Prelazione agraria: nullità della vendita illegittima

La Corte di Cassazione ha stabilito che l’esercizio della prelazione agraria senza i requisiti di legge determina la nullità assoluta del contratto di vendita. Il promissario acquirente di un fondo agricolo può quindi impugnare l’atto nullo e richiedere l’esecuzione in forma specifica del proprio contratto preliminare. La decisione sottolinea che la violazione di norme imperative a tutela della proprietà agraria legittima chiunque abbia un interesse concreto ad agire in giudizio per ripristinare la legalità del trasferimento immobiliare.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Prelazione agraria: la Cassazione sulla nullità della vendita illegittima

La prelazione agraria rappresenta un pilastro del diritto agrario italiano, ma il suo esercizio abusivo può invalidare l’intero trasferimento di proprietà. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fatto chiarezza sulla tutela del promissario acquirente quando un terzo esercita il diritto di riscatto senza possederne i requisiti legali.

Il caso: contratto preliminare e pretesa prelazione agraria

La vicenda nasce dalla stipula di un contratto preliminare di compravendita di fondi agricoli. Il venditore, tuttavia, alienava i terreni a un terzo che dichiarava di essere titolare del diritto di prelazione agraria in quanto confinante e coltivatore diretto. Il promissario acquirente originario agiva quindi in giudizio per far dichiarare la nullità di tale vendita, sostenendo l’insussistenza dei requisiti soggettivi in capo al terzo acquirente.

La divergenza tra i gradi di giudizio

Mentre il Tribunale accoglieva la domanda di nullità, la Corte d’Appello ribaltava la decisione. Secondo i giudici di secondo grado, la fattispecie non configurava una nullità assoluta, limitando le possibilità di azione del terzo pretermesso. La questione è giunta così dinanzi alla Suprema Corte per definire i confini della validità contrattuale in presenza di norme imperative.

La decisione della Suprema Corte sulla prelazione agraria

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo un principio fondamentale: l’esercizio della prelazione agraria da parte di chi non ne ha diritto non è un semplice vizio relativo, ma determina la nullità assoluta del contratto per contrarietà a norme imperative.

Il diritto del promissario acquirente

Il titolare di un contratto preliminare ha un interesse diretto e concreto a far valere questa nullità. Poiché il suo acquisto è subordinato al mancato esercizio della prelazione legale, se tale esercizio avviene in violazione di legge, l’atto di vendita al terzo è privo di effetti. Di conseguenza, il promissario acquirente può richiedere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto originario.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sulla natura imperativa delle norme che regolano la prelazione agraria. L’articolo 8 della Legge 590/1965 e l’articolo 7 della Legge 817/1971 non tutelano solo interessi privati, ma perseguono finalità di utilità sociale legate alla proprietà terriera. La violazione di tali norme comporta la nullità del contratto ai sensi dell’articolo 1418 del Codice Civile. La Corte ha precisato che chiunque vi abbia interesse può rilevare tale invalidità, superando l’interpretazione restrittiva che limitava la tutela al solo prelazionario effettivamente avente diritto.

Le conclusioni

In conclusione, la sentenza riafferma la centralità della legalità nelle transazioni agricole. Se i requisiti di coltivatore diretto o confinante sono simulati o assenti, il contratto di vendita non può resistere all’impugnazione. Per il promissario acquirente, ciò significa poter recuperare il diritto all’acquisto del fondo, a patto di dimostrare rigorosamente l’assenza dei presupposti legali in capo alla controparte che ha esercitato la prelazione. Questa pronuncia offre una protezione robusta contro le manovre elusive volte a bypassare accordi contrattuali legittimi attraverso l’uso distorto dei privilegi agrari.

Cosa accade se un vicino esercita la prelazione agraria senza essere un coltivatore diretto?
Il contratto di compravendita stipulato è nullo per violazione di norme imperative. Chiunque abbia un interesse legittimo, come il titolare di un contratto preliminare, può impugnare l’atto in tribunale.

Il titolare di un contratto preliminare può ottenere il terreno se la prelazione è falsa?
Sì, è possibile richiedere al giudice l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto. Una volta dichiarata la nullità della vendita illegittima, il primo acquirente può subentrare nella proprietà.

Chi deve provare che mancano i requisiti per la prelazione?
L’onere della prova spetta a chi agisce in giudizio per far valere la nullità. È necessario dimostrare che il soggetto che ha esercitato la prelazione non coltiva abitualmente il fondo o non possiede le altre qualifiche richieste.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 28413 Anno 2023

ORDINANZA

sul ricorso 6600/2019 proposto da:

NOME COGNOME, rappresentato e difeso dagli avvocati NOME COGNOME ed NOME COGNOME, e con i medesimi elettivamente domiciliato presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, sito in Roma, INDIRIZZO

Pec:

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME;

– intimato –

nonchè contro

Civile Ord. Sez. 3 Num. 28413 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 11/10/2023

NOME COGNOME, rappresentato e difeso dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME, ed elettivamente domiciliato presso lo studio del secondo in Roma, INDIRIZZO, pec:

-controricorrente – avverso la sentenza n. 752/2018 della CORTE D’APPELLO di TRIESTE, depositata il 19/12/2018;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 06/06/2023 dal Cons. NOME COGNOME;

Rilevato che

Il sig. NOME COGNOME convenne davanti al Tribunale di Udine i sigg. NOME COGNOME e NOME COGNOME per ivi sentir dichiarare la nullità, per violazione di norme imperative, del contratto di compravendita intercorso tra i convenuti avente ad oggetto alcuni fondi agricoli siti nel Comune di Tavagnacco, e per sentir pronunciare il trasferimento ex art. 2932 c.c. in suo favore dei medesimi, per effetto dell’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto di compravendita assunto con la stipulazione del contratto preliminare a suo tempo concluso con lo COGNOME, oltre alla condanna di quest’ultimo al risarcimento dei conseguentemente subiti danni; allegò di aver concluso il contratto preliminare versando una caparra confirmatoria in relazione a terreni sui quali esisteva un diritto di prelazione agraria, ai sensi della l. n. 590 del 1965, spettante a tale NOME COGNOME, coltivatrice diretta e confinante con i fondi agricoli; che, nelle more della notifica del preliminare, il COGNOME e il COGNOME -che faceva parte della famiglia coltivatrice della RAGIONE_SOCIALE -avevano stipulato il contratto di vendita nel quale l’acquirente COGNOME aveva dichiarato di essere comproprietario di una parte dei fondi e di coltivare abitualmente e continuativamente un terreno confinante, sì da essere titolare del diritto di prelazione;
si costituirono in giudizio sia il COGNOME, chiedendo decidersi secondo giustizia, sia il COGNOME assumendo di aver diritto alla prelazione agraria quale coltivatore diretto facente parte della medesima famiglia coltivatrice di NOME;

il Tribunale adito, acquisite prove testimoniali e disposta una CTU diretta ad accertare la qualità di coltivatore diretto di NOME COGNOME, ritenne raggiunta la prova, incombente sull’attore, dell’assenza del requisito oggettivo della coltivazione del fondo e, in accoglimento delle domande, dichiarò la nullità del contratto di compravendita stipulato tra il COGNOME e il COGNOME in preteso esercizio del diritto di prelazione di quest’ultimo, di cu i mancavano, invero, i presupposti e pronunciò l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare concluso dal COGNOME con il COGNOME, trasferendo in capo ad NOME COGNOME la proprietà esclusiva dei fondi di proprietà di NOME COGNOME e condizionando il trasferimento della proprietà al pagamento del prezzo;
a seguito della interposizione di appello principale da parte del COGNOME e di appello incidentale condizionato da parte del COGNOME, con sentenza del 19/12/2018 la Corte d’Appello di Tr ieste, ritenendo che la fattispecie fosse diversa da quella del prelazionario pretermesso, e che il contratto COGNOME stipulato a seguito dell’esercizio del diritto di prelazione agraria del secondo fosse da ritenersi valido ha riformato la sentenza del giudice di prime cure, rigettando la domanda di nullità in origine proposta dal COGNOME;
avverso la suindicata pronunzia della corte di merito quest’ultimo propone ora ricorso per cassazione sulla base di tre motivi;

resiste con controricorso il COGNOME;

il ricorso è stato assegnato per la trattazione in Adunanza Camerale ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c.;

entrambe le parti hanno depositato memoria;

Considerato che

con il primo motivo di ricorso -violazione e falsa applicazione ex art. 360, co. 1 n. 3 c.p.c. degli artt. 1418, 1421 e 2932 c.c., nonché dell’art. 8 L. 26/5/1965 n. 590 e dell’art. 7 L 14/8/1971 n. 817 il ricorrente lamenta che la corte del merito, facendo riferimento a precedenti di legittimità non pertinenti al caso in esame in quanto riferiti alla tutela del diritto del prelazionario pretermesso, e non anche alla tutela del terzo che abbia stipulato un preliminare di vendita condizionato dall’esito dell’altrui esercizio di prelazione, ha violato tutte le norme indicate in epigrafe discostandosi da una consolidata giurisprudenza di questa Corte, secondo cui ‘in tema di contratti agrari, qualora sia sottoscritto un contratto preliminare di vendita di alcuni fondi, subordinatamente alla condizione del mancato esercizio della prelazione legale da parte degli aventi diritto, e costoro abbiano violato tale condizione, esercitando la prelazione senza essere in possesso dei requisiti prescritti ovvero senza il rispetto delle relative modalità, il promittente acquirente non è titolare di un diritto di prelazione e quindi non può esercitare l’azione di riscatto, potendo invece chiedere sia la dichiarazione di nullità del contratto stipulato dal promissario venditore con il terzo, sia l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 cod. civ. nei confronti del promissario alienante, che non ha mai cessato di essere proprietario del fondo, avendo disposto di questo con atto nullo, pertanto, privo di effetti’ (Cass. n. 11375 del 2010; Cass., n. 24530 del 2008);
il motivo è fondato;

pur avendo correttamente ravvisato la diversità della fattispecie in esame rispetto a quella del prelazionario pretermesso, la corte di merito non ne ha invero tratto le inevitabili e logiche conseguenze;

anziché ribadire la sussistenza del diritto del terzo pretermesso ad agire per sentir pronunciare la nullità del contratto stipulato da terzi in violazione delle norme sulla prelazione agraria, ha immotivatamente ravvisato l’integrazione di un’i potesi di nullità relativa, evocando precedenti della giurisprudenza di legittimità invero assolutamente ultronei rispetto al caso in esame, in tema di retratto spettante al prelazionario pretermesso che ha viceversa escluso ricorrere nella specie;
va pertanto ribadito il principio affermato da questa Corte in base al quale l’ esercizio del diritto di prelazione, di cui all’art. 8 della legge n. 590 del 26 maggio 1965, da parte di un soggetto al quale faccia difetto uno dei requisiti previsti dalla legge per il riconoscimento del diritto stesso, comporta la nullità dell’acquisto per contrarietà a norme imperative e tale nullità può essere fatta valere, a norma dell’art. 1421 cod. civ., da chiunque vi ha interesse e, quindi, anche da coloro che abbiano stipulato un preliminare di compravendita, la cui efficacia è condizionata proprio dalla validità o invalidità del contratto conclusosi a seguito della prelazione anzidetta (Cass., 3, n. 4785 del 2/9/1982; Cass., 2/10/2008 n. 24530; Cass., n. 11375 dell’11/5/2010);
a tale stregua, qualora sia sottoscritto un contratto preliminare di vendita di alcuni fondi, subordinatamente alla condizione del mancato esercizio della prelazione legale da parte degli aventi diritto, e costoro abbiano violato tale condizione, esercitando la prelazione senza essere in possesso dei requisiti prescritti ovvero senza il rispetto delle relative modalità, il promittente acquirente non è titolare di un diritto di prelazione e quindi non può esercitare l’azione di riscatto, potendo invece chiedere sia la dichiarazione di nullità del contratto stipulato dal promissario venditore con il terzo, sia l’esecuzione in
forma specifica ex art. 2932 cod. civ. del proprio contratto preliminare di vendita;

lla fondatezza nei suindicati termini del primo motivo comporta, assorbiti gli altri motivi ( il secondo motivo, con il quale il ricorrente denunzia nullità della sentenza e del procedimento d’appello per violazione degli artt. 112, 342 e 329 c.p.c. nonché dell’art. 2909 c.c. ; il terzo motivo, con il quale denunzia omessa motivazione ex art. 360, 1° co. n. 5, c.p.c. ), l’accoglimento del ricorso e la cassazione in relazione dell’impugnata sentenza , con rinvio alla Corte d’Appello di Trieste, che in diversa composizione procederà a nuovo esame, e provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie p.q.r. il primo motivo di ricorso, assorbiti il secondo e il terzo. Cassa in relazione l’impugnata sentenza e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’Appello di Trieste, in diversa composizione.

Così deciso in Roma nella Camera di Consiglio del 6 giugno 2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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