Presunzione di comunione: quando vale per le aree comuni

Una controversia sulla proprietà di un terreno e un lastrico solare. La Cassazione conferma che vige la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c., a meno che un atto non lo escluda esplicitamente. Il ricorso è rigettato perché l’atto di divisione del 1967 non era sufficiente a superare tale presunzione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

La Presunzione di Comunione e il Titolo Contrario: La Cassazione Fa Chiarezza

Quando si acquista un immobile all’interno di un complesso edilizio, la definizione di quali aree siano di proprietà esclusiva e quali in comune è fondamentale. Un’ordinanza della Corte di Cassazione torna su questo tema, chiarendo la forza della presunzione di comunione prevista dall’art. 1117 del Codice Civile e le condizioni necessarie per superarla. La vicenda analizzata riguarda una disputa sulla proprietà di un terreno e di un lastrico solare, che secondo i ricorrenti era di loro esclusiva proprietà in virtù di un vecchio atto di divisione ereditaria.

I Fatti del Caso: Una Divisione Ereditaria Contesa

La controversia ha origine da un atto di divisione notarile del 1967, con cui alcuni eredi si erano divisi un fabbricato, lasciando però in comunione ereditaria un terreno e il sottotetto. Negli anni successivi, attraverso vari atti di donazione e compravendita, gli attuali ricorrenti affermavano di essere diventati gli unici proprietari di queste aree.

Il problema sorge quando un soggetto acquista, nel 1998, un appartamento nell’edificio adiacente e sostiene di aver acquistato con esso anche una quota di comproprietà (pari a 1/4) sul terreno e sul lastrico solare contesi, considerandoli pertinenze del suo immobile. Gli attori, ritenendosi unici proprietari, avviano una causa per negare qualsiasi diritto al convenuto. Quest’ultimo, a sua volta, non solo resiste in giudizio ma chiede il riconoscimento della sua comproprietà e, in subordine, l’acquisto per usucapione.

Il Percorso Giudiziario: Dal Tribunale alla Corte d’Appello

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello hanno dato ragione al convenuto. Entrambi i giudici di merito hanno stabilito che le aree contese rientravano nella presunzione di comunione sancita dall’articolo 1117 c.c. Secondo questa norma, salvo che il titolo non disponga diversamente, alcune parti dell’edificio (come suolo, tetti, lastrici solari, cortili) sono considerate oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari.

La Corte d’Appello, in particolare, ha confermato la decisione del Tribunale, sottolineando che gli attori non erano riusciti a fornire la prova di un “titolo contrario” idoneo a superare tale presunzione. L’atto di divisione del 1967 non era stato ritenuto sufficiente a escludere la natura condominiale di quei beni, che per loro funzione erano destinati al servizio dell’intero fabbricato.

La Decisione della Cassazione sulla presunzione di comunione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso degli attori, confermando le sentenze dei precedenti gradi di giudizio. La decisione si fonda su un’applicazione rigorosa dei principi che regolano il condominio e la proprietà delle parti comuni.

Le motivazioni

La Corte ha ritenuto infondato l’unico motivo di ricorso, con cui si denunciava la violazione degli articoli 713, 817, 818 e 1117 c.c. Secondo i giudici, la Corte d’Appello ha correttamente applicato il principio della presunzione di comunione. L’onere di dimostrare l’esistenza di un titolo che escludesse esplicitamente la natura comune del terreno e del lastrico solare gravava sui ricorrenti. Tale prova non è stata fornita.

L’atto di divisione del 1967, che lasciava i beni in comunione ereditaria tra alcuni coeredi, non è stato considerato un titolo idoneo a “vincere” la presunzione legale di condominialità. Per escludere un bene dalla comunione condominiale, è necessario un atto scritto che, in modo inequivocabile, ne attribuisca la proprietà esclusiva a uno o più soggetti. La Cassazione ha inoltre ribadito che il ricorso in sede di legittimità non può trasformarsi in un’occasione per riesaminare nel merito le prove e le valutazioni già operate dai giudici dei gradi inferiori. Il tentativo dei ricorrenti di offrire una diversa lettura delle risultanze processuali è stato quindi respinto, in assenza di una chiara violazione di norme di diritto.

Le conclusioni

L’ordinanza in esame rafforza un principio cardine del diritto immobiliare: la presunzione di comunione delle parti elencate nell’art. 1117 c.c. è molto forte e può essere superata solo da un titolo contrario chiaro e inequivocabile. Chi acquista un’unità immobiliare in un condominio acquista, pro quota, anche la proprietà delle parti comuni, a meno che l’atto di acquisto o un regolamento contrattuale non dispongano diversamente. Per gli operatori del settore e per i privati, questa decisione sottolinea l’importanza di redigere atti notarili estremamente precisi, che definiscano senza ambiguità il regime di appartenenza di tutte le aree, specialmente quelle che per natura e funzione potrebbero essere considerate comuni.

Quando un’area adiacente a un condominio si considera parte comune?
Un’area si considera parte comune in base alla presunzione legale stabilita dall’art. 1117 c.c. se è destinata all’uso e al godimento di tutti i condomini, a meno che un titolo (come un atto di acquisto o il regolamento di condominio) non ne attribuisca la proprietà esclusiva a uno o più soggetti.

Cosa serve per superare la presunzione di comunione su un’area condominiale?
Per superare la presunzione di comunione è necessario un “titolo contrario”, ovvero un atto scritto (come il primo atto di frazionamento, un rogito di vendita o un regolamento condominiale contrattuale) che dimostri in modo inequivocabile che quella specifica area è di proprietà esclusiva e non comune.

Un atto di divisione tra eredi è sufficiente per escludere un bene dalla comunione condominiale?
Secondo la decisione in esame, un atto di divisione che lascia alcuni beni in comunione ereditaria tra i condividenti non è di per sé sufficiente a escludere tali beni dalla presunzione di comunione condominiale, se questi beni per loro natura sono funzionali all’uso dell’intero edificio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 12612 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 12612 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 12/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 21031/2023 R.G. proposto da : COGNOME difeso dell’avvocato COGNOME

-ricorrente-

contro

COGNOME difeso dagli avvocati COGNOME e COGNOME

-controricorrente-

nonché

COGNOME NOME COGNOME NOMECOGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME NOMECOGNOME NOME

-intimati- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO SALERNO n. 354/2023 depositata il 10/03/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/04/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La vicenda trae origine da una controversia relativa alla proprietà di un appezzamento di terreno. Gli attori, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME affermano di essere comproprietari del terreno sulla base di un atto di divisione notarile del 05/09/1967 e successivi atti di donazione e compravendita, tra cui un atto del 07/07/2006. Essi sostengono che il convenuto, NOME COGNOME non abbia alcun diritto sul fondo, nonostante quest’ultimo, acquistando un appartamento in un edificio adiacente con atto del 12/02/1998, abbia ritenuto di vantare diritti sulla predetta area.
COGNOME, costituitosi in giudizio, ha eccepito la mancata integrità del contraddittorio e ha sostenuto di aver acquistato, oltre all’appartamento, una quota del terreno in contestazione e del lastrico solare, ritenendoli pertinenziali all’immobile acquist ato. Ha inoltre chiesto la nullità dell’atto di vendita del 07/07/2006, ritenendo che le venditrici non avessero più diritti da trasferire, avendo già ceduto il bene a lui nel 1998. In subordine, ha chiesto il riconoscimento della proprietà per usucapione.
Il Tribunale di Salerno ha rigettato la domanda degli attori, ritenendo fondata la domanda riconvenzionale di COGNOME e accertando il suo diritto di comproprietà nella misura di 1/4 sul terreno e sul lastrico solare. Ha inoltre dichiarato l’inopponibilità a COGNOME dell’atto no tarile del 07/07/2006, rigettando però la sua richiesta di risarcimento danni.

Gli attori hanno impugnato la sentenza innanzi alla Corte di appello di Salerno, sostenendo che il Tribunale avesse erroneamente ritenuto la sussistenza della comproprietà in capo a COGNOME e lamentando che l’atto di divisione del 1967 non avesse sciolto la comunione sul terreno e sul lastrico solare.

La Corte di appello di Salerno ha rigettato l’appello, confermando la decisione di primo grado. Ha ritenuto che i beni contestati rientrassero nella presunzione di comunione ex art. 1117 c.c., salvo che un titolo contrario ne escludesse la pertinenzialità, elemento che

non è stato dimostrato dagli appellanti. Ha altresì considerato che l’estraneità di alcuni condividenti alla cessione non inficiasse la validità del trasferimento effettuato a favore di COGNOME ritenendo che lo stato di comunione delle aree in questione fosse coerente con la disciplina del condominio e non necessitasse del consenso unanime di tutti gli eredi.

Ricorrono in cassazione gli attori con un motivo, illustrato da memoria. Resiste la parte convenuta con controricorso e memoria. Il consigliere delegato ha proposto la definizione del ricorso per inammissibilità o manifesta infondatezza. La parte ricorrente ne ha chiesto la decisione.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. L’unico motivo denuncia violazione degli artt. 713, 817, 818 e 1117 c.c. Si afferma che la Corte di appello avrebbe errato nel ritenere che l’atto di divisione del 1967 non avesse mantenuto la comunione ereditaria sulle aree comuni e nel considerare il terreno e il sottotetto parti comuni del fabbricato in applicazione dell’art. 1117 c.c. Si sostiene che la divisione parziale operata tra gli eredi di NOME COGNOME aveva lasciato in comunione ereditaria il solo sottotetto e il terreno, escludendone la pertinenzialità con gli appartamenti assegnati ai singoli coeredi. Si deduce che la Corte avrebbe erroneamente applicato la presunzione di comunione dell’art. 1117 c.c. senza considerare il preesistente titolo contrario risultante dalla divisione e dalle successive traslazioni di diritti. Si richiama la giurisprudenza della Corte di cassazione che riconosce la possibilità di divisioni parziali e la necessità di un titolo esplicito per l’inclusione di beni nel regime di comunione condominiale. Si afferma c he la vendita dell’appartamento a Lambiase non avrebbe potuto automaticamente trasferire quote delle aree comuni, in assenza di un titolo idoneo a derogare alla divisione del 1967.
Il motivo è infondato.

La Corte di appello ha confermato la decisione del Tribunale, ritenendo che l’area contestata sia parte comune del fabbricato ai sulla base di una corretta applicazione dell’ art. 1117 c.c. e che il ricorrente non abbia dimostrato l’esistenza di un titolo idoneo a superare tale presunzione. Ha accertato in modo incensurabile in questa sede che la divisione del 1967 non ha sciolto la comunione sulle parti comuni dell’edificio e che l’estraneità di alcuni condividenti alla cessione delle quote non ha inficiato la validità del trasferimento in favore di COGNOME In sostanza, il ricorrente ripropone in sede di legittimità una diversa lettura delle risultanze istruttorie e delle valutazioni probatorie operate dai giudici di merito, senza dimostrare la violazione di norme di diritto.
– Il ricorso è rigettato. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo, anche ai sensi dell’art. 93 co. 3 e 4 c.p.c.

Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1 -quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato a norma dell’art. 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente a rimborsare alla parte controricorrente le spese del presente giudizio, che liquida in € 3.500 , oltre a € 200 per esborsi, alle spese generali, pari al 15% sui compensi, e agli accessori di legge, in favore degli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME, antistatari . Inoltre, condanna la parte ricorrente al pagamento ex art. 96 co. 3 c.p.c. di € 3. 500 in favore della parte controricorrente, in favore degli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME antistatari , nonché al pagamento ex art. 96 co. 4 c.p.c. di € 3. 000 in favore della cassa delle ammende.
Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 16/04/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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