Prelazione ereditaria: prevale su quella agraria

Una coerede acquista la quota ereditaria della sorella, comprensiva di un vigneto. Un coltivatore confinante esercita il retratto agrario. La Cassazione, ribaltando la decisione d’appello, afferma che in caso di vendita di una quota ereditaria, la prelazione ereditaria ex art. 732 c.c. prevale sempre su quella agraria, impedendo al confinante l’esercizio del suo diritto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Prelazione Ereditaria vs Agraria: La Cassazione Fa Chiarezza

Quando un’eredità comprende terreni agricoli, possono sorgere conflitti tra diversi diritti di prelazione. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale sulla prevalenza della prelazione ereditaria rispetto a quella agraria. Questa decisione è cruciale per coeredi, agricoltori e professionisti del settore immobiliare, poiché definisce con precisione i confini e la gerarchia tra due importanti istituti del nostro ordinamento giuridico.

I Fatti del Contendere: Una Quota Ereditaria con Vigneto

Il caso ha origine dalla vendita, tra due sorelle, di una quota di comunione ereditaria “pro indiviso”. L’acquirente, già proprietaria di una metà dell’eredità, acquistava dalla sorella la restante metà, consolidando così la proprietà dell’intero compendio, che includeva, tra gli altri beni, un vigneto.

Un coltivatore diretto, proprietario di un terreno confinante con il vigneto, riteneva di avere diritto ad acquistare il fondo. Esercitava quindi il cosiddetto retratto agrario, un diritto che permette al coltivatore di riscattare un fondo agricolo venduto a terzi senza che gli sia stata offerta la possibilità di acquistarlo per primo.

La questione giungeva in tribunale: da un lato, l’acquirente sosteneva che la vendita riguardava una quota ereditaria e non un singolo bene, attivando così la tutela della prelazione successoria; dall’altro, il confinante rivendicava il suo diritto di prelazione agraria sul vigneto.

Il Conflitto tra Prelazione Ereditaria e Agraria

Per comprendere la decisione della Corte, è necessario distinguere i due istituti:

La Prelazione Ereditaria (Art. 732 c.c.)

Questo diritto, noto anche come retratto successorio, ha lo scopo di proteggere l’integrità del patrimonio familiare. Stabilisce che, se un coerede intende vendere la propria quota di eredità a un estraneo, deve prima offrirla agli altri coeredi. Se non lo fa, questi ultimi possono “riscattare” la quota dall’acquirente. La finalità è quella di evitare la frammentazione della proprietà e l’ingresso di terzi nella comunione ereditaria.

La Prelazione Agraria (L. 590/1965 e L. 817/1971)

Questo diritto ha una finalità economica e sociale: favorire la formazione di imprese agricole più efficienti e competitive, accorpando i terreni. Per questo motivo, la legge conferisce al coltivatore diretto confinante il diritto di essere preferito a chiunque altro nell’acquisto di un fondo rustico messo in vendita.

Il dilemma sorge quando l’oggetto della vendita è una quota di eredità che contiene al suo interno un fondo agricolo. Quale delle due tutele deve prevalere?

La Decisione della Cassazione: Quando Prevale la Prelazione Ereditaria

La Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso della coerede acquirente, ha stabilito un principio chiaro e dirimente. La Corte ha ribadito che la distinzione fondamentale risiede nell’oggetto del contratto di vendita.

Se l’oggetto è una quota ereditaria, intesa come frazione ideale dell’intero patrimonio del defunto, la transazione ricade interamente nell’ambito dell’art. 732 c.c. In questo scenario, la prelazione ereditaria prevale in modo assoluto, escludendo quella agraria.

Diverso è il caso in cui i coeredi vendano un singolo bene specifico (come il vigneto in questione), anche se proveniente da un’eredità. Se l’operazione negoziale è configurata come vendita di un bene determinato e non di una quota astratta, allora si applicano le norme sulla prelazione agraria.

La Corte d’Appello aveva commesso un errore: pur avendo qualificato l’atto come vendita di quota ereditaria, aveva poi, contraddittoriamente, ritenuto applicabile il retratto agrario. La Cassazione ha corretto questa impostazione, cassando la sentenza e rinviando il caso alla Corte d’Appello per una nuova decisione conforme al principio di diritto enunciato.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione chiarisce che la natura dell’oggetto venduto è decisiva. La vendita di una “quota ereditaria” è una transazione universale, che riguarda una frazione dell’intero patrimonio e non i singoli beni che lo compongono. Questo attiva la protezione prevista dall’art. 732 c.c., concepita per preservare l’integrità del patrimonio ereditario tra i coeredi. La prelazione agraria, invece, si applica solo quando viene venduto un terreno rustico specifico e individualmente identificato. Il giudice d’appello, pur avendo correttamente identificato l’operazione come vendita di “quota”, aveva erroneamente applicato le norme sulla prelazione agraria, creando una contraddizione giuridica. La Suprema Corte corregge questo errore, riaffermando che la causa della vendita (successoria) definisce il quadro normativo applicabile, che in questo caso è esclusivamente quello della prelazione del coerede.

Le conclusioni

Questa ordinanza consolida un principio cruciale per chiunque si trovi a gestire terreni agricoli di provenienza ereditaria. Conferma che la vendita di una quota di eredità è un atto giuridico distinto che gode della specifica tutela dell’art. 732 c.c. Il diritto di prelazione agraria del confinante non può essere esercitato in questo contesto. Di conseguenza, i coeredi sono protetti da pretese di terzi quando consolidano la proprietà all’interno della comunione, mentre gli agricoltori che intendono ampliare la propria azienda devono accertarsi che la vendita riguardi un appezzamento di terreno specifico e non un’intera quota ereditaria.

Quando si vende una quota di eredità che include un terreno agricolo, quale diritto di prelazione prevale tra quello del coerede e quello del coltivatore confinante?
Secondo la Corte di Cassazione, prevale il diritto di prelazione del coerede (retratto successorio) previsto dall’art. 732 del codice civile.

Perché la prelazione ereditaria prevale su quella agraria in questo caso?
Perché l’oggetto della vendita è la “quota ereditaria” (una frazione ideale dell’intero patrimonio), e non un singolo e specifico fondo agricolo. La legge tutela primariamente la volontà di mantenere il patrimonio all’interno della comunione ereditaria quando l’atto di vendita ha questa natura universale.

Il coltivatore confinante può esercitare la prelazione agraria se un coerede vende un singolo fondo rustico ereditato, e non la sua intera quota?
Sì. La Corte di Cassazione chiarisce che la prelazione agraria spetta al coltivatore qualora l’oggetto del trasferimento sia un fondo (o una quota di esso) considerato nella sua individualità determinata, e non quando la sua cessione rientra in una vendita più ampia di una quota ereditaria.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 25443 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 25443 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/09/2024

ORDINANZA

sul ricorso 3059-2020 proposto da:

Adunanza camerale

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME COGNOME, rappresentata e difesa dall’ AVV_NOTAIO COGNOME;

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO COGNOME, rappresentato e difeso dall’ AVV_NOTAIO COGNOME;

– controricorrente e ricorrente incidentale contro

Oggetto

CONTROVERSIE AGRARIE

Vendita di quota ereditaria comprensiva di un vigneto Prevalenza della prelazione ex art. 732 c.c. su quella agraria Sussistenza

R.G.N. 3059/2020

COGNOME.

Rep.

Ud. 30/05/2024

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME COGNOME, rappresentata e difesa dall’ AVV_NOTAIO COGNOME;

– controricorrente al ricorso incidentale –

Avverso la sentenza n. 1458/2019 d ella Corte d’appello di Firenze, depositata in data 17/06/2019;

udita la relazione della causa svolta nell ‘adunanza camerale in data 30/05/2024 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME ricorre, sulla base di un unico motivo, per la cassazione della sentenza n. 1458/19, del 17 giugno 2019, della Corte d’appello di Firenze, che accogliendone solo parzialmente il gravame avverso la sentenza n. 140/11, del 10 marzo 2011, del Tribunale di Lucca -ha confermato, per quanto qui di interesse, la domanda di retratto agrario proposta da NOME COGNOME, in relazione al terreno con destinazione ‘vigneto’, individuato come particella 554 al foglio 52 del Catasto terreni del Comune di Camaiore.
Riferisce, in punto di fatto, l’odierna ricorrente di aver acquistato -quale già titolare della quota ideale di ½ di comunione ereditaria ‘ pro indiviso ‘ -un complesso di beni provenienti da tale eredità, in virtù di rogito notarile del 30 maggio 2006 concluso con la sorella NOME COGNOME, beni tra i quali era ricompreso anche il suddetto vigneto. In relazione ad esso, l’COGNOME, nella sua qua lità di confinante e coltivatore diretto, esercitando la prelazione agraria ed agendo in via di retra tto ai sensi dell’art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590 e dell’art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817, conveniva la
COGNOME in giudizio, per conseguire la proprietà dell’intero terreno, a fronte del pagamento del prezzo indicato in € 760,00, come ‘scorporato’ da quello, complessivo, erogato da lla stessa in virtù del suddetto rogito.

Costituitasi in giudizio, l’odierna ricorrente resisteva alla domanda, tra l’altro eccependo per quanto qui ancora rileva -l’impossibilità, per l’COGNOME, di esercitare prelazione e retratto, stante la preclusione derivante dall’art. 732 cod. civ., avend o ella acquistato dalla sorella non beni singolarmente considerati, bensì l’intera quota di eredità. Tale argomento veniva, però, disatteso dal giudice di prime cure, il quale, ricostruita l’operazione negoziale quale vendita di singoli beni autonomamente individuati, accoglieva la domanda, disponendo il trasferimento del terreno contro il pagamento del prezzo di € 1.655,00.
Esperito gravame dalla convenuta, il giudice di appello lo accoglieva solo in parte, dal momento che -pur qualificando l’operazione negoziale intervenuta tra le RAGIONE_SOCIALE COGNOME come vendita di quota ereditaria -riteneva egualmente sussistere i presupp osti per l’esercizio del retratto agrario, rideterminando, però, il prezzo da corrispondersi da parte dell’COGNOME in € 12.265,00.

Avverso la sentenza della Corte fiorentina ha proposto ricorso per cassazione la RAGIONE_SOCIALE, sulla base -come detto -di un unico motivo.

3.1. Esso denuncia -ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. -violazione e falsa applicazione dell’art. 732, comma 1, cod. civ., dell’art. 8, ultimo comma, della legge n. 590 del 1965, dell’art. 7, comma 2, della legge n. 817 del 1971, per aver e la Corte territoriale ritenuto ‘la prevalenza della prelazione del confinante coltivatore diretto rispetto alla prelazione ereditaria’,

e ciò ‘non solo quando si è in presenza della cessione di uno o più «fondi rustici» individualmente e singolarmente considerati ma anche quando oggetto di cessione sia un’intera quota ereditaria’.

A tale esito il giudice d’appello, si sostiene, sarebbe pervenuto fraintendendo la portata di alcuni precedenti di questa Corte (sono richiamate Cass. Sez. 3, sent. 23 febbraio 2009, n. 4345; Cass. Sez. 3, sent. 19 giugno 2008, n. 16642; Cass. Sez. 3, sent. 21 aprile 1997, n. 3424), che riguardavano, però, sempre e solo la vendita di singoli fondi -o di quote degli stessi -di provenienza ereditaria, ma non anche ‘quote di eredità’.

Ha resistito all’avversaria impugnazione, con controricorso, l’COGNOME, chiedendo che la stessa sia dichiarata inammissibile o, comunque, rigettata, nonché svolgendo ricorso incidentale, sulla base di un unico motivo.

4.1. In particolare, esso è proposto ‘per omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio’ ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. -‘e per il ricorrere dei presupposti della decisione della causa nel merito, ex art. 384, comma 2, cod. proc. civ.

Si censura la decisione del giudice d’appello, per aver omesso di considerare -‘nel ricalcolare il prezzo del riscatto, basandosi percentualmente sul prezzo complessivo versato dalla COGNOME‘ alla sorella, per l’intera superficie del mappale che nella memoria ex art. 183, comma 6, cod. proc. civ., esso COGNOME, ‘in via gradatamente subordinata’, aveva chiesto di dichiarare il proprio diritto ‘al riscatto della metà del terreno agricolo’ in questione.

La COGNOME, con controricorso, ha resistito al ricorso incidentale, del quale ha chiesto la declaratoria di inammissibilità o, comunque, il rigetto.

La trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380bis .1 cod. proc. civ.

Entrambe le parti hanno depositato memoria.

Non consta, invece, la presentazione di requisitoria scritta da parte del Procuratore Generale presso questa Corte.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso principale va accolto.

9.1. Il suo unico motivo, infatti, è fondato.

9.1.1. Nello scrutinarlo, deve farsi applicazione di quanto già affermato, in passato, da questa Corte.

Si è ritenuto, difatti, che -in ‘via di principio’ quanto ai rapporti tra l’art. 732 cod. civ. e l’art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590, ‘la sovrapposizione delle due normative’ debba ‘essere risolta dando la prevalenza alla prelazione ex art. 732 cod. civ. allorché sia venduta la quota (o sua frazione aritmetica) di un fondo tuttora indiviso, facente parte di comunione ereditaria, sia, come si è precisato, che l’asse ereditario sia costituito dal solo fondo, sia che l’asse consista di altri cespiti ; nel mentre la prelazione spetta ex art. 8 l. n. 590/1965 al coltivatore qualora oggetto del trasferimento sia un fondo ovvero una quota di esso che siano da considerarsi nella loro determinata individualità’ (così, in motivazione, Cass. Sez. 3, sent. 23 febbraio 2009, n. 4345, Rv. 607040-01). In particolare, la sentenza citata ha sancito la prevalenza del retratto ereditario su quello agrario, in relazione ad un’operazione negoziale mediante la quale alcuni dei
coeredi, ‘in costanza di comunione ereditaria’, avevano trasferito ad altra coerede, ‘l’intera quota loro pervenuta dall’eredità paterna’, nella specie, perdipiù, ‘costituita unicamente dal compendio immobiliare venduto’ (così, in motivazione, Cass. Sez. 3, sent. n. 4345 del 2009, cit .).

Del resto, già in precedenza questa Corte aveva affermato che nel caso in cui ‘un erede alieni ad altro coerede la propria quota su un singolo bene, facente parte di una comunione ereditaria, senza che il trasferimento riguardi l’intera sua quota ereditari a, o frazione aritmetica della medesima, la vendita non costituisce esercizio del diritto di prelazione spettante a detto coerede a norma dell’art 732 cod civ. Questa alienazione, pertanto, ove abbia ad oggetto un fondo rustico, è soggetta al diritto di pr elazione e riscatto, previsto dall’art 8 della legge 26 maggio 1965 n 590, in favore del coltivatore diretto, mezzadro, colono o compartecipante, salva l’ipotesi, espressamente contemplata dal dodicesimo comma del citato art. 8, in cui anche il coerede acq uirente sia coltivatore diretto’ (Cass. Sez. 3, sent. 18 maggio 1978, n. 2423, Rv. 391827-01). Affermazioni, queste, che impongono di ritenere che nel caso di trasferimento di quota ereditaria sia, invece, la prelazione ex art. 732 cod. civ. a dover prevalere.
Erra, dunque, la Corte territoriale, là dove, pur qualificando l’operazione negoziale intervenuta tra le RAGIONE_SOCIALE come vendita di quota ereditaria, punto sul quale si deve ritenere formato il giudicato interno, ha ritenuto egualmente sussistere i presupposti per l’esercizio del retratto agrario.

10 Il ricorso incidentale resta assorbito dall’accoglimento di quello principale, che comporta il venir meno del presupposto su cui esso si fondava, ovvero il legittimo esercizio del diritto di retratto agrario.

11. In conclusione, il ricorso principale va accolto e la sentenza impugnata va cassata in relazione, con rinvio alla Corte d’appello di Firenze, in diversa sezione e composizione, per la decisione sul merito e sulle spese, ivi comprese quelle del presente giudizio di legittimità, in applicazione del seguente principio di diritto:

‘ in caso di acquisto di quota di eredita, avente ad oggetto, tra l’altro, un fondo agricolo, il diritto di prelazione del coerede, di cui all’art. 732 cod. civ., prevale sul diritto di prelazione del coltivatore diretto, mezzadro, colono o compartecipante ‘ .

PQM

La Corte accoglie il ricorso principale, dichiarando assorbito quello incidentale, e cassa in relazione la sentenza impugnata, con rinvio alla Corte d’appello di Firenze, in diversa sezione e composizione, per la decisione sul merito e sulle spese, ivi comprese quelle del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, all’esito dell’adunanza camerale della

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