Prelazione agraria: contratto preliminare obbligatorio

Un’imprenditrice agricola ha citato in giudizio i proprietari di un fondo confinante per ottenere una sentenza che trasferisse la proprietà di un terreno, a seguito dell’esercizio del loro diritto di prelazione agraria. Tuttavia, i confinanti si erano rifiutati di stipulare il rogito, eccependo l’invalidità della comunicazione di vendita (“denuntiatio”), poiché non era stato allegato il contratto preliminare concluso con un terzo. La Corte di Cassazione, confermando le decisioni dei giudici di merito, ha respinto il ricorso, stabilendo che per la validità della denuntiatio nella prelazione agraria è indispensabile la trasmissione del contratto preliminare, non essendo sufficiente la mera comunicazione delle condizioni di vendita.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Prelazione Agraria: la Cassazione ribadisce la necessità di trasmettere il contratto preliminare

La corretta comunicazione della proposta di vendita, nota come denuntiatio, è un passaggio cruciale nell’esercizio del diritto di prelazione agraria. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 31968/2023) ha consolidato un principio fondamentale: per una valida notifica, non basta comunicare le condizioni di vendita, ma è indispensabile trasmettere al titolare del diritto di prelazione una copia del contratto preliminare stipulato con il terzo acquirente. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa

Una titolare di un’impresa agricola, dopo aver concluso un contratto preliminare per la vendita di un proprio terreno, notificava l’operazione ai proprietari dei fondi confinanti, titolari del diritto di prelazione. Questi ultimi manifestavano l’intenzione di esercitare tale diritto. Tuttavia, in seguito, si rifiutavano di procedere alla stipula del contratto definitivo (il rogito).

Di fronte a questo inadempimento, l’imprenditrice agricola li citava in giudizio, chiedendo al Tribunale di emettere una sentenza costitutiva, ai sensi dell’art. 2932 del codice civile, che producesse gli effetti del contratto non concluso, trasferendo coattivamente la proprietà del fondo.

I convenuti si difendevano sostenendo che la denuntiatio ricevuta fosse inefficace, in quanto la venditrice non aveva allegato alla comunicazione il testo del contratto preliminare stipulato con il terzo promissario acquirente.

L’Iter Processuale: la decisione conforme di Tribunale e Corte d’Appello

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello hanno dato ragione ai confinanti, rigettando la domanda dell’imprenditrice. Entrambi i giudici di merito hanno ritenuto che, ai sensi della normativa in materia di prelazione agraria (in particolare l’art. 8 della Legge n. 590/1965 e successive modifiche), la comunicazione al prelazionario deve necessariamente includere la trasmissione del contratto preliminare.

La Corte d’Appello ha inoltre aggiunto un’ulteriore motivazione (ratio decidendi), rilevando che in giudizio non era stata fornita neppure la prova che tale contratto preliminare fosse stato effettivamente concluso tra la venditrice e il terzo.

Le Motivazioni della Suprema Corte: la forma è sostanza nella prelazione agraria

La Suprema Corte ha confermato le sentenze precedenti, rigettando il ricorso dell’imprenditrice. Le motivazioni della decisione sono di grande interesse e chiariscono definitivamente la questione.

L’abbandono dell’orientamento sulla libertà delle forme

In primo luogo, la Corte ha sottolineato come l’orientamento giurisprudenziale che ammetteva forme di comunicazione più libere, persino verbali, per la denuntiatio sia da considerarsi superato. La giurisprudenza più recente e consolidata richiede, per la comunicazione della proposta di vendita, la forma scritta ad substantiam (cioè a pena di nullità).

La denuntiatio come atto preparatorio di una fattispecie traslativa

La ragione di questo rigore formale risiede nella natura stessa della prelazione agraria. La denuntiatio non è una semplice comunicazione, ma un atto preparatorio di una fattispecie complessa che ha per oggetto il trasferimento di un bene immobile. Come tale, deve rispettare i requisiti di forma previsti dall’art. 1350 c.c., ovvero la forma scritta.

Questo formalismo assolve a molteplici funzioni:
1. Tutela e certezza: Garantisce la certezza dell’effettiva esistenza di un terzo acquirente e delle condizioni pattuite.
2. Prevenzione di abusi: Evita che il diritto di prelazione possa essere utilizzato per scopi speculativi in danno del titolare del diritto.
3. Protezione del terzo acquirente: Assicura al terzo la certezza della compravendita nel caso in cui il prelazionario non eserciti il proprio diritto.

Il subentro nel contratto preliminare

Il punto centrale della motivazione risiede nel meccanismo con cui si realizza la prelazione. Esercitando il suo diritto, il prelazionario non stipula un nuovo contratto, ma “subentra” nel contratto preliminare già concluso tra il venditore e il terzo. Affinché questo subentro sia possibile, è logicamente indispensabile che il prelazionario conosca il contenuto integrale del contratto a cui aderisce. La semplice trascrizione delle condizioni non è quindi sufficiente.

Conclusioni

L’ordinanza in commento consolida un principio di diritto di fondamentale importanza pratica: chi intende vendere un fondo agricolo deve notificare ai titolari del diritto di prelazione agraria non solo le condizioni di vendita, ma il testo integrale del contratto preliminare stipulato con il terzo. Qualsiasi comunicazione priva di tale allegato è da considerarsi inefficace e non fa sorgere alcun obbligo di contrarre in capo al prelazionario, anche se quest’ultimo manifesta inizialmente l’intenzione di esercitare il proprio diritto. Questa regola, sebbene imponga un onere formale aggiuntivo, garantisce trasparenza, certezza e correttezza nelle transazioni immobiliari agricole, tutelando tutte le parti coinvolte.

Per una valida “denuntiatio” nella prelazione agraria, è sufficiente comunicare le condizioni di vendita pattuite con il terzo?
No, non è sufficiente. La Corte di Cassazione ha stabilito che il proprietario venditore è tenuto a notificare al titolare del diritto di prelazione il contratto preliminare concluso con il terzo, trasmettendone il testo. La semplice comunicazione delle condizioni non è un adempimento surrogabile.

Perché la Corte di Cassazione richiede la trasmissione del contratto preliminare e non solo delle sue condizioni?
La trasmissione del contratto preliminare è richiesta per diverse ragioni: garantisce la certezza sull’effettiva esistenza di un terzo acquirente e delle condizioni pattuite, evita usi speculativi della prelazione e, soprattutto, permette al prelazionario di “subentrare” nello stesso identico contratto, che deve quindi conoscere integralmente per poter essere adempiuto secondo le modalità in esso contenute.

Una comunicazione verbale della proposta di vendita è ancora considerata valida ai fini della prelazione agraria?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che l’orientamento che ammetteva la comunicazione verbale è da tempo abbandonato. La “denuntiatio” è considerata un atto preparatorio di un trasferimento immobiliare e, pertanto, deve rivestire la forma scritta ad substantiam, cioè a pena di nullità.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 31968 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 3 Num. 31968 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 17/11/2023

ORDINANZA

Oggetto

VENDITA

Prelazione agraria –

‘ Denuntiatio ‘ –

Allegazione del testo del contratto

preliminare concluso con il terzo –

Necessità

R.G.N. 9669/2019

COGNOME.

Rep.

Ud. 06/06/2023

sul ricorso 9669-2019 proposto da:

COGNOME NOME, in proprio e quale titolare dell’omonima impresa agricola, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, che la rappresenta e difende;

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, COGNOME, il primo anche quale socio amministratore e legale rappresentante ‘ pro tempore ‘ della società RAGIONE_SOCIALE NOME e RAGIONE_SOCIALE, domiciliati ‘ ex lege ‘ in Roma, presso la cancelleria di questa Corte di Cassazione, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO COGNOME;

– controricorrente –

avverso sentenza n. 2114/18 della Corte d ‘a ppello di Firenze, depositata il 20/09/2018; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

06/06/2023 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME, in proprio e come titolare dell’omonima impresa agricola, ricorre, sulla base di tre motivi, per la cassazione della sentenza n. 2114/18, del 20 settembre 2019, della Corte d’appello di Firenze, che – respingendone il gravame avverso la sentenza n. 20/13, del 9 gennaio 2013, del Tribunale di Arezzo – ne ha rigettato la domanda ex art. 2932 cod. civ., proposta nei confronti di NOME e NOME COGNOME (quanto al primo anche nella qualità di titolare dell’impresa agricola ‘RAGIONE_SOCIALE di NOME, NOME e NOME COGNOME RAGIONE_SOCIALE), in relazione ad un’obbligazione a contrarre assunta dagli stessi nell’esercizio della prelazione agraria ex art. 8 legge 26 maggio 1965, n. 590.
Riferisce, in punto di fatto, l’odiern a ricorrente di aver notificato in data 29 febbraio 2009, ai predetti NOME e NOME COGNOME, in quanto proprietari di terreni agricoli confinanti con i propri, lettera raccomanda recante ‘ denuntiatio ‘ relativa ad un preliminare di vendita concluso con tale NOME COGNOME. Esercitato da costoro il diritto di prelazione con lettera raccomandata del successivo 13 marzo, la COGNOME invitava i medesimi -dapprima in data 11 aprile e, poi, il 5 maggio 2009, reiterando, infine, l’invito anche l’8 e il 18 maggio a procedere alla stipula del rogito. Nondimeno, avendo i prelazionari comunicato -in data 5 maggio 2009 -l’intenzione di non adempiere al proprio obbligo, l’odierna ricorrente li conveniva in giudizio, per conseguire sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ.
Costituitisi in giudizio, i convenuti resistevano alla domanda, eccependo, in primo luogo, l’inefficacia della ‘ denuntiatio ‘, dal momento che alla stessa non era stato allegato il preliminare

intervenuto tra la COGNOME e il COGNOME. Negavano, inoltre, i medesimi di aver esercitato -con la raccomandata del 13 marzo 2009 -il diritto di prelazione, avendo solo manifestato interesse ad avviare trattative finalizzate a tale scopo, tanto da prendere contatto con un tecnico indicato dalla COGNOME per definire le condizioni di vendita. Avendo costui inviato -il successivo 6 aprile -una proposta di preliminare recante, tuttavia, prezzo e condizioni più onerose rispetto a quelle risultanti dalla ‘ denuntiatio ‘, i COGNOME manifestavano, con la già indicata missiva del 5 maggio, l’intenzione di recedere dalle trattative.
Ciò premesso, l’adito Tribunale aretino rigettò la domanda, sull’assunto che la ‘ denuntiatio ‘ della COGNOME non fosse stata conforme ai criteri formali richiesti dall’art. 8 della legge 14 agosto 1971, n. 817, perché priva della trasmissione del contratto preliminare concluso con il terzo acquirente, donde la conseguente inefficacia della proposta e dell’accettazione da parte dei prelazionari e, con essa, l’inesistenza di un obbligo coercibile ex art. 2932 cod. civ.

Esperito gravame dall’attrice soccombente, il giudice di appello lo rigettava, non solo confermando le conclusioni già raggiunte in prime cure circa la necessità che il contratto preliminare fosse unito alla ‘ denuntiatio ‘, ma anche rilevando la carenza di prova, in giudizio, della circostanza che tale contratto fosse stato ‘effettivamente concluso tra il terzo e la medesima attrice’.

Hanno resistito all’avversaria impugnazione, con controricorso, i COGNOME, in proprio e nella già indicata qualità, chiedendo che la stessa sia dichiarata inammissibile o, comunque, rigettata.

La trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380 -bis .1 cod. proc. civ.

I controricorrenti hanno presentato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

6. Con il primo motivo è denunciata – ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. – violazione e falsa applicazione degli artt. 24 e 111 Cost. e dell’art. 101 cod. proc. civ.

Si assume la nullità della sentenza, nella parte in cui la Corte fiorentina ha fondato il rigetto del gravame su una questione mai controversa tra le parti e dalle stesse discussa, ossia la mancata prova dell’esistenza del preliminare sottoscritto con il terzo quale presupposto per la ‘ denuntiatio ‘.

Ricorrerebbe, dunque, l’ipotesi della c.d. ‘sentenza a sorpresa’, da ritenersi nulla per violazione del diritto delle parti al contraddittorio.

6.1. Il motivo è inammissibile.

Esso, infatti, investe una ‘ ratio decidendi ‘ della sentenza impugnata – ovvero, la carenza di prova che il contratto preliminare per cui è causa sia stato ‘effettivamente concluso tra il terzo e la medesima attrice’ -che è ‘aggiuntiva’ rispetto a quella già valorizzata dal primo giudice, vale a dire la mancata allegazione del testo del preliminare alla ‘ denuntiatio ‘.

Orbene, dal momento che la ‘ ratio ‘, già valorizzata dal primo giudice (e ribadita da quello di appello), resiste – in forza delle considerazioni che si svolgeranno di seguito – alle censure formulate con i motivi secondo e terzo del presente ricorso, deve darsi seguito al principio secondo cui, ‘allorché il provvedimento impugnato si fondi su di una pluralità di ragioni, tra loro distinte e autonome, singolarmente idonee a sorreggerla sul piano logico e giuridico, la ritenuta infondatezza o inammissibilità delle censure mosse ad una delle « rationes decidendi » rende inammissibili, per sopravvenuto difetto di interesse, le censure relative alle altre ragioni esplicitamente fatte oggetto di doglianza, in quanto queste ultime non potrebbero comunque condurre, stante l’intervenuta definitività delle altre, alla cassazione della decisione stessa’ (Cass. Sez. 5, ord.
11 maggio 2018, n. 11493, Rv. 648023-01; in senso analogo già Cass. Sez. Un., sent. 29 marzo 2013, n. 7931, Rv. 625631-01; Cass. Sez. 3, sent. 14 febbraio 2012, n. 2108, Rv. 621882-01).

Non osta, d’altra parte, a tale esito la constatazione che la Corte fiorentina sembri attribuire, almeno nominalmente, ‘rilevanza esclusiva e tranchant’ alla carenza di prova circa l’effettiva stipulazione del preliminare, giacché essa ha inteso, comunque, ribadire l’indispensabilità dell’allegazione del preliminare alla ‘ denuntiatio ‘, ai fini del valido esercizio del diritto di prelazione agraria. Ricorre, dunque, l’ipotesi in cui la sentenza del giudice di merito, ‘dopo aver aderito ad una prima ragione di decisione, esamini ed accolga anche una seconda ragione’, e ciò ‘al fine di sostenere la decisione anche nel caso in cui la prima possa risultare erronea’, senza per questo ‘incorre nel vizio di contraddittorietà della motivazione, il quale sussiste nel diverso caso di contrasto di argomenti confluenti nella stessa « ratio decidendi »’, donde, allora, ‘il conseguente onere del ricorrente di impugnarle entrambe, a pena di inammissibilità del ricorso per cassazione’ (Cass. Sez. 1, ord. 14 agosto 2020, n. 17182, Rv. 658567-01). Ciò di cui, del resto, si è mostrata consapevole la COGNOME, la quale – non a caso – ha impugnato entrambi le ‘ rationes ‘ contenute nella pronuncia della Corte fiorentina.
Con il secondo motivo la ricorrente denuncia – ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. – violazione e falsa applicazione degli artt. 1418, 1424 e 2932 cod. civ., nonché dell’art. 8 della legge n. 590 del 1965.

Censura la sentenza impugnata nella parte in cui la corte di merito ha affermato invalida o inefficace la ‘ denutiatio ‘, benché la stessa contenesse, comunque, tutte le informazioni utili riguardo le condizioni di vendita risultanti dal preliminare, ancorché lo stesso non fosse stato allegato alla raccomandata del 29 febbraio 2009.

Richiama, al riguardo, il principio enunciato da questa Corte e secondo cui ‘la norma che prevede le formalità della comunicazione, pur perseguendo finalità di interesse sociale (creazione di imprese coltivatrici moderne ed efficienti con conseguente incremento della produttività agricola), ha carattere dispositivo e non cogente e inderogabile, sicché è rimessa all’iniziativa delle parti l’adozione di forme alternative di comunicazione, purché idonee a consentire la piena conoscenza della proposta in funzione dell’esercizio della prelazione’, tra le quali pure la comunicazione verbale (è citata Cass. Sez. 3, sent. 19 maggio 2003, n. 7768).
D’altra parte, osserva, la sanzione dell’inefficacia della ‘ denuntiatio ‘ potrebbe essere invocata solo dai prelazionari che non abbiano potuto esercitare il proprio diritto nei termini di legge, ma non in un caso – quale si assume essere quello presente – in cui la comunicazione abbia raggiunto lo scopo prefissato, avendo avuto il destinatario, comunque, conoscenza della proposta di vendita. E ciò specie ove si consideri che, diversamente da quanto affermato nella sentenza impugnata, il prelazionario non ‘subentra’ nel contratto preliminare stipulato con il terzo.
Con il terzo motivo denuncia – ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. – violazione e falsa applicazione dell’art. 8 della legge n. 590 del 1965.

La censura, in questo caso, investe la decisione della Corte territoriale perché, ‘anche a voler ritenere necessaria la giuridica esistenza di un preliminare sottoscritto dal titolare del fondo agricolo viciniore perché sia efficace l’esercizio del diritto di prelazione esercitato dai proprietari dei fondi finitimi’, ha escluso che fosse ad essa ‘equivalente la trascrizione delle condizioni pattuite con il terzo’.

I motivi – da scrutinare congiuntamente, data la loro connessione – non sono fondati.

Su un piano generale, innanzitutto, deve osservarsi che – al contrario di quanto assumono i ricorrenti – è vano richiamarsi, in materia di prelazione agraria, al principio della libertà delle forme ex art. 1351 cod. civ., postulando che la c.d. ‘ denuntiatio ‘ possa compiersi persino con comunicazione verbale (è richiamata in ricorso, come detto, Cass. Sez. 3, sent. 19 maggio 2003, n. 7768, Rv. 563265-01).

Si tratta, per vero, di orientamento, da tempo, abbandonato.

Difatti, come è stato di recente osservato, superando tale precedente diversa interpretazione, ‘questa Corte ha già avuto modo di affermare che per la comunicazione («notifica») da parte del proprietario venditore al coltivatore o al confinante della proposta di alienazione del fondo, ai fini della prelazione di cui all’art. 8 l. n. 590 del 1965 e all’art. 7 l. n. 817 del 1971, è richiesta la forma scritta ad substantiam , non essendo allo scopo idonea la relativa effettuazione in qualsiasi modo, anche verbale’, e ciò perché la c.d. ‘ denuntiatio ‘ non va ‘considerata solo quale atto negoziale ma anche come atto preparatorio di una fattispecie traslativa avente ad oggetto un bene immobile, cioè il fondo agrario, onde deve rivestire necessariamente la forma scritta, in applicazione dell’art. 1350 cod. civ.’ (così, in motivazione, Cass. Sez. 3, sent. 8 novembre 2018, n. 28495, Rv. 651574-01). E ciò perché tale forma ‘assolve ad esigenze di tutela e di certezza, rendendo, appunto, certa l’effettiva esistenza di un terzo acquirente, evitando che la prelazione possa essere utilizzata per fini speculativi in danno del titolare del diritto, e assicurando, a sua volta, al terzo acquirente, in caso di mancato esercizio della prelazione nello « spatium deliberandi » a disposizione del coltivatore (o del confinante), la certezza della compravendita stipulata con il proprietario, sottraendo l’acquirente al pericolo di essere assoggettato al retratto esercitato dal coltivatore (o confinante) pretermesso; garantisce, infine, il coltivatore (o confinante) in ordine alla sussistenza di condizioni della vendita più
favorevoli stabilite dal proprietario promittente venditore e dal terzo promissario acquirente’ (così, nuovamente, Cass. Sez. 3, sent. n. 28495 del 2018, cit .; ma nello stesso senso pure Cass. Sez. 3, sent. 31 gennaio 2014, n. 2187, Rv. 630244-01; Cass. Sez. 3, sent. 31 maggio 2010, n. 13211, Rv. 613161-01; Cass. Sez. 3, sent. 20 gennaio 2009, n. 1348, Rv. 606348-01; Cass. Sez. 3, sent. 20 aprile 2007, n. 9519, Rv. 598231-01).

È, pertanto, in questa prospettiva che deve ribadirsi quanto ancora di recente affermato da questa Corte, e cioè che, in tema di prelazione agraria, ai sensi dell’art. 8, comma 4, della l. n. 590 del 1965, il proprietario è tenuto a notificare al coltivatore diretto del fondo confinante il contratto preliminare concluso con terzi (cfr. Cass. Sez. 3, ord. 27 marzo 2019, n. 8454, Rv. 653266-01), adempimento non ‘surrogabile’ – come, invece, assume l’odierna ricorrente, in particolare con il terzo motivo del proprio atto di impugnazione -dalla trascrizione, nella ‘ denuntiatio ‘, delle condizioni contrattuali pattuite con il terzo. Difatti, ‘a norma della l. 26 maggio 1965, n. 590, art. 8, comma 4, esteso dalla l. 14 agosto 1971, n. 817, art. 7, anche al proprietario di fondo confinante, il proprietario che intende alienare il proprio fondo rustico, deve notificare al coltivatore, o al proprietario confinante, la proposta di alienazione a terzi, trasmettendo il preliminare di compravendita nel quale debbono essere indicati il nome dell’acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite’, giacché è in virtù di tale comunicazione che ‘si mette in moto il procedimento acquisitivo della proprietà del fondo che si realizza attraverso il subentrare dello stesso affittuario, o del confinante, nel contratto preliminare, il quale deve essere adempiuto secondo le modalità in esso contenute’ (Cass. Sez. 3, sent. 29 maggio 2012, n. 8545, Rv. 622629-01).
Non ignora, peraltro, questo collegio l’esistenza di taluni arresti di questa Corte di segno contrario all’orientamento sin qui illustrato, reputando, però, che esso vada senz’altro confermato. La tesi, qui

riconfermata, che postula la necessità della trasmissione del preliminare al prelazionario è la sola coerente con quella ricostruzione della ‘ denuntiatio ‘ quale ‘atto preparatorio di una fattispecie traslativa complessa’ (così, come detto, Cass. Sez. 3, sent. n. 28495 del 2018, cit .), che consente ‘il subentrare dello stesso affittuario, o del confinante, nel contratto preliminare’ (così Cass. Sez. 3, sent. n. 8545 del 2012, cit .). Per contro, l’opposto indirizzo deve ritenersi un corollario della tesi – ormai ampiamente superata – che postulava l’applicazione, in tale ambito, del principio della libertà delle forme.
All’inammissibilità e infondatezza dei motivi consegue il rigetto del ricorso.

Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.

PQM

La Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento, in favore dei controricorrenti, delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in € 7.000,00, più € 200,00 per esborsi, oltre spese forfetarie nella misura del 15% ed accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente, se dovuto, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13.

Così deciso in Roma, all’esito di adunanza camerale della Sezione

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