Prescrizione danno contrattuale: quando inizia?

La Corte di Cassazione ha stabilito che la prescrizione del danno contrattuale, derivante dalla mancata cancellazione di un’ipoteca da parte del venditore di un immobile, decorre dal momento in cui l’acquirente subisce l’effettivo pregiudizio economico, ovvero quando paga i creditori per estinguere il debito, e non dalla semplice notifica dell’atto di precetto. L’ordinanza analizza il caso di acquirenti costretti a saldare un’ipoteca che i venditori si erano impegnati a rimuovere, chiarendo che il mero pericolo del danno non fa scattare il termine prescrizionale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Prescrizione Danno Contrattuale: Quando Inizia a Correre il Termine?

L’acquisto di un immobile può nascondere insidie, specialmente quando emergono vincoli non risolti dal venditore. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un caso emblematico, offrendo chiarimenti cruciali sulla prescrizione del danno contrattuale. La questione centrale è: da quando inizia a decorrere il tempo per chiedere un risarcimento se il venditore non cancella un’ipoteca come promesso? La risposta della Corte tutela l’acquirente, ancorando l’inizio del termine al momento del danno effettivo e non al semplice pericolo.

I Fatti del Caso

La vicenda riguarda due acquirenti che, dopo aver comprato un immobile, si sono trovate a dover fronteggiare i creditori ipotecari del bene. I venditori, al momento della stipula del contratto, si erano infatti impegnati a cancellare la garanzia ipotecaria che gravava sulla proprietà, ma non avevano mantenuto la promessa.

Di fronte al rischio concreto di perdere la casa a causa dell’azione esecutiva dei creditori, le acquirenti hanno deciso di pagare il debito residuo per estinguere l’ipoteca. Successivamente, hanno agito in giudizio contro i venditori per ottenere il rimborso di quanto pagato e il risarcimento del danno subito. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno dato loro ragione, ma i venditori hanno proposto ricorso in Cassazione, sollevando principalmente una questione di prescrizione.

La Questione della Prescrizione del Danno Contrattuale

Il fulcro del ricorso dei venditori si basava sull’idea che il diritto delle acquirenti al risarcimento fosse prescritto. Secondo la loro tesi, il termine di prescrizione non doveva iniziare dal giorno in cui le acquirenti avevano effettivamente pagato i creditori, ma da un momento precedente: quello della notifica del primo atto di precetto. Sostenevano, in pratica, che il danno si fosse già manifestato con la minaccia concreta di esecuzione forzata.

Questa argomentazione mirava a dimostrare che, al momento dell’azione legale, il tempo per chiedere i danni era già scaduto. La Corte di Cassazione è stata quindi chiamata a definire con precisione il dies a quo, ossia il giorno da cui far decorrere la prescrizione in un caso di illecito contrattuale di questo tipo.

L’Analisi della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha respinto il ricorso, confermando le decisioni dei giudici di merito e consolidando un importante principio di diritto.

Il Momento del Pregiudizio Effettivo

La Corte ha ribadito un orientamento giurisprudenziale consolidato: nell’illecito contrattuale, la prescrizione del diritto al risarcimento del danno inizia a decorrere dal momento in cui si produce un pregiudizio effettivo e concreto nella sfera patrimoniale del creditore. Un semplice inadempimento o un potenziale pericolo di danno non sono sufficienti.

Nel caso specifico, il danno per le acquirenti non si è verificato con la notifica del precetto, che rappresenta una minaccia di esecuzione, ma nel momento in cui hanno dovuto concretamente attingere al proprio patrimonio per pagare i creditori ed evitare di perdere l’immobile. Solo in quel momento il danno è diventato attuale e certo.

L’Irrilevanza della Conoscenza del Pericolo

I venditori hanno insistito sul fatto che le acquirenti fossero a conoscenza dell’ipoteca sin dall’acquisto. Tuttavia, la Corte ha spiegato che questa conoscenza non poteva far decorrere la prescrizione. Anzi, proprio perché i venditori si erano obbligati a cancellare l’ipoteca, le acquirenti non potevano avere la certezza che l’inadempimento avrebbe causato loro un danno futuro. La promessa del venditore impediva di considerare il pregiudizio come una conseguenza certa e inevitabile del suo inadempimento iniziale.

Le Motivazioni della Decisione

Il principio cardine affermato dalla Corte è che la prescrizione del diritto al risarcimento decorre solo quando il danno si manifesta in modo oggettivo e percepibile all’esterno, diventando attuale e non meramente potenziale. Il danno, in questo contesto, è rappresentato dalla perdita economica subita, ovvero l’esborso necessario per soddisfare i creditori. Finché l’acquirente non effettua questo pagamento, subisce solo un pericolo di danno, che non è sufficiente a far scattare il termine prescrizionale. Questo ragionamento protegge il creditore (l’acquirente) dall’inerzia del debitore (il venditore), assicurando che il suo diritto a essere risarcito non si estingua prima ancora che il danno si sia effettivamente verificato.

Le Conclusioni

L’ordinanza ha importanti implicazioni pratiche per chi acquista un immobile. Rafforza la tutela dell’acquirente di fronte all’inadempimento del venditore rispetto a obblighi come la cancellazione di ipoteche. La decisione chiarisce che il compratore non è costretto ad agire legalmente al primo segnale di pericolo, ma può attendere che il danno diventi una realtà economica tangibile. In questo modo, si evita che il diritto al risarcimento si prescriva a causa di un’attesa fiduciosa nella promessa del venditore, garantendo una maggiore equità nei rapporti contrattuali immobiliari.

Da quale momento decorre la prescrizione per la richiesta di risarcimento del danno in un illecito contrattuale?
Secondo la sentenza, la prescrizione decorre dal momento in cui il pregiudizio si produce effettivamente nella sfera patrimoniale del creditore, rendendosi percepibile e concreto, e non dal momento del semplice inadempimento o dalla conoscenza di un potenziale pericolo di danno.

Nel caso di acquisto di un immobile con ipoteca che il venditore si era impegnato a cancellare, quando si concretizza il danno per l’acquirente?
Il danno si concretizza nel momento in cui l’acquirente è costretto a pagare i creditori ipotecari per evitare l’espropriazione del bene. È in quel preciso istante che subisce una perdita economica reale, e da quel giorno inizia a decorrere il termine di prescrizione per l’azione di risarcimento.

La conoscenza dell’esistenza di un’ipoteca da parte dell’acquirente anticipa l’inizio della prescrizione?
No. La Corte ha chiarito che, anche se l’acquirente era a conoscenza dell’ipoteca, questo non è sufficiente a far decorrere la prescrizione, soprattutto perché il venditore si era obbligato a cancellarla. La promessa del venditore impedisce che il futuro danno possa essere considerato una conseguenza certa e inevitabile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 16532 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 1 Num. 16532 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 13/06/2024

sul ricorso 29360/2020 proposto da:

COGNOME NOME e COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in Roma , presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME COGNOME rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME e COGNOME NOME, domiciliati in Roma, presso la cancelleria della Corte di Cassazione, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO COGNOME

– controricorrente –

avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO di FIRENZE n. 892/2021 depositata il 05/05/2021;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 4/4/2024 dal AVV_NOTAIO.

FATTI DI CAUSA

La Corte d’Appello di Firenze, con la sentenza di cui si legge in esergo, ha respinto il gravame proposto dai COGNOME nei confronti delle COGNOME a fronte della sentenza di primo grado che aveva condannato i primi a tenere indenni le seconde del danno conseguente all’escussione della garanzia ipotecaria, che i COGNOME, all’atto di trasferire alle COGNOME l’immobile che ne era gravato, avevano dichiarato essere in corso di cancellazione, cancellazione a cui tuttavia non avevano provveduto tanto che le COGNOME, escusse dai creditori, si erano viste costrette a soddisfarne le ragioni per non subire la perdita del bene.
Per la cassazione di detta sentenza i COGNOME si valgono di due mezzi, seguiti da memoria e resistiti dalle COGNOME con controricorso e memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

2.1. Previamente dichiarata l’inammissibilità della memoria di parte ricorrente perché tardiva, il primo motivo, con cui detta parte si duole che la Corte d’Appello abbia respinto l’eccepita prescrizione riguardo al credito risarcitorio di controparte sul rilievo che la prescrizione decorrerebbe dal pagamento dei creditori ipotecari a cui avevano proceduto le COGNOME e non piuttosto dalla notifica alle stesse del primo atto di precetto, è infondato e va disatteso.

2.2. La Corte d’Appello, nel far proprio il principio stabilmente canonizzato dalla giurisprudenza di questa secondo cui nell’illecito contrattuale la prescrizione decorre dal momento in cui si produce nella sfera patrimoniale del creditore il pregiudizio causato dall’inadempimento del debitore, ha inteso regolare la fattispecie al suo esame, in aderenza appunto al detto comando, identificando tale

momento in quello in cui le COGNOME, pagando, hanno proceduto a soddisfare le ragioni dei creditori ipotecari.

2.3. Né la graniticità di questo principio è destinata ad essere smentita per effetto del precedente citato da questa Corte, il cui richiamo si rivela inappropriato; e ciò sebbene si insista oltremodo sul fatto che, avendo esso ad oggetto una fattispecie in cui i pretesi danneggiati non erano neppure stati notiziati dell’esistenza del gravame, ratione maiori se ne imporrebbe l’applicazione nel caso che ne occupa, ove l’esistenza dell’ipoteca era ben nota alle COGNOME, tanto che se ne era fatta menzione nello stesso rogito di acquisto.
Ed è proprio questo il dato fattuale che rende incongruo l’operato richiamo. Perché se il precedente in questione radica la decorrenza dalla prescrizione quando il pericolo delle conseguenze patrimoniali pregiudizievoli appaia così probabile da risolversi in una sostanziale certezza, è di tutta evidenza che una siffatta evenienza non ricorre nel nostro caso, atteso che, essendosi i COGNOME obbligati a cancellare l’ipoteca, non è ipotizzabile che le COGNOME, quantunque a conoscenza del gravame ipotecario, potessero perciò avere anche certezza del pregiudizio che l’inadempimento dei COGNOME avrebbe creato solo in futuro.
2.4. Il motivo, dunque, neanche sotto questa angolazione ha conferenza cassatoria.

3.1. Il secondo motivo di ricorso, con cui si censura la decisione impugnata, e se ne reclama, perciò, la nullità per aver essa motivato il rigetto del proposto atto di gravame esclusivamente per relationem, senza esplicitare le ragioni per confermare la sentenza di primo grado rispetto allo specifico motivo di impugnazione, è inammissibile e si sottrae perciò al chiesto scrutinio.

3.2. Esso è palesemente privo di specificità non allineandosi al contenuto della decisione laddove evoca la fattispecie della

motivazione per relationem . E’ si vero che il giudice d’appello ha inteso aderire alle argomentazioni del Tribunale, ma ha anche chiosato questa premessa richiamando per espresso il principio di diritto che ha ritenuto di applicare alla specie; se il vizio che infirma la motivazione per relationem è individuabile quando il secondo giudice si limiti a richiamare le ragioni enunciate dal primo giudice senza nulla aggiungere e senza in particolare mostrare di aver tenuto conto dei motivi di gravame, non è evidentemente ravvisabile in questo il caso poiché, richiamando il ricordato principio di diritto, di quei motivi la sentenza qui in disamina ha certamente preso cognizione, sconfessandone tuttavia la concludenza alla luce del principio anzidetto.
4. Il ricorso va dunque respinto.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo. Ove dovuto sussistono i presupposti per il raddoppio a carico dei ricorrenti del contributo unificato ai sensi del dell’art. 13, comma 1qua ter, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

P.Q.M.

Respinge il ricorso e condanna parte ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio che liquida in favore di parte resistente in euro 3200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre al 15% per spese generali ed accessori di legge.

Ai sensi del dell’art. 13, comma 1quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dei ricorrenti, ove dovuto, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

Cosi deciso in Roma nella camera di consiglio della I sezione civile il giorno 4.4.2024.

Il Presidente AVV_NOTAIO NOME COGNOME

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