Presunzione di condominialità: i limiti dei titoli

La Corte di Cassazione ha confermato che la presunzione di condominialità per le aree di copertura di locali comuni può essere superata dall’esame dei titoli d’acquisto. Nel caso di specie, i documenti contrattuali e le planimetrie escludevano il trasferimento dell’area esterna, nonostante un verbale interno della cooperativa suggerisse il contrario. La Corte ha chiarito che un verbale amministrativo non costituisce titolo di proprietà e che il giudicato esterno non opera se i soggetti dei due giudizi sono differenti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Presunzione di condominialità: quando prevale il titolo d’acquisto

La presunzione di condominialità rappresenta uno dei pilastri del diritto immobiliare, ma la sua applicazione non è automatica. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce come i titoli d’acquisto e le risultanze catastali possano prevalere sulla natura comune di un bene, definendo i confini tra proprietà privata e spazi condivisi.

Il conflitto sulla presunzione di condominialità

La vicenda nasce dal contrasto tra due proprietari circa la titolarità di un’area esterna di copertura di un locale centrale termica. Il ricorrente sosteneva che tale area fosse comune a tutti i condomini, invocando la presunzione di condominialità prevista dall’art. 1117 c.c. e basandosi su un verbale del consiglio di amministrazione della cooperativa edificatrice. Al contrario, il controricorrente rivendicava la proprietà esclusiva in forza di un atto d’acquisto successivo ma specifico nell’individuazione del bene.

La valutazione dei titoli e dei dati catastali

I giudici di merito hanno analizzato i contratti d’acquisto originari. Sebbene il primo atto citasse genericamente la copertura, le planimetrie allegate e i dati catastali identificavano come oggetto del trasferimento solo il locale tecnico e non la sua copertura. Quest’ultima, accatastata separatamente, era stata invece trasferita con atto successivo al controricorrente. La Suprema Corte ha ricordato che, per i beni non essenziali all’esistenza del condominio, la destinazione comune deve risultare da un atto negoziale o dall’atto costitutivo del condominio stesso.

Superare la presunzione di condominialità con prove certe

Un punto centrale della decisione riguarda il valore probatorio dei documenti. Il ricorrente lamentava l’omesso esame di un verbale della cooperativa che definiva l’area come comune. Tuttavia, la Cassazione ha stabilito che un verbale amministrativo non ha valore di titolo costitutivo della proprietà. Solo il contratto d’acquisto o il regolamento contrattuale possono determinare la natura di un bene, superando o confermando la presunzione di condominialità.

Le motivazioni

La Corte ha rigettato il ricorso evidenziando che l’accertamento della proprietà è un’indagine di fatto riservata al giudice di merito. La presunzione di condominialità ex art. 1117 n. 2 c.c. riguarda locali per servizi comuni che possono essere suscettibili di usi autonomi. Pertanto, la loro natura comune non è intrinseca ma dipende dalla specifica destinazione impressa dai titoli. Inoltre, è stata esclusa l’efficacia di un precedente giudicato esterno poiché la causa anteriore coinvolgeva soggetti diversi, mancando quindi l’identità soggettiva necessaria per vincolare il nuovo giudizio.

Le conclusioni

In conclusione, la presunzione di condominialità cede di fronte a titoli d’acquisto che, interpretati secondo il prudente apprezzamento del giudice, escludano un bene dalla comunione. I dati catastali e le planimetrie, se richiamati nell’atto, diventano elementi fondamentali per identificare l’oggetto del trasferimento. Per i condomini, questo significa che non basta la funzione di copertura di un locale comune per rendere l’area sovrastante automaticamente condominiale, essendo sempre necessaria una verifica rigorosa della catena dei titoli d’acquisto.

Cosa si intende per presunzione di condominialità?
È la regola legale per cui alcune parti dell’edificio si presumono comuni a tutti i condomini, salvo che il titolo d’acquisto disponga diversamente.

Un verbale di assemblea può provare la proprietà di un bene?
No, il verbale di un consiglio di amministrazione o di un’assemblea non ha valore di titolo costitutivo della proprietà immobiliare.

Quando una sentenza precedente fa stato in un nuovo processo?
Solo se vi è identità di soggetti, oggetto della domanda e ragioni del contendere tra le due cause.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 3239 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 2 Num. 3239 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 13/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso n.r.g. 10229/2022, proposto da:

COGNOME, rappresentato e difeso, per procura allegata al ricorso, da ll’AVV_NOTAIO, il quale indica il proprio indirizzo di posta elettronica certificata

– ricorrente –

COGNOME NOME, rappresentato e difeso, per procura in calce al controricorso, dall’AVV_NOTAIO, il quale indica il proprio indirizzo di posta elettronica certificata

-controricorrente – avverso la sentenza della Corte d’Appello di Lecce n. 131/2022, depositata il 31 gennaio 2022, notificata il 4 febbraio 2022;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 10 febbraio 2026 dal consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Il Tribunale di Lecce accolse la domanda di NOME COGNOME e dei restanti comproprietari, volta alla declaratoria di inefficacia ex art. 2644 c.c., nei loro confronti, dell’atto unilaterale trascritto il 6 novembre 2008 da NOME COGNOME , che attribuiva a quest’ultimo la proprietà dell’area esterna di copertura del locale centrale termica e deposito combustibile di un edificio condominiale.

Il tribunale osservò che gli attori risultavano aver acquistato la proprietà di tale area con atto del 17 dicembre 2005, destinato a prevalere in quanto trascritto per primo.

La Corte d’appello di Lecce, investita del gravame dell’COGNOME, riformò integralmente detta pronunzia.

I giudici distrettuali, valutate le complessive risultanze istruttorie, e in particolare esaminata la documentazione contrattuale concernente l’immobile, ritennero non provata la circostanza secondo cui il negozio trascritto per primo aveva ad oggetto l’area di copertura.

Osservarono, in particolare, che dalla disamina complessiva dell’atto pubblico di acquisto da parte del COGNOME e degli altri appellati, emergeva, per vero, un riferimento alla copertura esterna del locale centrale termica, contenuto in un passaggio.

Nondimeno, tutte le indicazioni catastali riportate nello stesso atto, nonché l’allegato elaborato planimetrico, individuavano il locale trasferito nel solo locale centrale termica, perché l’area di copertura era contraddistinta da un diverso numero di particella, non indicato in contratto; ciò, del resto, risultava confermato anche dal successivo atto di accatastamento.

Per contro, dalla nota di trascrizione riferita al successivo atto in favore dell’COGNOME emergeva che l’area di copertura era stata

accatastata separatamente dal locale centrale termica, e costituiva pertinenza dell’immobile che costui aveva acquistato.

Il solo NOME COGNOME ha impugnato la sentenza d’appello con ricorso per cassazione affidato a due motivi; l’intimato ha resistito con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo è rubricato « violazione dell’art. 360 comma 1 n. 4 e 5 in relazione alla valutazione delle prove (art. 116 cpc). Violazione dell’art. 360 n. 5 cpc per omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione fra le parti. Violazione e falsa applicazione delle regole disciplinanti il rapporto sostanziale dedotto in giudizio in relazione alla natura comune del bene (art. 1117 c.c.)».

La censura attinge la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto che l’atto trascritto per primo non avesse ad oggetto l’area esterna di copertura, interessata dal solo atto successivo.

Ad avviso del ricorrente, la Corte d’appello avrebbe anzitutto errato nell’ attribuire rilievo alle risultanze catastali allegate all’atto di acquisto del 17 dicembre 2005, munite invece di mero valore sussidiario, omettendo, per contro, di accertare l’effettiva volontà dei contraenti, come emergente dal corredo documentale all’atto di acquisto.

In particolare, era stata trascurata l’esistenza di un verbale del consiglio di amministrazione della RAGIONE_SOCIALE, risalente all’epoca di assegnazione degli alloggi, donde emergeva con chiarezza che la superficie del lastrico solare dei vani «pur ricadendo nel giardino indicato con il n. 25 al foglio catastale è area comune a tutti i soci, così come indicato sul foglio catastale sub 39».

Tale atto esprimeva la chiara volontà delle parti di includere l’area esterna fra i beni oggetto di trasferimento; circostanza che, del resto, risultava ribadita nell’atto che attribuiva la proprietà all’COGNOME, in

termini che, dunque, significavano l’esistenza di una doppia alienazione.

Peraltro, nel trascurare l’esistenza e il contenuto di tale documento la Corte d’appello avrebbe altresì omesso di esaminare un fatto decisivo, oggetto di discussione fra le parti, perché significativo della circostanza che sul bene medesimo opera la presunzione legale di proprietà comune sull’area, ai sensi dell’ art. 1117, num. 2), c.c.

Infatti, in quanto destinata alla di copertura di una parte comune (il locale centrale termica), l’area in questione assumerebbe la stessa natura; e la correlata presunzione, secondo un consolidato orientamento interpretativo, non poteva essere superata dall’ accatastamento del bene a favore di un singolo proprietario.

1.1. La censura merita l’esame partito di ciascuno dei diversi profili dei quali si compone.

Va anzitutto scrutinato, per il suo carattere dirimente, il profilo che attiene all’applicabilità all’area in questione della presunzione di comproprietà.

Detta presunzione, secondo quanto disposto dall’art. 1117, num. 2), c.c., concerne anche i locali per i servizi in comune, ai quali può essere estes a l’area destinata alla loro copertura.

In proposito, tuttavia, è stato affermato che, a differenza delle cose necessarie all’uso comune, contemplate nel numero 1) dell’art. 1117 c.c., detti locali raffigurano beni ontologicamente suscettibili di utilizzazioni diverse, anche autonome; dunque, per diventare beni comuni essi abbisognano di una specifica destinazione a tale servizio.

Ciò significa che in base alla disciplina negoziale -ovvero, laddove essa manchi, in forza dell’atto di costituzione del condominio -deve risultare che tale destinazione sia stata loro di fatto assegnata (così, per tutte, Cass. 10/6/2025, n. 15528).

1.2. La verifica del fatto che si tratti di bene con destinazione comune, come pure chiarito da questa Corte, si risolve in due distinte operazioni di ordine logico.

La prima di esse consiste nell’identificazione delle caratteristiche strutturali e funzionali del bene; la seconda si concreta nell’attribuzione della qualificazione giuridica alla relazione dominicale (così, espressamente, Cass. 9/6/2025, n. 15340).

Di tali operazioni, specifica ancora la medesima giurisprudenza, la prima è sottratta al sindacato di legittimità della Corte di cassazione per violazione o falsa applicazione di norme di diritto, perché, al riguardo, il giudice del merito può incorrere o in un omesso esame circa un fatto decisivo, censurabile ai sensi dell’art. 360, comma 1, n um. 5), c.p.c., o nella falsa supposizione dell’esistenza o inesistenza di un fatto non controverso, che va denunciata con la revocazione ex art. 395, num. 4), c.p.c.
La seconda operazione, invece, è soggetta a tale controllo da parte della Suprema Corte, perché, consistendo nella sussunzione del fatto accertato entro lo schema di legge che gli è proprio, rende ipotizzabile un errore di diritto derivante dalla discordanza tra gli elementi accertati e gli estremi richiesti dalle norme in relazione al bene considerato.

1.3. Ciò posto, in ordine alla prima delle due operazioni il ricorrente ha in effetti indicato un fatto il cui omesso esame può ritenersi decisivo ai fini che occupano, assumendo che il titolo costitutivo dimostrava la volontà delle parti di attribuire all’ar ea in questione una destinazione all’uso comune.

Lo stesso ricorrente, tuttavia, ha errato nell’attribuire a tale fatto il valore, in diritto, che in concreto poteva determinarne la rilevanza.

Il documento indicato, infatti, è costituito da un verbale del consiglio di amministrazione della RAGIONE_SOCIALE, cui non può certo attribuirsi il valore -né sostanziale, né probatorio -di titolo

costitutivo della proprietà in questione; detto valore, invece, dev’essere attribuito al contratto di acquisto, in relazione al quale la Corte d’appello ha svolto il suo apprezzamento mediante un giudizio di fatto, insuscettibile di sindacato in questa sede.

Per il profilo esaminato, pertanto, il motivo non supera il vaglio di ammissibilità.

1.4. Alla stessa conclusione si perviene con riferimento ai restanti profili.

Quanto, infatti, alla denunziata violazione di legge, in relazione all’art. 1117 c.c., valgono le considerazioni appena esposte.

È opportuno precisare, peraltro, che i giudici d’appello non hanno inteso superare la presunzione di comproprietà attraverso una valorizzazione dell’accatastamento dell’area come bene individuale, ma hanno svolto un’ampia disamina dei documenti contrattuali, valutand oli secondo il loro prudente apprezzamento.

Quanto, poi, al dedotto errore di valutazione delle prove, con violazione dell’art. 116 c.p.c., tale vizio sussiste soltanto quando il giudice ha disatteso il principio della libera valutazione delle prove in assenza di una deroga normativamente prevista, o ha valutato secondo prudente apprezzamento una prova soggetta a un diverso regime (così ex multis Cass. 14/4/2025, n. 9731; Cass. 1/3/2022, n. 6774).

Di tanto non si duole il ricorrente, il quale, invece, denunzia un’erronea valutazione del materiale probatorio, non consentita in questa sede.

Il secondo motivo denunzia «violazione del principio del bis in idem in relazione alle statuizioni della sentenza del Tribunale di Lecce n. 5329/2016 e omessa decisione su punto decisivo».

Il ricorrente rileva che la sentenza impugnata ha omesso di considerare gli effetti prodotti sulla vicenda dalla pronunzia richiamata, divenuta definitiva.

Tale pronunzia, resa all’esito del la controversia promossa da NOME COGNOME nei confronti della RAGIONE_SOCIALE per la rivendica dell’area di copertura in questione, aveva accertato l’inesistenza di accordi attributivi al predetto della proprietà esclusiva dell’area medesima, in quanto avente natura di parte comune, nonché dei presupposti per la relativa usucapione.

2.1. Il motivo è infondato.

In disparte ogni considerazione sul contenuto della sentenza della quale il ricorrente invoca l’efficacia di giudicato in questa sede, va richiamato il costante orientamento di questa Corte secondo cui il giudicato esterno opera soltanto entro i rigorosi limiti degli elementi costitutivi dell’azione, presupponendo che soggetti, petitum e causa petendi siano comuni alla causa anteriore e a quella successivamente intrapresa.

Laddove, come nella specie, ricorra una mera ipotesi di identità delle questioni giuridiche o dei fatti da esaminare nei due giudizi, non si crea alcun vincolo a carico del giudice investito del secondo; il primo giudizio, al più, è suscettibile di venire in considerazione ai fini della condivisione delle argomentazioni svolte dalla sentenza che lo ha definito, nella misura in cui le stesse appaiano pertinenti anche alla fattispecie oggetto del nuovo giudizio e risultino dotate di efficacia persuasiva tale da giustificare l’adesione ad esse (Cass., 3/12/2025, n. 34222; Cass. 4/1/2024, n. 211).
Non può pertanto invocarsi l’efficacia, in guisa di giudicato esterno, della sentenza resa nel giudizio fra l’odierno intimato e una parte estranea al presente rapporto processuale.

In conclusione, il ricorso merita di essere respinto.

Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo.

In forza di quanto disposto dall’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R.

115 del 2002, va dato atto della sussistenza dei presupposti

processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente a rifondere alla controparte le spese del giudizio, che liquida in € 2.100,00 per compensi professionali, € 200,00 per esborsi, rimborso forfetario al 15% ed accessori di legge.

Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Suprema Corte di cassazione, il 10 febbraio 2026.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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