secondo ed il terzo motivo, e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali del giudizio di legittimità, liquidate in € 3.500,00 per compensi ed € 200,00 per spese vive, oltre IVA, CA e rimborso spese generali del 15%, da distrarre in favore del legale antistatario dei controricorrenti, AVV_NOTAIO. Visto l’art. 13

comma 1 -quater D.P.R. n. 115/2002 dà atto che sussistono i presupposti per imporre un ulteriore contributo unificato a carico del ricorrente, se dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 26.10.2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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