Preliminare di preliminare: la guida della Cassazione

La Corte di Cassazione ha analizzato un caso di compravendita immobiliare basata su una scrittura privata del 1997. L’accordo, qualificato dalla Corte d’Appello come una mera ‘puntuazione’, è stato riesaminato alla luce del principio del ‘preliminare di preliminare’. La Suprema Corte ha cassato la sentenza precedente, stabilendo che anche un accordo iniziale può generare responsabilità contrattuale, e non solo precontrattuale, se una delle parti si ritira ingiustificatamente. Il caso è stato rinviato per una nuova valutazione dell’accordo e la quantificazione del danno, che potrebbe includere il mancato guadagno.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 14 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Preliminare di preliminare: Quando un Accordo Iniziale Diventa Vincolante

Nelle complesse trattative immobiliari, le parti spesso formalizzano i loro accordi in più fasi. Ma cosa succede quando un’intesa iniziale, che prevede la stipula di un successivo contratto, viene disattesa? Una recente sentenza della Corte di Cassazione fa luce sulla figura del preliminare di preliminare, chiarendo i confini tra responsabilità precontrattuale e inadempimento vero e proprio. Questa decisione sottolinea come anche gli accordi prodromici possano creare obbligazioni giuridicamente vincolanti, con conseguenze significative in caso di violazione.

I Fatti del Caso: La Promessa di Vendita Infranta

La vicenda ha origine nel 1997, quando i proprietari di un vecchio fabbricato promettono di venderlo a una società costruttrice. L’accordo, formalizzato in una scrittura privata, prevedeva il pagamento del prezzo tramite la permuta con una porzione di circa 700 mq di superficie da edificare su un terreno adiacente. Poiché il valore della nuova costruzione era superiore a quello del fabbricato, i venditori si impegnavano a versare una differenza in denaro. L’intesa era condizionata all’approvazione di un piano attuativo da parte del Comune, con una clausola che prevedeva la rinegoziazione in caso di modifiche alle volumetrie.

Tuttavia, prima ancora dell’approvazione del piano, le trattative si interrompono e i proprietari vendono l’immobile a un terzo. La società costruttrice, vedendo sfumare l’affare, cita in giudizio i venditori chiedendo la risoluzione dell’accordo per inadempimento e un cospicuo risarcimento per il mancato guadagno.

L’Iter Giudiziario e la Qualificazione del preliminare di preliminare

Sia in primo che in secondo grado, le richieste della società vengono respinte. La Corte di Appello, in particolare, pur riconoscendo l’esistenza di un’intesa, la qualifica non come un contratto preliminare, ma come una ‘puntuazione vincolante’. Secondo i giudici di merito, mancavano ancora elementi essenziali per considerarlo un contratto pienamente formato. Di conseguenza, la rottura delle trattative è stata inquadrata come un caso di responsabilità precontrattuale (ex art. 1337 c.c.), escludendo il risarcimento del mancato guadagno richiesto dall’attrice, tipico invece della responsabilità per inadempimento contrattuale.

La Decisione della Cassazione

La Suprema Corte ha ribaltato questa visione, accogliendo il ricorso della società costruttrice. I giudici di legittimità hanno censurato la decisione della Corte d’Appello per la sua incoerenza e per non aver applicato correttamente i principi stabiliti dalle Sezioni Unite nella celebre sentenza n. 4628/2015.

Le motivazioni

Il cuore della motivazione risiede nella corretta interpretazione del concetto di preliminare di preliminare. La Cassazione chiarisce che la validità di un accordo che precede il contratto preliminare vero e proprio deve essere valutata caso per caso. Non si può escludere a priori che un’intesa di questo tipo possa generare un’obbligazione vincolante.

La Corte Suprema ha sottolineato che, quando le parti raggiungono un accordo su alcuni punti e si impegnano a proseguire le trattative per definire gli altri, la violazione di tale impegno, se contraria a buona fede, non è una semplice rottura delle trattative, ma un vero e proprio inadempimento contrattuale. Le Sezioni Unite, citate nella sentenza, hanno aperto la strada a una responsabilità che, a seconda della completezza dell’accordo iniziale, può coprire il risarcimento dell’interesse positivo, includendo quindi il mancato guadagno.

La Corte d’Appello aveva errato nel non considerare che l’accordo del 1997, pur prevedendo una fase successiva, poteva già essere sufficientemente strutturato da far sorgere un obbligo giuridico a concludere il contratto definitivo. La vendita dell’immobile a un terzo ha costituito la violazione di questo obbligo. Pertanto, il caso è stato rinviato alla Corte d’Appello, in diversa composizione, per un nuovo esame che tenga conto di questi principi.

Le conclusioni

La sentenza rappresenta un importante monito per chi opera nel settore immobiliare. Le intese iniziali, le lettere di intenti e le puntuazioni non devono essere sottovalutate. Questa pronuncia consolida il principio secondo cui la formazione di un contratto può essere un processo graduale, e ogni fase può generare obbligazioni giuridicamente rilevanti. La parte che, dopo aver siglato un accordo di questo tipo, si ritira senza una giusta causa o vende il bene a terzi, non rischia solo una condanna per responsabilità precontrattuale, ma può essere chiamata a rispondere per inadempimento contrattuale, con l’obbligo di risarcire integralmente il danno, compreso il profitto che la controparte avrebbe realizzato dall’operazione.

Un accordo iniziale per la compravendita di un immobile è sempre vincolante come un contratto preliminare?
Non necessariamente, ma secondo la Corte di Cassazione, anche un ‘preliminare di preliminare’ può creare obbligazioni giuridicamente vincolanti. La sua violazione può configurare un inadempimento contrattuale se l’accordo manifesta la volontà delle parti di obbligarsi a proseguire le trattative per la conclusione dell’affare.

Cosa succede se una parte vende l’immobile a un terzo dopo aver firmato un ‘preliminare di preliminare’?
Commette un inadempimento di un’obbligazione assunta nella fase precontrattuale. Secondo la sentenza, tale comportamento può dar luogo a responsabilità contrattuale, obbligando il venditore a risarcire non solo le spese sostenute dalla controparte, ma anche il suo mancato guadagno (interesse positivo).

Qual è la differenza tra responsabilità precontrattuale e contrattuale in questo contesto?
La responsabilità precontrattuale (art. 1337 c.c.) sorge per la violazione della buona fede durante le trattative e di solito copre il danno emergente (spese sostenute) e il lucro cessante limitato alle occasioni perse (interesse negativo). La responsabilità contrattuale (art. 1218 c.c.), invece, deriva dall’inadempimento di un’obbligazione già sorta e permette di risarcire l’intero danno, inclusi i profitti che sarebbero derivati dalla corretta esecuzione del contratto (interesse positivo).

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 24418 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 24418 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 11/09/2024

Sentenza

sul ricorso n. 17759/2019 proposto da:

La nuova RAGIONE_SOCIALE in liquidazione, difesa dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME;

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, difesi dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME;

-controricorrenti –

nonché

COGNOME NOME;

-intimato-

avverso la sentenza della Corte di appello di Brescia n. 565/2019 del 28/3/2019.

Ascoltata la relazione del consigliere NOME COGNOME.

Ascoltate le osservazioni del Sostituto Procuratore Generale, NOME COGNOME, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso .

Fatti di causa

Nel 1997 (con scrittura privata del 15 novembre) NOME e NOME COGNOME promettono di vendere un vecchio fabbricato alla RAGIONE_SOCIALE, ad un prezzo di lire 822.120.000, che quest’ultima si impegna a pagare mediante permuta di circa mq. 700 di superficie da edificare in luogo prospiciente. Poiché il valore della superficie da edificare (oltre € 1.200.000) è superiore a quello del vecchio fabbricato, i promittenti venditori si impegnano a versare la differenza di valore in denaro nei modi e nei tempi stabiliti da un preliminare di compravendita, da stipulare dopo l’approvazione del piano attuativo da parte del Comune. Si aggiunge infine che, qualora «il piano attuativo comport modifiche alle volumetrie realizzabili in eccesso o in difetto, le somme o le superfici in permuta siano oggetto di ulteriore trattativa». Prima dell’approvazione del piano (avvenuta nell’ottobre 2005), le parti cessano le trattative e i COGNOME vendono l’immobile ad un terzo. Nel 2007 la promissaria acquirente RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE conviene dinanzi al Tribunale di Bergamo i promittenti venditori per la risoluzione per inadempimento della promessa di vendita e, in via subordinata, per il risarcimento danno, quantificato in circa € 408.626 per mancato guadagno e in circa € 29.721 per l’incremento del valore del bene oggetto dal giorno dell’inadempimento fino alla sentenza. In primo grado le domande sono rigettate. In secondo grado è confermato il rigetto con modifica della motivazione. Ricorre in cassazione la promissaria acquirente attrice con sei motivi. Resistono i promittenti venditori con controricorso. Il Sostituto P.G. ha depositato requisitoria scritta.
Ragioni della decisione

1. -Il primo motivo (p. 21) denuncia che la scrittura privata del 15/11/1997 avrebbe dovuto essere qualificata come un contratto preliminare. Si deduce la violazione degli artt. 1325, 1326, 1362 ss. c.c. Si fa valere che la promessa di vendita è un vero e proprio contratto vincolante tra le parti; quindi, si dà una fattispecie cui si applica Cass. SU 4628/2015 e i promittenti venditori sono responsabili dei danni da inadempimento.

Il secondo motivo (p. 30) censura la ritenuta insussistenza di un inadempimento da parte dei promittenti venditori. Si fa valere che: «se contratto vi fu, ciò comporta la ricorrenza di un’obbligazione, il cui inadempimento va ricercato e, ove accertato, sanzionato». Si censura che la Corte di appello ha ritenuto che, nonostante il carattere vincolante della promessa di vendita, le parti non avessero ancora raggiunto un accordo su elementi essenziali del contratto, quali l’immobile da permutare ed il prezzo. Si deduce violazione degli artt. 1218 c.c. e ss. e degli artt. 1173 c.c. e ss.
Il terzo motivo (p. 34) denuncia che la Corte di appello (al pari del Tribunale) ha accertato la volontà delle parti desumendola non già dagli elementi essenziali del contratto, bensì invece da profili accessori all’accordo, quali le convenzioni finali, cu i è subordinata l’integrazione di un contratto già esistente. Si deduce violazione degli artt. 1362 e ss., 1353 ss., 1385 e 1386 c.c.

Il quarto motivo (p. 38) censura che la Corte di appello ha disconosciuto che la promessa di vendita contiene tutti gli elementi essenziali di un contratto. Si deduce violazione degli artt. 1362 c.c. e ss.

Il quinto motivo (p. 42) denuncia la mancata applicazione della disciplina dell’esecuzione del contratto secondo buona fede e della risoluzione del contratto. Si deduce violazione degli artt. 1375 e 1453 c.c.

Il sesto motivo (p. 46) denuncia l’inosservanza della forma scritta dei contratti con oggetto immobiliare con riferimento ad ogni (eventuale) vicenda risolutiva o conclusiva del contratto. Si deduce violazione degli artt. 1350, 1351 e 2932 c.c.

– Il primo motivo è fondato nei termini seguenti.

Il contenuto saliente della scrittura privata sottoscritta dalle parti è riportato nella descrizione dei fatti di causa. In rinnovata sintesi, essa prevede che: (a) i promittenti venditori devono vendere gli immobili per un totale di lire 822.120.000; (b) la promissaria acquirente deve saldare il corrispettivo mediante permuta parziale di circa 700 mq. di superficie da edificare di

valore superiore al vecchio fabbricato; (c) i promittenti venditori si impegnano a versare la differenza di valore in denaro (già parimenti determinata) nei modi e nei tempi stabiliti da un preliminare di compravendita, da stipulare dopo l’approvazione del piano attuativo da parte del Comune, salvo l’obbligo di ri determinare il corrispettivo ove il contenuto del piano comporti modifiche in aumento o diminuzione rispetto alle somme o alle superfici in permuta da corrispondere.

Sul punto della qualificazione della scrittura privata e delle conseguenze dell’inadempimento, la Corte di appello è ondivaga: esordisce sostenendo che «la statuizione del Tribunale per cui tale scrittura non è un contratto preliminare non merita censure» (p. 12). Poi qualifica la promessa di vendita come «puntuazione vincolante sui profili in ordine ai quali l’accordo è irrevocabilmente raggiunto, restando da concordare secondo buona fede ulteriori punti. Si tratta di un iniziale accordo che non può configurarsi ancora come preliminare perché mancano elementi essenziali, ma che esclude che di quelli fissati si torni a discutere» (p. 16). Essa cita così espressamente le parole di Cass. SU 4628/2015 e apre la prospettiva diretta a conformarsi a questa pronuncia delle Sezioni Unite, che ha riconosciuto la figura del «preliminare di preliminare». Senonché, tale prospettiva non è coltivata con coerenza. Infatti, si argomenta che «l’approvazione del piano attuativo con la previsione di un aumento di volumetria ha determinato un regresso dell’accordo », per cui la mancata ripresa delle trattative sarebbe da valutare nell’alveo della responsabilità precontrattuale . Tuttavia, alla fine «la domanda di risarcimento dei danni ai sensi dell’art. 1337 c. c. non può trovare accoglimento» poiché la richiesta risarcitoria è stata quantificata nei termini dell’interesse positivo (e si conferma così il dispositivo di rigetto di primo grado).
Con tale conclusione la Corte di appello omette di dare il giusto peso al fatto che Cass. SU 4628/2015 (p. 18 s.), da lei correttamente invocata in relazione al caso attuale, argomenta che la violazione dell’ accordo, «in

quanto contraria a buona fede, potrà dar luogo a responsabilità per la mancata conclusione del contratto stipulando, da qualificarsi di natura contrattuale per la rottura del rapporto obbligatorio assunto nella fase precontrattuale».

Con ciò le Sezioni Unite aprono ad una responsabilità che, a seconda dell’atteggiarsi dell’accordo nel caso concreto , può coprire il risarcimento dell’interesse positivo e può spingersi anche a risarcire il mancato guadagno e le perdite subite per la fallita conclusione del contratto definitivo, ove si tratti dell’inadempimento di un preliminare che sia già completo di tutti gli elementi essenziali per la stipula del definitivo , quand’anche il primo disponga per la stipula di un secondo preliminare (prodromico al definitivo) per la definizione di ulteriori elementi del programma negoziale.
Nel caso attuale resta affidato al giudizio di rinvio compiere un rinnovato apprezzamento dell’atteggiarsi dell’accordo del 1997, nuovo esame che si rende necessario alla luce del principio di diritto enunciato nel precedente capoverso e che è indispensabile ai fini della quantificazione del risarcimento.

3. – È accolto il primo motivo, sono assorbiti i restanti motivi, è cassata la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto nel senso di cui al paragrafo precedente, è rinviata la causa alla Corte di appello di Brescia, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo, dichiara assorbiti i restanti motivi, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte di appello di Brescia, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 4/7/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.