Preliminare di preliminare: quando non è vincolante

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza che qualificava una proposta d’acquisto come contratto preliminare vincolante. Il caso riguardava un accordo che rimandava la stipula di un contratto più dettagliato a una data successiva, legando a quel momento anche il versamento della caparra. La Suprema Corte ha stabilito che tale atto costituisce un **preliminare di preliminare**, il quale non consente l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., mancando la volontà definitiva di trasferimento e la completezza degli elementi essenziali come i dati catastali e le verifiche urbanistiche.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Preliminare di preliminare: la Cassazione fa chiarezza

Nella compravendita immobiliare, la distinzione tra un impegno vincolante e una semplice fase delle trattative è sottile ma decisiva. La recente ordinanza della Cassazione affronta il tema del preliminare di preliminare, stabilendo confini chiari per evitare che una proposta d’acquisto si trasformi inaspettatamente in un obbligo di trasferimento coattivo.

I fatti della causa

La vicenda nasce da una proposta irrevocabile d’acquisto sottoscritta da un aspirante acquirente e accettata dai venditori. L’accordo prevedeva il versamento di una piccola somma iniziale, rimandando la stipula di un contratto preliminare più dettagliato e il saldo della caparra a una data successiva. Mentre la Corte d’Appello aveva ritenuto tale atto un contratto preliminare completo, ordinando il trasferimento dell’immobile, i venditori hanno contestato la natura dell’accordo, definendolo una mera fase preparatoria.

La decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso dei venditori, cassando la sentenza di merito. I giudici hanno evidenziato che non ogni accordo scritto tra le parti può essere considerato un contratto preliminare suscettibile di esecuzione in forma specifica. Se le parti rinviano la definizione delle obbligazioni a un momento successivo, ci troviamo di fronte a un preliminare di preliminare.

Le motivazioni

La Corte ha fondato la sua decisione su diversi punti critici. In primo luogo, il testo della proposta indicava esplicitamente che un secondo contratto sarebbe stato stipulato per disciplinare “più dettagliatamente le reciproche obbligazioni”. In secondo luogo, il versamento della caparra confirmatoria era posticipato alla firma di questo secondo atto, segnale che il vincolo economico non era ancora perfetto. Infine, la mancanza di dati catastali precisi e la necessità di verificare la regolarità urbanistica dell’immobile confermavano che le parti non avevano ancora inteso concludere un accordo traslativo definitivo. Secondo i principi delle Sezioni Unite, il preliminare di preliminare è valido solo se risponde a un interesse meritevole di tutela per una formazione progressiva del contratto, ma non può essere azionato per ottenere il trasferimento forzato della proprietà.

Le conclusioni

In conclusione, la sentenza ribadisce che per attivare il rimedio dell’esecuzione in forma specifica è necessario un contratto che contenga già tutti gli elementi essenziali e la volontà inequivocabile di impegnarsi alla vendita. Il preliminare di preliminare rimane una fase interlocutoria che, sebbene valida come impegno a proseguire le trattative, non conferisce il diritto di ottenere la proprietà dell’immobile tramite sentenza. Per venditori e acquirenti, è fondamentale che la scrittura privata sia redatta con estrema precisione per evitare che una fase embrionale della trattativa venga scambiata per un obbligo definitivo.

Una proposta d’acquisto accettata obbliga sempre alla vendita?
No, se la proposta rimanda a un successivo contratto per definire i dettagli e il versamento della caparra, può essere considerata un preliminare di preliminare non vincolante per il trasferimento.

Cosa succede se mancano i dati catastali nell’accordo iniziale?
La mancanza di dati catastali e di verifiche urbanistiche è un forte indizio che l’accordo sia solo una fase preparatoria delle trattative e non un contratto preliminare definitivo.

Si può chiedere l’esecuzione forzata di un preliminare di preliminare?
No, la giurisprudenza esclude che si possa ottenere una sentenza di trasferimento coattivo della proprietà basata su un accordo che obbliga solo a stipulare un futuro contratto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 36380 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 36380 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/12/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 18639/2019 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato RAGIONE_SOCIALE (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende

-controricorrente e ricorrente incidentale-

avverso SENTENZA di RAGIONE_SOCIALE D’APPELLO ROMA

n. 3324/2018 depositata il 17/05/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 19/12/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

Premesso che:

1.la Corte di Appello di Roma, ritenuto che il negozio denominato ‘proposta di acquisto immobiliare’, recante la proposta irrevocabile sottoscritta il giorno 29 maggio 2008 da NOME COGNOME, presso una agenzia di mediazione immobiliare, di acquistare da NOME COGNOME e da NOME COGNOME, i quali avevano accettato la proposta il giorno successivo, un dato immobile, a fronte della dazione immediata di 10.000 euro a titolo acconto di caparra confirmatoria e della promessa di pagamento di 90.000 euro a titolo di saldo della caparra confirmatoria entro il termine del 30 luglio 2008 previsto per la stipula del preliminare e pagamento del residuo prezzo il 30 novembre 2009 contestualmente alla stipula della compravendita, fosse un contratto preliminare e non, come ritenuto dal primo giudice in accoglimento della tesi di NOME COGNOME, una mera puntuazione o minuta di contratto, ha accolto la domanda proposta del promissario acquirente ai sensi dell’art.2932 c.c.
Il particolare la Corte di Appello ha ritenuto di poter trarre la conclusione che il negozio era un preliminare di contratto di compravendita dal rilievo che la ‘proposta’ indicava ‘chiaramente le parti contraenti, il bene oggetto di compravendita, il prezzo dell’acquisto’ e stabiliva ‘la somma che il promittente acquirente avrebbe dovuto versare a saldo della caparra confirmatoria e il termine essenziale per il pagamento e la contestuale sottoscrizione di una scrittura privata nella quale sarebbero state disciplinate più dettagliatamente le reciproche obbligazioni assunte’.
La Corte di Appello ha disposto il trasferimento senza verificare la sussistenza delle condizioni di trasferibilità stabilite dalla legge;

contro questa sentenza ricorrono, in via principale e con due motivi, NOME COGNOME anche quale erede di NOME COGNOME, e in via incidentale, con un motivo, NOME COGNOME;

NOME COGNOME ha depositato controricorso per resistere a ricorso incidentale;

le parti hanno depositato memorie;

considerato che:

1.con il primo motivo di ricorso principale viene lamentata la ‘violazione e falsa applicazione degli artt. 1173, 1218, 1325, 1351, 1361, 1362, 1424 e 2932 c.c.’, in riferimento all’art.360, primo comma, n.3, c.p.c. Deduce il ricorrente che la Corte di Appello avrebbe male interpretato la promessa di acquisto de qua come preliminare di compravendita atteso che in detta promessa sarebbe ‘palesata l’intenzione di rinviare la formalizzazione dell’accordo preliminare in un secondo momento al quale le parti avevano anche legato il versamento del saldo della caparra confirmatoria’. Afferma trattarsi di proposta che non conterrebbe neppure un preciso riferimento all’immobile poi dalla Corte di Appello trasferito e che indicherebbe le parti non con le rispettive generalità ma solo per nome e cognome. A supporto il ricorrente deduce che il COGNOME aveva convocato esso ricorrente e NOME COGNOME per sottoscrivere il preliminare -così facendo emergere che la proposta era un negozio distinto dal preliminare -. Il ricorrente produce poi, per la prima volta in questa sede, un documento in data 19 aprile 2019 con cui la controparte ‘aveva chiesto una serie di documenti che dimostrano come lo stato delle trattative al momento della sottoscrizione della promessa era in fase embrionale’;
2. con il secondo motivo di ricorso principale viene lamentata la ‘violazione e falsa applicazione degli artt. 1218, 1362, 1457 e 2932 c.c.’, in riferimento all’art.360, primo comma, n.3, c.p.c. Deduce il

ricorrente che la Corte di Appello, pur dopo aver dato conto del fatto che ‘la promessa irrevocabile di acquisto al punto 2 lett.b stabilisce che il promittente acquirente avrebbe dovuto versare il saldo della caparra confirmatoria e il termine essenziale per il pagamento e contestuale sottoscrizione di una scrittura privata in cui sarebbero state disciplinate più dettagliatamente le reciproche obbligazioni assunte’, non ha poi valutato che il sig. COGNOME non aveva, prima della scadenza del temine, pagato e neanche offerto di pagare il saldo della caparra. Sostiene il ricorrente che, dunque, la Corte di Appello -anche a ritenerne corretta la interpretazione della promessa come preliminare di compravendita -avrebbe errato ad accogliere la domanda ex art. 2932 c.c. invece di dichiarare, in accoglimento di specifica eccezione di esso ricorrente, risolto il preliminare, in danno della controparte, ai sensi dell’art. 1457 c.c.;
3.con il ricorso incidentale, NOME COGNOME lamenta ‘violazione del disposto dell’art. 112 c.p.c. Omessa motivazione su un punto decisivo della controversia. Conseguentemente violazione e/o falsa erronea applicazione degli artt. 17 e 40 della l. 47/87 e 46 del d.P.R. 380/2001′. Evidenzia il ricorrente incidentale che la Corte di Appello ha accolto la domanda ex art. 2932 c.c. senza aver prima provveduto sulla richiesta di esso ricorrente incidentale di nomina di CTU per l’ ‘accertamento della commerciabilità dell’immobile’. Chiede che, rigettato il ricorso principale, la sentenza sia cassata con rinvio della causa alla corte territoriale per l’espletamento di tale accertamento indispensabile perché la sentenza possa produrre effetto;
il primo motivo di ricorso principale è fondato e va accolto. Il secondo motivo di ricorso principale e il motivo di ricorso incidentale restano assorbiti.

4.1. La Corte di merito ha affermato che nella proposta irrevocabile di acquisto sottoscritta da COGNOME e accettata da COGNOME erano

stati previsti tutti gli elementi essenziali del contratto di vendita, onde si era venuto a creare un vincolo contrattuale preliminare rispetto al contratto definitivo di compravendita.

4.2. Nel contratto preliminare il vincolo tra le parti si sostanzia nell’assunzione dell’impegno alla futura stipula, in un contesto che consenta l’individuazione degli elementi essenziali del contratto definitivo.

Il contratto può perfezionarsi mediante un’iniziale proposta d’acquisto sottoscritta successivamente per accettazione, con conseguente incontro della volontà delle parti e conclusione del contratto all’atto in cui il proponente viene a conoscenza di tale adesione’ (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 20653 del 25/10/2005, Rv. 585247).

Nelle negoziazioni particolarmente articolate o complesse, quali talvolta sono specificamente quelle relative a compravendite immobiliari, l’accordo tra le parti può formarsi mediante fasi successive, non necessariamente risolventesi nella successione tra contratto preliminare di vendita e contratto definitivo. In particolare può esservi, superata la fase di un impegno meramente preparatorio documentato in una mera minuta, una successione tra un preliminare di preliminare, il preliminare e il definito.
È stato osservato nella sentenza delle sezioni unite di questa Corte n.4628 del 6 marzo 2015, che ‘La complessità dei contatti, delle verifiche da effettuare, da un lato per saggiare la serietà dei proponenti, dall’altro per accertarsi della consistenza del bene e dell’affidabilità dei contraenti, hanno di fatto portato a una frequente tripartizione delle fasi contrattuali. Una prima fase in cui, a volte con la formula, almeno dichiarata, della proposta irrevocabile, l’aspirante acquirente offre un certo corrispettivo per l’acquisto del bene, atto che viene riscontrato dalla accettazione o dal rifiuto del proprietario. Una seconda, espressamente prevista,
di stipula del contratto preliminare propriamente detto. La terza, costituita dall’indispensabile rogito notarile con il saldo del prezzo’.

Le Sezioni unite hanno evidenziato che non può dirsi nulla per difetto di causa la stipulazione di un contratto preliminare di preliminare, ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori (e con l’esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento), dovendosi ritenere tale stipulazione valida ed efficace ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare.
Le Sezioni Unite hanno anche precisato che ‘In presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex art. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento. Riterrà produttivo di effetti l’accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare’.
4.3. Nel caso di specie, la Corte di Appello non si è attenuta ai principi di qualificazione del negozio sopra enunciati. Ha qualificato

il contratto stipulato tra le parti mediante proposta irrevocabile e relativa accettazione come contratto preliminare di compravendita suscettibile di esecuzione in forma specifica, senza procedere ad una disamina complessiva delle clausole convenzionali e così, in particolare, senza considerare quanto era invece essenziale considerare in osservanza dei suddetti principi ossia che nella proposta di acquisto sottoscritta dal COGNOME e accettata dall’COGNOME erano sì individuati le parti, il bene trasferendo (senza, tuttavia, l’indicazione catastale), il prezzo e le relative modalità di pagamento talché era corretto ritenere superata la fase meramente preparatoria, ma era specificamente scritto che il contratto preliminare (dove sarebbero state disciplinate più dettagliatamente le reciproche obbligazioni assunte) sarebbe stato stipulato il 30 luglio 2008, era altresì scritto che la caparra confirmatoria -che, come disposto dall’art. 1385 c.c., è data ‘al momento della conclusione del contratto’ -, sarebbe stata data definitivamente a saldo entro il medesimo termine del 30 luglio 2008 ed era ulteriormente previsto il pagamento del residuo prezzo il 30 novembre 2009 contestualmente alla stipula della compravendita. La Corte di Appello ha altresì trascurato il fatto che occorreva per l’odierno controricorrente acquisire ancora contezza sulle condizioni di regolarità edilizia e urbanistica del bene ossia su dati imprescindibili per giustificare un vincolo al trasferimento.
La Corte di Appello ha errato nel ritenere il contratto de quo un preliminare di contratto traslativo laddove avrebbe dovuto concludere che l’accordo de quo era un preliminare di preliminare, non assistito da tutela ex art. 2932 c.c.;

4.la sentenza impugnata deve quindi essere cassata in accoglimento del primo motivo di ricorso e la causa deve essere rinviata alla corte territoriale in diversa composizione anche per le spese del processo

PQM

la Corte accoglie il primo motivo del ricorso principale, dichiara assorbiti il secondo motivo del ricorso principale e il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di Appello di Roma, in diversa composizione, anche per le spese.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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