Poteri amministratore condominio: limiti e autorizzazioni

La Corte di Cassazione si è pronunciata sui poteri dell’amministratore di condominio, distinguendo tra atti conservativi e azioni reali. La sentenza chiarisce che, mentre l’amministratore può agire autonomamente per recuperare crediti o gestire contratti assicurativi, necessita di una specifica delibera assembleare per avviare azioni che incidono sui diritti reali delle parti comuni, come l’actio negatoria servitutis. La decisione ha parzialmente annullato una delibera condominiale, specificando i confini dell’autonomia gestionale dell’amministratore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Poteri amministratore condominio: la Cassazione traccia i confini

I poteri dell’amministratore di condominio sono spesso oggetto di dibattito e contenzioso. Fino a dove può spingersi la sua autonomia decisionale? Quando è obbligatorio ottenere il via libera dall’assemblea? Una recente sentenza della Corte di Cassazione offre importanti chiarimenti, distinguendo nettamente tra atti di ordinaria amministrazione, per i quali l’amministratore può agire in autonomia, e atti che incidono sui diritti reali, che richiedono inderogabilmente una delibera assembleare.

I Fatti di Causa

Il caso trae origine dall’impugnazione di una delibera assembleare da parte di un gruppo di condomini. L’assemblea aveva ratificato o autorizzato l’amministratore a compiere tre diverse azioni legali:
1. Un’azione di rivalsa nei confronti della compagnia assicuratrice del fabbricato per ottenere un indennizzo a seguito di danni da infiltrazioni.
2. Un’azione di ripetizione di indebito contro una condomina per recuperare somme versate senza titolo per l’uso di un appartamento destinato al portiere.
3. La proposizione di un appello contro una sentenza relativa a un’azione legale (actio negatoria servitutis) volta a negare l’esistenza di servitù sul cortile comune.

I condomini ricorrenti sostenevano che per tutte e tre le azioni fosse necessaria una delibera approvata con una maggioranza qualificata, che nel caso specifico non era stata raggiunta. Contestavano, inoltre, vizi procedurali legati all’ordine del giorno.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha analizzato separatamente le tre questioni, accogliendo parzialmente il ricorso dei condomini. I giudici hanno stabilito una chiara linea di demarcazione tra le diverse tipologie di azioni legali, con conseguenze dirette sui poteri dell’amministratore di condominio.

– Respinte le censure sulle prime due azioni: La Corte ha ritenuto che sia l’azione di rivalsa contro l’assicurazione sia quella di ripetizione di indebito rientrassero tra gli “atti conservativi” che l’amministratore è legittimato a compiere autonomamente, ai sensi dell’art. 1130 c.c. Pertanto, la delibera su questi punti, anche se non strettamente necessaria, era valida.

– Accolta la censura sulla terza azione: La Corte ha invece dato ragione ai ricorrenti riguardo all’azione negatoria servitutis. Essendo un’azione reale, che incide direttamente sulla titolarità e sul contenuto dei diritti dei condomini sulle parti comuni, essa esula dalle normali attribuzioni dell’amministratore e richiede una preventiva autorizzazione dell’assemblea.

Le Motivazioni: la distinzione tra atti conservativi e azioni reali

La Corte di Cassazione ha fondato la sua decisione su un consolidato orientamento giurisprudenziale. Le motivazioni distinguono con precisione la natura delle diverse azioni legali e i relativi poteri dell’amministratore.

Azioni rientranti nei poteri dell’amministratore condominio

L’azione di rivalsa contro l’assicurazione è stata considerata un atto conservativo. Una volta che l’assemblea ha autorizzato la stipula del contratto di assicurazione, l’amministratore ha il potere e il dovere di compiere tutti gli atti necessari per renderlo efficace, incluso agire in giudizio per ottenere l’indennizzo. Si tratta di conservare un diritto già acquisito dal condominio. Analogamente, l’azione per recuperare somme indebitamente pagate è volta a preservare il patrimonio comune, rientrando quindi pienamente nella gestione ordinaria.

Azioni che richiedono l’autorizzazione assembleare

Discorso completamente diverso per l’actio negatoria servitutis. Questa azione non mira a conservare un bene, ma ad accertare il contenuto di un diritto reale, negando le pretese di terzi. Poiché incide sulla sfera dominicale dei singoli condomini, non può essere iniziata autonomamente dall’amministratore. La giurisprudenza è costante nell’affermare che le azioni reali, siano esse dirette contro condomini o contro terzi, devono essere autorizzate dall’assemblea. In questo caso, la delibera che autorizzava l’appello per tale azione è stata ritenuta invalida, e la sentenza impugnata è stata cassata su questo punto.

Le Conclusioni: implicazioni pratiche per amministratori e condomini

Questa sentenza ribadisce un principio fondamentale nella gestione condominiale: l’amministratore gode di ampia autonomia per gli atti di gestione e conservazione del patrimonio comune, ma deve sempre deferire all’assemblea le decisioni che toccano la sostanza dei diritti di proprietà. Per i condomini, ciò significa avere la garanzia che decisioni di grande impatto sui propri beni non possano essere prese senza il loro consenso. Per gli amministratori, la sentenza serve da monito a valutare attentamente la natura di ogni azione legale prima di avviarla, per evitare di agire senza la necessaria legittimazione, con conseguenti rischi di invalidità degli atti e responsabilità professionale.

Un amministratore può citare in giudizio l’assicurazione del condominio senza autorizzazione dell’assemblea?
Sì. Secondo la Cassazione, l’azione per ottenere l’indennizzo derivante da un contratto di assicurazione già stipulato è un atto conservativo volto a tutelare i diritti del condominio. Pertanto, rientra nei poteri autonomi dell’amministratore e non necessita di una preventiva delibera assembleare.

Per avviare un’azione legale di recupero crediti verso un condomino è necessaria una delibera?
No. Anche l’azione di ripetizione di indebito, volta a recuperare somme pagate senza un valido titolo, è considerata un atto conservativo del patrimonio comune. L’amministratore è legittimato a compierla autonomamente nell’ambito della sua gestione ordinaria.

L’amministratore può avviare un’azione per negare l’esistenza di una servitù su una parte comune senza il consenso dell’assemblea?
No, assolutamente. L’azione negatoria servitutis è un’azione reale che incide sui diritti di proprietà dei condomini sulle parti comuni. Essa esula dalle normali attribuzioni dell’amministratore e richiede obbligatoriamente una specifica autorizzazione preventiva da parte dell’assemblea condominiale.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 4818 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 4818 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/02/2024

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 25863/2018 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, COGNOMERAGIONE_SOCIALE, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME ed COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME COGNOME (CODICE_FISCALE), rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) per procura in calce al ricorso,

-ricorrenti- contro

NOME COGNOME, elett.te domiciliato all’indirizzo digitale del suo difensore riportato nel controricorso, rappresentato e difeso

dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) per procura in calce al controricorso,

-controricorrente-

nonchè contro

RAGIONE_SOCIALE e CONDOMINIO DI INDIRIZZO, -intimati- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di NAPOLI n.2784/2018 depositata l’ 8.6.2018. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14.11.2023

dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con deliberazione assembleare del 28.4.2006 il Condominio di Napoli, INDIRIZZO (d’ora in poi il Condominio), per quanto qui interessa, deliberava:

di ratificare l’azione di rivalsa del Condominio nei confronti dell’RAGIONE_SOCIALE per essere tenuto indenne per i danni da risarcire agli eredi di COGNOME NOME per asserite infiltrazioni provenienti da un bene di proprietà comune, e di esercitare autonomamente tale azione nel caso in cui fosse accertato l’eventuale difetto di costituzione del Condominio nel giudizio in corso;

di ratificare l’azione di ripetizione di indebito esercitata dal Condominio in via riconvenzionale per la somma asseritamente pagata senza titolo alla condomina COGNOME NOME, proprietaria di un appartamento all’interno del Condominio gravato

da vincolo di destinazione a favore del portiere (proc. n. 33063/2003 RG del Tribunale di Napoli);

di dare mandato all’amministratore condominiale per proporre appello contro la sentenza del Tribunale civile di Napoli n. 8625/2005 col patrocinio dell’AVV_NOTAIO.

Tale ultima sentenza era stata pronunciata in un giudizio, che il Condominio aveva promosso contro il condomino COGNOME NOME, per chiedere la condanna dello stesso alla rimozione di una struttura in vetro e cemento insistente sul cortile condominiale ed al ripristino dello stato dei luoghi, ed in esso gli eredi di COGNOME NOME (COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME) avevano chiesto di accertare in via riconvenzionale la titolarità di servitù di luce ed aria sul lucernario comune per destinazione del padre di famiglia, o per usucapione, mentre il condomino intervenuto, COGNOME NOME, aveva esercitato un’ actio negatoria servitutis intesa a negare la sussistenza di quelle servitù, poi fatta propria anche dal Condominio.
L’assemblea condominiale (inizialmente costituita con 456,36 millesimi) aveva approvato la delibera sul punto 1) sopra indicata con l’opposizione della sola COGNOME NOME (titolare di 51,82 millesimi), assenti i condomini RAGIONE_SOCIALE, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME ed COGNOME NOME, e quindi col voto favorevole di 404,54 millesimi, e con un numero di millesimi addirittura inferiore la delibera sui punti 2) e 3), in quanto nelle more alcuni condomini prima presenti si erano allontanati.
Con citazione del 12.5.2006 COGNOME NOME, RAGIONE_SOCIALE, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e la RAGIONE_SOCIALE impugnavano la delibera assembleare condominiale del 28.4.2006 sui tre punti sopra indicati, chiedendone la nullità, per tutti e tre i punti, in quanto ritenevano necessaria per l’oggetto dei giudizi

(rispettivamente rivalsa verso l’assicuratore, domanda basata sul vincolo di destinazione della casa del portiere ed actio negatoria servitutis ) la maggioranza dell’art. 1136 comma 2° cod. civ. (maggioranza degli intervenuti e metà del valore dell’edificio), che non era stata raggiunta, e lamentando, per il solo punto 1), che la ratifica di un’azione di rivalsa già esercitata non figurava all’ordine del giorno, che si riferiva solo all’esercizio ex novo dell’azione di rivalsa nei confronti della RAGIONE_SOCIALE per danni da risarcire agli eredi di COGNOME NOME.
Si costituiva nel giudizio di primo grado il Condominio, e spiegava intervento adesivo il condomino ed ex amministratore, COGNOME NOME.

Con la sentenza n. 468/2011 del 14.1.2011 il Tribunale di Napoli respingeva tutte le domande degli attori, condannandoli alle spese, ritenendo che la ratifica di un’azione potesse essere equiparata all’esercizio ex novo della stessa azione riportato nell’ordine del giorno, e che tutte e tre le azioni autorizzate con la delibera impugnata rientrassero in realtà tra gli atti conservativi relativi alle parti comuni, che l’amministratore condominiale era legittimato a compiere anche autonomamente ex art. 1130 n. 4) cod. civ., per cui non richiedevano autorizzazione assembleare, né ratifica.
Impugnata la sentenza di primo grado dagli originari attori, contrastati dal Condominio e dall’intervenuto NOME NOME, la Corte d’Appello di Napoli con la sentenza n. 2784/2018 del 16.4/8.6.2018 respingeva l’appello, ribadendo che le azioni autorizzate con la delibera impugnata rientravano in realtà tra gli atti conservativi relativi alle parti comuni, che l’amministratore condominiale poteva compiere ex art. 1130 n. 4) cod. civ., senza bisogno di autorizzazione assembleare, e condannando gli appellanti alle spese processuali di secondo grado.
Avverso tale sentenza, notificata l’8.6.2018 hanno proposto ricorso alla Suprema Corte, notificato al Condominio, ad COGNOME NOME ed alla RAGIONE_SOCIALE Il 4.9.2018, COGNOME NOME, RAGIONE_SOCIALE, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME ed COGNOME NOME, affidandosi a quattro motivi, e resiste con controricorso notificato il 12.10.2018 COGNOME NOME, mentre sono rimasti intimati il Condominio e la RAGIONE_SOCIALE

Il solo COGNOME NOME ha depositato memoria ex art. 378 c.p.c. La causa, udita la relazione del Consigliere NOME COGNOME, é stata trattenuta in decisione all’udienza pubblica del 14.11.2023.

RAGIONI COGNOME DECISIONE

Col primo motivo i ricorrenti lamentano, ai sensi dell’art. 360 comma primo n. 4) c.p.c., la nullità della sentenza impugnata in relazione agli articoli 99, 100, 112, 342 c.p.c. e 66 disp. att. cod. civ..

Sostengono i ricorrenti che l’impugnata sentenza sarebbe nulla, per non essersi pronunciata sulla censura, che essi avevano riproposto in secondo grado, in ordine alla mancata inclusione nell’ordine del giorno della delibera assembleare condominiale del 28.4.2006, della ratifica dell’azione di rivalsa già esercitata dal Condominio nei confronti dell’RAGIONE_SOCIALE per essere tenuto indenne per i danni da risarcire agli eredi di COGNOME NOME per un danno da infiltrazione derivante da una parte comune, in quanto l’ordine del giorno contemplava unicamente la ‘ delibera di azione di rivalsa del Condominio nei confronti della RAGIONE_SOCIALE.
Col secondo motivo i ricorrenti lamentano, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1130, 1131, 1136, 1398 e 1399 cod. civ..

Sostengono i ricorrenti che la Corte d’Appello di Napoli abbia errato, nel ritenere che l’azione di rivalsa del Condominio, nei confronti del proprio assicuratore, rientrasse tra gli atti conservativi, che l’amministratore condominiale può autonomamente compiere, ai sensi dell’art. 1130 n. 4) cod. civ., e non richiedesse, pertanto, la deliberazione autorizzatoria dell’assemblea condominiale.

Nonostante il precedente contrario rappresentato dall’ordinanza della Corte di Cassazione n. 5832 dell’8.3.2017, ritengono i ricorrenti che poiché l’amministratore condominiale non é legittimato a concludere il contratto di assicurazione del fabbricato senza l’autorizzazione della delibera assembleare (in tal senso Cass. 3.4.2007 n. 8233), lo stesso principio debba valere per l’azione di rivalsa fondata su tale contratto, consentendo l’art. 1130 n. 4) cod. civ. solo il compimento da parte dell’amministratore di atti materiali (riparazioni di parti comuni) e di atti giudiziali volti alla salvaguardia dell’integrità dell’immobile comune, e quindi non il compimento di atti giudiziali che abbiano il diverso scopo di porre riparo al pregiudizio economico dei condomini. Aggiungono i ricorrenti che poiché l’amministratore aveva sollecitato la deliberazione assembleare per avallare l’azione, non si poteva ritenere che la delibera assembleare condominiale non fosse necessaria.
I primi due motivi, entrambi relativi all’impugnata delibera assembleare condominiale del 28.4.2006 di ratifica dell’azione di rivalsa, esercitata dall’amministratore del Condominio, nei confronti dell’RAGIONE_SOCIALE, affinché il Condominio fosse tenuto indenne rispetto ai danni risarciti agli eredi di COGNOME NOME causati da infiltrazioni provenienti da parti comuni, possono essere esaminati congiuntamente e sono infondati.

La Suprema Corte, con orientamento consolidato, ha chiarito che in relazione alla domanda rivolta al conseguimento

dell’indennizzo derivante da contratto di assicurazione stipulato dal condominio, sussiste la legittimazione dell’amministratore di condominio ad agire giudizialmente, ai sensi dell’art. 1130 comma 1° n. 4) e dell’art. 1131 cod. civ., senza necessità di preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea dei condomini (vedi Cass. 20.2.2009 n.4245; Cass. 26.3.1996 n. 2678), ed ha negato la legittimazione dell’amministratore condominiale alla chiamata in garanzia di un terzo, ove tale chiamata trovi fondamento in rapporti contrattuali intervenuti tra il terzo medesimo ed i singoli condomini e, quindi, esorbitanti i limiti della sua rappresentanza processuale secondo i criteri fissati dall’art. 1131 comma 1 cod. civ. (Cass. 16.4.1991 n. 4066; Cass. n. 4132 del 1976), ma nel nostro caso il contratto di assicurazione era stato concluso con la compagnia di assicurazione dal Condominio, per cui l’amministratore condominiale in rappresentanza del Condominio era pienamente legittimato, al fine di tutelare i diritti di tutti i condomini discendenti dal contratto di assicurazione già concluso e autorizzato, ad agire in rivalsa contro l’assicuratore, senza bisogno di essere autorizzato preventivamente dall’assemblea condominiale, trattandosi di un atto conservativo rientrante nell’ambito dell’art. 1130 comma 1° n.4) c.p.c..
L’unico argomento addotto dai ricorrenti per superare il suddetto consolidato orientamento, quello cioé che la Suprema Corte considera invece necessaria la preventiva autorizzazione dei condomini per la stipulazione da parte dell’amministratore condominiale di un contratto di assicurazione a tutela delle parti comuni, é palesemente inidoneo allo scopo, in quanto la stipulazione del contratto di assicurazione, meramente facoltativa e non obbligatoria, comporta l’assunzione di nuovi obblighi economici da parte dei condomini, correlati al pagamento del premio assicurativo, ed esula da un’attività meramente conservativa e necessitata delle parti comuni, e per questo esige la loro preventiva
autorizzazione, mentre l’azione di rivalsa presuppone che sia già stata autorizzata dai condomini la conclusione di un contratto di assicurazione determinante l’impegno di spesa, e che si tratti solo di fare fruire i condomini degli effetti favorevoli di tale contratto attraverso il conseguimento dell’indennizzo dovuto al Condominio per il verificarsi di un evento dannoso coperto dall’assicurazione, e quindi di esercitare un’azione volta a conservare i diritti dei condomini relativi alla parte comune coperta da assicurazione, rientrante tra gli atti conservativi dell’art. 1130 n. 4) cod. civ., che significativamente parla di atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio, e non solo di atti conservativi di diritti sulle parti comuni.
Non vi è allora ragione per interrogarsi su quale maggioranza occorresse all’assemblea per deliberare sulla lite (in particolare, quella di cui all’ art. 1136 comma 4° cod. civ. secondo i ricorrenti), giacché non vi era proprio la necessità di procedere con approvazione assembleare alla nomina dell’AVV_NOTAIO cui dare mandato per l’esercizio, o per la ratifica, dell’azione rivalsa verso l’assicurazione del Condominio, in quanto si trattava di causa che non esorbitava dalle attribuzioni dell’amministratore, agli effetti dell’art. 1131 comma 2° e dell’art. 1130 n° 4) cod. civ.. La delibera resa sul punto vale al più come mero assenso dell’assemblea ad una scelta spettante all’amministratore (Cass. 24.10.2023 n.29504; Cass. n. 10865 del 2016).
Quanto poi alla circostanza che l’amministratore condominiale, per prudenza, avesse comunque deciso di sottoporre all’autorizzazione assembleare l’esercizio dell’azione di rivalsa verso l’assicuratore, non vale certo ad escludere che la necessità o meno di tale autorizzazione e del raggiungimento della maggioranza prescritta dall’art. 1136 comma 2° cod. civ. dipenda dal tipo di azione che si intenda esercitare, se compresa, o meno tra gli atti conservativi dell’art. 1130 comma primo n. 4) cod. civ., e non dal
fatto se l’amministratore abbia deciso, o meno di farsi autorizzare all’esercizio dell’azione.

Si deve poi ritenere, che in ragione della risposta data alla questione della necessità, o meno, della maggioranza dell’art. 1136 comma 4° cod. civ. per la deliberazione assembleare di autorizzazione all’esercizio, così come per la ratifica dell’azione di rivalsa nei confronti dell’assicuratore del Condominio, la Corte d’Appello di Napoli abbia implicitamente risposto anche alla censura, mossa dagli appellanti e riproposta col primo motivo in questa sede, circa la mancata inclusione nell’ordine del giorno della ratifica della suddetta azione di rivalsa, già esercitata dall’amministratore, per esservi stata contemplata solo l’autorizzazione all’esercizio ex novo della medesima azione di rivalsa. Ed invero, una volta riconosciuto che l’esercizio dell’azione di rivalsa contro l’assicuratore del Condominio era un atto conservativo che l’amministratore poteva autonomamente compiere, in base al combinato disposto degli articoli 1130 comma 1° n. 4) e 1131 comma 2° cod. civ., senza bisogno di ottenere la ratifica del suo operato da parte dell’assemblea condominiale con la maggioranza dell’art. 1136 comma 4° cod. civ., l’inclusione della ratifica dell’azione all’ordine del giorno risultava palesemente superflua.
Col terzo motivo i ricorrenti lamentano, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 948, 949, 1079, 1130, 1131 e 1136 cod. civ..

Si dolgono i ricorrenti che la Corte d’Appello di Napoli abbia considerato come atto conservativo, autonomamente consentito all’amministratore condominiale, senza bisogno di autorizzazione assembleare con la maggioranza dell’art. 1136 comma 4° cod. civ., la proposizione dell’appello contro la sentenza del Tribunale civile di Napoli n. 8625/2005 col patrocinio dell’AVV_NOTAIO, in tal modo consentendo all’amministratore di esercitare un’ actio

negatoria servitutis, che per giurisprudenza consolidata della Suprema Corte, essendo un’azione reale da esperirsi nei confronti di singoli condomini, o contro terzi, diretta ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto, o alla tutela di diritti reali dei condomini su cose, o parti dell’edificio, può essere esperita dall’amministratore solo previa autorizzazione dell’assemblea, sempre che sia volta alla difesa della proprietà comune e non alla sua estensione.

Il terzo motivo é fondato e merita accoglimento, in quanto per giurisprudenza più che consolidata della Suprema Corte in tema di condominio di edifici, le azioni reali, come l’ actio negatoria servitutis , siano esse indirizzate contro i condomini, o contro i terzi, essendo dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto, o alla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell’edificio, possono essere esperite dall’amministratore solo previa autorizzazione dell’assemblea, esulando dalle normali attribuzioni dell’amministratore ex art. 1130 comma primo n. 4) cod. civ. (vedi Cass. ord. 23.10.2020 n. 23190; Cass. 11.10.2016 n. 20453; Cass. n. 16230/2011; Cass. 6.2.2009 n. 3044; Cass. 24.11.2005 n. 24764; Cass. 26.1.2005 n. 1553; Cass. 16.10.1999 n. 11688; Cass. 16.4.1993 n. 4530; Cass. 25.11.1992 n.12557).
La circostanza che nel procedimento conclusosi in primo grado con la sentenza del Tribunale civile di Napoli n. 8625/2005 per il cui appello, conclusosi con la sentenza n. 2163/2014 del 16.5.2014 della Corte d’Appello di Napoli, passata in giudicato (che a pagina 8 ha negato che l’amministratore potesse esercitare l’actio negatoria servitutis senza l’autorizzazione assembleare, mancante anche per il giudizio di primo grado) , l’amministratore ha chiesto l’autorizzazione assembleare, l’ actio negatoria servitutis sia stata validamente esercitata anche dal condomino intervenuto, COGNOME NOME, non valeva certo a legittimare l’esercizio di tale azione, senza autorizzazione assembleare, anche da parte
dell’amministratore condominiale, che non si é limitato a spiegare un intervento ad adiuvandum, per cui l’impugnata sentenza, che ha qualificato l’ actio negatoria servitutis esercitata dal Condominio relativamente al cortile comune come mero atto conservativo, non considerando l’effetto sui diritti reali dei condomini sul bene comune che ne derivava, ed adottando un’errata nozione di atto conservativo, va cassata senza rinvio in relazione al motivo accolto, non essendo necessari ulteriori accertamenti.
Col quarto motivo i ricorrenti lamentano, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1117 n. 2, 1130, 1131, 1136 e 2033 cod. civ..

Sostengono i ricorrenti, che l’impugnata sentenza abbia erroneamente considerato la ratifica dell’azione di ripetizione di indebito, per la somma asseritamente pagata senza titolo alla condomina COGNOME NOME, proprietaria di un appartamento all’interno del Condominio gravato da vincolo di destinazione a favore del portiere (proc. n. 33063/2003 RG del Tribunale di Napoli), come atto conservativo consentito all’amministratore senza la necessaria autorizzazione assembleare con la maggioranza richiesta dall’art. 1136 comma 4° cod. civ..
Va premesso che la sentenza n. 1095/2008 del Tribunale di Napoli, confermata dalla sentenza della Corte d’Appello di Napoli n.1092/2014 dell’11.3.2014, si é conclusa col rigetto della domanda di annullamento avanzata da altro condomino avverso la delibera assembleare condominiale del 28.4.2006, per cui come osservato nell’impugnata sentenza, non si é verificato alcun effetto espansivo per i condomini che a quel giudizio non hanno partecipato, valevole in applicazione dell’art. 2377 cod. civ. solo in ipotesi di accoglimento dell’azione di annullamento della delibera assembleare (vedi Cass. n. 10139/2007), per cui non può essere ravvisata sul quarto motivo la cessazione della materia del contendere invocata dai ricorrenti.
Nel merito, il quarto motivo di ricorso é infondato, in quanto la ratifica dell’azione di ripetizione di indebito esercitata dal Condominio contro COGNOME NOME era certamente un atto conservativo nei confronti di un condomino consentito all’amministratore ex art. 1130 comma 4° cod. civ., e non soggetto alla preventiva autorizzazione assembleare con la maggioranza dell’art. 1136 comma 4° cod. civ., trattandosi di un’azione personale fondata sul carattere indebito dei canoni versati alla COGNOME per l’appartamento di sua proprietà, gravato dall’onere reale di destinazione ad abitazione del portiere, e non di un’azione reale.
In particolare il Condominio avendo versato alla COGNOME, in assenza di un contratto di locazione, degli importi in ragione del fatto che l’appartamento di proprietà esclusiva della stessa, per l’esistenza del vincolo di destinazione ad abitazione del portiere, era stabilmente utilizzato quale abitazione del portiere dello stabile, sosteneva che quegli importi, versati nell’interesse di tutti i condomini che fruivano del servizio condominiale di portierato, fossero privi di un titolo giustificativo, e per questo l’amministratore ne ha chiesta la ripetizione verso la condomina COGNOME, compiendo un atto conservativo della posizione dello stesso Condominio rappresentato ed indirettamente dei diritti degli altri condomini relativi al pagamento del servizio condominiale di portierato, che é stato legittimamente ritenuto rientrante tra gli atti conservativi, ed i condomini dissenzienti ben avrebbero comunque potuto limitarsi ad esprimere il proprio dissenso alla lite allorché l’assemblea condominiale é stata notiziata dall’amministratore.
A conferma di ciò, nel giudizio di merito (vedi Corte Appello Napoli n.4595/2017), l’azione di ripetizione di indebito esercitata in via riconvenzionale dal Condominio nei confronti della COGNOME é stata sì respinta, ma non per difetto di legittimazione dell’amministratore ad esercitare tale azione personale nei confronti di una condomina per il pagamento di un onere connesso

al servizio di portierato, prettamente condominiale, ritenuto non dovuto, bensì nel merito, perché il pagamento delle somme versate dal Condominio alla RAGIONE_SOCIALE quale proprietaria esclusiva dell’appartamento gravato dal vincolo di destinazione ad abitazione del portiere é stato ritenuto effettuato, in assenza di un contratto di locazione, in adempimento di un’obbligazione naturale e quindi non ripetibile ex art. 2034 cod. civ..

In ragione dell’accoglimento del terzo motivo e della reiezione degli altri motivi di ricorso va disposta la compensazione delle spese processuali di secondo grado e del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione, sezione seconda civile, accoglie il terzo motivo di ricorso, respinti gli altri motivi, cassa l’impugnata sentenza senza rinvio in relazione al motivo accolto, e compensa le spese processuali del giudizio di secondo grado e di legittimità.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 14.11.2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

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