Provvigione per l'esercizio del diritto di prelazione agraria

Un tribunale ha stabilito la non debenza della provvigione all’agente immobiliare in un caso di prelazione agraria commissione. Una società agricola, esercitando il diritto di prelazione su un terreno confinante, si era opposta a un decreto ingiuntivo per il pagamento della mediazione. Il giudice ha accolto l’opposizione, specificando che chi esercita la prelazione subentra solo negli obblighi strettamente legati alla compravendita, escludendo accordi accessori come la commissione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 giugno 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Prelazione Agraria e Commissione all’Agente: Un Diritto Che Prevale sull’Accordo

Quando si parla di compravendita di terreni agricoli, entra in gioco un istituto giuridico di grande importanza: la prelazione agraria. Questo diritto, che favorisce i proprietari di terreni confinanti, può avere implicazioni significative su accordi accessori, come quelli relativi alla provvigione dell’agente immobiliare. Una recente sentenza del Tribunale di Verona ha offerto un chiarimento cruciale sul tema della prelazione agraria commissione, stabilendo che l’esercizio di tale diritto esclude l’obbligo di pagare il mediatore. Analizziamo insieme questo caso.

I Fatti di Causa: Dalla Mediazione alla Prelazione

Una società immobiliare otteneva un decreto ingiuntivo per circa 8.300 euro contro una società agricola, a titolo di provvigione per un’attività di mediazione. L’agenzia sosteneva di aver messo in contatto la società agricola con i venditori di un terreno, ma la vendita non si era conclusa inizialmente.

Successivamente, i proprietari del terreno avviavano trattative con un terzo acquirente. In conformità con la legge, notificavano la proposta di vendita alla società agricola, in quanto proprietaria di un fondo confinante. Quest’ultima, avvalendosi del proprio diritto, esercitava la prelazione agraria, acquistando il terreno al prezzo convenuto. L’agenzia immobiliare, venuta a conoscenza della compravendita, riteneva di aver comunque diritto alla commissione per il suo intervento originario e richiedeva il pagamento, che veniva negato, portando all’emissione del decreto ingiuntivo e alla successiva opposizione in tribunale.

La Posizione delle Parti e l’Analisi del Tribunale

L’opposizione della società agricola si basava su un punto fondamentale: l’acquisto non era avvenuto come risultato diretto della mediazione, bensì tramite l’esercizio di un diritto potestativo previsto dalla legge, la prelazione agraria. L’agenzia, al contrario, insisteva sul fatto che il suo ruolo era stato determinante per la conclusione dell’affare.

Il Tribunale ha esaminato attentamente le prove documentali e testimoniali, ricostruendo la cronologia degli eventi. È emerso che, sebbene ci fosse stato un contatto iniziale tra le parti grazie all’agenzia, l’operazione si era perfezionata in un contesto diverso e sulla base di un presupposto giuridico specifico e autonomo.

La questione della prelazione agraria commissione

Il cuore della controversia risiedeva nel determinare se l’obbligo di pagare la commissione si estendesse anche a chi acquista esercitando la prelazione. Il Tribunale ha risposto negativamente, basando la sua decisione su un principio consolidato in giurisprudenza.

Il Principio di Diritto Applicato

Citando la normativa in materia (L. 590/1965 e L. 817/1971) e una pronuncia della Corte di Cassazione, il giudice ha chiarito che il confinante che esercita la prelazione si sostituisce al promissario acquirente nel contratto preliminare. Tuttavia, questa sostituzione riguarda esclusivamente le obbligazioni principali e inerenti alla vendita (come il pagamento del prezzo), non quelle accessorie e personali come il pagamento della provvigione al mediatore. Il rapporto con l’agenzia è un contratto distinto che lega l’agente al suo cliente originario, non al terzo che esercita la prelazione.

Le Motivazioni della Decisione

Il Tribunale ha ritenuto l’opposizione fondata, revocando il decreto ingiuntivo. La motivazione centrale è che l’esercizio del diritto di prelazione agraria interrompe il nesso causale tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare. L’acquisto non è una conseguenza della mediazione, ma dell’esercizio di un diritto previsto dalla legge. Di conseguenza, la società agricola non era tenuta a corrispondere alcuna provvigione all’agenzia immobiliare. Il fatto che anni prima ci fosse stato un contatto tra le parti per l’acquisto di un terreno attiguo non legittima la richiesta dell’agenzia, poiché l’acquisto si è perfezionato attraverso un percorso giuridico differente.

Le Conclusioni

Questa sentenza ribadisce un principio fondamentale: la prelazione agraria commissione non è dovuta. L’esercizio del diritto di prelazione costituisce un titolo d’acquisto autonomo che non estende al prelazionante gli obblighi derivanti da un preesistente contratto di mediazione stipulato tra il venditore e un terzo. Per gli operatori del settore immobiliare, questa decisione sottolinea l’importanza di comprendere i limiti della propria pretesa di provvigione in contesti regolati da diritti di preferenza legali. Per gli agricoltori, rappresenta una tutela che garantisce l’effettività del diritto di prelazione, senza oneri aggiuntivi non direttamente legati alla compravendita del fondo.

Chi esercita la prelazione agraria deve pagare la commissione all’agente immobiliare?
No, secondo la sentenza, chi esercita il diritto di prelazione agraria si sostituisce al promissario acquirente solo per le obbligazioni previste nel contratto preliminare che sono inerenti alla vendita, non per quelle accessorie come il pagamento della provvigione al mediatore.

Perché il diritto di prelazione esclude l’obbligo di pagare la provvigione?
Perché la prelazione è un diritto legale che permette al confinante di subentrare nel contratto alle stesse condizioni di vendita. Questo subentro, per sua natura, non include accordi collaterali come quello con l’agenzia, che rimane un rapporto distinto tra l’agenzia e il suo cliente originario.

Un contatto precedente tra l’acquirente finale e l’agenzia immobiliare giustifica la richiesta di commissione?
No. La sentenza chiarisce che anche se c’era stato un contatto anni prima tra l’agenzia e la società che ha poi esercitato la prelazione, questo non legittima la richiesta di commissione, poiché l’acquisto si è perfezionato tramite l’esercizio di un diritto legale (la prelazione) e non come diretta conseguenza dell’attività di mediazione iniziale.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI VERONA N. 1236 2025 – N. R.G. 00003001 2023 DEL 27 05 2025 PUBBLICATA IL 27 05 2025

SENT CONT. 2025

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale civile e penale di Verona Sezione III civile Il G.U. dott. NOME COGNOME

Ha pronunciato la seguente

SENTENZA

OGGETTO : opposizione a decreto ingiuntivo n. 766/23 emesso il dal Tribunale di Verona in data 8 marzo 2023 per un’importo di € 8.267,00 , oltre interessi moratori e spese;

nella causa civile promossa con atto di citazione in opposizione notificato ritualmente.

TABLE

COGNOME;

opponente

CONTRO:

, in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede legale ad Asigliano Veneto (Vi) in INDIRIZZO p.i. , elettivamente domiciliata presso lo studio dell’avv. NOME COGNOME del Foro di Vicenza; opposta P.

n. 3001/23 R.G.

n. COGNOME.

n. REP.

PER L’ OPPONENTE:

i n via principale, dichiarare nullo ed illegittimo e/o annullare e/o revocare il decreto ingiuntivo opposto per infondatezza della pretesa;

c on vittoria di spese, competenze ed onorari di causa.

PE R L’OPPOST A:

rigettarsi tutte le domande proposte da parte opponente, in quanto infondate in fatto ed in diritto e confermarsi, in ogni sua parte, il decreto ingiuntivo opposto;

con vittoria di compensi e spese di causa.

^^^^^^

Con atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo notificato ritualmente, la conveniva in giudizio l’ per la revoca del decreto ingiuntivo n. 766/23, emesso dal Tribunale di Verona, per il credito vantato dall’od ierna oppos ta pari ad € 8.267,00 nei confronti della predetta società agricola, derivante dal mancato pagamento della provvigione per la vendita di terreni agricoli, rientranti nella prelazione agraria.

L ‘opposta, costituendosi ritualmente, contestava integralmente la richiesta della società opponente in quanto infondata in fatto ed in diritto, chiedendo la conferma del decreto ingiuntivo opposto.

Veniva formulata dal Giudice una proposta transattiva alle parti: parte opponente corrisponda all’opposta € 2.000,00 a saldo e stralcio delle sue pretese per l’abbandono del contenzioso a spese compensate.

Parte opponente aderiva alla proposta, mentre parte opposta non vi aderiva.

Veniva acquisita la documentazione prodotta dalle parti e veniva assunta la prova orale.

Precisate, infine, le conclusioni come in epigrafe, la causa veniva assegnata in decisione, come richiesto congiuntamente dai procuratori delle parti e venivano concessi i termini massimi di cui all’art. 190 cod. proc. civ. per la presentazion e di memorie conclusionali e di replica.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L’opposizione è fondata, in quanto la provvigione, anche se prevista nel preliminare, quando viene esercitato il diritto di prelazione agraria, avendone i requisiti, non deve essere corrisposta.

Alle udienze del 4 marzo e del 30 maggio 2025, veniva assunta la prova orale con l’interrogatorio formale del sig. legale rappresentante della società opponente e con l’escussione dei seguenti testi:

il quale si dichiara disponibile a rendere l’interrogatorio. Sentito sui capitoli della memoria istruttoria di parte opposta così rispondeva: cap.1) nel 20192020 l’agenzia aveva svolto attività di mediazione; cap.2) preciso che i terreni oggetto della compravendita 2019-2020 nel lato più corto confinano coi terreni acquistati nel 2022; cap .3) per l’acquisto del 2019 è vero; cap.4) no non è vero; cap.5) no non è vero;

cap.6) no all’epoca non avevo nessun interesse agli a cquisti di cui non sapevo nulla;

cap.7) io non sono mai stato contattato;

cap.8) no non è vero;

cap.9) no non è vero;

cap.10) non penso proprio che mio fratello abbia detto questo perché non sapevamo fossero in vendita;

cap.11) no non penso proprio che mio fratello abbia detto ciò;

cap.12) non so nulla. Noi abbiamo appreso tutto dal preliminare che ci è stato comunicato con raccomandata;

cap.13) ripeto che noi fratelli abbiamo appreso la notizia della vendita dal preliminare.

Preciso che la nostra società è composta da noi tre fratelli e da mio padre e abbiamo tutti gli stessi poteri;

, figlio della sig.ra , nel 2022 aveva avuto rapporti di consulenza con l’agenzia immobiliare , ma attualmente svolge l’attività di architetto libero professionista.

ADR. Capitava che l ‘agente immobiliare mi chiedesse delle collaborazioni ovvero di andare dal potenziale cliente a chiedere se c’era l’interesse nell’acquisto. Per questa attività specifica di collaborazione con l’agenzia, ovvero per la mia collaborazione fa tta nei confronti della società agricola non sono stato pagato perché non ho richiesto compensi. Per altre attività con altri clienti facevo fatture di consulenza. Non ho pendenze con l’agenzia , il teste veniva sentito sui capitoli ammessi della memoria istruttoria di parte opposta così rispondeva:
cap.4) questa circostanza mi è stata riferita dalla sig.ra NOME

cap.7) preciso che io e il sig. (mio padre) in data 12 Febbraio 2022, ci siamo recati presso l’abita zione dei signori e in INDIRIZZO Ci aspettavano i signori e che erano stati da noi avvisati (da me e da mio

NOME Abbiamo proposto la vendita dei terreni dei signori

. Ci ha risposto il sig. dicendoci però che erano interessati ma che volevano far passare i due anni dal precedente acquisto del 2019 che gli dava il diritto di prelazione. Preciso perché per me è fondamentale che nell’occasione c’era il sig. che stava facendo una retromarcia e non ci ha salutato. Per me era una cosa strana visto che ci conoscevamo già da tanto tempo e quindi io ho chiesto a il perché non ci avesse salutato. ha risposto che ce l’avevano con l’agenzia La favorita perché nella vendita del 2019 secondo loro non si doveva garantire la prelazione al sig. ma si doveva gestire l’oper azione con un affitto simulato; cap.8) come detto sopra, il 12 Febbraio 2022 il sig. aveva detto che avevano interesse ai terreni mentre il 7 Maggio 2022 ci ha riferito che non avevano più interesse all’acquisto tramite l’agenzia ma che avevano maturato il diritto di prelazione. ADR. Preciso che il 7 Maggio 2022 alle ore 14.30 io e mio padre ci siamo recati dai signori presso la loro sede aziendale in INDIRIZZO Roveredo di Guà e in quella circostanza ci ha detto quanto sopra. Il teste riferisce spontaneamente che la aveva accettato il preliminare con tutte le clausole così come mi ha riferito ;
, mamma di , e . Sono la moglie di

e sono in comunione dei beni con lui. Non ho interesse in causa non sono intestataria di nulla.

Veniva sentita sui capitoli ammessi della memoria di parte opposta così rispondeva:

cap.4) io so solo che nel 2019 i miei figli e anche mio marito hanno comprato dei terreni ma non so altro;

cap.7) alla mia presenza, in casa mia, non è mai venuto nessuno a proporre nulla. Io non so altro;

cap.8) noi abbiamo saputo di questo terreno quando a casa abbiamo ricevuto una notifica che conteneva un atto che indicava che il terreno era stato venduto e sentivo che parlavano di prelazione. Non so altro.

La società opponente con i documenti in atti e con la prova orale ha dimostrato che nessuna provvigione era dovuta, poiché, la ha esercitato il suo diritto di prelazione agrario in ragione della comunicazione ricevuta in ordine al fatto che il terreno stava per essere compravenduto ad un determinato prezzo, per quest’ultima ritenuto conveniente. Il fatto che anni prima vi fosse stato un contatto tra le odierne parti per l’a cquisto di un terreno attiguo e che fosse stato offerto, nel 2019, il terreno di cui è causa, vendita non conclusa in ragione del fatto che dovevano trascorrere due anni per poter esercitare il diritto di prelazione, non legittima la società opposta a richiedere la corresponsione della provvigione.
‘Il confinante che esercita il diritto di prelazione di cui all’art. 7 legge 817/1971 che ha esteso a favore del coltivatore diretto proprietario del fondo confinate il diritto di prelazione già previsto dall’art. 8 co 3° della legge 590/1965 per il c oltivatore diretto insediato sul fondo stesso, si sostituisce al promissario acquirente nel contratto preliminare stipulato con il proprietario del fondo, assumendo le sole obbligazioni ivi previste che siano conformi ed inerenti alle cause della vendita, conseguentemente, egli non è tenuto al pagamento della provvigione dovuta al mediatore, ancorchè regolata nello stesso contratto preliminare’ (cfr: Cass. civ. n. 10500/25).
L’opposizione alla luce dei documenti e delle risultanze istruttorie, risulta fondata, quindi, il decreto ingiuntivo indicato in epigrafe deve essere revocato.

Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate in favore della società opponente come in dispositivo;

P.Q.M.

definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa respinta, accoglie l’opposizione , per l’effetto, revoca il decreto ingiuntivo indicato in epigrafe;

condanna l’

, in persona

della omonima titolare, alla rifusione delle spese di lite in favore della

liquidate in complessivi € 5.1 00,00 oltre accessori, anticipazioni ed iva se dovuta; Così deciso, in Verona, il 27 maggio 2025

Il Giudice dott. NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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