Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 23926 Anno 2024
Civile Ord. Sez. 3 Num. 23926 Anno 2024
Presidente: COGNOME NOME
Relatore: COGNOME NOME
Data pubblicazione: 05/09/2024
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 25268/2021 R.G., proposto da
Provincia di Potenza , in persona del Presidente pro tempore ; rappresentata e difesa dagli Avvocati NOME COGNOME (pec: EMAIL) e NOME COGNOME (pec: EMAIL), in virtù di procura in calce al ricorso;
-ricorrente-
nei confronti di
NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME ; rappresentati e difesi dagli Avvocati NOME COGNOME (pec: EMAIL) e NOME COGNOME (pec: EMAIL), in virtù di procura su foglio separato allegato al controricorso;
C.C. 11.07.2024 N. R.G. 25268/2022 Pres. RAGIONE_SOCIALE. RAGIONE_SOCIALE
-controricorrenti-
per la cassazione RAGIONE_SOCIALEa sentenza n. 325/2021 RAGIONE_SOCIALEa CORTE d ‘ APPELLO di POTENZA, depositata il 9 luglio 2021, notificata il 13 luglio 2021; udìta la relazione RAGIONE_SOCIALEa causa svolta nella pubblica udienza del l’11 luglio 2024 dal Consigliere NOME COGNOME.
FATTI DI CAUSA
Nel marzo 1999 NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME acquistarono all’incanto, in sede di vendita forzosa bandita a seguito di fallimento del precedente proprietario e al prezzo di aggiudicazione di lire 753.400.000, un immobile di 2.136 metri quadrati sito nel Comune di Venosa, già concesso in locazione per utilizzo scolastico alla Provincia di Potenza ed adibito da molti anni a sede di un istituto professionale.
Nell’ottobre 1999, l’ amministrazione provinciale, preso atto del passaggio di proprietà, stipulò con i nuovi proprietari un nuovo contratto di locazione, verso un canone annuo pari a lire 221.136.000.
Nell’ottobre 2005 cess ò la locazione, non rinnovatasi alla scadenza per disdetta RAGIONE_SOCIALE‘amministrazione conduttrice , la quale, a seguito RAGIONE_SOCIALE‘esito negativo di un o studio di vulnerabilità sismica, dovette spostare altrove la sede RAGIONE_SOCIALE‘istituto scolastico .
Nel marzo 2006, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME proposero domanda risarcitoria nei confronti RAGIONE_SOCIALEa Provincia di Potenza, per i danni -asseritamente imputabili al suo inadempimento -derivanti dal cattivo stato di conservazione del bene, nonché per gli ulteriori danni derivanti dalla mancata utilizzazione RAGIONE_SOCIALE‘immobile, dalla data del rilascio (7 ottobre 2005) a quella di effettivo ripristino.
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Pres. COGNOME
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La domanda fu accolta in primo grado dal Tribunale di Melfi (che condannò la Provincia a pagare agli attori la somma di Euro 138.011,51, oltre accessori), ma rigettata in appello dalla Corte territoriale di Potenza, la quale ritenne, per un verso, che «l’immobile fosse già deteriorato nell’ottobre ’99 in misura significativa », avuto riguardo alla circostanza che era stato adibito a sede scolastica da molti anni e che il prezzo di aggiudicazione pagato dagli attori era stato fissato in misura particolarmente esigua, anche tenendo conto RAGIONE_SOCIALEa vetustà RAGIONE_SOCIALEo stesso; per altro verso, che, in ogni caso, nessun danno concreto si era verificato per i proprietari, i quali, cessata la locazione, avevano completamente ristrutturato l’edificio per adibirlo ad attività commerciali ed abitazioni private.
Avverso tale decisione, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME proposero ricorso per Cassazione.
Questa Corte di legittimità, con sentenza n. 15361/2016, cassò con rinvio la sentenza d’appello impugnata: ribadendo, in via generale, il principio secondo cui la presunzione di cui al secondo comma RAGIONE_SOCIALE‘art. 1590 c od. civ. (per la quale, in mancanza di descrizione RAGIONE_SOCIALEe condizioni RAGIONE_SOCIALEa cosa locata alla data RAGIONE_SOCIALEa consegna, deve reputarsi che il conduttore l’abbia ricevuta in buono stato locativo) può essere vinta solo attraverso una prova rigorosa; ed osservando, con riguardo al caso concreto, che nella fattispecie doveva escludersi che tale prova fosse stata fornita, non potendo essa trarsi dalle argomentazioni del giudice territoriale, basate sulla considerazione RAGIONE_SOCIALEa lunga utilizzazione RAGIONE_SOCIALE‘immobile come sede scolastica e RAGIONE_SOCIALE ‘esiguità del prezzo di aggiudicazione RAGIONE_SOCIALEo stesso ,
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Pres. COGNOME
Est. RAGIONE_SOCIALE
atteso che non vi è necessaria corrispondenza tra il prezzo d’asta e il valore commerciale del bene.
4. Disposto il rinvio alla Corte d’appello di Potenza in diversa composizione per « rivalutare la questione », questa ha rigettato l’impugnazione RAGIONE_SOCIALEa Provincia av verso la sentenza del Tribunale di Melfi, sui rilievi: a) che, pacifica essendo l’inesistenza RAGIONE_SOCIALEa ‘descrizione’ RAGIONE_SOCIALE‘immobile locato in sede di stipulazione del contratto ( nel quale compariva invece l’indicazione che esso era confacente alle esigenze RAGIONE_SOCIALE ‘ente conduttore) , doveva presumersi, ex art.1590, secondo comma, cod. civ., che l’immobile medesimo fosse stato consegnato alla conduttrice in buono stato di manutenzione; b) che, esclusa la possibilità di ritenere superata tale presunzione attraverso elementi indiziari, in conformità al principio di diritto sancito dalla Corte di legittimità, non sussistevano elementi probatori pieni , idonei a tale superamento, non assumendo rilievo, al riguardo, la perizia di stima (acquisita su istanza RAGIONE_SOCIALE‘appellante) eseguita nell’ambito RAGIONE_SOCIALEa procedura fallimentare del 1999 per determinare la base d ‘ asta del pubblico incanto in occasione del quale gli appellati avevano acquistato il bene; tale perizia, infatti, aveva riguardato immobili diversi da quello d’interesse; c) che, invece, sia dal verbale di riconsegna RAGIONE_SOCIALE‘ottobre 2005 sia dall’atto stragiudiziale di accertamento dei danni del 2006, risultavano numerosi danni esistenti sull’ intero fabbricato, analiticamente descritti negli allegati ai predetti verbali; d) che, inoltre, non poteva condividersi l’argomentazione RAGIONE_SOCIALEa sentenza cassata secondo cui nessun danno concreto si era verificato per i proprietari, in ragione RAGIONE_SOCIALEa completa ristrutturazione RAGIONE_SOCIALE‘immobile , la quale avrebbe potuto avere rilievo solo nella misura in cui la locataria avesse provato che l’attività di
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Pres. COGNOME
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demolizione e conseguente ricostruzione vi sarebbe stata in ogni caso, mentre, nella fattispecie, da nessun elemento era evincibile un intendimento in tal senso da parte dei locatori, a prescindere dagli ingenti danni riportati dall ‘ immobile, ben potendo, al contrario, ragionevolmente ritenersi che proprio la verificazione di questi ultimi avesse indotto i proprietari a decidere di far luogo alla totale ristrutturazione RAGIONE_SOCIALE ‘edificio e alla conseguente modifica RAGIONE_SOCIALEa destinazione d ‘ uso RAGIONE_SOCIALEo stesso; e) che, provata dunque la sussistenza di danni imputabili alla Provincia al momento RAGIONE_SOCIALEa riconsegna RAGIONE_SOCIALE‘immobile, per la loro quantificazione poteva rinviarsi alla CTU effettuata dal primo giudice, la cui sentenza di condanna andava quindi confermata sia nell’ an che nel quantum .
Per la cassazione RAGIONE_SOCIALEa sentenza RAGIONE_SOCIALEa Corte lucana ricorre la Provincia di Potenza, sulla base di sei motivi.
Rispondono con controricorso NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME.
La trattazione del ricorso è stata fissata in adunanza camerale, ai sensi RAGIONE_SOCIALE ‘ art. 380bis .1 cod. proc. civ..
Il Pubblico Ministero non ha presentato conclusioni scritte. Sia la ricorrente che i controricorrenti hanno depositato memoria.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.1. Con il primo motivo viene denunciato ‘ Omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione fra le parti (art. 360, n. 5, c.p.c.) ‘, per non avere la Corte d’ appello esaminato un fatto decisivo e discusso tra le parti, che avrebbe consentito di vincere la presunzione di cui all’art. 1590, secondo comma, cod. civ..
La Provincia ricorrente ricorda che, al fine di dimostrare che già prima RAGIONE_SOCIALEa stipula del contratto di locazione del 1999 l’immobile si
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Pres. COGNOME
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presentava gravemente danneggiato, nel giudizio di rinvio celebrato a seguito RAGIONE_SOCIALEa sentenza di questa Corte n. 15361/2016, aveva chiesto alla Corte d’ appello di Potenza l’acquisizione RAGIONE_SOCIALE atti relativi alla perizia di stima del complesso immobiliare sito in Venosa, foglio 47, particella 714, a firma del AVV_NOTAIO. NOME COGNOME, effettuata per determinare la base d’asta nella procedura fallimentare, nell’ambito RAGIONE_SOCIALEa quale gli attuali controricorrenti avevano acquistato il bene successivamente concessole in locazione; tale istanza -aggiunge la ricorrente -era stata accolta dalla Corte d’appello che , con ordinanza istruttoria del 21 febbraio 2019, aveva disposto l’ acquisizione RAGIONE_SOCIALEa detta perizia.
L’ente ricorrente evidenzia che alla pag. 8 di tale perizia (indicata come doc. n.18 di cui al fascicoletto RAGIONE_SOCIALEa Corte di cassazione) si legge: « per quanto è stato possibile accertare le finiture interne sono di tipo civile e lo stato di manutenzione e conservazione può ritenersi normale, ad eccezione dei locali adibiti ad uso pubblico, in particolare scolastico, dove è riscontrabile un’usura che va oltre i limiti del normale uso ».
Di ciò non avrebbe tenuto conto la Corte d’appello, la quale pur avendo reputato ammissibile la richiesta di acquisizione RAGIONE_SOCIALEa perizia, nonché rilevante quest’ultima , in funzione RAGIONE_SOCIALEa possibilità di superamento RAGIONE_SOCIALEa presunzione che l’ente conduttore avesse ricevuto l’immobile in buone condizioni avrebbe poi erroneamente ritenuto che « nessuna valutazione di stima in ordine all’immobile di interesse è stato possibile rinvenire, posto che queste ultime, a firma RAGIONE_SOCIALE‘ingegnere NOME COGNOME, hanno riguardato immobili diversi da quello di interesse ovvero, segnatamente, quelli siti nei comuni di Salerno, Avellino, Monterò Inferiore e Mercogliano ».
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La Provincia sostiene, quindi, che la Corte territoriale non avrebbe esaminato un fatto decisivo e discusso tra le parti, il quale avrebbe consentito di vincere la presunzione ex art. 1590 cod. civ., ovverosia la circostanza che, all’epoca RAGIONE_SOCIALEa stipula del contratto di locazione del l’ottobre 1999, sul bene locato era « riscontrabile un’usura … oltre i limiti del normale uso ».
1.2. Con il secondo motivo, viene denunciata la ‘ Nullità RAGIONE_SOCIALEa sentenza o del procedimento (art. 360, n. 4, c.p.c., in relazione agli artt. 132 c.p.c. e 111 Cost.) ‘ in quanto la Corte d’ appello, senza reale motivazione, nonostante la presenza in atti RAGIONE_SOCIALEa relazione di stima a firma del AVV_NOTAIO. NOME COGNOME, ha affermato che « non stato possibile reperire elementi che depongano per uno stato di danneggiamento RAGIONE_SOCIALE‘immobile, preesistente rispetto alla stipula del contratto », in quanto « nessuna valutazione di stima in ordine all’immobile di interesse è stato possibile rinvenire ».
Secondo la pubblica amministrazione ricorrente, la motivazione RAGIONE_SOCIALEa sentenza impugnata sarebbe assolutamente incomprensibile e nella sostanza omessa, atteso che essa (a p. 8, nei brani già trascritti), dà atto RAGIONE_SOCIALE‘acquisizione agli atti di causa RAGIONE_SOCIALEe perizie di stima presenti nel fascicolo RAGIONE_SOCIALEa procedura fallimentare n. 26/81, RAGIONE_SOCIALE, svoltasi presso il Tribunale di Salerno, e poi apoditticamente nega che vi siano (stime RAGIONE_SOCIALE‘immobile per cui è causa da cui trarre) elementi che depongano per uno stato di danneggiamento RAGIONE_SOCIALE‘immobile preesistente rispetto alla stipula del contratto di locazione.
1.3. Con il terzo motivo viene denunciata la ‘ Nullità RAGIONE_SOCIALEa sentenza o del procedimento (art. 360, n. 4, c.p.c., in relazione all’art. 329 c. 2 c.p.c. per violazione del giudicato interno) ‘ .
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Secondo l ‘ente ricorrente, la Corte d’ appello avrebbe violato il giudicato interno formatosi sull’autonoma ratio decidendi RAGIONE_SOCIALEa sentenza di secondo grado ( ratio decidendi non censurata con il ricorso per cassazione proposto dai locatori, esitato nella sentenza n. 15361/2016 di questa Corte), con cui la domanda risarcitoria di questi ultimi era stata rigettata per non avere essi subìto alcuna conseguenza pregiudizievole dal dedotto inadempimento RAGIONE_SOCIALE‘ente conduttore, avuto riguardo alla circostanza che, immediatamente dopo la riconsegna RAGIONE_SOCIALE‘immobile, era stata effettuata una radicale ristrutturazione RAGIONE_SOCIALEo stesso, la quale prescindeva dalla sussistenza dei danni, in considerazione del disposto mutamento di destinazione d’uso.
1.4. Con il quarto motivo viene denunciata la ‘ Violazione o falsa applicazione di norme di diritto (art. 360, n. 3, c.p.c., in relazione all’art. 2697 c.c. e all’art. 1590 c.c., pure in combinato disposto con gli artt. 1218 e 1223 c.c.) ‘: ciò, per avere la Corte d’ appello, con inammissibile inversione RAGIONE_SOCIALE‘ onus probandi, ritenuto di addossare all ‘ente conduttore l’onere di provare l’assenza di un danno patrimoniale per i locatori.
1.5. Con il quinto motivo viene nuovamente denunciato l” Omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione fra le parti (art. 360, n. 5, c.p.c.) ‘ .
La pubblica amministrazione ricorrente deduce che la Corte d’ appello avrebbe omesso di considerare un fatto decisivo per il giudizio, discusso tra le parti, ovverosia la vulnerabilità sismica RAGIONE_SOCIALE‘edificio, che ne determinava l’inutilizzabilità a fini scolastici, rendendo in ogni caso necessaria la sua radicale ristrutturazione per mutarne la destinazione d’uso.
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Questa circostanza di fatto sarebbe risultata dallo studio di vulnerabilità sismica condotto sull’immobile dal RAGIONE_SOCIALE , gli atti relativi al quale, già ‘localizzati’ come docc. nn.6 e 7 RAGIONE_SOCIALEa produzione di primo grado, sono stati altresì depositati come doc. n. 4 al fascicoletto RAGIONE_SOCIALEa Corte di cassazione.
La Provincia di Potenza evidenzia che il fatto in parola, oltre che essere decisivo, avrebbe costituito oggetto di discussione tra le parti, poiché essa, già nella comparsa di costituzione depositata nel giudizio in primo grado (pag. 2 e pag. 5, doc. 2 fascicoletto), aveva allegato che l’edificio , a causa di eventi anteriori alla stipula del contratto di locazione del l’ ottobre 1999, era risultato strutturalmente inidoneo ad ospitare edifici scolastici.
1.6. Con il sesto motivo viene denunciata la ‘ Nullità RAGIONE_SOCIALEa sentenza o del procedimento (art. 360, n. 4, c.p.c., in relazione agli artt. 132 c.p.c. e 111 Cost.) ‘ .
Viene censurata la statuizione con cui la Corte d’ appello, senza reale motivazione, nonostante la dedotta vulnerabilità sismica risultante dallo studio in atti, ha escluso che vi fosse in atti un qualunque « elemento » da cui fosse « evincibile » che « l’attività di demolizione e conseguente ricostruzione ci sarebbe stata in ogni caso ».
Sono fondati, nei limiti e con le precisazioni seguenti, il primo e il quinto motivo e, per effetto del loro accoglimento, restano assorbiti, rispettivamente, il secondo, il terzo e il quarto, nonché il sesto.
2.1. Con il primo motivo viene denunciata, nella sostanza, una duplice svista percettiva RAGIONE_SOCIALEa Corte d’appello, la quale -dopo avere
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disposto l’acquisizione agli atti del la perizia di stima esperita in un precedente procedimento, indubitabilmente relativa al complesso immobiliare sito in Venosa, foglio 47, particella 714, comprensivo dei locali adibiti ad uso pubblico, in particolare scolastico, oggetto RAGIONE_SOCIALEa locazione RAGIONE_SOCIALE‘ottobre 1999, nei quali il perito aveva riscontrato un’usura oltre i limiti del normale uso -per un verso, ha supposto il fatto, la cui verità era incontrastabilmente esclusa, che la perizia riguardasse « immobili diversi da quello di interesse» , sicché in essa « nessuna valutazione di stima in ordine all’immobile di interesse è stato possibile rinvenire »; per altro verso, ha supposto l’inesistenza del fatto, la cui verità era positivamente stabilita, che, alla stregua RAGIONE_SOCIALEa valutazione peritale, sul bene locato, già prima RAGIONE_SOCIALEa locazione, era « riscontrabile un’usura … oltre i limiti del normale uso ».
2.2. Il motivo è, anzitutto ammissibile , ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 366 n. 6 cod. proc. civ., poiché nel ricorso è puntualmente indicato il contenuto RAGIONE_SOCIALE‘atto richiamato , posto a fondamento RAGIONE_SOCIALEa censura (la perizia di stima a firma del AVV_NOTAIOetra NOME COGNOME, depositata quale doc. n.18 del fascicoletto RAGIONE_SOCIALEa Corte di cassazione) ed è specificamente segnalata la sua presenza nel giudizio di merito, con l’indicazione RAGIONE_SOCIALEa sedes processuale in cui sarebbe stata acquisita (a seguito RAGIONE_SOCIALE‘ordinanza ordinanza istruttoria emessa il 21 febbraio 2019, su istanza RAGIONE_SOCIALE‘appellante nel corso del giudizio di rinvio ).
2.3. Nel merito, il motivo è fondato, nei limiti che si vanno precisare.
Dalla trascrizione in ricorso del contenuto RAGIONE_SOCIALEo stralcio RAGIONE_SOCIALEa perizia a firma del AVV_NOTAIOetra NOME COGNOME, sottoposta all’attenzione del giudice del merito al fine di fornire la prova idonea a vincere la presunzione di cui all’art. 1590, secondo comma, cod.
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civ. -del cattivo stato di manutenzione RAGIONE_SOCIALE‘immobile antecedente alla locazione RAGIONE_SOCIALE‘ottobre 1999 , emerge, come si è veduto, che il tecnico incaricato aveva accertato che nei locali RAGIONE_SOCIALE‘immobile « adibiti ad uso pubblico, in particolare scolastico » era riscontrabile « un’usura … oltre i limiti del normale uso ».
Confrontando il contenuto di detto documento con quello RAGIONE_SOCIALEa motivazione RAGIONE_SOCIALEa sentenza impugnata (nella parte in cui ha ritenuto che « nessuna valutazione di stima in ordine all’immobile di interesse è stato possibile rinvenire, posto che queste ultime, a firma RAGIONE_SOCIALE‘ingegnere NOME COGNOME, hanno riguardato immobili diversi da quello di interesse ovvero, segnatamente, quelli siti nei comuni di Salerno, Avellino, Monterò Inferiore e Mercogliano »), emergono, all’evidenza , due errori non testuali in cui è incorsa la Corte d’appello.
Tali errori si rivelano attraverso la messa a confronto di due divergenti rappresentazioni RAGIONE_SOCIALEo stesso oggetto, da un lato quella risultante dalla decisione del giudice, dall’altro quella, contrastante, tale da smentire la rappresentazione offerta dal giudice, che emerge univocamente da ll’atto (nella specie, la perizia) a cquisito al processo.
L’erronea supposizione del giudice d’appello, dunque, si è infranta contro la « cartesiana evidenza bidirezionale » (così Cass., Sez. Un., 05/03/2024, n. 5792, par.10.12 RAGIONE_SOCIALEe Ragioni RAGIONE_SOCIALEa decisione ) tracciata dall’art. 395 n. 4 cod. proc. civ. ai fini RAGIONE_SOCIALE‘individuazione dei caratteri RAGIONE_SOCIALE‘errore revocatorio, venendo in considerazione, da un lato, un fatto incontrastabilmente escluso (la riferibilità RAGIONE_SOCIALEa perizia ad immobili diversi da quello locato), dall’altro lato, un fatto positivamente stabilito (il riscontro peritale di un’usura eccedente il normale uso RAGIONE_SOCIALE‘immobile locato).
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2.4. Peraltro, mentre il fatto erroneamente supposto come inesistente (consistente nel riscontro peritale di un’usura eccedente il normale uso RAGIONE_SOCIALE‘immobile locato) non ha costituito un punto controverso sul quale la sentenza si sia pronunciata (per la precisazione che il fatto probatorio, supposto esistente o inesistente, costituisce un punto controverso che esclude la revocazione quando l’errore di giudizio e non di mero fatto -riflette la prospettazione, in proposito, di una RAGIONE_SOCIALEe parti, v. Cass., Sez. Un., 05/03/2024, n. 5792, cit. , par.10.14 RAGIONE_SOCIALEe Ragioni RAGIONE_SOCIALEa decisione ), al contrario, il fatto erroneamente supposto come esistente (consistente nella riferibilità RAGIONE_SOCIALEa perizia ad immobili diversi da quello locato) era stato oggetto di discussione tra le parti, dal momento che la richiesta di acquisizione RAGIONE_SOCIALEe perizia di stima (formulata dall’ ente appellante ed accolta con ordinanza istruttoria del 21 febbraio 2019, previa interlocuzione con gli appellati) era stata proposta proprio sul presupposto che essa riguardasse il complesso immobiliare sito in Venosa, foglio 47, particella 714.
Pertanto, mentre l’ erronea supposizione RAGIONE_SOCIALE‘inesistenza del fatto positivamente stabilito consistente nel riscontro peritale di un’usura eccedente il normale uso RAGIONE_SOCIALE‘immobile locato, è rimasto confinato entro la fattispecie contemplata dall’art. 395 n.4 cod. proc. civ. (e, come tale, avrebbe potuto essere censurato con il mezzo straordinario RAGIONE_SOCIALEa revocazione, sebbene entrambe le parti, nelle memorie depositate in vista RAGIONE_SOCIALE‘ odierna adunanza camerale, abbiano fatto rilevare che tale mezzo, ancorché ritualmente esperito, è stato rigettato dalla Corte lucana con sentenza n. 86/2022, passata in giudicato ), al contrario l’e r ronea supposizione RAGIONE_SOCIALE‘esistenza del fatto incontrastabilmente escluso, consistente nella riferibilità RAGIONE_SOCIALEa perizia
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ad immobili diversi da quello locato, ha assunto i caratteri RAGIONE_SOCIALE‘ errore di giudizio perché la controversia ha riguardato il fatto probatorio rilevante per i fini RAGIONE_SOCIALEo stesso.
In ordine a questo specifico errore, esclusa dunque la sindacabilità con il mezzo RAGIONE_SOCIALEa revocazione (arg. ex art. 395, n.4 cod. proc. civ.), nulla ostava alla formulazione del motivo di cui all’art. 360 n. 5 cod. proc. civ., venendo in considerazione un « non-fatto », ovverosia « un fatto la cui considerazione, nella sua effettiva oggettività, è stata in fin dei conti omessa » (così, in termini, Cass. Sez. Un., 05/03/2024, n. 5792, cit. ; par.10.15 RAGIONE_SOCIALEe Ragioni RAGIONE_SOCIALEa decisione ).
Entro questi specifici termini, il primo motivo di ricorso deve, pertanto, essere accolto.
2.5. Per effetto RAGIONE_SOCIALE‘ accoglimento, nei sensi di cui in motivazione, del primo motivo di ricorso, restano assorbiti il secondo, il terzo e il quarto motivo.
Fondato è, altresì, come si è sopra anticipato, il quinto motivo.
3.1. La ricorrente ha evidenziato -anche in tal caso procedendo alla debita indicazione del contenuto RAGIONE_SOCIALE atti e documenti posti a fondamento RAGIONE_SOCIALEa prospettata censura, nonché alla specifica segnalazione RAGIONE_SOCIALEa presenza di tali atti nel giudizio di merito, con l’indicazione del luogo in cui sarebbero stati prodotti (docc. nn.6 e 7 fascicolo di primo grado; doc. n.4 fascicoletto RAGIONE_SOCIALEa Corte di cassazione) -che la circostanza di fatto relativa alla vulnerabilità sismica RAGIONE_SOCIALE‘edificio oggetto RAGIONE_SOCIALEa locazione del 10 ottobre 1999, era risultata dallo studio condotto sull’immobile dal RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE all’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE (i documenti relativi al quale erano stati
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debitamente prodotti sin dal primo grado di giudizio) ed era stata altresì discussa tra le parti, in quanto oggetto di specifica deduzione sin dall ‘ originaria comparsa di costituzione e risposta (anche questa depositata agli atti del giudizio di cassazione -doc. n. 2 del fascicoletto -con l’indicazione RAGIONE_SOCIALEa sedes specifica RAGIONE_SOCIALE‘atto in cui il fatto era stato dedotto: pp.2 e 5).
Di tale circostanza -la quale aveva determinato l’improseguibilità RAGIONE_SOCIALE‘ utilizzazione RAGIONE_SOCIALE‘immobile come sede scolastica, rendendone altresì necessaria la radicale ristrutturazione ai fini del mutamento destinazione d’uso -la Corte di merito aveva tuttavia completamente omesso ogni considerazione.
3.2. Ciò posto, il carattere decisivo RAGIONE_SOCIALE‘omissione emerge al la luce RAGIONE_SOCIALEa specifica ratio decidendi RAGIONE_SOCIALEa sentenza impugnata secondo cui l ‘attività di demolizione e conseguente ricostruzione RAGIONE_SOCIALE‘immobile, effettuata successivamente alla cessazione RAGIONE_SOCIALEa locazione, avrebbe potuto avere rilievo, in funzione RAGIONE_SOCIALE‘esclusione di conseguenze pregiudizievoli imputabili all’eventuale inadempimento RAGIONE_SOCIALE‘ente conduttore, solo ove quest’ultimo avesse provato che ad essa si sarebbe fatto luogo in ogni caso , mentre, nella fattispecie, da nessun elemento sarebbe stato evincibile un intendimento in tal senso da parte dei locatori, a prescindere dagli ingenti danni riportati dall’immobile, ben potendo invece ritenersi che proprio la verificazione di questi ultimi avesse indotto i ricorrenti in riassunzione a determinarsi per la totale ristrutturazione RAGIONE_SOCIALE‘immobile e la conseguente modifica RAGIONE_SOCIALEa destinazione d’uso RAGIONE_SOCIALEo stesso.
È infatti agevole osservare, in contrario, che uno specifico elemento per affermare che la ristrutturazione avrebbe dovuto esservi in ogni caso , avrebbe potuto essere desunto proprio dai
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risultati RAGIONE_SOCIALEo studio di vulnerabilità sismica effettuato sull’edificio , che avevano indotto l’ amministrazione provinciale a spostare altrove la sede scolastica e i proprietari a mutarne la destinazione d’uso e che, ove fossero stati valutati dal giudice del merito come tali da rendere assolutamente necessario un intervento di radicale rifacimento RAGIONE_SOCIALE‘ immobile, avrebbero conseguentemente inciso sul giudizio di merito in ordine alla configurabilità, in concreto, di conseguenze dannose imputabili al contegno RAGIONE_SOCIALEa pubblica amministrazione locataria.
3.3. Il quinto motivo va pertanto accolto e, per effetto di tale accoglimento, resta assorbito il sesto.
In definitiva vanno accolti, nei sensi di cui in motivazione, il primo e il quinto motivo, mentre restano assorbiti gli altri.
La sentenza impugnata va cassata in relazione ai motivi accolti con rinvio ad altra Sezione RAGIONE_SOCIALEa C orte d’appello di Potenza, comunque in diversa composizione, la quale procederà a nuovo esame RAGIONE_SOCIALEa domanda risarcitoria proposta da NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME nei confronti RAGIONE_SOCIALEa Provincia di Potenza.
Nello svolgere tale delibazione, il giudice del rinvio terrà in debita considerazione sia la circostanza che la perizia di stima a firma del AVV_NOTAIOetra NOME COGNOME aveva specificamente riguardato l’immobile oggetto RAGIONE_SOCIALEa locazione RAGIONE_SOCIALE‘ottobre 1999, sia la circostanza che tale immobile era stato oggetto di uno studio di vulnerabilità sismica eseguito dal RAGIONE_SOCIALE, a seguito del quale l ‘amministrazione provinciale aveva spostato altrove la sede scolastica per l’ innanzi individuata presso l’immobile
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medesimo, mentre i proprietari ne avevano mutato la destinazione d’uso .
Il giudice del rinvio, svolgendo il doveroso esame RAGIONE_SOCIALEe circostanze storiche precedentemente non considerate, formulerà il giudizio di merito in ordine alla prova RAGIONE_SOCIALEa sussistenza, sull’immobile locato , di danni imputabili all’ente locatario, cagionati dal cattivo stato di manutenzione del bene durante il rapporto di locazione intercorso tra le parti dall’ottobre 1999 all’ottobre 2005 , da un lato, apprezzando l’incidenza RAGIONE_SOCIALEa prima circostanza sulla presunzione di cui all’art.1590, secondo comma, cod. civ., dall’altro valutando se la seconda circostanza avesse reso necessaria la ristrutturazione RAGIONE_SOCIALE‘immobile dopo la cessazione del contra tto di locazione, in funzione del mutamento RAGIONE_SOCIALEa sua destinazione d’uso , a prescindere dalla cattiva manutenzione eventualmente imputabile alla conduttrice.
Con riguardo alla seconda circostanza, il doveroso esame di un fatto discusso e decisivo di cui in precedenza si è indebitamente omessa la considerazione, si traduce nell’apprezzamento di un a eventuale causa alternativa lecita del pregiudizio consistente nelle spese di ristrutturazione, in quanto eventualmente determinate, non già dall’illecito c ontegno del l’ente conduttore, ma dalla vulnerabilità sismica RAGIONE_SOCIALE‘immobile.
Il giudice del rinvio, infine, provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità (art. 385, terzo comma, cod. proc. civ.).
P.Q.M.
La Corte accoglie, nei sensi di cui in motivazione, il primo e il quinto motivo di ricorso e dichiara assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia, anche per le spese
C.C. 11.07.2024
NNUMERO_DOCUMENTO
Pres. COGNOME
Est. RAGIONE_SOCIALE
del giudizio di legittimità, ad altra Sezione de lla Corte d’appello di Potenza, comunque in diversa composizione.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio RAGIONE_SOCIALEa Terza Sezione