Presunzione di condominialità e onere della prova

La Corte di Cassazione ha affrontato il caso di un locale tecnico contatori conteso tra un condomino e i proprietari di un’unità immobiliare. Mentre la Corte d’Appello aveva addossato al condomino l’onere di provare la natura comune del bene, la Suprema Corte ha ribaltato la decisione. È stato stabilito che per i beni indicati dall’art. 1117 c.c. opera la presunzione di condominialità dal momento della prima vendita, e spetta a chi ne vanta la proprietà esclusiva fornire la prova contraria tramite un titolo d’acquisto chiaro.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Presunzione di condominialità: chi deve provare la proprietà?

In ambito condominiale, stabilire se un locale sia di proprietà comune o esclusiva è spesso fonte di accese liti giudiziarie. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale riguardante la presunzione di condominialità e il corretto riparto dell’onere della prova, ribaltando una decisione che aveva erroneamente penalizzato un condomino.

I fatti di causa e il contrasto sulla natura del bene

La vicenda ha inizio quando un condomino ha citato in giudizio altri due comproprietari e il condominio stesso per ottenere l’accertamento della proprietà comune su un vano-ripostiglio. Tale locale era originariamente adibito a vano tecnico per i contatori, ma era stato successivamente frazionato e utilizzato dai convenuti come passaggio esclusivo verso il proprio cortile privato.

In primo grado, il Tribunale ha accolto la domanda del condomino. Tuttavia, la Corte d’Appello ha ribaltato il verdetto, sostenendo che spettasse al condomino attore dimostrare la natura condominiale del vano, poiché i convenuti possedevano un titolo d’acquisto che includeva quel bene. Non essendo stato prodotto l’atto costitutivo originale del condominio con chiarezza, il giudice di secondo grado aveva ritenuto non fornita la prova della proprietà comune.

La decisione della Cassazione sulla presunzione di condominialità

Il condomino ha quindi presentato ricorso in Cassazione, lamentando la violazione delle norme sul riparto dell’onere probatorio. La Suprema Corte ha accolto il ricorso, sottolineando un errore metodologico del giudice d’appello. Secondo gli Ermellini, quando si discute di beni che per loro natura o destinazione rientrano tra quelli elencati dall’articolo 1117 del Codice Civile (come i locali per i servizi comuni), la presunzione di condominialità opera automaticamente dal momento in cui l’unico proprietario originario vende la prima unità immobiliare a un terzo.

Da quel preciso istante nasce il condominio e tutti i beni necessari all’uso comune diventano proprietà di tutti i partecipanti, a meno che il venditore non si sia riservato espressamente la proprietà esclusiva di quel bene nel primo atto di vendita.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sul principio per cui i cosiddetti “volumi tecnici” (vani contatori, ascensori, caldaie) sono vincolati all’uso comune per la loro naturale destinazione strumentale rispetto alle singole unità dell’edificio. Di conseguenza, non spetta al condomino che rivendica il bene dimostrare che esso sia comune; al contrario, è chi ne vanta la proprietà esclusiva a dover produrre un titolo (l’atto costitutivo o il primo atto di frazionamento) che contenga una riserva chiara e univoca di proprietà a favore del venditore o di un singolo acquirente.

Nel caso di specie, la Corte d’Appello aveva erroneamente invertito questo onere, ignorando che la natura di locale contatori faceva scattare la tutela prevista dall’art. 1117 c.c. La prova testimoniale usata per negare la natura comune non poteva prevalere sulle risultanze degli atti pubblici e sulla destinazione oggettiva del locale al momento della nascita del condominio.

Le conclusioni

Le conclusioni tratte dalla Suprema Corte portano alla cassazione della sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’Appello. Il nuovo giudizio dovrà uniformarsi al principio per cui la presunzione di condominialità si vince solo con un titolo d’acquisto d’origine chiaro e non con prove generiche o atti di vendita successivi compiuti da chi non era più titolare del bene. Questa decisione rappresenta un’importante tutela per il patrimonio comune dei condomini, impedendo sottrazioni arbitrarie di spazi tecnici destinati al servizio della collettività condominiale.

Chi deve dimostrare se un locale tecnico è di proprietà del condominio?
La prova della proprietà esclusiva spetta a chi la rivendica. Per i beni destinati all’uso comune si presume la natura condominiale fin dalla prima vendita dell’immobile.

Cosa si intende per presunzione di condominialità in un edificio?
È un principio legale per cui parti dell’edificio come scale o vani contatori sono considerate comuni a tutti i proprietari, salvo un atto scritto che ne riservi la proprietà a uno solo.

Un venditore può riservarsi la proprietà di un locale contatori?
Sì, ma deve farlo espressamente nel primo atto di vendita con cui nasce il condominio. Se non lo fa, il locale diventa automaticamente un bene comune non più alienabile separatamente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 4727 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 2 Num. 4727 Anno 2026

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 03/03/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 27153/2020 R.G. proposto da: COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME;

– ricorrente –

contro

NOME COGNOME, COGNOME NOME, CONDOMINIO DI INDIRIZZO;

– intimati – avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO DI L’AQUILA n. 44/2020, depositata il 13/01/2020;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/10/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME, proprietario di una unità immobiliare nel Condominio INDIRIZZO in Francavilla al Mare (‘il Condominio’), propose davanti al Tribunale di Chieti, nei confronti di NOME COGNOME e NOME COGNOME, nonché dello stesso Condominio, domanda di accertamento del diritto di proprietà condominiale su un vano-ripostiglio già adibito a vano tecnico contatori e ora a questo adiacente, attraverso cui si accede ad un cortile interno di uso esclusivo dei convenuti.

Il Tribunale di Chieti accolse la domanda.

Avverso tale pronuncia i convenuti NOME COGNOME e NOME COGNOME proposero appello, accolto dalla Corte di Appello di L’Aquila con sentenza del 13.1.2020 sulla base delle seguenti argomentazioni:

la questione da accertare è se, quando è stata trasferita la proprietà del vano oggetto di causa (in data 24.08.2000) dall’originario proprietario dell’intero immobile, NOME COGNOME, agli acquirenti COGNOME, questo avesse natura condominiale ovvero fosse di proprietà esclusiva del dante causa degli appellanti;

essendo i convenuti muniti di regolare titolo di acquisto spettava al l’attore dare la prova della natura condominiale del vano e, quindi, della conseguente inefficacia del titolo d’acquisto dei convenuti ;

-tale prova non può dirsi fornita dall’attore, in ragione del contrasto tra le dichiarazioni rese dai testi e della genericità delle allegazioni in merito alla costituzione del Condominio, posto che nessuna delle parti ne ha indicato con chiarezza l’atto costitutivo e, quindi, la prima vendita.

Il COGNOME propone ricorso per la cassazione della suddetta sentenza con tre motivi illustrati da memoria.

Sono rimasti intimati NOME COGNOME e NOME COGNOME.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo si deduce violazione e falsa applicazione del disposto dell’art. 948, dell’art. 1117 e dell’art. 2697 cod. civ., in relazione all’art. 360 primo comma n. 3) cod. proc. civ. Si lamenta la non corretta applicazione del riparto dell’onere probatorio: ad avviso del ricorrente il giudice d’appello ha errato per aver ritenuto che nell’azione di rivendicazione di un bene condominiale ex art. 1117 cod. civ. l’onere circa la natura del bene oggetto di rivendica gravi sul condòmino parte attrice, mentre invece detto onere gravava sui condòmini convenuti che pretendevano la proprietà esclusiva sullo stesso, senza che a tal fine sia rilevante il titolo di acquisto proprio o del dante causa , ove non si tratti dell’atto costitutivo del Condominio, ma di alienazione compiuta (come nel caso che qui ci occupa) dall’iniziale unico proprietario che non aveva espressamente riservato a suo favore l’esclusiva titolarità del bene. Osserva il ricorrente che con atto di compravendita del 25.01.1979, quindi con atto precedente l’atto di vendita tra lo stesso venditore e i coniugi COGNOME, egli aveva acquistato dal proprietario dello stabile, COGNOME, un appartamento in uno a un ripostiglio a cui si accede attraverso il locale comune in contestazione ed un corridoio; in detto atto le parti avevano precisato che andavano esclusi dai beni condominiali di cui all’art. 1117 cod. civ. il cortile del fabbricato e i locali sottotetti, di cui il venditore si riservava la proprietà; nessun cenno le parti avevano fatto al locale per cui è controversia, la cui natura di mero andito/corridoio di accesso ai ripostigli, ospitante tutti i contatori ENEL, permette di ricomprenderlo nell’elenco di cui all’art. 1117 cod. civ. Spettava, dunque, ai convenuti l’onere di produrre l’atto costitutivo del Condominio, ovvero il primo atto di vendita da parte del proprietario dell’intero stabile di singole unità immobiliari
contenente espressa riserva di proprietà esclusiva del vano: prova che, di contro, non è stata fornita. In definitiva, la vendita intercorsa tra NOME COGNOME e i coniugi COGNOME aveva ad oggetto un bene di cui l’alienante non poteva più disporre, trattandosi di area condominiale.

Con il secondo motivo si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 1117 cod. civ., nonché omessa valutazione di un fatto controverso decisivo per la soluzione della lite, con riferimento all’art. 360, comma 1, nn. 3) e 5) cod. proc. civ., per avere la Corte d’Appello ritenuto rilevante uno stato dei luoghi diverso da quello esistente al momento costitutivo del Condominio. Osserva il ricorrente che la presunzione di condominialità sorge, secondo l’insegnamento della Suprema Corte, con il trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dell’originario unico proprietario ad altro soggetto. Da quanto emerso dalle risultanze documentali il Condominio di INDIRIZZO sarebbe sorto con il già richiamato atto di alienazione del 25.01.1979, con il quale il venditore NOME COGNOME ha ceduto all’odierno ricorrente l’appartamento con annesso il ripostiglio di cui è causa: a tale data, dunque, si è avuto il primo atto di frazionamento dell’iniziale unica proprietà. Sottolinea il ricorrente che in detto titolo originario manca una chiara e univoca volontà di riservare esclusivamente al venditore NOME COGNOME la proprietà del locale oggetto di causa, rimasto nella titolarità del Condominio.
Con il terzo motivo, infine, si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 2722 cod. civ. nonché omesso esame di un fatto controverso decisivo per la soluzione della lite, con riferimento all’art. 360, comma 1, nn. 3) e 5) cod. proc. civ., per avere il giudice dell’appello fondato il proprio convincimento su una prova

testimoniale contraria alle risultanze di un atto pubblico. Sostiene il ricorrente che la Corte d’Appello ha errato nel fondare la prova della proprietà esclusiva in capo ai coniugi COGNOME sulle dichiarazioni di un teste, che si pongono in contrasto sia con le altre dichiarazioni testimoniali sia con le risultanze dell’atto pubblico del 25.01.1979 che documenta come al momento della compravendita il vano risultava essere un locale comune attraverso il quale si accedeva ai ripostigli.

I motivi possono essere esaminati congiuntamente in quanto strettamente connessi, e sono fondati.

Si discute della titolarità di un vano originariamente adibito a vano tecnico contatori, successivamente suddiviso da un’opera in muratura in due diverse aree, una di esse sottratta all’originaria destinazione e dedicata a consentire l’accesso al cortile di pacifica proprietà esclusiva dei condòmini convenuti in primo grado.

In tema di condominio negli edifici, i c.d. volumi tecnici, ossia quelli destinati a contenere gli impianti tecnici del fabbricato (quali i vani contatori, ascensore, caldaia, autoclave), rientrano tra le parti comuni ( ex art. 1117 cod. civ., n. 2, anche nella versione vigente al tempo dell’atto di acquisto del 24.08.2000), per essere vincolati all’uso comune, in virtù della loro naturale destinazione o della loro connessione materiale e strumentale rispetto alle singole parti dell’edificio.
Questa Corte ha avuto più volte occasione di affermare che in caso di frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento di alcune unità immobiliari dall’originario unico proprietario ad altri soggetti, si determina una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale di comunione pro indiviso di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura,

siano – in tale momento costitutivo del condominio – destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso, salvo che dal titolo non risulti, in contrario, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condòmini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 26766 del 18.12.2014; conf. ex multis : Sez. 2, Ordinanza n. 2787 del 04.02.2025; Sez. 2, Ordinanza n. 29379 del 14.11.2024; Sez. 2, Ordinanza n. 1615 del 16.01.2024; Sez. 2, Sentenza n. 21440 del 06.07.2022; Sez. 2, Ordinanza n. 3852 del 17.02.2020).
Non è conforme ai suddetti principi quanto affermato in sentenza, ove si sostiene che spettava all’attore dimostrare la condominialità del vano (v. sentenza p. 4, righi 12-13; p. 5, ultimo capoverso). Ritiene il Collegio che la C orte d’Appello avrebbe dovuto , invece, innanzitutto verificare il momento di nascita del Condominio individuando il primo atto di trasferimento immobiliare ad opera dell’originario proprietario e , quindi, accertare quale fosse in tale atto la sua chiara ed univoca volontà dello stesso.
Tale duplice accertamento, invece, è mancato : la Corte d’Appello -dopo aver ritenuto non provato quando il Condominio era stato costituito – si è soffermata ad accertare, attraverso le risultanze della prova testimoniale, la natura del vano in oggetto al momento della vendita agli appellanti avvenuta con atto del 24.08.2000.

Pertanto, la sentenza merita di essere cassata per nuovo esame e il giudizio rinviato alla medesima Corte d’Appello in diversa composizione, che deciderà anche sulle spese del presente procedimento.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di L’Aquila in diversa composizione, che deciderà anche sulle spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, il 14 ottobre 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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