Preliminare di vendita: rischi e risoluzione

La Corte di Cassazione ha confermato la risoluzione di un preliminare di vendita per inadempimento del promissario acquirente. La controversia nasce dal mancato rispetto dei termini per la stipula del definitivo dopo l’ottenimento di varianti edilizie. Nonostante le contestazioni sulla validità delle procure del venditore, i giudici hanno ritenuto prevalente l’inerzia colpevole dell’acquirente. La decisione convalida il diritto del venditore di trattenere la somma pattuita come clausola penale, sottolineando l’importanza della buona fede e del rispetto delle scadenze concordate nel preliminare di vendita.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Preliminare di vendita: rischi e risoluzione contrattuale. Il preliminare di vendita rappresenta un passaggio cruciale nelle transazioni immobiliari, ma può nascondere insidie legali se i termini non vengono rispettati con rigore. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce le conseguenze dell’inadempimento e l’efficacia della clausola penale quando una delle parti non rispetta le scadenze per il rogito definitivo. ## Il caso del preliminare di vendita contestato. La vicenda trae origine da un accordo per la compravendita e permuta di una porzione di villa bifamiliare. Le parti avevano stabilito che il contratto definitivo dovesse essere stipulato entro trenta giorni dall’approvazione di una variante edilizia. Tuttavia, nonostante l’ottenimento dei permessi, l’acquirente non procedeva alla convocazione davanti al notaio. Inizialmente, il Tribunale aveva dato ragione all’acquirente, ma la Corte d’Appello ha ribaltato il verdetto, individuando in quest’ultimo il soggetto inadempiente. ### La decisione della Suprema Corte. La Cassazione ha confermato la sentenza di secondo grado, rigettando il ricorso dell’acquirente. Il punto centrale della decisione riguarda la valutazione delle condotte reciproche. I giudici hanno rilevato che il venditore aveva manifestato un persistente interesse a concludere l’affare, mentre l’acquirente era rimasto inerte senza giustificato motivo. Anche la contestazione sulla validità delle procure speciali in capo al venditore è stata giudicata irrilevante, poiché l’acquirente aveva continuato a trattare anche dopo il decesso del comproprietario originario, dimostrando di ritenere il rapporto ancora valido. ## Le motivazioni. La Corte ha basato la sua decisione sull’accertamento del grave inadempimento dell’acquirente. Il termine fissato nel preliminare di vendita era stato considerato essenziale dallo stesso acquirente in fase iniziale, rendendo la sua successiva inerzia una violazione degli obblighi contrattuali. Inoltre, la Suprema Corte ha chiarito che la richiesta di trattenere la clausola penale era stata formulata correttamente dal venditore già nel primo grado di giudizio. Tale richiesta costituisce una conseguenza diretta dell’accertato inadempimento e della risoluzione del contratto, non richiedendo ulteriori formalità se già espressa chiaramente negli atti difensivi. ## Le conclusioni. In conclusione, chi sottoscrive un preliminare di vendita deve essere consapevole che il mancato rispetto dei termini concordati può portare alla perdita delle somme versate o al pagamento di penali consistenti. La sentenza ribadisce che la condotta delle parti deve essere sempre improntata alla buona fede e che l’inerzia nel convocare la controparte per il definitivo, una volta avverate le condizioni previste, configura un inadempimento grave. La protezione legale scatta solo per la parte che dimostra una reale volontà di adempiere, mentre il silenzio e l’inattività dopo la scadenza dei termini portano inevitabilmente alla risoluzione del contratto con addebito di colpa.

Cosa succede se l’acquirente non rispetta il termine per il rogito?
Se il termine è considerato essenziale, il venditore può chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento e il risarcimento dei danni o l’applicazione della penale.

Il venditore può trattenere la caparra se il contratto si risolve?
Sì, se l’inadempimento è imputabile esclusivamente all’acquirente e se è stata prevista una clausola penale o una caparra confirmatoria nel contratto.

La mancanza di una procura del comproprietario annulla il preliminare?
Non necessariamente, se la parte acquirente ha continuato a mostrare interesse all’affare conoscendo la situazione o se la procura non è più necessaria al momento del definitivo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 32460 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 32460 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 22/11/2023

R.G.N. 25832/2019

C.C. 08/11/2023

PRELIMINARE DI VENDITA

ORDINANZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. NUMERO_DOCUMENTO) proposto da: COGNOME NOME NOMEC.F.: CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso, in virtù di procura speciale allegata materialmente al ricorso, dall’AVV_NOTAIO e domiciliato ‘ex lege’ presso la Cancelleria civile della Corte di cassazione, in Roma, INDIRIZZO;

–

ricorrente –

contro

COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso, in virtù di procura speciale apposta in calce al controricorso, dall’AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, in Roma, INDIRIZZO; – controricorrente – avverso la sentenza della Corte di appello di Napoli n. 2637/2019 (pubblicata il 16 maggio 2019);

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio dell’8 novembre 2023 dal Consigliere relatore NOME COGNOME; lette le memorie depositate dai difensori di entrambe le parti.

RITENUTO IN FATTO

Con atto di citazione notificato nel 2009, COGNOME NOME convenne, dinanzi al Tribunale di Benevento, COGNOME NOME affinché venisse dichiarata la risoluzione di diritto del contratto preliminare di compravendita e permuta tra gli stessi concluso in data 17 maggio 2007 per responsabilità esclusiva del convenuto (dipendente dall’asserita imputabilità allo stesso della sopravvenuta scadenza del termine per la stipula del contratto definitivo, fissato entro 30 giorni dal rilascio della concessione in variante ed essendo, altresì, imminente la scadenza del termine, anch’esso essenziale, per la costruzione e la consegna della porzione di villa bifamiliare da trasferire in permuta ai promittenti venditori) e, per l’effetto, condannare lo stesso COGNOME NOME (anche quale procuratore speciale del padre COGNOME NOME) al pagamento della somma di euro 87.677, 20, corrispondente ad doppio della caparra confirmatoria, oltre interessi fino al soddisfo, nonché al risarcimento dei danni almeno nella misura di euro 50.000,00.
Nella costituzione del citato convenuto, che resisteva alla domanda e proponeva anche domanda riconvenzionale di risoluzione del preliminare in questione per grave inadempimento del COGNOME NOME (il cui indicato genitore era nelle more deceduto), con condanna al conseguente risarcimento dei danni (da liquidarsi in euro 90.000,00), l’adito Tribunale, con sentenza n. 571/2014, accoglieva, per quanto di ragione, la domanda principale, dichiarando la risoluzione del contratto preliminare in questione e condannando il convenuto alla restituzione della somma di euro 30.000,00, oltre interessi.
Avverso l’indicata sentenza del Tribunale sannita proponeva appello il COGNOME NOME e, nella costituzione dell’appellato COGNOME NOME (che formulava gravame in via incidentale), la Corte di

appello di Napoli, con sentenza n. 2637/2019 (pubblicata il 16 maggio 2019), in riforma della pronuncia impugnata, accoglieva il gravame principale e, per l’effetto, dichiarava la risoluzione del controverso contratto preliminare ma per inadempimento del COGNOME, quale promissario acquirente, così riconoscendo il diritto del COGNOME NOME a trattenere la somma di euro 30.000,00, corrisposta a titolo di penale; rilevava anche la parziale fondatezza del gravame incidentale, condannando lo stesso COGNOME a restituire al COGNOME l’importo di euro 13.838,60, oltre interessi legali dalla domanda di primo grado all’effettivo soddisfo, regolando le complessive spese giudiziali.
A sostegno dell’adottata decisione la Corte partenopea evidenziava che era stato lo stesso promissario acquirente a ritenere essenziale il termine concordato (entro e non oltre trenta giorni dalla comunicazione ufficiale dell’approvazione della variante) per la stipula del contratto definito e che poi non aveva osservato, senza dimostrare la non imputabilità a sua inerzia della intervenuta scadenza di detto termine, ragion per cui la responsabilità per la risoluzione per inadempimento non poteva che essere addossata al COGNOME, nel mentre era rimasto riscontrato che il COGNOME aveva agito secondo buona fede avendo legittimamente manifestato -in esecuzione del contratto preliminare -il suo interesse ad ultimare con sollecitudine il programma contrattuale prefissato dalle parti.
Avverso la citata sentenza di appello ha formulato ricorso per cassazione, affidato a due motivi, il COGNOME NOME, resistito con controricorso dall’intimato COGNOME NOME.

Entrambe le parti hanno depositato memoria.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Con il primo motivo il ricorrente ha denunciato -ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. -la violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., nonché dell’art. 1453 c.c., prospettando che la Corte di appello non avrebbe potuto pronunciare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita e permuta per l’inadempimento dello stesso quale promissario acquirente, sul presupposto della mancata valutazione della circostanza che le procure speciali non conferivano al promittente venditore COGNOME NOME il potere di sottoscrivere il contratto definitivo anche in nome e per conto dell’altro comproprietario.
Con la seconda censura il ricorrente ha dedotto -in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 112 e 167 c.p.c., oltre che degli artt. 1385 e 1458 c.c., avendo la Corte di appello erroneamente dichiarato il diritto del COGNOME di trattenere la somma di euro 30.000,00, nonostante lo stesso non avesse formulato tale richiesta con la domanda riconvenzionale, ma avesse domandato la sola risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni.
Premessa l’infondatezza delle eccezioni di inammissibilità formulate dal controricorrente (soddisfacendo il ricorso il requisito previsto dall’art. 366, comma 1, n. 4), c.p.c. e non sussistendo le condizioni contemplate dall’art. 360 -bis c.p.c.), rileva il collegio che il primo motivo (dal cui svolgimento si desume -al di là della intitolazione formale della rubrica e della non esaustività delle norme indicate -anche la deduzione del vizio riconducibile anche al n. 5) dell’art. 360 c.p.c.) è destituito di fondamento e va rigettato.
Diversamente da quanto con esso prospettato, si evidenzia che, a pag. 20 della motivazione della sentenza impugnata, la Corte di appello ha sostenuto che la mancanza di una valida procura alla

stipula del definitivo in capo al COGNOME NOME, quale promittente venditore, non assumeva rilevanza, anche perché la disponibilità a siffatta stipula (nel termine previsto nel preliminare) gli era stata comunicata dall’altra parte contrattuale (il COGNOME) anche dopo il decesso del padre del COGNOME (comproprietario dell’immobile), ovvero allorché la procura contestata non sarebbe stata nemmeno più necessaria ai fini della conclusione del contratto definitivo, sulla scorta delle pattuizioni concordate in quello preliminare.
Quindi il fatto denunciato dal ricorrente è stato valutato dalla Corte territoriale, la quale, sulla base di un’adeguata motivazione di merito, nel valutare le reciproche condotte delle parti contrattuali, ha ritenuto che l’inadempimento giustificante la risoluzione del contratto preliminare fosse addebitabile al COGNOME, alla stregua -in base agli accordi contrattuali presi -del persistente interesse del promittente venditore (il COGNOME NOME) a realizzare il programma contrattuale ‘con sollecitudine’, e, quindi, rispettando la scansione temporale concordata, ragion per cui la vana scadenza del termine successivo all’ottenimento della variante del già conseguito permesso a costruire senza un formale invito proveniente dal promittente venditore alla stipula del contratto definitivo, dinanzi al notaio prescelto, rendeva evidente l’atteggiamento di colpevole inerzia del COGNOME rispetto agli obblighi convenzionalmente assunti.
Tale condotta è stata, perciò, ritenuta dalla Corte di appello (secondo un apprezzamento del tutto congruo e logicamente giustificato, perciò insindacabile in sede di legittimità) idonea a configurare il grave inadempimento legittimante la risoluzione del contratto per colpa dell’attuale ricorrente.

Anche la seconda censura non è fondata.

Invero, la Corte di appello – accertato il grave inadempimento del COGNOME -ha, sulla base dell’apposita clausola penale prevista nel contratto preliminare, ritenuto legittimamente sussistente il diritto del COGNOME a trattenere la somma di euro 30.000,00 prevista a tale titolo dall’art. IX di detto contratto, la cui richiesta come appurato dallo stesso giudice di secondo grado -era stata chiaramente formulata dall’appellante nell’invocare l’applicabilità di tale clausola, sulla scorta di una univoca volontà espressa dal COGNOME sia nella domanda riconvenzionale articolata nel giudizio di primo grado sia nei motivi di appello (e, quindi, non solo -come dedotto dal ricorrente – nelle corrispondenti comparse conclusionali, solo in tal caso potendosi ritenere inammissibile), indipendentemente dalla mancata -ma non necessaria – riproduzione di tale richiesta in sede di precisazione delle conclusioni, costituendo essa una conseguenza dell’accertato inadempimento in capo al COGNOME e di applicazione della concordata penale nell’eventualità dell’intervento della risoluzione contrattuale.
In definitiva, alla stregua delle argomentazioni complessivamente operate, il ricorso deve essere respinto, con la conseguente condanna del ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di legittimità, liquidate come in dispositivo.

Infine, ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, occorre dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dello stesso ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, liquidate in complessivi euro 5.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre contributo forfettario, iva e c.p.a., nella misura e sulle voci come per legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002 dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso, in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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