Poteri amministratore condominio: nomina avvocato

Un avvocato ha chiesto il pagamento del proprio compenso a un condominio per averlo difeso in una causa di risarcimento danni. Il condominio si è opposto, sostenendo che l’amministratore non avesse il potere di nominare un legale senza una delibera dell’assemblea. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso del condominio, affermando che rientra tra i poteri dell’amministratore condominio compiere atti conservativi, inclusa la nomina di un difensore per resistere a una richiesta di risarcimento per danni causati da beni comuni, senza necessità di autorizzazione o ratifica assembleare.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Poteri amministratore condominio: la nomina del legale è valida?

La recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta una questione cruciale per la vita condominiale: i poteri dell’amministratore di condominio nella gestione delle controversie legali. In particolare, la Corte chiarisce se l’amministratore possa autonomamente nominare un avvocato per difendere l’ente in giudizio, senza una preventiva autorizzazione dell’assemblea. Questa decisione ha importanti implicazioni pratiche per la gestione e la difesa dei condomini.

Il caso: un avvocato non pagato e la difesa del Condominio

La vicenda ha origine dalla richiesta di pagamento di un avvocato nei confronti di un condominio. Il legale era stato incaricato dall’amministratore per difendere il condominio in una causa intentata da un terzo, il quale chiedeva il risarcimento dei danni subiti a causa di una caduta provocata da una buca su una stradina condominiale.

Il condominio, costituitosi in giudizio, si opponeva al pagamento della parcella, sostenendo che la nomina del legale fosse invalida. Secondo la tesi del condominio, l’amministratore non avrebbe avuto il potere di conferire l’incarico senza una specifica delibera assembleare o, quantomeno, una successiva ratifica da parte dell’assemblea. Il Tribunale di primo grado aveva dato ragione all’avvocato, condannando il condominio al pagamento. Contro questa decisione, il condominio ha proposto ricorso in Cassazione.

La questione giuridica: serve sempre la delibera per nominare un avvocato?

Il nucleo della controversia ruota attorno all’interpretazione degli articoli 1130 e 1131 del Codice Civile, che definiscono le attribuzioni dell’amministratore. Il condominio ricorrente sosteneva che la difesa in una causa per responsabilità extracontrattuale, come quella per danni da cose in custodia ex art. 2051 c.c., esulasse dai poteri ordinari dell’amministratore, richiedendo quindi un mandato esplicito da parte dell’assemblea. La difesa si basava su una giurisprudenza che attribuisce la responsabilità per i danni a terzi derivanti da beni comuni direttamente ai condomini e non all’amministratore, il quale agirebbe solo come loro mandatario.

I poteri dell’amministratore condominio secondo la Cassazione

La Corte di Cassazione ha ritenuto il ricorso manifestamente infondato, confermando la decisione del Tribunale. I giudici hanno chiarito un principio fondamentale: la necessità di un’autorizzazione o ratifica assembleare per la costituzione in giudizio vale solo per le cause che esorbitano dalle attribuzioni specifiche dell’amministratore.

Nel caso specifico, la causa originaria riguardava la responsabilità del condominio per la mancata manutenzione di una parte comune (la stradina). Tale ambito rientra pienamente nei doveri dell’amministratore, come specificato dall’art. 1130, n. 4, del Codice Civile, che gli impone di “compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio”.

Le motivazioni della Corte

La Corte ha specificato che resistere in giudizio a una richiesta di risarcimento danni per vizi delle parti comuni costituisce un atto conservativo. L’amministratore, infatti, agisce per difendere il patrimonio comune da una pretesa che potrebbe intaccarlo. Di conseguenza, egli possiede un’autonoma legittimazione a nominare un difensore per rappresentare il condominio, anche in assenza di una preventiva autorizzazione assembleare.

La giurisprudenza consolidata della Corte, richiamata nell’ordinanza, sostiene che l’amministratore ha il potere di agire e resistere in giudizio per tutte le controversie che rientrano nelle sue attribuzioni, senza che sia rilevante la natura (contrattuale o extracontrattuale) della responsabilità invocata dal terzo. L’amministratore, in queste situazioni, rappresenta i condomini, che sono i custodi dei beni comuni, e ha il dovere di compiere tutti gli atti necessari alla loro conservazione.

Conclusioni: implicazioni pratiche della decisione

Questa ordinanza ribadisce un principio di efficienza e funzionalità nella gestione condominiale. Stabilisce chiaramente che, per le controversie legate alla manutenzione e conservazione dei beni comuni, l’amministratore ha il potere e il dovere di agire tempestivamente per tutelare gli interessi del condominio, anche nominando un legale. Attendere una delibera assembleare potrebbe comportare ritardi pregiudizievoli per la difesa dell’ente. Pertanto, la nomina di un avvocato per resistere a una causa di risarcimento danni da cose in custodia è un atto valido ed efficace, e il condominio è tenuto a corrispondere il relativo compenso professionale.

L’amministratore di condominio può nominare un avvocato senza l’autorizzazione dell’assemblea?
Sì, può farlo quando la causa rientra nelle sue attribuzioni, come quelle relative alla conservazione delle parti comuni dell’edificio, ad esempio per difendere il condominio da una richiesta di risarcimento danni per vizi di un bene comune.

In quali casi la nomina di un legale da parte dell’amministratore è considerata valida autonomamente?
La nomina è valida quando la controversia riguarda materie che l’art. 1131 del Codice Civile affida alla sua competenza, come gli atti conservativi dei beni comuni. Non è necessaria una delibera preventiva né una ratifica successiva da parte dell’assemblea.

Cosa si intende per ‘atti conservativi’ che rientrano nei poteri dell’amministratore?
Gli ‘atti conservativi’ sono tutte quelle azioni, anche legali, finalizzate a preservare l’integrità e il valore delle parti comuni. Resistere in giudizio a una richiesta di risarcimento danni causati da un bene comune, come una buca in una strada condominiale, è considerato un atto conservativo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 2119 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 2119 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/01/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 13768/2020 R.G. proposto da :

CONDOMINIO PARCO INDIRIZZO NOCERA SUPERIORE, in persona dell’amministratore NOME COGNOME, elettivamente domiciliato in ROMAINDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME COGNOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) per procura in calce al ricorso;

-ricorrente- contro

NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO NOME (CODICE_FISCALE) per procura in calce al controricorso;

-controricorrente- avverso l’ ORDINANZA del TRIBUNALE di NOCERA INFERIORE n. 5342/2017 depositata il 30.3.2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18.9.2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

AVV_NOTAIO, con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Nocera Inferiore il RAGIONE_SOCIALE Ciancone di Nocera Superiore (d’ora in poi per brevità il RAGIONE_SOCIALE) per il pagamento del compenso della prestazione di patrocinio (richiesta per € 3.951,62) che fino alla rinuncia al mandato aveva svolto, su incarico dell’amministratore condominiale, in un processo civile in cui un terzo aveva citato il suddetto RAGIONE_SOCIALE per responsabilità ex art. 2051 cod. civ. a seguito della sua caduta verificatasi a causa di una buca presente su una stradina condominiale.
Si costituiva il RAGIONE_SOCIALE, che contestava la mancanza di incarico o ratifica assembleare per il mandato dell’AVV_NOTAIO e l’eccessività del compenso richiesto, invocando la colpa professionale del legale per la mancata intimazione dei testimoni a discarico della responsabilità condominiale.

Il Tribunale di Nocera Inferiore, in composizione camerale collegiale, riteneva che anche la riconvenzionale potesse essere trattata col rito sommario speciale, respingendo la tesi della colpa professionale anche perché il giudizio risarcitorio promosso dal terzo era ancora pendente, condannava il RAGIONE_SOCIALE al pagamento in favore del ricorrente di € 2.369,75 e delle spese processuali, e respingeva l’eccezione di difetto di valida procura del legale per mancanza di una delibera assembleare di conferimento
dell’incarico e di ratifica, in quanto i poteri di vigilanza e custodia sulle cose comuni rientravano nelle attribuzioni dell’amministratore ex art. 1131 comma 1° cod. civ., per cui non era indispensabile la delibera assembleare, che se intervenuta, costituiva un mero assenso al conferimento di incarico legale già validamente compiuto dall’amministratore.

Avverso tale ordinanza ha proposto ricorso il RAGIONE_SOCIALE, notificato all’AVV_NOTAIO il 29.5.2020, affidato ad un unico motivo, cui l’AVV_NOTAIO ha resistito con controricorso.

E’ stata formulata proposta di definizione anticipata per manifesta infondatezza dal Consigliere NOME COGNOME, comunicata il 6.6.2023 ed il 16.6.2023 il RAGIONE_SOCIALE ha presentato istanza di decisione ex art. 380 bis comma 2° c.p.c.

Entrambe le parti hanno depositato memoria ex art. 380 bis. 1 c.p.c.

Con l’unico motivo il RAGIONE_SOCIALE lamenta, in relazione all’art. 360, comma primo n. 3) c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1130 e 1131 cod. civ. e degli artt. 1218 e 2051 cod. civ., sostenendo che l’ordinanza impugnata non avrebbe potuto ritenere validamente conferita dall’amministratore condominiale la procura all’AVV_NOTAIO per patrocinare il RAGIONE_SOCIALE nel giudizio risarcitorio contro di esso promosso da un terzo per il risarcimento dei danni derivati da responsabilità ex art. 2051 cod. civ. (per la caduta al medesimo occorsa a causa di una buca posta sulla stradina condominiale, bene comune), occorrendo la delibera assembleare di incarico, o almeno la ratifica dell’incarico da parte dell’assemblea condominiale, essendosi al di fuori delle attribuzioni proprie dell’amministratore condominiale, richiamando allo scopo la giurisprudenza della Suprema Corte che imputava la responsabilità extracontrattuale ex art. 2051 cod. civ. per i danni a terzi derivanti dalle cose comuni ai soli condomini (Cass. n. 17983/2014; Cass. n. 6292/2019) e non all’amministratore, che può solo come
mandatario dei condomini essere chiamato da essi a rispondere sul piano contrattuale nei rapporti interni (Cass. n. 1674/2015).

Il ricorso è manifestamente infondato, in quanto la necessità dell’autorizzazione dell’assemblea condominiale, o della ratifica assembleare, per la costituzione in giudizio dell’amministratore, quale rappresentante del RAGIONE_SOCIALE, va riferita solo alle cause che esorbitino dalle attribuzioni dell’amministratore ai sensi dell’art. 1131 commi 2 e 3 cod. civ. (vedi in tal senso Cass. 10.1.2023 n. 342), mentre qui viene in rilievo la responsabilità connessa alla conservazione dei beni comuni (stradina condominiale sulla quale si trova la buca che un terzo assume sia stata causa della sua caduta e quindi dei danni dei quali ha chiesto in giudizio il risarcimento ex art. 2051 cod. civ.), collegata all’art. 1130 n. 4) cod. civ., (‘ l’amministratore deve compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio ‘), richiamato dall’art. 1131 cod. civ. La giurisprudenza di questa Corte, infatti, è da tempo orientata nel senso che l’amministratore condominiale abbia un’autonoma legittimazione alla nomina del difensore del RAGIONE_SOCIALE amministrato, pur in assenza di preventiva autorizzazione assembleare, ove la controversia rientri nell’ambito delle attribuzioni di cui all’art. 1131 cod. civ. (vedi Cass. n. 10865/2016), a nulla rilevando il fatto che il terzo ha invocato la responsabilità extracontrattuale ex art. 2051 cod. civ. del RAGIONE_SOCIALE e non la responsabilità contrattuale dell’amministratore verso i condomini per l’inadempimento delle obbligazioni contrattuali assunte verso di essi, in quanto comunque l’amministratore deve compiere gli atti conservativi dei beni comuni, e nelle liti passive promosse da terzi per il risarcimento dei danni provocati da cose comuni, soggette a quell’obbligo di conservazione, rappresenta i condomini custodi dei beni comuni.
Alla manifesta infondatezza del ricorso per ragioni conformi alla proposta di definizione anticipata, segue la condanna del ricorrente

oltre che alle spese processuali del giudizio di legittimità, al risarcimento danni ex art. 96 comma 3° c.p.c. ed al pagamento in favore della RAGIONE_SOCIALE delle Ammende ex art. 96 comma 4° c.p.c., nelle misure precisate in dispositivo.

Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed è rigettato, sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato – Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto il comma 1quater dell’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 – della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per la stessa impugnazione, se dovuto.
P.Q.M.

La Corte di RAGIONE_SOCIALEzione rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento in favore di COGNOME NOME delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in € 200,00 per esborsi ed € 2.000,00 per compensi, oltre IVA, CA e rimborso spese generali del 15%, al risarcimento danni ex art. 96 comma 3° c.p.c. in favore dello stesso per € 2.000,00, ed al pagamento in favore della RAGIONE_SOCIALE delle Ammende della somma di € 500,00.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile, in data 18.9.2024.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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