Preliminare immobile abusivo: quando il giudice nega

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di promissari acquirenti che chiedevano il trasferimento coattivo di un immobile oggetto di un preliminare di vendita. Il problema centrale era la presenza di un abuso edilizio. La Corte ha stabilito che la semplice pendenza di una domanda di sanatoria non è sufficiente a garantire la regolarità urbanistica necessaria per una sentenza ex art. 2932 c.c., specialmente in casi di ‘abuso primario’ (immobile costruito senza concessione). Pertanto, in assenza della prova del superamento dell’irregolarità, il trasferimento tramite sentenza non può essere disposto, confermando la decisione dei giudici di merito di rigettare la domanda in un caso di preliminare immobile abusivo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Preliminare immobile abusivo: no al trasferimento se la sanatoria è solo pendente

La stipula di un contratto preliminare per un immobile che presenta irregolarità urbanistiche è una situazione complessa e rischiosa. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i limiti del trasferimento coattivo tramite sentenza del giudice quando si è di fronte a un preliminare immobile abusivo. La decisione sottolinea che la sola pendenza di una domanda di condono non è sufficiente per ottenere una sentenza che trasferisca la proprietà, specialmente in presenza di abusi edilizi gravi.

I Fatti di Causa

Due promissari acquirenti avevano citato in giudizio il promittente venditore per ottenere, tramite una sentenza del giudice ai sensi dell’art. 2932 c.c., il trasferimento di una proprietà immobiliare. Nel contratto preliminare, il venditore aveva garantito la regolarità urbanistica dell’immobile e si era impegnato a fornire tutta la documentazione necessaria per la stipula del contratto definitivo.

Tuttavia, era emerso che l’immobile presentava delle irregolarità. Nonostante gli acquirenti fossero già stati immessi nel possesso, la stipula del definitivo era bloccata in attesa di un nulla osta. Scaduto il termine, e di fronte all’inerzia del venditore, gli acquirenti hanno avviato l’azione legale.

Sia il Tribunale di primo grado sia la Corte d’Appello hanno rigettato la domanda, motivando la decisione con l’assenza di regolarità edilizia dell’immobile e la mancata produzione dei documenti che attestassero l’avvenuto condono. Gli acquirenti hanno quindi proposto ricorso in Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha confermato le decisioni dei gradi precedenti e ha rigettato il ricorso dei promissari acquirenti. Il punto centrale della decisione è che, ai fini di una sentenza di trasferimento coattivo, è indispensabile la dimostrazione del superamento della situazione di abusivismo edilizio. La semplice pendenza di una domanda di sanatoria non è considerata una prova sufficiente.

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte ha articolato il suo ragionamento su alcuni principi fondamentali del diritto immobiliare, distinguendo nettamente tra diversi tipi di abusi.

Preliminare immobile abusivo: la differenza tra abuso primario e secondario

Il cuore della motivazione risiede nella distinzione tra ‘abuso primario’ e ‘abuso secondario’.
* L’abuso primario si verifica quando un immobile è stato costruito o reso abitabile in totale assenza di concessione edilizia. Si tratta della violazione più grave.
* L’abuso secondario riguarda modifiche o mutamenti di destinazione d’uso su una parte di un’unità immobiliare già esistente e regolarmente autorizzata.

La giurisprudenza, richiamata dalla Corte, ammette la possibilità di una sentenza di trasferimento ex art. 2932 c.c. in pendenza di condono solo per vizi di regolarità non superiori a una parziale difformità rispetto alla concessione esistente (abuso secondario). Al contrario, nel caso di un immobile edificato senza alcun titolo abilitativo (abuso primario), come nel caso di specie, la possibilità di un trasferimento coattivo è esclusa fino a quando la sanatoria non sia stata formalmente concessa e l’abuso completamente sanato.

L’insufficienza della domanda di sanatoria

I ricorrenti sostenevano che l’indicazione degli estremi della domanda di sanatoria nell’atto fosse equiparabile alla menzione del titolo abilitativo. La Cassazione ha respinto questa tesi. Indicare una domanda di condono non equivale a possedere un titolo abilitativo valido ed efficace. La domanda attesta solo l’esistenza di un procedimento in corso, il cui esito è incerto. Anzi, come ammesso dagli stessi ricorrenti, esisteva persino il rischio di un’ordinanza di demolizione da parte del Comune. Pertanto, per il giudice non vi è alcuna garanzia sulla futura commerciabilità del bene, requisito essenziale per poter emettere una sentenza che ne trasferisca la proprietà.

La questione della mala fede e delle spese legali

I ricorrenti avevano anche lamentato il comportamento processuale del venditore, ritenuto in malafede, chiedendo che ciò incidesse sulla ripartizione delle spese legali. La Corte ha rigettato anche questo motivo, affermando che gli eventuali inadempimenti contrattuali del venditore non modificano l’esito della domanda principale. Poiché la domanda di trasferimento è stata respinta per una ragione oggettiva (l’incommerciabilità del bene), la soccombenza rimane a carico degli acquirenti, che sono quindi tenuti a pagare le spese.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre un importante monito per chi si appresta a firmare un contratto preliminare per un immobile con irregolarità urbanistiche. Le conclusioni pratiche sono chiare:
1. Massima cautela con immobili abusivi: La pendenza di una domanda di sanatoria non offre sufficienti garanzie per procedere all’acquisto, specialmente in caso di abusi gravi.
2. Impossibilità del trasferimento coattivo: Un giudice non può ordinare il trasferimento di un immobile la cui commerciabilità non sia pienamente e attualmente provata. Il rischio che la sanatoria venga negata rende il bene, di fatto, non trasferibile.
3. Verifiche pre-contrattuali: È fondamentale effettuare una due diligence urbanistica approfondita prima di firmare qualsiasi impegno. L’assistenza di un tecnico qualificato e di un legale esperto è cruciale per evitare di trovarsi vincolati a un accordo su un bene che potrebbe rivelarsi invendibile o addirittura soggetto a demolizione.

È possibile ottenere il trasferimento giudiziale di un immobile con un abuso edilizio pendente?
No, la Corte di Cassazione ha chiarito che il giudice non può emettere una sentenza di trasferimento coattivo (ex art. 2932 c.c.) se l’immobile presenta un ‘abuso primario’ (costruzione senza concessione) e la pratica di sanatoria non è ancora stata definita con esito positivo. La commerciabilità del bene deve essere un requisito attuale e provato.

La semplice presentazione della domanda di sanatoria rende un immobile commerciabile ai fini del trasferimento coattivo?
No. Secondo la sentenza, la menzione degli estremi della domanda di sanatoria non è equiparabile alla menzione di un titolo abilitativo valido ed esistente. Non garantisce il superamento dell’abuso e, quindi, non rende l’immobile commerciabile ai fini di una sentenza costitutiva.

Cosa distingue un ‘abuso primario’ da un ‘abuso secondario’ e perché è importante in questi casi?
L’abuso primario è la costruzione di un immobile senza alcun titolo abilitativo. L’abuso secondario riguarda modifiche minori su un immobile già esistente e autorizzato. La distinzione è cruciale perché la giurisprudenza ammette una maggiore flessibilità per gli abusi secondari, per i quali una sentenza di trasferimento in pendenza di condono potrebbe essere possibile. Per gli abusi primari, invece, la regola è molto più stringente e richiede la completa regolarizzazione prima di qualsiasi trasferimento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 21566 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 21566 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 31/07/2024

Ordinanza

sul ricorso n. 13676/2020 proposto da:

NOME NOME, COGNOME NOME, difesi dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME;

-ricorrenti- contro

NOME, difeso da ll’ avvocato NOME COGNOME;

-controricorrente-

avverso la sentenza della Corte di appello di Roma n. 940/2020 del 6/2/2020.

Udita la relazione del consigliere NOME COGNOME.

Fatti di causa

I promissari acquirenti NOME COGNOME e NOME COGNOME convengono dinanzi al Tribunale di Latina il promittente venditore NOME COGNOME per il trasferimento ex art. 2932 c.c. di una proprietà immobiliare. Allegano che il preliminare garantisce la regolarità urbanistica degli immobili e obbliga il venditore a produrre la documentazione necessaria alla stipula del contratto definitivo. Allegano poi di essere stati immessi nel possesso degli immobili, in attesa di un nulla osta delle RAGIONE_SOCIALE dello Stato, necessario per la stipula
del definitivo. Scaduto il termine per quest’ultima, sollecitato inutilmente il promittente venditore, intraprendono l’azione giudiziaria corrente. Il convenuto allega una causa a lui non imputabile per la mancata stipula e non si oppone al trasferimento previo pagamento del prezzo. La domanda è rigettata in primo e in secondo grado.

Ricorrono in cassazione gli attori con due motivi, illustrati da memoria. Resiste il convenuto con controricorso e memoria, nonché con il deposito di un atto di divisione di comunione ereditaria del 25/10/23.

Ragioni della decisione

1.- Preliminarmente è da dichiarare l’inammissibilità ex art. 372 c.p.c. del deposito dell’ atto di divisione di comunione ereditaria del 25/10/23.

– Il primo motivo (p. 12) denuncia che la Corte di appello ha ritenuto necessaria per l’accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. la regolarità urbanistica dell’immobile e insufficienti le dichiarazioni di esistenza dei presupposti per la sanatoria (prima del rilascio formale di quest’ultima) e di pendenza di una domanda di sanatoria ex art. 40 l. 47/1985.

Il primo motivo è infondato.

Il Tribunale ha rigettato per assenza della regolarità edilizia dell’immobile e per mancata produzione in giudizio dei documenti ex art. 40 l. 47/1985 ai fini della commerciabilità degli immobili (dichiarazione di inizio lavori e ricevute relative ai primi due versamenti dell’oblazione per il rilascio della concessione edilizia in sanatoria). La Corte di appello ha confermato il rigetto, argomentando che, ai fini del trasferimento della proprietà con sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., data la situazione di «abusivismo edilizio» in cui verte l’immobile, è necessaria la dimostrazione del superamento di tale situazione. Ciò non è accaduto, ma risulta al contrario da una comunicazione del Comune e dalla relazione del c.t.u. che i documenti richiesti dal Comune ai fini della sanatoria non sono stati prodotti, cosicché non vi è alcuna prova del condono.
Così ricostruita la situazione di fatto, la soluzione adottata dalla Corte di appello non presta il fianco alle censure articolate dai ricorrenti (al netto di una leggera imperfezione di motivazione che sarà colta nel riflesso di ciò che si argomenterà nel proseguimento). Sfuocata è infatti l’argomentazione che fa leva sui principi di diritto enunciati da Cass. SU 8230/2019, secondo i quali la nullità comminata (ex art. 46 d.p.r. 380/2001 e) ex artt. 17 e 40 l. 47/1985 è «testuale» e deriva dall ‘omessa menzione negli atti tra vivi ad efficacia reale degli estremi del «titolo abilitativo», realmente esistente e relativo all’immobile oggetto del trasferimento. Ove tale menzione vi sia, il contratto è (sotto tale profilo) valido, quand’anche l’immobile non sia conforme al titolo.
Al contrario di quanto mostrano di ritenere i ricorrenti, l ‘indicazione nell’atto degli estremi della domanda di sanatoria, in un caso come quello di specie (per come esso emerge non solo dalla descrizione fattane dalla Corte di appello, ma anche da accenni contenuti nel ricorso) non è equiparabile alla menzione degli estremi di un titolo abilitativo effettivamente esistente e relativo all’immobile . Né aiuta il ricorrente il richiamarsi a Cass. 22168/2019, ove la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. è stata ammessa in un caso di pendenza di una domanda di condono relativamente a modifiche interne sanabili. Viceversa, nel caso attuale è lo stesso ricorrente ad ammettere il rischio di una «possibile ordinanza di demolizione da parte del Comune» (p. 16), trattandosi di immobile costruito in assenza di concessione edilizia (p. 2).
D’altra parte, Cass. 22168/2019 è pienamente coerente con le pronunce che hanno un taglio più ampiamente ricostruttivo, tra le quali si segnala Cass. 11659/2018, la quale -pur riconoscendo alla giurisprudenza un carattere «alquanto prudente» nell’uso dello strumento della incommerciabilità (quale riflesso della nullità negoziale) del bene immobile irregolare urbanisticamente – distingue tra ipotesi di abuso primario, relativo a beni immobili edificati o resi abitabili in assenza di concessione e alienati in modo
autonomo rispetto all’immobile principale di cui in ipotesi facevano parte e abuso secondario, caratterizzato dalla circostanza che solo una parte di unità immobiliare già esistente abbia subito modifica o mutamento di destinazione d’uso. Su questa base Cass. 11659/2018 ha statuito, riferendosi alle fattispecie ex art. 40 l. 47/1985 che può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. -anche se sia stata presentata istanza di condono edilizio con versamento della somma prevista per l’oblazione e la pratica non sia stata definita (come nel caso attuale) – (solo) nel caso in cui l’immobile abbia un vizio di regolarità urbanistica non superiore ad una parziale difformità rispetto alla concessione esistente (tipico il caso di un’ unità immobiliare che abbia subito una modifica o un mutamento di destinazione d’uso), escludendo la possibilità di una sentenza ex art. 2932 c.c. in caso di beni immobili edificati o resi abitabili in assenza di concessione (tale è appunto il caso attuale). Né la giurisprudenza successiva, che ha ammesso la sentenza ex art. 2932 c.c. in questa materia, si è distaccata da tale orientamento (cfr., tra le più recenti, Cass. 34/2024, in caso di lievi difformità interne regolarizzabili e di allacci idrici e di scarico per il cambio della destinazione del vano cantina; Cass. 14976/2023, in caso di difetto di attestazione di regolarità urbanistica dell’immobile supplita da perizia giurata).
Il primo motivo è rigettato.

3. Il secondo motivo (p. 17) denuncia l’omesso esame del comportamento processuale della controparte (malafede) ai fini della condanna alle spese e quindi il mancato riconoscimento della reciprocità della soccombenza ex art. 92 c.p.c.

Il secondo motivo è rigettato.

Gli inadempimenti allegati del promittente venditore rispetto agli impegni contrattuali e il suo cambio di strategia processuale non incidono sulla soccombenza degli appellanti rispetto alla domanda ex art. 2932 c.c., che reca con sé la condanna alle spese.

4. – Il ricorso è rigettato. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1 -quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo uni ficato a norma dell’art. 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al rimborso delle spese del presente giudizio in favore della parte controricorrente, che liquida in € 3.000 , oltre a € 200 per esborsi, alle spese generali, pari al 15% sui compensi e agli accessori di legge.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Così deciso a Roma, il 3/7/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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