Preliminare di vendita: validità e titoli edilizi

La Corte di Cassazione ha stabilito che il preliminare di vendita di un immobile privo di concessione edilizia non è affetto da nullità. La sanzione prevista dalla legge n. 47/1985 si applica esclusivamente ai contratti con effetti reali, ovvero quelli che trasferiscono la proprietà, e non ai contratti con effetti obbligatori come il preliminare. Nel caso esaminato, nonostante la decadenza retroattiva della concessione edilizia avesse reso nulla la vendita originaria tra i precedenti proprietari, l’impegno a vendere assunto successivamente è rimasto valido per regolare i rapporti e le eventuali risoluzioni per inadempimento tra le parti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Preliminare di vendita e regolarità urbanistica: la Cassazione fa chiarezza

Il preliminare di vendita rappresenta un passaggio cruciale nelle transazioni immobiliari, ma cosa succede se l’immobile risulta privo di una valida concessione edilizia? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato un caso complesso riguardante la validità di un impegno a vendere un complesso immobiliare la cui concessione edilizia era stata dichiarata decaduta con effetto retroattivo.

Il caso e il conflitto tra le parti

La vicenda trae origine da un contratto preliminare stipulato tra due società. La promittente venditrice aveva garantito la regolarità urbanistica del bene, ma successivamente è emerso che la concessione edilizia era decaduta anni prima. Il giudice d’appello aveva dichiarato la nullità del preliminare, equiparandolo a un atto di vendita definitivo e applicando le sanzioni previste dalla normativa urbanistica. Tuttavia, la parte promissaria acquirente ha contestato tale visione, portando la questione davanti ai giudici di legittimità.

La distinzione tra effetti reali e obbligatori

Il cuore della decisione risiede nella natura giuridica del contratto. Mentre la vendita definitiva trasferisce la proprietà (effetto reale), il preliminare di vendita crea solo l’obbligo di stipulare un futuro contratto (effetto obbligatorio). La legge n. 47/1985, che sanziona con la nullità gli atti di trasferimento di immobili abusivi, si riferisce esplicitamente agli atti tra vivi con effetti reali. Pertanto, tale sanzione non può essere estesa automaticamente alla fase preliminare.

Le motivazioni

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano sulla rigorosa interpretazione dell’articolo 40 della legge n. 47/1985. I giudici hanno chiarito che il contratto preliminare rimane valido anche se l’immobile è privo di concessione, poiché esso non opera il trasferimento del diritto ma vincola le parti a una prestazione futura. La nullità urbanistica è una sanzione specifica per il trasferimento della proprietà e non colpisce la fonte dell’obbligazione. Di conseguenza, se il bene è irregolare, il preliminare non è nullo ma può essere risolto per inadempimento, permettendo alle parti di attivare le tutele contrattuali ordinarie e le relative restituzioni delle somme versate.

Le conclusioni

In conclusione, la Cassazione ha cassato la sentenza di appello, riaffermando che la validità del preliminare di vendita prescinde dalla regolarità urbanistica immediata del bene. Questa distinzione è fondamentale per garantire che la parte acquirente possa agire per la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno, anziché trovarsi con un contratto nullo che impedirebbe l’applicazione delle clausole penali o delle tutele previste per l’inadempimento. La causa è stata rinviata per una nuova valutazione che tenga conto della validità del vincolo obbligatorio tra le parti.

Il contratto preliminare è nullo se manca la concessione edilizia?
No, la Cassazione ha stabilito che la nullità per mancanza di titoli edilizi si applica solo ai contratti che trasferiscono la proprietà, non ai preliminari.

Cosa succede se la concessione edilizia decade retroattivamente?
La decadenza travolge gli atti di vendita definitivi, ma il contratto preliminare rimane una fonte valida di obbligazioni tra le parti coinvolte.

Si può chiedere la risoluzione per inadempimento di un preliminare senza concessione?
Sì, poiché il contratto preliminare è considerato valido, le parti possono agire per la risoluzione e le relative restituzioni in caso di inadempienza.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 35038 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 35038 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 14/12/2023

R.G.N. NUMERO_DOCUMENTO

C.C. 22/11/2023

PRELIMINARE DI VENDITA

ORDINANZA

sul ricorso (iscritto al N.R.NUMERO_DOCUMENTO. NUMERO_DOCUMENTO) proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa, in virtù di procura speciale rilasciata su foglio separato allegato materialmente al ricorso, dall’AVV_NOTAIO, nonché in virtù di procura speciale allegata alla memoria di costituzione di altro difensore -dall’AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliata presso lo studio del citato AVV_NOTAIO, in Roma, INDIRIZZO; ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa, in virtù di procura speciale rilasciata su foglio separato materialmente allegato al controricorso, dall’AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliata presso il suo studio, in Roma, INDIRIZZO; – controricorrente –

RAGIONE_SOCIALE, in persona del curatore speciale pro tempore ; -intimata – avverso la sentenza della Corte di appello di Roma n. 5003/2018 (pubblicata il 18 luglio 2018);

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 22 novembre 2023 dal Consigliere relatore NOME COGNOME;

letta la memoria depositata dal difensore della controricorrente.

RITENUTO IN FATTO

1. Con atto di citazione notificato nel novembre 2010, la RAGIONE_SOCIALE conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Roma, la RAGIONE_SOCIALE al fine di ottenere la dichiarazione di risoluzione per inadempimento del contratto preliminare tra le stesse concluso il 14 aprile 2004, avente ad oggetto il futuro acquisto, da parte della società RAGIONE_SOCIALE, di un complesso immobiliare sito in INDIRIZZO, sul presupposto che la convenuta non aveva provveduto al versamento degli ulteriori importi rateali concordati a decorrere dal 31 gennaio 2005, avendo corrisposto solo una prima ‘tranche’ del prezzo, nella misura di euro 630.000,00.
L’attrice chiedeva, altresì, anche la condanna della società RAGIONE_SOCIALE al pagamento dell’indennizzo per l’occupazione di detto complesso, nel cui possesso la stessa convenuta era stata immessa al momento della stipula del suddetto preliminare.

In precedenza la stessa società attrice aveva richiesto ed ottenuto due decreti ingiuntivi nei confronti della società

convenuta per il pagamento di una parte del residuo prezzo, decreti che venivano entrambi opposti dalla RAGIONE_SOCIALE

Quest’ultima si costituiva in giudizio invocando il rigetto della pretesa attorea e, in via riconvenzionale, chiedeva la restituzione della somma versata in acconto oltre al rimborso delle somme nel frattempo impegnate per le migliorie apportate al complesso immobiliare.

Con separata domanda, la società RAGIONE_SOCIALE conveniva in giudizio, dinanzi allo stesso Tribunale, la società RAGIONE_SOCIALE nonché la RAGIONE_SOCIALE, in persona del curatore giudiziale, affinché venisse dichiarata la nullità del contratto di compravendita del 23 dicembre 1997, con il quale la citata società RAGIONE_SOCIALE aveva venduto alla società RAGIONE_SOCIALE il terreno ed i fabbricati in costruzione, completati, in seguito, dall’acquirente, che poi avevano costituito oggetto del suddetto contratto preliminare.
La società RAGIONE_SOCIALE resisteva mentre l’altra convenuta rimaneva contumace.

Riuniti i due giudizi, l’adito Tribunale, con la sentenza n. 4590/2016, revocava i decreti ingiuntivi opposti, dichiarava la risoluzione del contratto preliminare senza riconoscere una responsabilità prevalente di una delle parti contraenti e condannava le stesse alle reciproche restituzioni (prezzo versato e compendio immobiliare), rigettando ogni altro tipo di domanda (anche risarcitoria).

Decidendo sull’appello formulato dalla società RAGIONE_SOCIALE, nella costituzione dell’appellata RAGIONE_SOCIALE (che

proponeva, a sua volta, appello incidentale anche al fine di sentir dichiarare la nullità del precedente contratto di compravendita del 1997, domanda sulla quale il primo giudice non si era pronunciato) e nella contumacia della società RAGIONE_SOCIALE, la Corte di appello di Roma, con la sentenza n. 5003/2018 (pubblicata il 18 luglio 2018), dichiarava d’ufficio la nullità del contratto preliminare oggetto di giudizio e, in parziale riforma della sentenza impugnata, ferma la statuizione della condanna della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE al rilascio del conteso complesso immobiliare in favore della società RAGIONE_SOCIALE e confermato il rigetto della domanda di quest’ultima diretta ad ottenere la restituzione dei frutti percepiti dalla società RAGIONE_SOCIALE a seguito dell’anticipata immissione in possesso, rigettava l’ulteriore domanda della stessa società RAGIONE_SOCIALE per la restituzione del versato acconto di euro 630.000,00.
A sostegno dell’adottata decisione, la Corte laziale riteneva che andasse preliminarmente preso in esame l’appello incidentale avente ad oggetto l’omessa pronuncia, da parte del Tribunale, sulla domanda di nullità del citato contratto di compravendita avanzata dalla società RAGIONE_SOCIALE, rispetto alla quale si doveva ravvisare la sussistenza del suo interesse ad agire (e, quindi, della sua legittimazione) per essere la stessa avente causa diretta di una delle contraenti ed avendo, perciò, interesse a far accertare l’invalidità del contratto presupposto dal successivo contratto preliminare, a cui si sarebbero potuti trasmettere gli effetti invalidanti nell’ipotesi di dichiarazione dell’invocata nullità della vendita.
A tal proposito la Corte territoriale rilevava che, alla data della stipula della compravendita nel 1997, la concessione edilizia precedentemente rilasciata era stata dichiarata decaduta, ma la RAGIONE_SOCIALE aveva proposto ricorso al TAR avverso il provvedimento di diniego dell’istanza di proroga, la sospensione della cui efficacia veniva disposta con ordinanza del giugno 1996, con la conseguenza -ad avviso del giudice di appello – che alla data del 31 gennaio 1996 la proposta richiesta di proroga della concessione edilizia poteva ancora far considerare temporaneamente valida ed efficace quest’ultima, onde, al momento della conclusione del contratto di compravendita, quest’ultimo non avrebbe potuto considerarsi nullo per difetto del titolo concessorio per l’edificazione del controverso complesso immobiliare.
Senonché -osservava ancora il giudice di appello -il ricorso in sede giurisdizionale amministrativa era stato dichiarato perento in primo grado e il Consiglio di Stato, con pronuncia emessa nel 2013, aveva confermato tale provvedimento, il che aveva comportato che il conseguente preliminare si sarebbe dovuto ritenere nullo per essere venuta meno ‘ex tunc’ la concessione edilizia sulla cui base il complesso immobiliare era stato realizzato (ai sensi dell’art. 40 della legge n. 47/1985). In tal senso, perciò, si doveva pervenire d’ufficio alla dichiarazione di nullità del contratto preliminare dedotto in controversia.
Quale effetto della rilevata nullità, la Corte territoriale evidenziava che la domanda della società RAGIONE_SOCIALE – diretta ad ottenere la restituzione dell’importo pagato di euro

630.000,00 – doveva essere rigettata poiché non preceduta da alcuna impugnativa del contratto preliminare (come quella di annullamento per vizio del consenso) e presupponendo la validità del contratto (invece dichiarato nullo); così andava rigettata anche la domanda con cui la società RAGIONE_SOCIALE aveva chiesto, in conseguenza della risoluzione, il pagamento dell’indennità di occupazione non avendo la stessa (quale appellante principale) indicato elementi oggettivi da cui desumere quali utilità la società RAGIONE_SOCIALE avesse effettivamente ritratto dalla fruizione del complesso immobiliare, nel cui possesso era stata immessa anticipatamente all’atto della conclusione del contratto preliminare.
Avverso la citata sentenza di appello ha proposto ricorso per cassazione -affidato a cinque motivi – la RAGIONE_SOCIALE, resistito con controricorso, illustrato da memoria, dalla società RAGIONE_SOCIALE

L’altra intimata RAGIONE_SOCIALE non ha svolto attività difensiva in questa sede.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Con il primo motivo la ricorrente ha denunciato -ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. la falsa applicazione e/o erronea interpretazione degli artt. 1418 c.c., 46 del d.P.R. n. 380/2001, 40 della legge n. 47/1985 e 15 della legge n. 10/1977.

RAGIONE_SOCIALE ha, con tale doglianza, inteso sostenere che, in effetti, una volta ripercorso l’ iter processuale del

giudizio amministrativo afferente la decadenza dalla concessione edilizia a carico della società costruttrice, definito con la decisione n. 1720/2013 (del 26 marzo 2013) del Consiglio di Stato di conferma della perenzione del giudizio di primo grado (intervenuta prima del deposito del suo ricorso proposto ai sensi dell’art. 702 -bis c.p.c. per ottenere la dichiarazione di nullità dell’atto di compravendita del 23 dicembre 1997 intercorso tra la precedente proprietaria e la società RAGIONE_SOCIALE, poi divenuta promittente RAGIONE_SOCIALE nei confronti di essa società RAGIONE_SOCIALE, con il contratto tra le medesime stipulato il 14 aprile 2004), la Corte di appello avrebbe dovuto dichiarare la nullità assoluta (e non relativa) dell’atto di vendita presupposto rispetto al preliminare, con efficacia ‘ex tunc’ e non ‘ex nunc’, poiché il titolo edilizio era definitivamente decaduto e, quindi, l’oggetto immobiliare della vendita era da considerarsi privo della concessione edilizia.
Con la seconda censura la ricorrente ha dedotto -con riferimento all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. la violazione e falsa applicazione degli artt. 1418 e 1470 c.c., 46 del d.P.R. n. 380/2001, 17 e 40 della legge n. 47/1985, in relazione all’art. 15 legge n. 10/1977.

A tal proposito la società RAGIONE_SOCIALE ha inteso rimarcare che, con la sentenza impugnata, la Corte di appello non si era minimamente curata di valutare se al contratto preliminare dedotto in giudizio (figura pacificamente rientrante nella tipologia dei contratti ad effetti obbligatori) si potesse, in

effetti, applicare la sanzione di nullità, prevista dal citato art. 40 della legge n. 47/1985, la quale, invece, deve ritenersi applicabile ai soli atti ‘inter vivos’ aventi ad oggetto il trasferimento di diritti reali.

Di conseguenza, ad avviso della ricorrente, la Corte di appello, ancorché il contratto preliminare fosse risultato avere ad oggetto un immobile privo di concessione edilizia (perché decaduta al momento della stipula di tale contratto), avrebbe dovuto, comunque, ritenere che esso fosse idoneo a costituire tra le parti contraenti un valido vincolo giuridico.

Al riguardo, la stessa ricorrente ha evidenziato come dovesse ritenersi pacifico tra le parti che nel contratto preliminare, stipulato il 14 aprile 2004, la società promittente RAGIONE_SOCIALE aveva dichiarato espressamente che il complesso immobiliare oggetto dell’antecedente vendita in favore di detta società era stato autorizzato con apposita concessione edilizia (n. 1076/C/1990), con la conseguenza che, al momento della stipula ‘inter alios’ dello stesso preliminare, la stessa ne aveva garantito la perdurante vigenza e validità.
Successivamente intervenne la predetta decisione del Consiglio di Stato n. 1720/2013, la quale, nel confermare la dichiarazione di perenzione del ricorso al TAR Lazio, aveva, poi, comportato l’accertamento definitivo della già verificatasi decadenza della concessione n. 1076/C/1990 rilasciata in favore della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE (dalla quale la società

RAGIONE_SOCIALE aveva acquistato il complesso immobiliare con atto del 23 dicembre 1997).

Con il terzo mezzo la ricorrente ha prospettato -avuto riguardo all’art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c. il vizio di omessa pronuncia relativamente all’appello incidentale con i cui motivi era stato impugnato il capo della sentenza di primo grado, con il quale erano stati attribuiti paritari comportamenti inadempienti a ciascuna delle parti contrattuali, nella sola parte della relativa ripartizione della responsabilità riguardante tali comportamenti e non per quanto concerneva la pronuncia di risoluzione e quella relativa agli effetti restitutori delle somme versate da essa ricorrente.
Con il quarto motivo la ricorrente ha, in via subordinata, lamentato -ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. -l’erronea interpretazione e falsa applicazione dell’art. 1418 c.c. in relazione all’art. 40 della legge n. 47/1985, prospettando, nell’eventualità della conferma della dichiarazione di nullità del contratto preliminare del 14 aprile 2004, l’illegittimità della impugnata sentenza avuto riguardo agli effetti restitutori conseguenti alla stessa declaratoria di nullità, totalmente negletti dalla Corte di appello con riferimento alla posizione di essa ricorrente, quale promissaria acquirente dello stesso contratto.
Con la quinta ed ultima censura la ricorrente ha denunciato -in ordine all’art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c. la violazione degli artt. 132, comma 2, n. 4, c.p.c., 118 disp. att. c.p.c., 111 Cost. e 112 c.p.c., deducendo il vizio di omessa motivazione

della sentenza impugnata sulla pronuncia di rigetto della domanda di restituzione dell’acconto di euro 630.000,00 corrisposto da essa ricorrente.

6. Prima di esaminare i motivi è opportuno chiarire i termini delle complessa vicenda dedotta in controversia avendo riguardo soprattutto all’interferenza (o, comunque, incidenza) del contenzioso amministrativo sviluppatosi in ordine all’impugnazione del mancato riconoscimento della richiesta proroga del titolo concessorio riguardante l’edificazione del complesso immobiliare sul cui esito era stato fondato l’appello incidentale della società RAGIONE_SOCIALE teso ad ottenere la dichiarazione di nullità del contratto di compravendita del 23 dicembre 1997, con la valutazione dei conseguenti effetti sul successivo contratto preliminare stipulato tra la RAGIONE_SOCIALE e la stessa società RAGIONE_SOCIALE.
La Corte di appello, in primo luogo, ha -dovendosi pronunciare sulla predetta domanda di nullità (non esaminata dal Tribunale) – correttamente ritenuto che la RAGIONE_SOCIALE fosse legittimata a chiedere la nullità del suddetto contratto di compravendita intervenuto nel dicembre 1997 tra la società RAGIONE_SOCIALE e la società RAGIONE_SOCIALE, siccome divenuta avente causa di quest’ultima per effetto della sopravvenuta conclusione, nel 2004, del preliminare di vendita dello stesso immobile tra essa stessa (quale promissaria acquirente, con anticipata immissione in possesso) e la RAGIONE_SOCIALE (in qualità di promittente RAGIONE_SOCIALE, essendo divenuta proprietaria del
bene in virtù della precedente suddetta compravendita), preliminare per la cui dichiarazione di risoluzione la RAGIONE_SOCIALE era stata chiamata in giudizio con la domanda iniziale definito in appello con la sentenza qui impugnata.

Orbene, il giudice di appello – con la sentenza oggetto di ricorso – ha, in prima battuta, respinto il motivo sulla nullità del contratto di compravendita, costituente il titolo presupposto per la stipula del successivo preliminare avente lo stesso oggetto, ritenendo che, al momento della conclusione della vendita in data 23 dicembre 1997, per effetto dei provvedimenti di sospensione adottati – in via cautelare -in sede giurisdizionale amministrativa, l’istanza di proroga della concessione edilizia avesse determinato -pur se temporaneamente – la conservazione dell’efficacia dello stesso titolo concessorio.
Di poi, la Corte di appello è passata ad esaminare le condotte delle parti del preliminare per valutare i reciproci inadempimenti in funzione dell’eventuale declaratoria di risoluzione.

Senonché, di seguito, il giudice di appello si è chiesto se poteva dichiarare d’ufficio la nullità dello stesso contratto preliminare a seguito dell’accertamento definitivo in sede giudiziale della decadenza della concessione edilizia poiché il Consiglio di Stato, con decisione del 2013, aveva confermato il provvedimento con cui il TAR aveva dichiarato perento il ricorso presentato dalla società RAGIONE_SOCIALE (all’epoca

proprietaria dell’immobile poi venduto alla società RAGIONE_SOCIALE nel dicembre 1997) nel 1995.

A tale interrogativo – pur avendo ritenuto il presupposto contratto di compravendita valido – la Corte di appello ha dato risposta positiva, ritenendo che il preliminare dovesse considerarsi nullo per essere venuta meno con efficacia ‘ex tunc’ la concessione edilizia sulla cui base il complesso edilizio – oggetto dello stesso – era stato costruito (e ciò ai sensi dell’art. 40 della legge n. 47/1985), per poi pronunciarsi sulle conseguenti statuizioni restitutorie.

Ciò premesso, rileva il collegio che i primi due motivi, esaminabili congiuntamente perché connessi, sono fondati per le ragioni di seguito evidenziate.

Si osserva che, sulla base della ricostruzione prima operata, il ragionamento compiuto dalla Corte di appello non è condivisibile sul piano logico -giuridico, perché, essendo rimasto accertato con effetto di giudicato, che la concessione edilizia era venuta meno (per sua decadenza) con efficacia ‘ex tunc’, ne sarebbe dovuta derivare -ancor prima -la dichiarazione di nullità (la cui domanda è, invece, stata respinta, per quanto in precedenza evidenziato) del presupposto contratto di compravendita del 1997.
E’ rilevante osservare, a tal fine, che, dalla stessa motivazione della sentenza di appello impugnata (v. pag. 4), emerge – sul presupposto pacifico che la concessione originaria era stata

rilasciata nel 1990 – che quest’ultima era stata dichiarata decaduta dal Comune di Roma con determina dirigenziale del 28 ottobre 1994 perché non era stata richiesta la proroga entro i termini di validità della stessa, determina confermata dal dirigente dell’Ufficio Urbanistico con il successivo provvedimento del 6 giugno 1995, con il quale era stata respinta la domanda della proprietaria società RAGIONE_SOCIALE dell’aprile 1995 avente ad oggetto proprio la richiesta di quella proroga che aveva legittimato il provvedimento di decadenza. A seguito di ricorso al TAR da parte della citata società diretto ad ottenere l’annullamento dell’indicato provvedimento del 6 giugno 1995, l’adito giudice amministrativo aveva – in sede cautelare – sospeso l’efficacia dello stesso provvedimento impugnato con cui era stata rigettata l’istanza di proroga, salvo, poi, ad essere definito il giudizio amministrativo di primo grado con pronuncia di perenzione del ricorso, confermata dal Consiglio di Stato con sentenza pubblicata il 26 marzo 2013.
In altri termini, una volta intervenuta la definitiva decisione del Consiglio di Stato nel 2013 che aveva determinato il consolidamento in via retroattiva della validità ed efficacia della decadenza dell’originario titolo concessorio per l’edificazione del complesso immobiliare (restando vanificato ogni effetto sospensivo adottato in via cautelare), la compravendita anteriore al preliminare si sarebbe dovuta dichiarare affetta da nullità assoluta, in applicazione delle

denunciate norme di cui agli artt. 46 del d.P.R. n. 380/2001, 17 e 40 della legge n. 47/1985.

Pertanto, la Corte di appello avrebbe dovuto dichiarare la nullità assoluta del contratto di compravendita in questione, tenendo presente che l’azione di nullità proposta in origine con autonoma domanda, poi riunita a quella di risoluzione formulata dalla società RAGIONE_SOCIALE, era stata avanzata con ricorso ex art. 702 -bis c.p.c. depositato il 3 aprile 2014, ovvero successivamente a quando era già intervenuta la suddetta decisione definitiva del Consiglio di Stato (nel 2013) che, nel confermare la dichiarazione di perenzione del ricorso adottata all’esito del giudizio di primo grado, aveva – come posto in risalto -prodotto l’effetto dell’accertamento, in via definitiva, della decadenza dell’originaria concessione edilizia del 1990, essendo, così, rimasta superata ogni questione sull’istanza di proroga della concessione stessa.
Tuttavia, il contratto preliminare – stipulato nel 2004 tra la società promittente RAGIONE_SOCIALE ‘RAGIONE_SOCIALE‘ e la società promissaria acquirente RAGIONE_SOCIALE -si sarebbe dovuto considerare valido anche se avente ad oggetto un immobile (divenuto) privo di concessione edificatoria (per accertata decadenza definitiva all’esito dell’ iter giurisdizionale amministrativo che l’aveva riguardata) ed idoneo a stabilire i reciproci obblighi giuridici tra le parti e ciò anche sulla base della rilevante circostanza (già in precedenza richiamata), risultante dallo stesso contratto preliminare, in base alla quale
la citata società promittente RAGIONE_SOCIALE aveva espressamente dichiarato che il complesso sportivo oggetto della compravendita (a monte) era stato autorizzato dal Comune di Roma con concessione edilizia n. 1076/C/1990′ (senza farsi menzione di alcuna successiva vicenda giudiziale attinente alla concessione stessa) e, di conseguenza, al momento della stipula del contratto preliminare era stato dato atto dalla società RAGIONE_SOCIALE che non mancasse la concessione edilizia.
Peraltro, il giudizio instaurato dalla società RAGIONE_SOCIALE era diretto all’ottenimento della dichiarazione della risoluzione del contratto preliminare (sul ritenuto implicito presupposto, quindi, che lo stesso dovesse considerarsi valido) e la società RAGIONE_SOCIALE aveva, anch’essa, agito per conseguire lo stesso risultato sostenendo il grave inadempimento imputabile all’attrice (e non, quindi, per sentir pronunciata la sentenza ex art. 2932 c.c., oltretutto non ammissibile ai sensi dell’art. 40 della legge n. 47 del 1985: cfr ., per tutte, Cass. n. 20258/2009), risoluzione che, effettivamente, il Tribunale di Roma aveva, con la sentenza di primo grado, dichiarato, riconoscendo la sussistenza dei reciproci inadempimenti delle parti e provvedendo, quindi, ad ordinare legittimamente le conseguenti reciproche restituzioni.
Inoltre, la società promissaria acquirente – come già più volte puntualizzato – aveva, a seguito dell’intervenuta decisione del Consiglio di Stato del 2013 confermativa dell’avvenuta

perenzione del ricorso dell’instaurato processo amministrativo, intrapreso nel 2014 un autonomo giudizio (poi riunito al precedente) diretto all’ottenimento della dichiarazione di nullità del contratto di compravendita intercorso del 1997 tra la promittente RAGIONE_SOCIALE e la società dante causa (siccome avente ad oggetto un immobile privo di concessione edilizia), e ciò allo scopo, evidentemente, di rafforzare le ragioni dell’addotto inadempimento -fatto già valere con domanda riconvenzionale nel primo giudizio -della società RAGIONE_SOCIALE, attrice in tale giudizio, ai fine di ottenere dalla stessa la restituzione della somma di euro 630.000,00 versatagli.
Pertanto, alla stregua delle complessive argomentazioni svolte, devono trovare accoglimento i primi due motivi del ricorso, con derivante assorbimento dei restanti motivi dipendenti, in quanto attinenti alle pronunce consequenziali alla ravvisata nullità del contratto di compravendita presupposto del 1997 e alla ritenuta validità del contratto preliminare concluso successivamente nel 2004 tra la società RAGIONE_SOCIALE (quale promittente alienante, avente causa – in qualità di acquirente – dalla RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE) e la società RAGIONE_SOCIALE, nella qualità di promissaria acquirente.
La sentenza impugnata deve, quindi, essere cassata in relazione ai motivi accolti e la causa va rinviata alla Corte di appello di Roma, in diversa composizione, che, oltre ad applicare i principi giuridici esposti con riguardo alla ravvisata

nullità della vendita immobiliare (a monte) e della validità del successivo contratto preliminare, avuto riguardo allo svolgimento della vicenda fattuale così come accertata, provvederà anche a regolare le spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie i primi due motivi del ricorso e dichiara assorbiti i restanti.

Cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di appello di Roma,

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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