Prescrizione convenzione edilizia: quando decorre?

Una società cooperativa si opponeva a un decreto ingiuntivo per il pagamento del prezzo di una cessione di diritto di superficie, eccependo la prescrizione del credito. I giudici di merito avevano respinto l’opposizione, ritenendo che il termine di prescrizione decorresse dalla scadenza venticinquennale della convenzione. La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione, stabilendo che la prescrizione convenzione edilizia per un’obbligazione di pagamento decorre dalla scadenza del termine previsto per l’adempimento di tale specifica obbligazione, e non dalla scadenza generale dell’accordo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 agosto 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Prescrizione convenzione edilizia: la scadenza delle singole rate conta più di quella del contratto

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale in materia di prescrizione convenzione edilizia. La Corte ha stabilito che, anche in un accordo di lunga durata, il termine per far valere un diritto di credito inizia a decorrere dalla scadenza delle singole obbligazioni di pagamento e non dalla scadenza finale dell’intera convenzione. Questa decisione ha importanti implicazioni pratiche per Comuni e operatori immobiliari.

I Fatti di Causa

Una società cooperativa edilizia aveva stipulato nel 2004 una convenzione con un Comune per l’attuazione di un piano di zona. L’accordo prevedeva la cessione di un diritto di superficie alla cooperativa, il cui prezzo doveva essere corrisposto in tre rate con scadenze precise, l’ultima delle quali fissata entro dodici mesi dalla firma.

Nel 2019, non avendo ricevuto il pagamento della seconda e terza rata, il Comune otteneva un decreto ingiuntivo. La cooperativa si opponeva, sostenendo che il credito fosse ormai estinto per prescrizione, essendo trascorsi ben più dei dieci anni previsti dalla legge dall’ultima scadenza di pagamento del 2005. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello, tuttavia, respingevano l’opposizione, affermando che il termine di prescrizione sarebbe iniziato a decorrere solo alla scadenza complessiva della convenzione, fissata a 25 anni dalla stipula (cioè nel 2029).

La Decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della cooperativa, cassando la sentenza d’appello e rinviando la causa a un nuovo esame. I giudici supremi hanno ribaltato l’interpretazione dei giudici di merito, fornendo un principio di diritto chiaro e fondamentale per la gestione dei rapporti convenzionali di lunga durata.

Le Motivazioni: Dies a Quo nella prescrizione convenzione edilizia

Il cuore della decisione risiede nell’applicazione dell’articolo 2935 del Codice Civile, secondo cui “la prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere”. La Corte ha sottolineato che una convenzione urbanistica, per quanto complessa e di lunga durata, può contenere diverse obbligazioni con scadenze autonome e distinte.

Nel caso specifico, l’obbligo di pagare il corrispettivo per il diritto di superficie era stato chiaramente suddiviso in tre rate, con termini di adempimento precisi e antecedenti alla scadenza finale della convenzione. Il Comune, pertanto, avrebbe potuto esigere il pagamento di ogni singola rata non appena questa era scaduta. Il diritto di credito era quindi esigibile e poteva essere fatto valere sin dal 2004-2005.

Di conseguenza, il dies a quo, ovvero il giorno da cui far partire il calcolo della prescrizione decennale, deve essere individuato nella data di scadenza di ciascuna rata. È errato, secondo la Cassazione, posticipare l’inizio della prescrizione alla scadenza dell’intero rapporto venticinquennale, poiché ciò contrasta con il principio fondamentale dell’esigibilità del diritto.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza serve da monito per le amministrazioni pubbliche: la gestione dei crediti derivanti da convenzioni urbanistiche richiede diligenza e tempestività. Non è possibile attendere la fine del rapporto per richiedere pagamenti che erano dovuti anni, o addirittura decenni, prima. Il termine di prescrizione non attende. Per gli operatori privati, invece, la sentenza rafforza la certezza del diritto, confermando che i termini di prescrizione sono legati alle scadenze specifiche pattuite e non a un generico termine finale del contratto, permettendo così una più chiara gestione delle proprie passività.

Quando inizia a decorrere la prescrizione per il pagamento del prezzo in una convenzione edilizia a lungo termine?
La prescrizione inizia a decorrere dalla specifica data di scadenza prevista per ogni singola rata di pagamento, e non dalla data di scadenza finale dell’intera convenzione.

La durata complessiva di una convenzione (es. 25 anni) sposta l’inizio della prescrizione per i pagamenti intermedi?
No, la durata generale dell’accordo non posticipa l’inizio della prescrizione per le obbligazioni che hanno termini di adempimento specifici e precedenti. Il diritto di credito sorge e può essere fatto valere non appena la singola prestazione diventa esigibile.

Cosa stabilisce l’articolo 2935 del Codice Civile in questo contesto?
L’articolo 2935 c.c. afferma che la prescrizione inizia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere. Nel caso esaminato, il Comune poteva far valere il proprio diritto al pagamento di ogni rata sin dalla rispettiva scadenza, momento dal quale è iniziato a decorrere il termine di prescrizione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 21258 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 21258 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 25/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 14449/2024 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE COGNOME, elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME che la rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO ROMA n. 2493/2024 depositata il 09/04/2024.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/03/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Il Comune di Nettuno aveva chiesto e ottenuto il 2.8.2019 un decreto ingiuntivo a carico di RAGIONE_SOCIALE per il pagamento del prezzo della cessione del diritto di superficie, nell’ambito della convenzione edilizia per la realizzazione del piano di zona 167 conclusa in data 27.2.2004: il Comune aveva

giustificato la propria pretesa creditoria sul fatto che la Cooperativa destinataria dell’ingiunzione non avrebbe pagato la seconda e la terza rata di premio pattuite.

La RAGIONE_SOCIALE aveva proposto opposizione eccependo l’intervenuta prescrizione della pretesa creditoria azionata: la terza rata richiesta dall’Ente territoriale sarebbe scaduta al più tardi nel gennaio 2005 e da tale data fino all’iniziativa monitoria non vi sarebbero stati atti interruttivi della prescrizione; in particolare, tale non si poteva considerare la lettera datata 14.10.2014, prodotta in bozza dalla controparte e mai ricevuta dalla RAGIONE_SOCIALE.
Sia il Tribunale di Velletri, sia la Corte d’Appello di Roma, avanti alla quale la sentenza di primo grado era stata impugnata, hanno respinto l’opposizione proposta dalla RAGIONE_SOCIALE sul presupposto dell’infondatezza dell’eccezione di prescrizione il cui decorso iniziale era stato ritenuto coincidere con la data di scadenza della convenzione, prevista al 2029.

La motivazione della sentenza d’appello si può così sintetizzare: -la durata della convenzione per l’attuazione del piano di zona 167 si estende per 25 anni dalla data della sua stipulazione e per l’intero periodo di durata le parti restano vincolate al rispetto dei patti convenuti, come da art.2; l’art.9 della convenzione, dopo aver stabilito una rigida correlazione tra il costo di cessione del diritto di superficie e quello di espropriazione, tale per cui il primo dovrà coprire necessariamente il secondo, ne determina provvisoriamente l’importo, prevedendone il pagamento con modalità rateali; l’entità delle rate indicata nella norma citata ha natura provvisoria perché fa salva la facoltà dell’amministrazione di ristabilirla all’esito dell’esatta determinazione del costo dell’esproprio al termine della relativa procedura; -il decorso del termine di prescrizione non può in alcun modo essere correlato con la scadenza dei termini che l’art.9 individua ai fini del pagamento del costo della cessione, provvisoriamente determinato, dovendosi piuttosto individuare il relativo dies a quo nel compimento del termine di durata della convenzione; ciò perché deve essere garantita la permanenza e l’attuazione delle obbligazioni a carico della Cooperativa -‘assunte a fronte dell’esercizio dell’attività di pianificazione da parte del Comune e dei vantaggi astrattamente ritraibili dall’esercizio di questa potestà ‘ -per tutta la durata del rapporto, poiché ‘ l’inadempimento del privato determinerebbe uno squilibrio nell’assetto del territorio ‘.
Propone ricorso per cassazione la RAGIONE_SOCIALE affidandolo ad un unico motivo

Vi è controricorso del Comune di Nettuno.

Nessuna delle parti ha depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo di ricorso articolato la RAGIONE_SOCIALE si duole della ‘violazione e/o falsa applicazione di norma di diritto ex art.360 n.3 c.p.c. ed in particolare dell’art.2935 c.c.’

La Corte di merito avrebbe respinto l’eccezione di prescrizione ingiustificatamente, senza tenere conto del fatto che la Convenzione ha sì durata venticinquennale ma essa individua obbligazioni per le quali è previsto un termine di adempimento espressamente stabilito ed anteposto rispetto alla scadenza della convenzione (27.2.2029); in particolare, nella convenzione era stato determinato il prezzo di cessione, da pagare in tre rate per le quali erano state espressamente indicate le modalità e i termini di pagamento, ai quali soli, che rendevano esigibili gli importi dovuti dalla RAGIONE_SOCIALE, avrebbe dovuto fare riferimento la Corte di merito; se si considera che il saldo del prezzo avrebbe dovuto essere pagato entro dodici mesi dalla firma della convenzione (ossia entro il 27.2.2005), in applicazione del disposto dell’art.2935 c.c. il termine di prescrizione era ampiamente maturato già alla data di deposito del ricorso ingiuntivo. Infine, se fosse corretto il ragionamento della Corte di merito e il termine di prescrizione iniziasse a decorrere il 27.2.2029, la richiesta di pagamento del Comune sarebbe da considerare non esigibile e quindi il decreto ingiuntivo non avrebbe dovuto essere concesso.
Il motivo di ricorso in esame è fondato per quanto di ragione.

Il 27.2.2004 la RAGIONE_SOCIALE e il Comune di Nettuno avevano stipulato una Convenzione per l’attuazione del piano di zona 167, avente ad oggetto la concessione del diritto di superficie dei lotti n.10 e n.11 nelle zone denominate ‘aree 167 Eschieto’, da esercitare ‘nei limiti e con le modalità fissate dalla presente Convenzione e secondo i principi generali e le norme vigenti in materia’ (così l’art.1 della Convenzione); la Convenzione non prevedeva solo la cessione pura e semplice del diritto di superficie di aree comunali a favore della RAGIONE_SOCIALE, ma aveva un’articolazione complessa essendo la cessione che ne era oggetto finalizzata, in estrema sintesi, all’attuazione dell’intervento edilizio sulle aree cedute nell’ambito del piano di zona 167, comprensivo di tutte le opere di urbanizzazione necessarie; essa conteneva diversi obblighi specifici, per gli oneri di urbanizzazione e relativamente alle caratteristiche degli alloggi da realizzare e alle modalità di loro cessione, pure in relazione al prezzo di esse.
L’art.9 della convenzione disciplinava le modalità di determinazione del prezzo di cessione superficiaria delle aree, già di proprietà comunale o in corso di acquisizione attraverso procedure di esproprio già introdotte -dei cui costi si doveva tenere conto nella determinazione del prezzo di cessione, con previsione di eventuale conguaglio finalee le modalità della sua corresponsione: l’articolo richiamato conteneva la quantificazione, salvo appunto conguaglio all’esito delle procedure di esproprio, del prezzo dovuto e ne richiedeva il pagamento in tre rate, con scadenze individuate e
comunque entro l’anno dalla sottoscrizione, quindi entro il 27 gennaio 2005 (la prima rata, di € 25.410,00, doveva essere pagata al momento della sottoscrizione; la seconda, di € 58.020,00, entro sei mesi dalla firma della convenzione e quindi entro il 27.8.2004; il saldo, di € 58.020,00, entro dodici mesi dalla firma della convenzione). A garanzia del pagamento già determinato, di complessivi € 127.000,00, l’articolo prevedeva il rilascio di specifica garanzia fideiussoria, con scadenza al 30.11.2004 e immediatamente riscuotibile in caso di ‘inottemperanza degli oneri di cui al presente articolo’ -per gli altri obblighi assunti con la convenzione e, in particolare, per le opere di urbanizzazione pure individuate dall’art.9, si prevede espressamente altra fideiussione, con rimando per la sua disciplina alle disposizioni successive-.
Secondo la Corte di merito per tutte le obbligazioni oggetto di convenzione, quindi anche per quella di pagamento del corrispettivo pattuito per la cessione del diritto di superficie regolato dall’art.9, il termine di prescrizione avrebbe iniziato il suo decorso alla scadenza della convenzione stessa, il 27.2.2029: ciò sul presupposto che ai sensi dell’art.2 -rectius, art.1- della Convenzione le parti restano vincolate al rispetto dei patti convenuti per l’intero periodo di durata della stessa, che il prezzo della cessione sarebbe stato determinato all’art.9 in via solo provvisoria e che ‘ la società cessionaria ha … assunto i propri obblighi di pagamento a fronte dell’esercizio dell’attività di pianificazione da parte del Comune e dei vantaggi astrattamente ritraibili dall’esercizio di questa potestà ‘.
L’assunto non trova però giustificazione nella Convenzione, che prevede obbligazioni diverse a carico delle parti, di diverso contenuto e con scansioni temporali di adempimento e di esigibilità ad opera della parte creditrice autonome e non necessariamente consequenziali. Nello specifico, non si vede per quale motivo, a fronte della concessione del diritto superficiario -in relazione alle aree sulle quali avrebbe dovuto essere realizzato l’intervento edificatorio per l’attuazione del piano di zona 167, giustificante la convenzionee della correlata previsione dell’obbligo di pagamento del prezzo con le modalità sopra descritte, si dovrebbe comunque posticipare l’iniziale decorso del termine di prescrizione del diritto di credito relativo in capo all’Ente territoriale fino alla scadenza della Convenzione stessa -tanto più che la titolarità del diritto di superficie in capo alla Cooperativa avrebbe comunque avuto una durata non di 25 ma di 99 anni dal sorgere del diritto, con possibilità di rinnovazione per altri 99 anni, durata pacificamente non incidente sull’obbligo di versare il corrispettivo per esso pattuito-.
Non appare utile ai fini della valutazione del motivo di ricorso sub iudice la qualificabilità dell’obbligazione assunta dalla Cooperativa per il pagamento della concessione del diritto superficiario come obbligazione propter rem -alla quale fa riferimento il Comune nelle sue difese-, perché non è questione, in questa

contro

versia, sull’individuazione del soggetto tenuto a pagare il prezzo richiesto, che è identificato nella stessa Cooperativa assegnataria, e perché si tratta del pagamento del corrispettivo in denaro pattuito per la concessione di un diritto, di durata inoltre ben maggiore della convenzione che la disciplina -non è quindi correlabile il prospettato rinnovarsi giorno per giorno del godimento del diritto, che è solo la logica conseguenza dell’intervenuta concessione, con una permanenza dell’obbligazione di pagarne il prezzo fino alla scadenza della convenzione: seguendo il ragionamento del Comune si dovrebbe inammissibilmente concludere che il termine di prescrizione per il pagamento del prezzo della cessione del diritto di superficie inizierebbe a decorrere dal suo venire meno, alla scadenza dei 99 anni e della eventuale proroga-.
Non offrono elementi per l’interpretazione seguita dalla Corte di merito le sentenze del Consiglio di Stato richiamate nella sentenza impugnata. La sentenza CdS n.2532/2020 fa riferimento ad opere previste in convenzione e non eseguite e ad oneri di urbanizzazione, in relazione ai quali il Giudice Amministrativo afferma che ‘ la scadenza del termine per l’ultimazione dell’esecuzione delle opere di urbanizzazione previste in una convenzione urbanistica non fa venire meno la relativa obbligazione, mentre proprio da tale momento, in base all’art.2935 c.c., per cui ‘la prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere’, inizia a decorrere l’ordinario termine di prescrizione decennale, ai sensi dell’art.2946 c.c. … Il Comune, una volta consumato il termine di validità della convenzione, ha dunque dieci anni per poter azionare i diritti ivi previsti ‘: nell’esplicitare le ragioni della decisione il Consiglio di Stato, in linea con precedenti pronunce -tra le quali CdS n.7008/2019-, evidenzia che, in assenza di una diversa indicazione emergente dalla convenzione edilizia, il termine da prendere a riferimento per il completamento delle opere di urbanizzazione era ‘ il termine decennale previsto per l’esecuzione degli strumenti urbanistici attuativi ‘, decorrente dalla data di stipula della convenzione; questo termine di scadenza era stato indicato come quello da prendere a riferimento quale decorso iniziale della prescrizione, sul presupposto che fino a tale data sarebbe stata possibile l’effettuazione delle opere indicate in assenza, appunto, di un diverso termine anteriore che ben avrebbe potuto essere indicato nella convenzione. La sentenza del Consiglio di Stato n.5358/2021 si occupa dell’adempimento di una convenzione di lottizzazione, in una situazione in cui l’impresa costruttrice aveva assunto precisi obblighi, rimasti inadempiuti sia dopo i cinque anni previsti dall’art.6 della convenzione, sia allo spirare dell’efficacia finale dell’atto: il Consiglio di Stato ribadisce come l’impegno ad eseguire opere di urbanizzazione non viene meno per la scadenza del termine a tal fine previsto, in quanto ‘ la scadenza del termine non superiore ai dieci anni che la convenzione di lottizzazione deve assegnare per l’ultimazione dell’esecuzione delle opere di
urbanizzazione … non fa venire meno la relativa obbligazione, la quale, al contrario, diventa esigibile proprio da tale momento, dal quale inizia a decorrere l’ordinario termine di prescrizione ‘. Dalle motivazioni delle sentenze richiamate consegue che in esse non si esclude affatto la possibilità che le convenzioni edilizie e, in genere, le convenzioni relative all’attuazione di piani di urbanizzazione, prevedano per l’esecuzione di determinate obbligazioni termini differenziati, la cui scadenza non ne fa venire meno la debenza ma può costituire ex art.2935 c.c. la data di riferimento per iniziare il calcolo della prescrizione. Non può quindi essere dedotto dalle stesse che richiamano precedenti sulla stessa linea interpretativa e che trattano di obbligazioni relative agli oneri di urbanizzazione, con caratteristiche proprie direttamente correlate all’intervento edificatorio nelle quali si inseriscono- che il termine di prescrizione per tutte le obbligazioni assunte dal privato nell’ambito di una convenzione destinata ad incidere sull’assetto urbanistico del territorio debba decorrere dalla scadenza della convenzione: occorre fare sempre riferimento al contenuto della convenzione e alle caratteristiche delle obbligazioni oggetto di controversia, oltre che alla eventuale disciplina pattizia per esse dettata. Si ritorna pertanto all’esame della convenzione del 27.2.2004 e, in particolare, del suo art.9. Ora, è evidente che l’art.9 citato prevedeva l’obbligo di pagamento del prezzo per la concessione del diritto di superficie come già quantificato in complessivi € 127.000,00, in tre tranche identificate sia in relazione all’importo previsto per ognuna, sia in relazione alla data di scadenza; che il pagamento del prezzo di € 127.000,00 nelle tre tranche richiamate fosse da versare al Comune al maturare dalle singole scadenze trova riscontro nel fatto che questa specifica obbligazione di pagamento assunta dalla Cooperativa doveva essere garantita con una fideiussione ad hoc volta a coprire l’intero prezzo già quantificato, garanzia che avrebbe dovuto avere scadenza al 30.11.2004 (circa due mesi prima rispetto al termine di pagamento dell’ultima tranche) e che -in base allo stesso art.9- sarebbe stata immediatamente riscuotibile alla scadenza ove le tranche di pagamento concordate non fossero state onorate. Non vale a contrastare l’obbligo di pagamento alle scadenze la previsione, nello stesso art.9, della possibilità di conguagli all’esito delle procedure di esproprio in corso, in considerazione dei maggiori costi per esse eventualmente sostenuti: è chiaro infatti che questi ulteriori importi avrebbero potuto essere pretesi, in più rispetto a quanto comunque dovuto e da pagare, in tempi non prevedibili ex ante e determinati dall’andamento delle procedure di esproprio, pur già in corso, con autonomia dei relativi esborsi ulteriori rispetto a quello comunque certamente dovuto di € 127.000,00.
Non appaiono emergere dalla Convenzione, in particolare dall’art.9 cit., indicazioni che permettano di affermare che i termini di pagamento, costituiti dalle tre tranche come sopra articolate del prezzo della cessione del diritto di superficie, siano stati

previsti nell’interesse del Comune creditore o anche nel suo interesse. Dovrebbe di conseguenza trovare applicazione la presunzione di cui all’art.1184 c.c. secondo cui i termini per l’adempimento sono previsti nell’interesse del debitore: da ciò conseguirebbe che considerati l’importo da pagare, determinato in € 127.000,00, e la previsione del suo pagamento in tre tranche, il Comune di Nettuno, che aveva già concesso il diritto di superficie sulle aree -chiaramente individuate- di sua proprietà e/o in corso di acquisizione per esproprio, poteva pretendere dalla RAGIONE_SOCIALE il pagamento di ogni tranche a partire dalla data della sua scadenza -cfr. Cass. n.1947/2018: ‘ Nel caso in cui il termine di adempimento dell’obbligazione sia stabilito, per esplicita volontà delle parti o per presunzione legale ex art. 1184 c.c., a favore del debitore, la prescrizione estintiva del diritto di credito comincia a decorrere solo dopo la scadenza del termine, in quanto, precedentemente, il creditore non può esigere la prestazione dovuta’ ; cfr. per ulteriori spunti di riflessione, Cass. n.3824/1995, che è relativa ad una ipotesi in cui il termine per l’adempimento era previsto a favore del creditore). Ai sensi dell’art.2935 c.c., il decorso iniziale del termine di prescrizione dovrà essere conseguentemente individuato nel giorno in cui ‘il diritto poteva essere fatto valere’, tenendo conto del momento in cui i singoli pagamenti e, al più tardi, l’ultima tranche di pagamento concordata, poteva essere preteso dal Comune, e considerando altresì gli eventuali atti interruttivi validamente intervenuti nel decennio.
In conclusione, il motivo di ricorso in esame è fondato e la sentenza ricorsa deve essere cassata, con rinvio alla Corte d’Appello di Roma che, in diversa composizione, dovrà rivalutare la controversia alla luce delle indicazioni che precedono, potendo nelle Convenzioni per l’attuazione di un piano di zona essere contenute obbligazioni con termini di adempimento specificamente previsti, in relazione alle quali il termine iniziale di decorso della prescrizione deve essere individuato, in applicazione del disposto dell’art.2935 c.c., dal momento di loro effettiva esigibilità e non dalla successiva scadenza della Convenzione.
Il Giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.

PQM

La Corte di Cassazione, sezione seconda civile, accoglie il ricorso e cassa la sentenza della Corte d’Appello di Roma n.2493/2024, con rinvio alla stessa Corte perché, in diversa composizione, rivaluti la controversia alla luce delle indicazioni che precedono;

il Giudice di rinvio provvederà pure sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nell’adunanza in camera di consiglio del 18.3.2025.

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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