Presunzione demanialità strada: quando si applica?

La Corte di Cassazione conferma che una strada, anche se non inserita negli elenchi comunali, si presume pubblica se funge da traversa di una via pubblica. Questa presunzione demanialità strada esonera i proprietari frontisti dal rispetto delle distanze legali tra costruzioni. La Corte ha rigettato il ricorso di due proprietari che chiedevano la demolizione di una costruzione vicina, poiché non sono riusciti a fornire la prova contraria sulla natura privata della stradella interposta.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Presunzione Demanialità Strada: La Cassazione Chiarisce i Limiti della Prova Contraria

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un tema cruciale nel diritto immobiliare: la violazione delle distanze tra costruzioni e il ruolo della presunzione demanialità strada. Quando una stradina che separa due edifici è considerata pubblica, anche se non risulta negli elenchi comunali? La risposta a questa domanda può determinare l’esito di una controversia edilizia, come dimostra il caso in esame.

I Fatti del Caso: La Controversia sulla Stradella

Due proprietari citavano in giudizio il loro vicino, chiedendo la demolizione di una costruzione da lui realizzata. A loro avviso, l’edificio violava le norme sulle distanze legali tra pareti finestrate. Il fulcro della disputa era la natura giuridica della stradella che separava le due proprietà: era un’area privata o una via pubblica? Se fosse stata pubblica, le norme sulle distanze invocate non si sarebbero applicate, ai sensi dell’art. 879 del Codice Civile. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano respinto la domanda, ritenendo che la stradella avesse natura demaniale.

La Decisione della Corte: La Presunzione Demanialità Strada Prevale

I proprietari soccombenti hanno proposto ricorso in Cassazione, sostenendo che i giudici di merito avessero errato nel valutare le prove. Essi evidenziavano che la CTU (Consulenza Tecnica d’Ufficio) non aveva potuto accertare con certezza la natura pubblica della strada e che testimonianze e documenti sembravano indicare una natura privata. La Corte di Cassazione, tuttavia, ha rigettato il ricorso, confermando la decisione della Corte d’Appello e chiarendo importanti principi di diritto.

Il Principio della Presunzione Legale

Il punto cardine della decisione è l’applicazione dell’articolo 22 della Legge n. 2248 del 1865 (All. F). Questa norma stabilisce una presunzione iuris tantum (cioè, valida fino a prova contraria) di demanialità per le strade, piazze e vicoli situati all’interno dei centri abitati che siano adiacenti a strade comunali o aperti su suolo pubblico. Nel caso di specie, la stradella era una traversa di una via comunale accertata. Questa caratteristica fisica e funzionale è stata ritenuta sufficiente dai giudici per far scattare la presunzione di appartenenza al demanio comunale.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte Suprema ha spiegato che, per superare la presunzione demanialità strada, non basta dimostrare elementi di incertezza, come la mancata iscrizione della via negli elenchi comunali o un uso equivoco da parte di alcuni residenti. La parte che sostiene la natura privata dell’area ha l’onere di fornire una prova contraria robusta e inequivocabile. Tale prova può consistere, ad esempio, nell’esistenza di consuetudini locali che escludono la demanialità per quel tipo di area o in convenzioni specifiche che ne attribuiscono la proprietà a soggetti privati. I ricorrenti non sono riusciti a fornire prove di tale portata. La Cassazione ha ribadito che l’apprezzamento di questi elementi probatori è riservato al giudice di merito e non può essere ridiscusso in sede di legittimità, se non per vizi logici o giuridici gravi che, nel caso in esame, non sono stati riscontrati. La presunzione legale, una volta applicata correttamente, dispensa la parte a cui giova (in questo caso, il costruttore) dal dover provare il fatto presunto (la natura pubblica della strada) e inverte l’onere della prova.

Conclusioni

Questa ordinanza offre un importante monito per chiunque sia coinvolto in dispute sulle distanze tra edifici. La natura di una strada interposta non è sempre determinata dai soli registri catastali o dagli elenchi comunali. La sua funzione e il suo collegamento con la rete viaria pubblica possono attivare una presunzione di demanialità difficile da superare. Chi intende far valere la natura privata di un’area che presenta caratteristiche di uso pubblico deve essere pronto a fornire prove concrete e decisive, come convenzioni scritte o consuetudini locali consolidate, per vincere la presunzione legale e poter così pretendere il rispetto delle distanze legali tra costruzioni.

Quando una strada si presume pubblica ai fini delle distanze tra costruzioni?
Una strada si presume pubblica quando, per le sue caratteristiche fisiche e funzionali, appare come parte integrante della rete viaria pubblica, ad esempio essendo una traversa di una via comunale. Questa presunzione, basata sull’art. 22 della L. 2248/1865, si applica anche se la strada non è formalmente inserita negli elenchi del Comune.

Chi deve provare la natura privata di una strada che appare ad uso pubblico?
L’onere della prova spetta a chi sostiene la natura privata della strada. Per vincere la presunzione di demanialità, questa parte deve fornire prove concrete e specifiche, come l’esistenza di consuetudini locali o di convenzioni scritte che attribuiscono la proprietà a privati.

La mancata iscrizione di una via negli elenchi comunali è sufficiente per considerarla privata?
No, la sola inclusione o meno della strada negli elenchi comunali non è un elemento decisivo. La presunzione di demanialità può basarsi sulla sua funzione oggettiva e sul suo collegamento con il suolo pubblico, e la sua assenza dai registri non è, di per sé, una prova sufficiente a superare tale presunzione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 237 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 237 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 32088/2021 R.G. proposto da: COGNOME, NOME COGNOME, elettivamente domiciliati in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME rappresentati e difesi dall’avvocato NOME

-ricorrenti- contro COGNOME

-intimato-

Avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di REGGIO CALABRIA n. 815/2020 depositata il 21/12/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/12/2023 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno proposto ricorso articolato in unico motivo avverso la sentenza n. 815/2020 della Corte d’appello di Reggio Calabria, depositata il 21 dicembre 2020.

L’intimato NOME COGNOME non ha svolto attività difensive.

La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, a norma degli artt. 375, comma 2, 4 -quater, e 380 -bis .1, c.p.c.

La Corte d’appello di Reggio Calabria ha respinto l’appello di NOME COGNOME e NOME COGNOME contro la sentenza resa dal Tribunale di Reggio Calabria in data 10 febbraio 2012. È stata così rigettata la domanda di NOME COGNOME e NOME COGNOME volta alla demolizione della costruzione realizzata NOME COGNOME per violazione delle distanze fra pareti finestrate, con riguardo ai fondi delle parti siti in Bagnara Calabra. La questione controversa attiene alla natura pubblica della stradella che separa i fabbricati in relazione al disposto dell’art. 879, comma 2, c.p.c. La sentenza impugnata riferisce che il CTU ha affermato l’impossibilità di accertare la natura pubblica della strada, in quanto essa è contemplata come strada di nuova previsione nel PRG del Comune di Bagnara Calabra, ma non risulta inserita negli elenchi comunali né soggetta a procedura espropriativa, pur essendo traversa della INDIRIZZO. I giudici di appello hanno così reputato insuperata la presunzione di demanialità delle strade rientranti nel territorio comunale, di cui all’art. 22 della l. n. 2248 del 1865 all. F, anche tenuto conto della equivocità dell’uso della stradella da parte ‘degli altri inquilini delle abitazioni prospicienti’ e del titolo di acquisto prodotto dagli appellanti, che non contemplava la proprietà della stessa.
L’unico motivo di ricorso censura l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, la violazione degli artt. 116 e 132 c.p.c. e la violazione ed erronea applicazione degli artt. 872, 873, 979,

2728 c.c. e dell’art. 22 della l. n. 2248 del 1865. I ricorrenti richiamano risultanze probatorie documentali e testimoniali che avrebbero deposto per la natura privata della strada interposta fra i fondi (la CTU aveva dimostrato l’intestazione in parte a privati, l’oggetto del contratto del 1971 comprendeva la particella 660, l’unico teste escusso aveva deposto per l’utilizzo ad opera dei soli ‘inquilini degli immobili che ivi vi affacciano’).

4.1. Il motivo di ricorso è infondato.

4.2. Nel vigore del testo dell’art. 360, comma 1, n. 5), c.p.c. introdotto nel 2012, non è più configurabile il vizio di insufficiente o contraddittoria motivazione della sentenza, atteso che la norma suddetta attribuisce rilievo solo all’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che sia stato oggetto di discussione tra le parti. Il vizio di motivazione è denunciabile per cassazione solo ove si alleghi una anomalia che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, ovvero nelle ipotesi di “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, “motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”.
4.3. Fatto impeditivo del diritto alla distanza fra costruzioni, inteso, questo, come contenuto normale del diritto di proprietà, è, a norma dell’art 879 comma 2, c.c., l’esistenza di una piazza o via pubblica e la prova di tale fatto impeditivo spetta a chi costruisca senza osservare la distanza. Per aversi una piazza o una via pubblica ai fini dell’esonero dall’osservanza delle norme dettate dal codice civile in tema di distanza tra costruzioni non è sufficiente che si tratti di uno spazio che soddisfi comunque all’esigenza del pubblico transito, ma occorre che esso appartenga ad un ente territoriale autarchico e che questo lo abbia destinato -con una manifestazione di volontà espressa o tacita -al pubblico servizio.
4.4. La domanda di arretramento della nuova costruzione del Caratozzolo poggiava qui sul presupposto della violazione delle norme sulle distanze legali, stante la dedotta frapposizione di area privata tra le rispettive costruzioni delle parti in causa.

Sennonché, la ritenuta frapposizione di uno spazio di natura, piuttosto, demaniale, in considerazione della caratteristica fisica di essa come traversa della INDIRIZZO e quindi in base alla presunzione ” iuris tantum ” di demanialità ex art. 22, comma 3, della legge 20 marzo 1865, n. 2248 all. F (non vinta da contrari elementi), ha convinto i giudici del merito circa la non applicabilità delle norme relative alle distanze (ai sensi dell’art. 879, comma 2, c.c.)

Contro la fondatezza delle censure dei ricorrenti, si pongono le disposizioni contenute nell’art. 22 della citata legge. Tale articolo, dopo aver classificato nel primo comma le strade pubbliche secondo l’appartenenza del suolo allo Stato o alle provincie o ai comuni, estende col secondo comma la demanialità, qualunque sia l’ente proprietario, anche alle pertinenze, ossia ai fossi laterali, che servono unicamente e principalmente agli scoli delle strade, alle controbanchine, alle scarpate in rialzo e alle opere d’arte d’ogni genere stabilite lungo le strade stesse, alle aiuole per deposito di materiale, alle case di ricovero e a quelle per abitazione dei cantonieri; infine, soltanto per beni diversi da quelli risultanti dalla riportata elencazione e in relazione con le sole vie comunali, cioè rispetto alle piazze, agli spazi e ai vicoli, i quali, nell’interno delle città e dei villaggi, siano adiacenti alle strade comunali o aperti su suolo pubblico, il terzo comma stabilisce una presunzione iuris tantum di demanialità, che ammette la prova contraria, la quale, peraltro, è circoscritta testualmente all’esistenza di consuetudini che escludono la demanialità per il tipo di aree di cui faccia parte quella considerata, o di convenzioni che attribuiscano la proprietà a soggetto diverso dal
comune, ovvero alla natura privata della proprietà dell’area stessa (Cass. n. 1927 del 1993; n. 4051 del 1983).

4.5. La Corte d’appello di Reggio Calabria ha, dunque, fatto corretta applicazione della presunzione di demanialità stabilita dall’art. 22 della legge n. 2248 del 1865, all. F, riferendola ad una traversa di una strada pubblica che, per l’immediata accessibilità, appare integrante della funzione viaria della rete stradale, non potendo reputarsi, a tal fine, elemento da solo sufficiente l’inclusione o meno della strada stessa nel relativo elenco. Di questa presunzione ben può giovarsi chi voglia far valere il fatto impeditivo del diritto alla distanza fra costruzioni ex art 879, comma 2, c.c., restando questi, ai sensi dell’art. 2728 c.c., dispensato dalla prova ed onerata la controparte della prova contraria. In quanto presunzione di carattere relativo, il giudizio inerente all’esistenza in concreto dei requisiti per la sua applicazione costituisce apprezzamento di fatto riservato al giudice del merito ed essa è destinata a cadere di fronte all’esistenza di elementi probatori che, sempre secondo il prudente ed incensurabile apprezzamento del giudice di merito, siano idonei a dimostrare il carattere privato degli spazi medesimi (Cass. Sez. Unite n. 5522 del 1996; Cass. n. 27054 del 2021; n. 7708 del 2002; n. 10309 del 1994 ).
4.6. Il motivo del ricorso di NOME COGNOME e NOME COGNOME non indica, nel rispetto dell’art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c., un fatto storico, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia), quali, specificamente, una differente disciplina di uso della stradella in base a normativa consuetudinaria locale o convenzioni aventi espressamente ad oggetto proprio la stessa area, o diritti acquisiti dai privati. Non risulta integrato, di per
sé, nemmeno il vizio di omesso esame di un fatto decisivo, in quanto i fatti storici, allegati in ricorso, sono stati comunque presi in considerazione dai giudici del merito.

5. Il ricorso deve, pertanto, essere rigettato. Non occorre regolare le spese processuali del giudizio di cassazione, giacché l’intimato non ha svolto attività difensive.

Sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1 -quater all’art. 13 del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -dell’obbligo di versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso .

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1 -bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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