Preavviso di iscrizione ipotecaria: la giusta tutela

Una società si opponeva a un preavviso di iscrizione ipotecaria sostenendo di non aver mai ricevuto le cartelle di pagamento. Il Tribunale rigettava il ricorso per tardività, qualificandolo come opposizione agli atti esecutivi. La Corte di Cassazione ha annullato tale decisione, stabilendo che l’impugnazione di un preavviso di iscrizione ipotecaria, se contesta il diritto stesso del creditore a procedere, costituisce un’azione di accertamento negativo del credito, non soggetta al breve termine di decadenza di 20 giorni.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Preavviso di Iscrizione Ipotecaria: La Cassazione Chiarisce la Corretta Azione Legale

Ricevere un preavviso di iscrizione ipotecaria è un evento che può generare grande preoccupazione. Si tratta dell’atto con cui l’Agente della Riscossione comunica l’intenzione di iscrivere un’ipoteca su un immobile del debitore per garantire il pagamento di un debito. Ma come ci si può difendere? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fatto luce sulla natura giuridica di questo atto e sui corretti strumenti di tutela, distinguendo nettamente tra le diverse forme di opposizione previste dal nostro ordinamento.

I Fatti del Caso: un Debitore contro gli Enti Impositori

Una società a responsabilità limitata si opponeva a una comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria emessa dall’Agente della Riscossione. Il motivo principale dell’opposizione era la mancata notifica delle cartelle di pagamento e degli avvisi di addebito sottostanti, che, secondo la società, rendevano illegittima la pretesa creditoria. La società, quindi, non contestava la regolarità formale della comunicazione, ma il diritto stesso degli enti impositori a procedere.

La Decisione del Tribunale e l’Errore di Qualificazione

Il Tribunale di primo grado, investito della questione, aveva qualificato l’azione della società come un’opposizione agli atti esecutivi (ex art. 617 c.p.c.). Questo tipo di opposizione serve a contestare la regolarità formale degli atti del processo esecutivo e deve essere proposta entro un termine molto breve: 20 giorni. Poiché la società aveva agito oltre questo termine, il Tribunale aveva dichiarato il ricorso inammissibile (pur parlando di rigetto nel dispositivo), condannando di fatto la società a subire l’iscrizione ipotecaria per quei crediti.

Impugnare il preavviso di iscrizione ipotecaria: la visione della Cassazione

La Corte di Cassazione, adita dalla società, ha ribaltato completamente la decisione del Tribunale. I giudici supremi hanno chiarito un principio fondamentale: l’impugnazione di un preavviso di iscrizione ipotecaria, quando è volta a contestare il diritto del creditore a procedere, non è un’opposizione agli atti esecutivi, ma un’azione di accertamento negativo del credito.

In altre parole, il debitore sta chiedendo al giudice di accertare che il debito non esiste o non è dovuto. Questa azione segue le regole del processo di cognizione ordinario e non è soggetta al termine di decadenza di 20 giorni previsto dall’art. 617 c.p.c. L’errore del Tribunale è stato quello di confondere la contestazione sulla regolarità di un atto (per cui vale il termine breve) con la contestazione sul diritto stesso a procedere (per cui valgono i termini ordinari).

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte ha fondato la sua decisione sulla giurisprudenza consolidata, richiamando precedenti in materia di fermo amministrativo, la cui natura è analoga a quella del preavviso di ipoteca. Entrambi non sono atti dell’esecuzione forzata, ma atti preordinati ad essa, volti a indurre il debitore al pagamento. Di conseguenza, l’opposizione che ne contesta il fondamento si configura come un’azione ordinaria. Il Tribunale ha errato nel qualificare l’azione come opposizione agli atti esecutivi, applicando un termine di decadenza che, nella fattispecie, era insussistente. La Corte ha quindi cassato la sentenza e disposto un rinvio ‘restitutorio’, ordinando al Tribunale di riesaminare il merito della controversia, questa volta applicando i principi corretti.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza offre un chiarimento cruciale per tutti i contribuenti. Chi riceve un preavviso di iscrizione ipotecaria e ritiene che il debito sottostante non sia dovuto (perché prescritto, già pagato, o perché gli atti presupposti non sono mai stati notificati) ha a disposizione uno strumento di tutela efficace e non è costretto a rispettare il termine perentorio di 20 giorni. Può intraprendere un’azione di accertamento negativo del credito, seguendo le regole del processo ordinario. La decisione rafforza le garanzie del debitore, assicurando che la contestazione sul merito della pretesa creditoria possa essere esaminata a fondo da un giudice, senza essere preclusa da errori di qualificazione giuridica o da termini procedurali eccessivamente restrittivi.

Come va qualificata l’azione legale contro un preavviso di iscrizione ipotecaria se si contesta il diritto del creditore a procedere?
Va qualificata come un’azione di accertamento negativo del credito, che segue le regole del processo di cognizione ordinario e non quelle dell’opposizione agli atti esecutivi.

Qual è il termine per impugnare un preavviso di iscrizione ipotecaria contestando l’esistenza del debito?
L’azione non è soggetta al termine di decadenza di 20 giorni previsto per l’opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.), ma segue i termini di prescrizione ordinari relativi al diritto contestato.

Cosa succede se un tribunale sbaglia a qualificare l’opposizione a un preavviso di iscrizione ipotecaria?
La sentenza emessa dal tribunale può essere impugnata. Come nel caso di specie, la Corte di Cassazione può cassare la sentenza errata e rinviare la causa al giudice di merito affinché la decida nuovamente applicando i principi di diritto corretti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. L Num. 11703 Anno 2025

Civile Ord. Sez. L Num. 11703 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso 32324-2019 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME COGNOME rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME;

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE – ISTITUTO NAZIONALE PER L’ASSICURAZIONE CONTRO RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio degli avvocati NOME COGNOME NOME COGNOME, NOME COGNOME, che lo rappresentano e difendono;

– controricorrente –

nonchè contro

Oggetto

R.G.N. 32324/2019

COGNOME

Rep.

Ud. 11/03/2025

RAGIONE_SOCIALE in persona del suo Presidente e legale rappresentante pro tempore, in proprio e quale mandatario della RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO presso l’Avvocatura Centrale dell’Istituto, rappresentati e difesi dagli avvocati NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME, NOME COGNOME

– controricorrenti –

nonchè contro

RAGIONE_SOCIALE (già RAGIONE_SOCIALE), in persona del Presidente pro tempore, rappresentata e difesa ex lege dall’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, presso i cui Uffici domicilia in ROMA, alla INDIRIZZO

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 853/2019 del TRIBUNALE di COSENZA, depositata il 24/04/2019 R.G.N. 943/2016;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 11/03/2025 dal Consigliere Dott. NOME COGNOME

Rilevato che

Con sentenza del 24.4.2019 n. 853, il Tribunale di Cosenza rigettava parzialmente il ricorso proposto da RAGIONE_SOCIALE volto ad opporsi alla comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria disposta dal concessionario per la riscossione per il mancato pagamento di varie partite debitorie di competenza dell’Inps e dell’Inail, per le quali, per la parte oggetto del present e ricorso in cassazione, parte opponente eccepiva di non aver ricevuto la notifica delle sottostanti cartelle ed avvisi di addebito (cfr. ultimo capoverso della p. 4 della sentenza impugnata), donde la ritenuta illegittimità dell’atto impugnato, in parte qua ,
mentre, il medesimo Tribunale accoglieva altra parte dell’opposizione, dichiarando l’inesistenza del diritto a procedere in sede esecutiva, per crediti dell’Inps e dell’Inail portati da cartelle notificate tra il 13.2.10 e il 19.1.2011, per intervenuta prescrizione.

Il T ribunale riteneva che la doglianza relativa all’omessa notifica delle cartelle e avvisi di addebito oggetto del presente ricorso in cassazione, fosse inammissibile (anche se la formula del dispositivo fa riferimento al rigetto) trattandosi di doglianza integrante motivo di opposizione agli atti esecutivi, per cui, in parte qua , il ricorso era stato tardivamente proposto, oltre il termine di venti giorni, ex art. 617 c.p.c.

Avverso la sentenza del tribunale, la società RAGIONE_SOCIALE ricorre per cassazione, sulla base di tre motivi, illustrati da memoria, mentre l’Agenzia delle Entrate riscossione, l’Inps e l’Inail hanno resistito con controricorso.

Il Collegio ha riserva to il deposito dell’ ordinanza, nel termine di sessanta giorni dall’adozione della presente decisione in camera di consiglio.

Considerato che

Con il primo motivo di ricorso, la società ricorrente deduce il vizio di violazione di legge, in particolare, degli artt. 615 e 617 c.p.c. e dell’art. 111 Cost., perché erroneamente il Tribunale di Cosenza aveva qualificato la domanda della medesima società ricorrente come opposizione agli atti esecutivi, ex art. 617 c.p.c. invece che opposizione all’esecuzione, ex art. 615 c.p.c.

Con il secondo motivo di ricorso, la società ricorrente deduce il vizio di violazione di legge, in particolare, dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 primo comma n. 3 c.p.c., avendo il Tribunale travalicato i limiti della domanda, in quanto aveva dato per scontato che nella fattispecie ci si trovasse nell’ambito

di un’esecuzione già iniziata, ponendosi il problema di qualificare la domanda ai sensi dell’art. 615 c.p.c. o 617 c.p.c., quando invece, il preavviso di iscrizione ipotecaria non costituisce un atto con il quale si inizia l’esecuzione, infatti, al momento della proposizione del ricorso, l’esecuzione non era ancora iniziata; nella specie, la società ricorrente si era, invece, rivolta al Tribunale per chiedere un accertamento di nullità del preavviso di iscrizione ipotecaria che è un atto estraneo alla procedura esecutiva: in buona sostanza, la domanda proposta era di accertamento negativo del credito richiesto nel preavviso e oggetto delle cartelle ed avvisi di pagamento, puntualmente indicati in ricorso.
Con il terzo motivo di ricorso, la società ricorrente deduce il vizio di violazione di legge, in particolare, dell’art. 91 c.p.c., in relazione all’art. 360 primo comma n. 3 c.p.c., perché la sentenza impugnata doveva conseguenzialmente essere riformata anche in relazione al capo sulla compensazione delle spese.

In via preliminare, va disattesa l’eccezione di tardività del ricorso per cassazione sollevata dall’Agenzia delle Entrate riscossione, in quanto dal frontespizio del ricorso, l’atto risulta consegnato per la notifica il 23.10.2019, quindi tempestivamente rispetto alla data di pubblicazione della sentenza del 24.4.2019.

Sempre in via preliminare, va rilevato che legittimati passivi dell’odierna azione giudiziaria sono solo gli enti impositori, perché non si discute della regolarità della comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria ma del credito sottostante, pertanto, la notifica del ricorso all’Agenzia delle Entrate riscossione ha una funzione di mera litis denuntiatio.

Il primo e secondo motivo di ricorso, che possono essere esaminati congiuntamente, con assorbimento del terzo, sono fondati.

Secondo la giurisprudenza di questa Corte, ‘L’impugnazione del preavviso di fermo amministrativo, sia se volta a contestare il diritto a procedere all’iscrizione del fermo, sia che riguardi la regolarità formale dell’atto, è un’azione di accertamento negativo a cui si applicano le regole del processo di cognizione ordinario, e come tale non assoggettata al termine decadenziale di cui all’art. 617 c.p.c. (Cass. n. 18041/2019, in tema di preavviso di fermo amministrativo, cfr. Cass. n.6844/2024, in tema di preavviso di iscrizione ipotecaria, che precisa che la sentenza è impugnabile con l’appello e non con il ricorso in cassazione) .
Nella specie, il Tribunale ha erroneamente qualificato l’azione come opposizione agli atti esecutivi, ravvisando uno stretto termine decadenziale per la sua proposizione, in effetti, insussistente.

Ne segue per tale aspetto l’ accoglimento del ricorso, con assorbimento della censura sulle spese di cui all’ultimo motivo, e la cassazione della sentenza con rinvio della causa al Tribunale di Cosenza, affinché, alla luce dei principi sopra esposti, riesamini il merito della controversia, senza il vincolo di diversa composizione, trattandosi di rinvio restitutorio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo e il secondo motivo di ricorso assorbito il terzo. Cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, al Tribunale di Cosenza.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 11.3.2025.

Il Presidente

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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