Presunzione di condominialità: il caso del sottorampa

Una recente sentenza della Corte d’Appello ha chiarito che la presunzione di condominialità si estende anche a un sottorampa grigliato, funzionale a dare aria e luce a un garage comune. L’occupazione di tale area da parte di un singolo condomino con materiali vari è stata giudicata un uso illegittimo, in quanto ne altera la destinazione e compromette la sua funzione a servizio di tutti. La Corte ha quindi respinto l’appello, confermando la natura comune del bene e l’obbligo di ripristino.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Presunzione di Condominialità: La Sorte del Sottorampa Usato Esclusivamente

La presunzione di condominialità è un pilastro del diritto immobiliare, stabilendo quali parti di un edificio si considerano comuni a tutti i proprietari. Una recente sentenza della Corte d’Appello di Trento offre un importante chiarimento su come questo principio si applichi a elementi strutturali particolari, come un sottorampa, e sui limiti all’uso che un singolo condomino può farne. Il caso analizzato riguarda la controversia sorta sull’uso esclusivo di un’area che, per sua natura e funzione, era destinata al servizio dell’intero condominio.

I Fatti di Causa: Una Controversia sul Sottorampa Condominiale

La vicenda ha origine dall’azione legale di una società proprietaria di diverse unità immobiliari all’interno di un condominio. La società citava in giudizio un altro condomino, lamentando l’occupazione illegittima di un’area definita “sottorampa”. Quest’area, costituita da un pavimento a grigliato metallico, era stata recintata e adibita a deposito di materiali vari dal condomino convenuto. La società attrice sosteneva che il sottorampa fosse parte del cortile comune, come previsto dalla presunzione di condominialità dell’art. 1117 c.c., e ne chiedeva quindi la restituzione all’uso collettivo.

La Decisione del Tribunale e i Motivi d’Appello

Il Tribunale di primo grado accoglieva le richieste della società, dichiarando la natura comune del sottorampa e condannando il convenuto alla rimozione di quanto depositato (rimessione in pristino). La decisione si basava sulla presunzione legale, non essendo emersa da alcun titolo la prova di una proprietà esclusiva.

Il condomino soccombente proponeva appello, articolando due principali motivi di contestazione:
1. Errata applicazione dell’art. 1117 c.c.: Sosteneva che l’area non potesse essere considerata “cortile” e che, per le sue caratteristiche strutturali, fosse destinata al servizio esclusivo della sua unità immobiliare.
2. Errata valutazione dell’uso: Anche qualora l’area fosse stata comune, il suo utilizzo non avrebbe violato l’art. 1102 c.c., che disciplina l’uso della cosa comune, poiché non impediva agli altri condomini un pari utilizzo, dato che l’accesso era possibile solo dalla sua proprietà.

La Presunzione di Condominialità del Sottorampa

La Corte d’Appello ha rigettato il primo motivo, confermando la decisione del Tribunale. I giudici hanno sottolineato come il sottorampa, sebbene particolare, rientri a pieno titolo nella nozione di parte comune. La consulenza tecnica (C.T.U.) aveva infatti accertato due funzioni cruciali:
– Funzione di copertura: Il grigliato funge da solaio di copertura per il piano interrato comune (garage).
– Funzione di aerazione e illuminazione: La sua struttura a griglia è chiaramente destinata a garantire il passaggio di aria e luce al piano sottostante.

Questi elementi dimostrano un legame funzionale e strutturale inscindibile con le parti comuni dell’edificio. Pertanto, la Corte ha concluso che la presunzione di condominialità opera pienamente, e spettava all’appellante fornire la prova (non fornita) di un titolo contrario che ne attestasse la proprietà esclusiva.

L’Uso Illegittimo della Cosa Comune

Anche il secondo motivo d’appello è stato respinto. La Corte ha chiarito che l’uso della cosa comune, secondo l’art. 1102 c.c., incontra un duplice limite: non alterarne la destinazione e non impedire agli altri di farne parimenti uso.

Nel caso specifico, l’occupazione del grigliato con materiali vari comprometteva direttamente una delle sue funzioni principali: quella di garantire aria e luce al garage comune. Tale comportamento costituisce un’alterazione della destinazione del bene, rendendolo incompatibile con la sua natura e funzione.

Irrilevanza dell’Accesso Esclusivo

La Corte ha ritenuto irrilevante l’argomentazione secondo cui solo l’appellante potesse accedere fisicamente all’area. La funzione di passaggio di luce e aria, infatti, viene svolta a prescindere dall’accesso fisico e va a beneficio di tutti i condomini che utilizzano il garage. Impedire o limitare questa funzione significa ledere il diritto di tutti gli altri partecipanti al condominio.

Le Motivazioni della Corte d’Appello

Le motivazioni della Corte si fondano su un’interpretazione rigorosa e funzionale delle norme condominiali. La presunzione di condominialità non si basa solo sulla contiguità fisica, ma soprattutto sul rapporto di servizio tra un bene e le parti comuni. Il sottorampa, fungendo da copertura e fonte di luce/aria per il garage, è oggettivamente destinato all’utilità collettiva. Di conseguenza, l’uso individuale non può mai spingersi fino a snaturare questa funzione essenziale. L’appellante, occupando il grigliato, ha alterato la destinazione del bene, compiendo un atto illegittimo che giustifica l’ordine di rimessione in pristino. La decisione ribadisce che il diritto di ogni condomino sull’area comune è qualitativo, non quantitativo, e deve sempre rispettare la funzione del bene.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa sentenza rafforza un principio fondamentale: la qualificazione di un’area come bene comune dipende dalla sua funzione oggettiva a servizio dell’edificio, più che dalla sua conformazione o dalle modalità di accesso. Per i proprietari, ciò significa che l’uso di aree apparentemente pertinenziali o accessibili solo dalla propria unità potrebbe essere soggetto a limiti stringenti se tali aree svolgono una funzione per l’intero condominio. Prima di utilizzare in modo esclusivo una parte dell’edificio, è indispensabile verificare con attenzione i titoli di proprietà e la funzione strutturale del bene, per evitare di incorrere in violazioni che possono portare a costose azioni legali e ordini di ripristino.

Un’area di un condominio, come un sottorampa, si considera parte comune anche se solo un condomino può accedervi fisicamente?
Sì. La sentenza stabilisce che la natura di parte comune deriva dalla sua funzione oggettiva a servizio dell’intero edificio (in questo caso, fornire aria e luce al garage comune), non dalla possibilità di accesso fisico da parte di tutti i condomini.

Cosa significa che la “presunzione di condominialità” si applica a una parte dell’edificio?
Significa che, salvo prova contraria risultante da un titolo di proprietà specifico (es. l’atto di acquisto originale), quella parte si considera di proprietà di tutti i condomini. L’onere di dimostrare la proprietà esclusiva spetta a chi la rivendica.

Utilizzare un’area comune in modo da limitarne una delle sue funzioni (es. passaggio di aria e luce) è considerato un uso illegittimo?
Sì. Secondo la Corte, occupare un’area comune (come un sottorampa grigliato) con materiali che ostacolano il passaggio di aria e luce al piano sottostante è un uso non conforme all’art. 1102 c.c., perché altera la destinazione della cosa comune e ne compromette una funzione essenziale.

Testo del provvedimento

SENTENZA CORTE DI APPELLO DI TRENTO N. 235 2025 – N. R.G. 00000150 2024 DEPOSITO MINUTA 04 12 2025 PUBBLICAZIONE 15 12 2025

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Corte D’Appello di Trento

1^sez. Contenzioso Ordinario

R.G. 150/2024

La Corte d’Appello di Trento, riunita in composizione collegiale nelle persone dei Signori Magistrati:

AVV_NOTAIO. NOME COGNOME COGNOME

Presidente rel. Consigliere

AVV_NOTAIO.ssa NOME COGNOME

AVV_NOTAIO. NOME COGNOME

Giudice aggregato

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile in grado di appello promossa con ricorso depositato come in atti ed iscritta a ruolo al n. 150NUMERO_DOCUMENTO RG promossa da:

in persona del legale rappresentante pro tempore , signor RAGIONE_SOCIALE. IV RAGIONE_SOCIALE , con sede legale in Trento, INDIRIZZO, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO del Foro di Trento (cod. fisc.: ), ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest’ultimo in Trento, INDIRIZZO, come da procura ex art. 83 c.p.c. conferita su supporto cartaceo di cui è stata trasmessa copia informatica autenticata con firma digitale P. C.F.

APPELLANTE

CONTRO

in persona del legale rappresentante cod. fisc. e P. IV A , con sede in Trento, INDIRIZZO, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO del Foro di Trento (cod. fisc.: , con elezione di domicilio presso lo studio di quest’ultimo in Mori (TN), INDIRIZZO, come da mandato in atti P. C.F.

OGGETTO: Comunione e condominio

Causa ritenuta in decisione sulla base delle seguenti

CONCLUSIONI

DI PARTE APPELLANTE:

‘In via preliminare: sospendere la provvisoria esecuzione della sentenza impugnata ex art. 283 c.p.c. per i motivi dedotti nel presente atto;

Nel merito: in riforma della sentenza n. 42/2024, pubblicata in data 15.1.2024, non notificata, respingere tutte le domande formulate dall’attrice nei confronti di in quanto infondata in fatto e in diritto per i motivi esposti. Con vittoria di spese e competenze di causa di entrambi i gradi di giudizio, oltre al 15% spese generali, IVA e CNPA come per legge.

In via istruttoria: omissis ‘.

DI PARTE APPELLATA,

‘Voglia la Corte d’Appello respingere l’impugnazione in quanto infondata in fatto e diritto. Con vittoria di spese, competenze e onorari.’

FATTO E SVOLGIMENTO DEL GIUDIZIO

Con atto di citazione del 31.8.2020 la

premesso di essere proprietaria delle pp.mm. 13, 14, 22-25, 36-45, 94, 95, 103, 104 della p.ed. 1811/4 in PT 3641 CC Gardolo, ovvero porzioni di edificio nel condominio RAGIONE_SOCIALE, proponeva più domande contro il condominio e contro singoli condomini.

In particolare, per quanto di interesse ai fini del presente giudizio, la proponeva tre domande contro la

-con la prima, allegava che il , al pianterreno, costituito da un prolungamento del cortile condominiale, in parte interessato dalle griglie di areazione dai garage, non era stato considerato dal piano casa materialmente divisa GN 6883/2012 e che era sorta una controversia in ordine alla sua titolarità; chiedeva, pertanto, al Tribunale di accertare che tale sottorampa, facendo parte del cortile, è comune alle pp.mm. 1-118 e 120 della p.ed. 1811/4, ciò in forza della presunzione dettata dall’art.1117 c.c., non risultando il contrario dal titolo;
-con la seconda, affermava che il medesimo sottorampa era occupato dal proprietario della prospiciente p.m. 5 della p.ed. 1811/4, ovvero dalla che lo aveva recintato e che vi aveva accatastato materiale vario; chiedeva, pertanto, la proprietà comune del bene ex art. 948 c.c. e la rimessione in pristino, con rimozione di quanto vi fosse realizzato e accatastato;

-con la terza, affermava che la aveva aperto, in affaccio sul sottorampa appena citato, una porta, in allegata violazione del regolamento condominiale e senza consenso degli altri condomini.

Il tribunale di Trento si pronunciava con la sentenza n. 42/2024 del 15.1.2024, accogliendo la prima e la seconda domanda, ma rigettando la terza.

Con atto di citazione del 10 luglio 2024 la appellava la sentenza, chiedendo la sospensione della provvisoria esecutività della sentenza e articolando due motivi di impugnazione:

-con il primo motivo di appello si doleva in ordine alla parte della sentenza relativa all’accertamento dell’appartenenza comune ai sensi dell’art. 1117 c.c. del oggetto di causa;

-con il secondo motivo di appello si lamentava del fatto che, anche qualificato il sottorampa come comune, comunque la sentenza di primo grado avrebbe errato nel ritenere che di tale sotto rampa ne sarebbe stato fatto un uso non conforme all’art. 1102 c.c.

Con ordinanza del 26.7.2024 il Presidente, rilevato che il giorno indicato in citazione non corrisponde a quello tabellarmente stabilito, ha disposto la sostituzione dell’udienza a norma dell’art. 127 ter c.p.c e ha indicato la data del 30.01.2025 quale data di udienza virtuale e termine per il deposito di note scritte contenenti le sole istanze e conclusioni.

Con atto del 19.12.2024 si è costituita in appello la

per chiedere il rigetto dell’appello proposto, con conferma dell’impugnata sentenza e vittoria di spese, competenze e onorari, oltre al IVA e Cpa.

Con ordinanza del 23.03.2025 il Consigliere istruttore, viste le istanze delle parti e in ottemperanza al disposto di cui all’art. 352 c.p.c., ha fissato davanti a sé l’udienza di rimessione in decisione per il 02.10.2025, da svolgersi nella forma della trattazione scritta, ed ha assegnato alle parti i termini di cui all’art. 352 c.p.c.

Con i successivi scritti difensivi le parti hanno contestato e replicato alle difese avversarie, insistendo sulle rispettive argomentazioni e conclusioni.

Con ordinanza di data 24.10.2025 il Presidente istruttore, viste le istanze di parte e in ottemperanza al disposto di cui all’art. 352 c.p.c., ha trattenuto la causa in decisione dinanzi al collegio, composto come tabellarmente previsto.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di appello l’appellante si duole in ordine alla parte della sentenza relativa all’accertamento dell’appartenenza comune, ai sensi dell’art. 1117 c.c., del sottorampa oggetto di causa.

In particolare, lamenta che il non possa essere definito come ‘cortile’ ai sensi dell’art. 1117 c.c. e che, anche nel caso in cui tale porzione di edificio dovesse essere qualificata come ‘cortile’, non possa trovare applicazione la presunzione ex art. 1117 c.c., risultando l’area, per le sue caratteristiche strutturali, destinata al servizio dell’unità immobiliare

della

Il motivo è manifestamente infondato per le seguenti ragioni.

Correttamente il giudice di primo grado ha qualificato il sottorampa come cosa comune, riconducendolo nell’ambito applicativo della presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c., in applicazione di una valutazione complessiva degli elementi di fatto risultanti dallo stato dei luoghi.

La c.t.u. assunta in primo grado ha rilevato, tra le altre cose, che tale sottorampa ha un pavimento formato da un grigliato metallico, avente la funzione di un solaio portante, rispetto ad un sottostante piano interrato di proprietà comune. Tale sottorampa grigliato risulta chiaramente destinato anche alla funzione di assicurare un afflusso di aria e luce al menzionato piano interrato. Inoltre, il sottorampa rappresenta una propaggine della

rampa di collegamento tra il piano interrato e l’area comune del piano terra, rientranti quindi nella nozione di cortile ai sensi dell’art. 1117 c.c.

Non emerge, quindi, alcun errore giuridico della motivazione nel momento in cui il giudice di primo grado, rilevando che il sottorampa costituisce una parte integrante dell’edificio condominiale, quale copertura del piano interrato comune, nonché un prolungamento della vicina area cortilizia, ha concluso per la riconduzione dell’area oggetto di causa nell’ambito di applicazione della presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c.

Inoltre, accertata con queste modalità presuntive la natura di bene comune di tale sottorampa, è mancata la prova da parte dell’odierna appellante avente ad oggetto l’avocazione a sé di tale area dal venditore, con il primo atto di frazionamento ( i . a . Cass., Sez. 2, sentenza 17/2/2020, n. 3852).

Con il secondo motivo di appello l’appellante si duole del fatto che, anche qualificato il sottorampa come comune, comunque la sentenza di primo grado avrebbe errato nel ritenere che di tale sottorampa ne sarebbe stato fatto un uso non conforme all’art. 1102 c.c.

In particolare, lamenta che l’uso del sotto rampa da parte degli altri condomini sarebbe ‘impedito alla radice dalle caratteristiche strutturali dell’immobile’, in quanto l’accesso a tale area risulta fisicamente possibile solo per la essendo l’accesso al sottorampa possibile solo tramite le adiacenti porzioni di proprietà della stessa Inoltre, l’appellante aggiunge che il ha sempre pacificamente autorizzato l’utilizzo esclusivo del sottorampa da parte della Il motivo è manifestamente infondato per le seguenti ragioni.
Qualificato il sottorampa come bene comune condominiale, l’uso dello stesso deve essere effettuato nel rispetto dell’art. 1102 c.c., il quale pone il

duplice divieto di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Dalla documentazione fotografica allegata alla c.t.p. di parte attrice nel giudizio di primo grado risulta che la ha in parte compromesso almeno una delle funzioni del sottorampa grigliato, più precisamente quella di garantire aria e luce al sottostante piano interrato comune. Infatti, risulta agli atti l’occupazione di una porzione significativa dell’area oggetto di causa con materiale vario. Tale occupazione, dal momento in cui rende più difficoltoso il passaggio di aria e luce al sottostante piano interrato comune, risulta pertanto incompatibile con la destinazione propria del sottorampa.
Non risulta pertinente neppure l’argomentazione sollevata dall’appellante circa l’impossibilità dell’uso del sottorampa da parte degli altri condomini dovuto ‘alle caratteristiche strutturali dell’immobile’, in quanto l’accesso a tale area risulterebbe fisicamente possibile solo per la Infatti, dall’esame della documentazione tecnica appare evidente che la funzione di calpestio del pavimento grigliato che costituisce il sottorampa rappresenta solo una delle funzioni di tale area; ulteriore fondamentale funzione è quella relativa al passaggio della luce e dell’aria rispetto al piano interrato comune sottostante, funzione che viene svolta dall’area oggetto di causa indipendentemente dalla possibilità o meno di accesso fisico da parte degli altri condomini.
*

Per le ragioni esposte, la Corte ritiene manifestamente infondate le censure proposte dall’appellante, con conseguente rigetto integrale dell’impugnazione e conferma della decisione del primo Giudice. Le spese

legali vengono liquidate per il valore indicato in atto di appello, complessità media.

Considerato che l’impugnazione è stata respinta integralmente, la parte che l’ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

rigetta l’appello proposto avverso la sentenza n. 42/2024 del 15.01.2024 del Tribunale di Trento;

condanna alla rifusione delle spese del presente grado di giudizio, che si liquidano, in favore della parte appellata, in complessivi Euro 2.520,00, oltre al 15% di spese forfettarie, IVA e CNPA come per legge.

Sussistono i presupposti di cui all’art. 13, co. 1 -quater, del DPR 30 maggio 2002, n. 115.

Trento, 25.10.2025

IL PRESIDENTE RELATORE NOME COGNOME

Si dà atto che la bozza del provvedimento è stata redatta dal AVV_NOTAIOTAVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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