Prescrizione provvigione mediatore: quando inizia?

Un’analisi della Corte di Cassazione sul dies a quo per la prescrizione della provvigione del mediatore. La Corte ha stabilito che, in presenza di un accordo specifico, il termine annuale di prescrizione decorre non dalla conclusione dell’affare, ma dal momento pattuito tra le parti, come l’accettazione della proposta d’acquisto. La sentenza sottolinea l’importanza delle clausole contrattuali e dei corretti oneri processuali in appello per contestare le decisioni del primo grado, anche su questioni rilevabili d’ufficio come l’interruzione della prescrizione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Prescrizione Provvigione Mediatore: la Parola della Cassazione sul Dies a Quo

Il diritto alla provvigione è il cuore dell’attività di ogni mediatore immobiliare, ma questo diritto non è eterno. La legge prevede un termine di prescrizione di un solo anno, trascorso il quale non è più possibile richiederne il pagamento. Ma da quando inizia a decorrere questo anno? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito un aspetto fondamentale: gli accordi specifici tra le parti possono prevalere sulla regola generale. Analizziamo come la gestione della prescrizione provvigione mediatore dipenda strettamente da ciò che viene scritto nel contratto.

I Fatti del Caso: Proposta Accettata contro Atto Finale

Una società di mediazione immobiliare aveva curato una compravendita, ma gli acquirenti non avevano corrisposto la provvigione dovuta. L’agenzia agiva quindi in giudizio per ottenerne il pagamento. Il nodo della questione era la prescrizione provvigione mediatore. Gli acquirenti sostenevano che il diritto dell’agenzia fosse prescritto, poiché era trascorso più di un anno dal momento in cui era sorta l’obbligazione.

Il Tribunale di primo grado dava ragione all’agenzia, ma la Corte d’Appello ribaltava la decisione. Secondo i giudici d’appello, il termine di prescrizione non era iniziato a decorrere, come di consueto, dalla data del contratto preliminare o del rogito notarile, ma da una data molto precedente: quella dell’accettazione della proposta d’acquisto da parte del venditore. Questo perché la proposta stessa conteneva una clausola specifica che stabiliva che la provvigione sarebbe stata “corrisposta alla firma dell’accettazione della proposta di acquisto”.

L’agenzia (nel frattempo estinta, con i singoli soci subentrati nel processo) ricorreva in Cassazione, sostenendo che il “concludersi dell’affare” si realizza solo con un vincolo giuridicamente esecutivo come il preliminare, e non con una semplice proposta accettata.

La questione della prescrizione provvigione mediatore e l’interruzione

Un’altra questione cruciale riguardava l’atto interruttivo della prescrizione. Il Tribunale aveva individuato tale atto in una lettera raccomandata del 19 ottobre 2006. I mediatori, invece, sostenevano in Cassazione che un atto interruttivo precedente (una raccomandata del 19 settembre 2006, considerata pervenuta il 22 settembre) fosse stato ingiustamente ignorato. Questo dettaglio era fondamentale, perché anticipare la data di interruzione avrebbe potuto salvare il loro diritto dalla prescrizione.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato entrambi i ricorsi (principale e incidentale) presentati dai mediatori, confermando la decisione della Corte d’Appello. Le motivazioni sono state nette e basate su due principi cardine.

Primo, sul dies a quo della prescrizione, la Corte ha sottolineato che il ricorso dei mediatori era inammissibile perché non affrontava la vera ratio decidendi della sentenza d’appello. La decisione impugnata non si basava sulla regola generale dell’art. 2950 c.c., ma su una specifica pattuizione contrattuale. Le parti avevano liberamente concordato che il diritto alla provvigione sorgesse con l’accettazione della proposta. Di conseguenza, è da quel momento che il diritto poteva essere fatto valere (art. 2935 c.c.) e che la prescrizione iniziava a decorrere. Le argomentazioni dei ricorrenti sulla nozione generale di “conclusione dell’affare” sono state ritenute irrilevanti di fronte a un patto chiaro e specifico.

Secondo, riguardo all’atto interruttivo, la Cassazione ha evidenziato una grave carenza processuale. Sebbene l’eccezione di interruzione della prescrizione sia un’eccezione “in senso lato” (rilevabile anche d’ufficio dal giudice), una volta che il giudice di primo grado ha preso una decisione specifica su quel punto (individuando la lettera di ottobre come primo atto utile), spettava ai mediatori contestare tale accertamento con un apposito motivo di appello. Non avendolo fatto, su quel punto si è formato un “giudicato interno”, rendendo la questione non più riesaminabile in Cassazione.

Conclusioni

Questa ordinanza offre due lezioni fondamentali. Per i mediatori immobiliari, è un monito sull’importanza di redigere clausole chiare e di essere consapevoli che queste possono modificare le regole generali, anche in tema di prescrizione. Se si stabilisce che la provvigione è dovuta a un momento anteriore alla conclusione dell’affare, è da quel momento che bisogna attivarsi per il recupero del credito. Per gli avvocati e le parti processuali, la decisione ribadisce un principio fondamentale del diritto processuale: le sentenze devono essere impugnate in modo specifico e completo in ogni loro parte sfavorevole. Omettere di contestare un punto in appello, anche se relativo a una questione rilevabile d’ufficio, può precludere per sempre la possibilità di discuterne in futuro.

Da quando decorre il termine di prescrizione per la provvigione del mediatore?
In generale, dal momento in cui l’affare è concluso, ossia quando sorge un vincolo giuridico che abilita le parti ad agire per l’esecuzione del contratto. Tuttavia, come stabilito in questa ordinanza, se le parti hanno pattuito contrattualmente un momento diverso e anteriore (es. l’accettazione della proposta d’acquisto), il termine di prescrizione decorre da quel momento specifico.

Una clausola sulla proposta d’acquisto può modificare il momento in cui sorge il diritto alla provvigione?
Sì. La Corte di Cassazione ha confermato che la volontà delle parti, espressa in una clausola specifica, prevale. Se una clausola stabilisce che la provvigione è dovuta al momento dell’accettazione della proposta, è da quella data che il mediatore può esigere il pagamento e, di conseguenza, inizia a decorrere il termine di prescrizione di un anno.

Cosa succede se una parte non appella una specifica statuizione del giudice di primo grado?
Se una parte non impugna specificamente una parte della sentenza di primo grado che le è sfavorevole (nel caso di specie, l’individuazione di quale fosse il primo atto interruttivo della prescrizione), su quel punto si forma il cosiddetto “giudicato interno”. Ciò significa che quella specifica decisione diventa definitiva e non può più essere messa in discussione nelle successive fasi del giudizio, come l’appello o la Cassazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 8086 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 8086 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 27/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 13715/2020 R.G. proposto da : COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

COGNOME COGNOME NOME COGNOME, elettivamente domiciliati in ROMA INDIRIZZO NOME COGNOME, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE che li rappresenta e difende -controricorrenti-

COGNOME rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME

COGNOME (BFFRND62S16H501T), NOME (NTNSML68S09H501A)

-ricorrente incidentale- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO ROMA n. 407/2020 depositata il 16/01/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/02/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Premesso che:

in causa proposta dalla s.n.c. RAGIONE_SOCIALE di NOME COGNOME e NOME COGNOME in persona dei legali rappresentanti p.t., contro NOME COGNOME e NOME COGNOME per la condanna di questi ultimi al pagamento della provvigione pretesa dalla prima per l’attività di mediazione svolta in relazione alla stipula, in data 4 luglio 2006, del contratto con cui i convenuti avevano acquistato da NOME COGNOME un immobile, la Corte di Appello di Roma, con la sentenza in epigrafe, riformando la sentenza di primo grado favorevole agli appellati NOME COGNOME e NOME COGNOME, costituitisi in proprio a seguito della sopravvenuta estinzione della snc, ha accolto la tesi degli appellanti riguardo all’intervenuta prescrizione del credito alla provvigione ai sensi dell’art. 2950 c.c..
La Corte di Appello ha affermato che il dies a quo della prescrizione annuale fatta valere dal COGNOME e dalla Cennamo doveva essere individuato non, come ritenuto dal Tribunale, nel giorno della stipula del contratto di vendita ma nel giorno -il 15 ottobre 2005- in cui era intervenuta l ‘ accettazione da parte del COGNOME della proposta di acquisto sottoscritta il 10 ottobre 2005 dagli allora appellanti posto che, come ‘emerge inequivocabilmente dall’esame dei documenti depositati, le parti hanno stabilito, con riferimento specifico alla proposta di acquisto del 10.10.2005 … che il compenso spettante al mediatore a titolo di provvigione … <>’ e che, ‘come accertato dal Tribunale’ il primo atto utile ad interrompere la prescrizione era ‘la lettera racc. a.r. del 19 ottobre 2006’;

avverso la sentenza della Corte di Appello NOME COGNOME ha proposto ricorso con due motivi. Ha proposto ricorso incidentale NOME COGNOME con un motivo;

NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno resistito mediante controricorso al ricorso principale e al ricorso incidentale;

NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno depositato memoria;

considerato che:

con il primo motivo di ricorso principale viene lamentata, in relazione all’art.360, primo comma, n.3 c.p.c., la violazione o falsa applicazione degli artt.1755 e 2935 c.c. per avere la Corte d’Appello erroneamente individuato il dies a quo per il computo del termine annuale di prescrizione nella data di accettazione della proposta di acquisto da parte del promittente venditore (intervenuta il 15.10.2005) invece che nel giorno della sottoscrizione del contratto di vendita (04.07.2006) o al più nel giorno della sottoscrizione del contratto preliminare (30.05.2006) posto che il diritto del mediatore alla provvigione consegue soltanto alla conclusione dell’affare e non all’atto della stipula di un accordo a contenuto meramente preparatorio.
Il motivo è inammissibile ai sensi dell’art. 100 c.p.c. perché non si confronta con la ratio della decisione impugnata.

La ratio della decisione è espressa dalla affermazione per cui tra gli attuali controricorrenti e la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE di NOME COGNOME e NOME COGNOME -società estinta e in luogo della quale si sono già in grado di appello costituiti gli ex soci e attuali ricorrenti- era stato espressamente pattuito che il compenso spettante alla società a

titolo di provvigione ‘verrà corrisposto alla firma dell’accettazione delle proposta di acquisto’.

La Corte di Appello ha fatto riferimento ad un accordo specifico. Ha fatto decorrere il termine di prescrizione dalla data di accettazione della proposta perché questa era la data in cui in forza di quella specifica pattuizione il diritto alla provvigione poteva essere fatto valere (art. 2935 c.c.).

La ricorrente ha narrato una serie di vicende per cui la stipula dell’atto notarile era stata rinviata più volte ed il prezzo era stato ridotto rispetto a quello pattuito nella proposta accettata, ha sostenuto che la proposta accettata non era altro che un accordo preparatorio, ha citato giurisprudenza in tema di preliminare (Cass. 4628/2015; Cass. 12527 del 2018) e, per esteso, Cass. 30083/2019 (‘Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Va, invece, escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un “affare” in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dello stesso, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un cd. “preliminare di preliminare”, costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in caso di inadempimento. Tale ultimo negozio, pur essendo di per sé stesso valido ed efficace, ove sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela alla formazione progressiva del contratto fondata sulla differenziazione dei
contenuti negoziali delle varie fasi in cui si articola il procedimento formativo, non legittima, tuttavia, la parte non inadempiente ad esercitare gli strumenti di tutela finalizzati a realizzare, in forma specifica o per equivalente, l’oggetto finale del progetto negoziale abortito, ma soltanto ad invocare la responsabilità contrattuale della parte inadempiente per il risarcimento dell’autonomo danno derivante dalla violazione, contraria a buona fede, della specifica obbligazione endoprocedimentale contenuta nell’accordo interlocutorio’).
La ricorrente ha trascurato l’affermazione della Corte di Appello riferita alla specifica pattuizione inter-partes;

con il secondo motivo di ricorso principale viene lamentata, in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 2943 e 2950 c.c. per avere la Corte d’appello, nell’asserire la fondatezza dell’eccezione di prescrizione, condiviso la individuazione fornita dal giudice di prime cure in relazione al primo atto utile ad interrompere la decorrenza del termine prescrizionale.

La ricorrente evidenzia che, anche a ritenere valida la tesi della Corte territoriale riguardo al dies a quo del termine prescrizionale, non sarebbe comunque maturata alcuna prescrizione perché il primo atto utile all’interruzione della stessa non sarebbe da rinvenirsi nell’invio della lettera racc. A.R. del 19.10.2006 ma nella raccomandata contenente la richiesta di pagamento del 19.09.2006, inviata il 21.09.2006 e non ritirata dagli attuali controricorrenti per compiuta giacenza il 22.09.2006;
con l’unico motivo di ricorso incidentale si denuncia, in riferimento al n.5 del primo comma dell’art.360 c.p.c., l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti per avere la Corte d’appello omesso di valutare ‘la risultanza processuale relativa alla richiesta di pagamento con lettera racc. A.R. del 19.09.2006 … dedotta da

parte attrice sin dalla prima difesa utile successiva alla eccezione di prescrizione proposta da parte convenuta e decisiva ai fini del calcolo del termine prescrittivo’. Il ricorrente incidentale evidenzia che, come da costante giurisprudenza, il termine di interruzione della prescrizione coincide con il giorno del rilascio dell’avviso di giacenza del plico raccomandato lasciato in deposito presso l’agenzia postale per mancata consegna al destinatario e, pertanto, nel caso di specie, la prescrizione sarebbe stata interrotta tempestivamente il 22.09.2006.
4. il secondo motivo del ricorso principale e il motivo del ricorso incidentale devono essere esaminati in modo congiunto perché il primo, al di là del formale riferimento alla violazione di legge, veicola la censura veicolata anche con il secondo, di omesso esame della raccomandata contenente la richiesta di pagamento del 19.09.2006, inviata il 21.09.2006 e non ritirata dagli attuali controricorrenti per compiuta giacenza il 22.09.2006.

I motivi sono inammissibili.

E’ opportuno premettere che ‘poiché nel nostro ordinamento le eccezioni in senso stretto, cioè quelle rilevabili soltanto ad istanza di parte, si identificano o in quelle per le quali la legge espressamente riservi il potere di rilevazione alla parte o in quelle in cui il fatto integratore dell’eccezione corrisponde all’esercizio di un diritto potestativo azionabile in giudizio da parte del titolare e, quindi, per svolgere l’efficacia modificativa, impeditiva od estintiva di un rapporto giuridico suppone il tramite di una manifestazione di volontà della parte (da sola o realizzabile attraverso un accertamento giudiziale), l’eccezione di interruzione della prescrizione integra un’eccezione in senso lato e non in senso stretto e, pertanto, può essere rilevata d’ufficio dal giudice sulla base di elementi probatori ritualmente acquisiti agli atti, dovendosi escludere, altresì, che la rilevabilità ad istanza di parte possa giustificarsi in ragione della (normale) rilevabilità soltanto ad
istanza di parte dell’eccezione di prescrizione, giacché non ha fondamento di diritto positivo assimilare al regime di rilevazione di una eccezione in senso stretto quello di una controeccezione, qual è l’interruzione della prescrizione. Ne consegue che il rilievo d’ufficio delle eccezioni in senso lato non è subordinato alla specifica e tempestiva allegazione della parte ed è ammissibile anche in appello, purché i fatti risultino documentati ex actis’ (Cass. 9810/2023).

Resta tuttavia che se un’eccezione in senso lato è stata respinta in primo grado con pronuncia espressa o implicita, è necessario proporre appello, eventualmente in via incidentale condizionata, onde evitare la formazione del giudicato interno che ne preclude ogni riesame, anche officioso (Cass. 24677/2024; v. altresì Cass. 27258/2024).

Nel caso di specie, a fronte della affermazione del Tribunale ribadita dalla Corte di Appello e riprodotta dai controricorrenti a pagina 14 del controricorso- per cui era ritenersi che ‘primo atto utile ad interrompere la prescrizione di cui all’art. 2950 c.c. sia la lettera raccomandata A.r. del 19.10.06, diretta ad entrambi i convenuti’, gli attuali ricorrenti avrebbero dovuto contestare mediante appello incidentale condizionato tale affermazione con cui erano stati precisamente accertati il fatto interruttivo e la data dell’interruzione della prescrizione ed era stata così esclusa una interruzione precedente. L’appello incidentale non è stato proposto con la conseguenza che la questione non può essere sollevata nuovamente in questa sede;
in conclusione i ricorsi devono essere rigettati;

ricorrente principale e ricorrente incidentale devono essere condannati, in solido, stante la comunanza di interessi e la convergenza delle loro posizioni nel giudizio, a rifondere le spese del giudizio ai controricorrenti;

PQM

la Corte rigetta i ricorsi;

condanna la ricorrente NOME COGNOME e il ricorrente incidentale NOME COGNOME in solido, a rifondere ai controricorrenti NOME COGNOME e NOME COGNOME le spese del giudizio di legittimità, liquidate in € 6000,00, per compensi professionali, € 200,00 per esborsi oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% e altri accessori di legge se dovuti.

Ai sensi dell’art. 13, co. 1 quater del d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, ad opera della ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Ai sensi dell’art. 13, co. 1 quater del d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, ad opera del ricorrente incidentale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso incidentale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma 28 febbraio 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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