Prelazione agraria: onere della prova e requisiti

Una recente ordinanza della Cassazione affronta il tema della prelazione agraria, stabilendo che spetta a chi la esercita l’onere di provare in modo rigoroso tutti i requisiti soggettivi richiesti dalla legge, come la coltivazione del fondo da almeno due anni. La Corte ha chiarito che la semplice comunicazione di vendita (denuntiatio) da parte del proprietario non costituisce un’ammissione del diritto del richiedente e non lo esonera dal fornire le prove necessarie.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Prelazione agraria: L’Onere della Prova Ricade su chi la Esercita

Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale in materia di prelazione agraria: spetta a chi intende esercitare tale diritto dimostrare la sussistenza di tutti i requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge. La semplice comunicazione di vendita da parte del proprietario del fondo, la cosiddetta denuntiatio, non è sufficiente a provare il diritto e non esonera il richiedente dal rigoroso onere probatorio. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa

Una coltivatrice diretta, dopo aver ricevuto la comunicazione di vendita di un terreno confinante, esercitava il proprio diritto di prelazione. In primo grado, il Tribunale accoglieva la sua domanda, riconoscendole il diritto di acquistare il terreno. Tuttavia, i proprietari del fondo proponevano appello, contestando la decisione. Essi sostenevano che la richiedente non avesse adeguatamente provato di possedere i requisiti necessari, in particolare quello di essere coltivatrice diretta e di aver coltivato il fondo per almeno due anni.

La Decisione della Corte d’Appello e la Prova Mancata

La Corte d’appello ribaltava la sentenza di primo grado. I giudici di secondo grado, dopo un’attenta analisi delle prove, in particolare delle testimonianze, concludevano che la richiedente non era riuscita a dimostrare in modo inequivocabile la sua qualità di coltivatrice diretta e la continuità della coltivazione. Le testimonianze raccolte erano state giudicate contraddittorie, generiche e perplesse. Inoltre, non era stata fornita prova della capacità lavorativa della famiglia, tenuto conto che il coniuge svolgeva la professione di marittimo e la figlia era una studentessa universitaria, né della disponibilità di macchinari agricoli.

L’Onere della Prova nella Prelazione Agraria secondo la Cassazione

La coltivatrice proponeva quindi ricorso in Cassazione. La Suprema Corte, tuttavia, ha rigettato il ricorso, confermando la decisione d’appello e cogliendo l’occasione per ribadire principi cardine in materia di prelazione agraria.

Il punto centrale della decisione è l’onere della prova. La Corte ha sottolineato che, secondo il principio generale sancito dall’art. 2697 del codice civile, chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento. Nel caso della prelazione agraria, questo significa che il richiedente deve dimostrare concretamente:

* La propria qualità di coltivatore diretto.
* La coltivazione del fondo per almeno un biennio.
* Che la superficie del fondo per cui si esercita la prelazione, unita a quella già posseduta, non superi il triplo della capacità lavorativa della sua famiglia.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte di Cassazione ha fondato la sua decisione su tre pilastri argomentativi.

In primo luogo, ha chiarito che il giudizio di legittimità non consente un riesame del merito della causa. La valutazione delle prove, come l’attendibilità dei testimoni, è un compito riservato al giudice di merito (in questo caso, la Corte d’Appello) e non può essere messa in discussione in Cassazione se la motivazione è logicamente coerente e non viziata.

In secondo luogo, ha specificato che la denuntiatio non costituisce un riconoscimento del diritto di prelazione. Si tratta di un adempimento formale imposto dalla legge al venditore, che non esonera il prelazionante dal dovere di provare i propri requisiti. Anzi, nel caso di specie, la comunicazione stessa esprimeva dubbi sulla sussistenza di tali requisiti.

Infine, la Corte ha ribadito che una consulenza tecnica d’ufficio (CTU) non può essere utilizzata per sopperire alla carenza probatoria della parte. La CTU è uno strumento di ausilio per il giudice su questioni tecniche, ma non può sostituirsi all’onere della parte di allegare e provare i fatti costitutivi della propria domanda.

Conclusioni

Questa ordinanza della Cassazione rappresenta un monito importante per tutti coloro che intendono esercitare il diritto di prelazione agraria. Non è sufficiente affermare di possedere i requisiti, ma è necessario essere pronti a dimostrarli in modo solido e inconfutabile in un eventuale giudizio. La comunicazione di vendita da parte del proprietario non è una garanzia di successo; la vera chiave per vedersi riconosciuto il diritto risiede nella capacità di fornire prove concrete e convincenti della propria posizione, come richiesto dalla legge.

Chi ha l’onere di provare i requisiti per esercitare la prelazione agraria?
L’onere di provare la sussistenza di tutti i requisiti soggettivi (come la qualità di coltivatore diretto e la coltivazione del fondo per almeno due anni) e oggettivi spetta interamente alla parte che intende esercitare il diritto di prelazione, secondo il principio generale dell’onere della prova (art. 2697 c.c.).

La comunicazione di vendita (denuntiatio) da parte del proprietario del fondo costituisce un’ammissione del diritto di prelazione?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che la denuntiatio è un adempimento formale richiesto dalla legge al venditore e non implica alcun riconoscimento, né esplicito né implicito, della sussistenza dei requisiti in capo al destinatario. Pertanto, non esonera quest’ultimo dal dover provare il proprio diritto.

La Corte di Cassazione può riesaminare le prove, come le testimonianze, che sono state valutate nei gradi di merito?
No, non è compito della Corte di Cassazione riesaminare e valutare nuovamente le prove. Il suo ruolo è quello di controllare la corretta applicazione della legge e la coerenza logico-formale della motivazione della sentenza impugnata. La valutazione dell’attendibilità delle prove è un’attività riservata al giudice di merito (Tribunale e Corte d’Appello).

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 15311 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 15311 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 31/05/2024

R.G.N. 13831/20

C.C. 22/5/2024

Prelazione agraria -Trasferimento coattivo -Requisiti soggettivi

ORDINANZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. 13831/NUMERO_DOCUMENTO) proposto da: COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentata e difesa, giusta procura a margine del ricorso, dall’AVV_NOTAIO, nel cui studio in Roma, INDIRIZZO, ha eletto domicilio;

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE) e COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentati e difesi, giusta procura in calce al controricorso, dall’AVV_NOTAIO, nel cui studio in Roma, INDIRIZZO, hanno eletto domicilio;

-controricorrenti –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Napoli n. 628/2020, pubblicata l’11 febbraio 2020, notificata a mezzo PEC il 12 febbraio 2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 22 maggio 2024 dal Consigliere relatore NOME COGNOME;

lette le memorie illustrative depositate nell’interesse delle parti, ai sensi dell’art. 380 -bis .1. c.p.c.

FATTI DI CAUSA

1. -Con atto di citazione notificato il 22 maggio 2010, COGNOME NOME conveniva, davanti al Tribunale di Torre Annunziata, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, al fine di sentire pronunciare il trasferimento della proprietà del terreno emarginato alle condizioni di cui alla comunicata scrittura privata contenente contratto preliminare del 13 novembre 2009, in ragione del diritto di prelazione agraria esercitato con raccomandate a.r. del 5 dicembre 2009 e delle offerte reali effettuate per il prezzo complessivo di euro 20.500,00.
Si costituivano in giudizio COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, i quali resistevano alla domanda avversaria, negando che sussistessero i presupposti oggettivi e soggettivi per l’esercizio della prelazione agraria.

Nel corso del giudizio era assunta la prova orale ammessa ed era espletata consulenza tecnica d’ufficio.

Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 3061/2014, depositata il 17 dicembre 2014, notificata il 10 aprile 2015, accoglieva la domanda spiegata, dichiarando la sussistenza del diritto di prelazione agraria e il conseguente diritto della

COGNOME all’acquisto del terreno con retrostante pozzo e cisterna, in INDIRIZZO.

2. -Con atto di citazione notificato il 6 maggio 2015, proponevano appello avverso la pronuncia di primo grado COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, i quali lamentavano: 1) che erroneamente era stata ritenuta la validità della denuntiatio inviata, benché il contratto preliminare allegato non fosse stato sottoscritto; 2) che erroneamente era stata ritenuta la sussistenza dei requisiti oggettivi ai fini dell’esercizio della prelazione agraria, nonostante il terreno di proprietà della controparte avesse la consistenza di un giardino comprensivo della casa di abitazione e non avesse la destinazione catastale agricola; 3) che erroneamente era stata ritenuta la sussistenza dei requisiti soggettivi per l’esercizio del diritto di prelazione agraria, benché la COGNOME non avesse dimostrato di essere coltivatrice diretta e di godere del lavoro della famiglia coltivatrice, né che lo avesse coltivato da almeno due anni, né che il fondo in ordine al quale aveva esercitato il diritto di prelazione potesse essere coltivato avvalendosi del triplo della capacità lavorativa della sua famiglia, né che nei due anni precedenti non avesse venduto altri fondi; 4) che erroneamente non si era tenuto conto che il pagamento del prezzo era avvenuto oltre i termini di legge.
Si costituiva nel giudizio di impugnazione COGNOME NOME, la quale concludeva per il rigetto del gravame e, in via incidentale, chiedeva che fosse disposto il trasferimento del cespite sul quale aveva esercitato il diritto di preferenza.

Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Napoli, con la sentenza di cui in epigrafe, in accoglimento dell’appello principale e in integrale riforma della sentenza impugnata, rigettava la domanda proposta e dichiarava assorbito lo spiegato appello incidentale.

A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava per quanto di interesse in questa sede: a ) che l’onere di fornire la prova della spettanza della prelazione agraria incombeva al retraente; b ) che la stessa denuntiatio inviata dubitava della sussistenza, in capo alla COGNOME, dei requisiti oggettivi e soggettivi per l’esercizio del diritto di prelazione; c ) che nella fattispecie la retraente non aveva fornito elementi atti a comprovare la concreta sua qualità e precisamente la conduzione del fondo nel biennio antecedente all’esercizio della prelazione, oltre alla capacità lavorativa della sua famiglia in ordine al fondo accresciuto dalla prelazione; d ) che gli esiti della prova testimoniale assunta sul punto erano contraddittori, generici e perplessi, come emergeva dalle deposizioni analiticamente esaminate dei testi COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME; e ) che, per l’effetto, non era dimostrato che la COGNOME coltivasse il terreno ad uso agricolo da almeno un biennio e che il fondo chiesto in ‘riscatto’, in aggiunta all’altro di sua proprietà, non superasse il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia, stante che il coniuge era un marittimo e la figlia una studentessa universitaria, di cui non risultava che svolgessero attività agricola, né provato che possedessero macchinari agricoli; f ) che la madre
della richiedente non era inserita nello stato di famiglia dell’istante, né conduceva il fondo di quest’ultima, essendo titolare di un altro predio direttamente condotto; g ) che d’altronde non erano stati prodotti registri di manodopera aziendali relativi alle unità lavorative assunte occasionalmente o fatture per i lavori svolti da contoterzisti, né era stata documentata la produzione di redditi conseguenti alla proclamata attività agricola della prelazionaria.

-Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato ad un unico articolato motivo, COGNOME NOME.

Hanno resistito, con controricorso, gli intimati COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME.

-Le parti hanno depositato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

-Con l’unico articolato motivo svolto la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto, l’omesso esame di fatti decisivi oggetto di discussione tra le parti nonché l’insufficiente e contraddittoria motivazione, per avere la Corte di merito ritenuto che non vi fosse la prova della spettanza del diritto di prelazione agraria nonostante: A) il riconoscimento del diritto di prelazione a cura delle controparti, attraverso la formale comunicazione inviata ai fini di consentire l’esercizio della preferenza nei modi e tempi di legge, con l’allegazione del relativo preliminare; B) l’erronea valutazione delle risultanze istruttorie, all’esito delle testimonianze rese da COGNOME NOME,
COGNOME NOME e COGNOME NOME, che avevano riferito anche della collaborazione prestata dai familiari della COGNOME e avevano elencato i prodotti coltivati, facendo riferimento ad una coltivazione che durava da 10-15 anni, cui si sarebbe contrapposta l’inattendibilità delle testimonianze rese da COGNOME NOME e COGNOME NOME nonché da COGNOME NOME; C) la mancata considerazione degli esiti della disposta consulenza tecnica d’ufficio, da cui era emerso che la COGNOME aveva coltivato il fondo quantomeno a partire dal 2009.
1.1. -Il motivo è inammissibile.

Infatti, a fronte di un motivo di impugnazione con cui la parte ricorrente sostenga un’alternativa ricostruzione della vicenda fattuale, è precluso nel giudizio di legittimità un vaglio che riporti ad un nuovo apprezzamento del complesso istruttorio nel suo insieme (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 10927 del 23/04/2024; Sez. 5, Ordinanza n. 32505 del 22/11/2023; Sez. 6-5, Ordinanza n. 29404 del 07/12/2017; Sez. 6-5, Ordinanza n. 9097 del 07/04/2017; Sez. 6-5, Ordinanza n. 7921 del 06/04/2011).

Al riguardo, si rileva che, nell’ambito del sindacato di legittimità, non è conferito il potere di riesaminare e valutare il merito della causa, ma solo quello di controllare, sotto il profilo logicoformale e della correttezza giuridica, l’esame e la valutazione del giudice di merito, a cui resta riservato di individuare le fonti del proprio convincimento e, all’uopo, di valutare le prove, controllarne attendibilità e concludenza e scegliere, tra esse, quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione.
1.2. -Né può essere sindacato in sede di legittimità il convincimento che il giudice di merito si è formato all’esito della comparazione delle deposizioni testimoniali rese e della valutazione dell’attendibilità dei testi escussi.

In proposito, l’esame dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testimoni, nonché la valutazione dei documenti e delle risultanze della prova testimoniale, il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata (Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 19011 del 31/07/2017; Sez. 1, Sentenza n. 16056 del 02/08/2016; Sez. L, Sentenza n. 17097 del 21/07/2010; Sez. 3, Sentenza n. 12362 del 24/05/2006; Sez. L, Sentenza n. 11933 del 07/08/2003; Sez. L, Sentenza n. 13910 del 09/11/2001).
Il che è accaduto nel caso di specie, posto che la Corte territoriale ha indicato le ragioni (anche con riferimento alle risultanze probatorie utilizzate) per addivenire alla conclusione della carenza della coltivazione biennale del fondo a cura dell’istante, quale coltivatrice diretta.

1.3. -D’altro canto, tale accadimento storico -naturalistico non avrebbe potuto essere rimesso alla ponderazione tecnica del consulente d’ufficio nominato, che non poteva surrogare gli oneri probatori gravanti sulle parti (avendo piuttosto l’ausiliario del giudice verificato i requisiti oggettivi per potersi avvalere della prelazione agraria).

Ed invero, la consulenza tecnica d’ufficio non costituisce un mezzo di prova in senso stretto o proprio, ma un mezzo istruttorio in senso lato, sottratto alla disponibilità delle parti e mirato a fornire un ausilio alla valutazione del giudice in caso di questioni di particolare complessità tecnica, sicché essa è ancorata alle allegazioni e alle produzioni effettuate dalle parti medesime, in ossequio al principio dispositivo e al regime delle preclusioni processuali (Cass. Sez. 5, Sentenza n. 11969 del 06/05/2021; Sez. 5, Sentenza n. 25253 del 09/10/2019; Sez. 6L, Ordinanza n. 10373 del 12/04/2019; Sez. 6-1, Ordinanza n. 30218 del 15/12/2017; Sez. 6-L, Ordinanza n. 3130 del 08/02/2011; Sez. 3, Sentenza n. 3191 del 14/02/2006; Sez. 3, Sentenza n. 9060 del 06/06/2003).
Ne consegue che il suddetto mezzo di indagine non può essere utilizzato al fine di esonerare la parte dal fornire la prova di quanto assume ed è quindi legittimamente negata (o comunque inutilizzabile sul punto) qualora la parte tenda con essa a supplire alla deficienza delle proprie allegazioni o offerte di prova ovvero a compiere un’indagine esplorativa alla ricerca di elementi, fatti o circostanze non provati.

1.4. -Con riferimento all’asserito riconoscimento della spettanza della prelazione agraria che sarebbe derivato dalla

comunicazione trasmessa dai comproprietari alienanti, la Corte distrettuale ha precisato che la denuntiatio inviata esprimeva un esplicito dubbio sulla sussistenza, in capo alla COGNOME, dei requisiti oggettivi e soggettivi per l’esercizio del diritto di prelazione.

Tanto chiarito, era preciso onere della parte che riteneva di aver diritto alla prelazione agraria provare la qualità di coltivatore diretto e l’esercizio biennale della coltivazione, senza che tale dimostrazione fosse soggetta a limitazioni, potendo essere fornita anche per testimoni o per presunzioni (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 341 del 18/01/1988; Sez. 3, Sentenza n. 476 del 18/01/1983; Sez. 3, Sentenza n. 5856 del 06/11/1982; Sez. 3, Sentenza n. 245 del 15/01/1982).

Tale prova avrebbe dovuto sostanziarsi nella dimostrazione dell’esercizio in concreto della coltivazione, in relazione alle necessità colturali del fondo (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 7087 del 28/08/1987), e avrebbe potuto essere desunta anche dal comportamento processuale della controparte, che ne avesse specificamente o implicitamente riconosciuto la sussistenza (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 4791 del 13/07/1983; Sez. 3, Sentenza n. 894 del 13/02/1982).

Senonché la comunicazione di cui all’art. 8 della legge n. 590 del 1965 (modificato dall’art. 8 della legge n. 817 del 1971), non contenendo alcun riconoscimento implicito e costituendo solo l’adempimento unilaterale di una formalità dovuta, proveniente dal proprietario alienante del fondo, soggetto diverso dall’eventuale acquirente del fondo, nei cui confronti deve essere fatto valere il diritto di riscatto, non può esonerare il retraente

dall’onere della prova dell’esistenza dei requisiti richiesti per l’esercizio di tale diritto, che resta a suo carico secondo il principio generale di cui all’art. 2697 c.c. (Cass. Sez. 6 -2, Ordinanza n. 16499 del 18/07/2014; Sez. 3, Sentenza n. 22187 del 20/10/2009; Sez. 3, Sentenza n. 6980 del 08/05/2003; Sez. 3, Sentenza n. 10789 del 12/08/2000; Sez. 3, Sentenza n. 3836 del 01/04/1995; Sez. 3, Sentenza n. 2064 del 04/05/1989; Sez. 3, Sentenza n. 5300 del 16/06/1987).

Né è indicativa di tale riconoscimento la circostanza che la comunicazione inviata fosse corredata del preliminare di vendita concluso con COGNOME NOME (peraltro privo di sottoscrizioni).

E ciò perché, in tema di prelazione agraria, la promessa di vendita stipulata dal proprietario del fondo con un terzo, e subordinata ‘al mancato esercizio del diritto di prelazione da parte del conduttore’ (o del proprietario limitrofo), non contiene una confessione stragiudiziale della sussistenza dei requisiti del diritto di prelazione in capo all’avente diritto, bensì una semplice clausola condizionale che, non comportando alcun implicito riconoscimento del diritto predetto, si limita a subordinare l’efficacia dell’atto all’eventuale esercizio della prelazione, che va, poi, riscontrata come in concreto esistente nel concorso dei necessari requisiti di legge (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 15668 del 15/07/2011; Sez. 3, Sentenza n. 884 del 25/01/2002).
2. -In definitiva, il ricorso deve essere rigettato.

Le spese e compensi di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, con distrazione a vantaggio del difensore anticipatario dei controricorrenti che ne ha fatto istanza ai sensi dell’art. 93 c.p.c.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione

rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alla refusione, in favore dei controricorrenti, delle spese di lite, che liquida in complessivi euro 3.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge, con distrazione a vantaggio del loro difensore antistatario.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

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