Possesso esclusivo: varco in recinzione e usucapione

La Corte di Cassazione ha stabilito che la presenza di un’apertura in una recinzione non è un dettaglio trascurabile in una causa di usucapione. Se tale varco permette l’accesso al legittimo proprietario, può mancare il requisito del possesso esclusivo, necessario per l’acquisto del bene. La Corte ha cassato la decisione di merito che aveva concesso l’usucapione, rinviando il caso per una nuova valutazione che tenga conto di questo elemento cruciale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 5 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Possesso esclusivo: il varco nella recinzione può bloccare l’usucapione

L’acquisto di una proprietà per usucapione richiede la prova rigorosa di un possesso esclusivo e ininterrotto per oltre vent’anni. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce che la presenza di un semplice varco o apertura nella recinzione di un terreno può essere un elemento decisivo per negare tale diritto. Se il legittimo proprietario ha mantenuto una possibilità di accesso al bene, viene meno il carattere di esclusività del possesso, requisito indispensabile per l’usucapione.

I Fatti del Caso

Una signora conveniva in giudizio il proprietario di un terreno adiacente alla sua abitazione, chiedendo al Tribunale di accertare l’avvenuta usucapione del bene. Sosteneva di averlo posseduto in modo pacifico, pubblico e ininterrotto per oltre vent’anni, avendolo recintato e utilizzato come accesso alla propria casa e al garage.

Il Tribunale, in assenza del convenuto, accoglieva la domanda. La Corte di Appello, dopo aver dichiarato nulla la prima sentenza per un vizio procedurale e aver rinnovato l’istruttoria, confermava la decisione, riconoscendo l’usucapione. Secondo i giudici di secondo grado, la recinzione e l’utilizzo prolungato del terreno integravano un possesso pubblico e non interrotto, escludendo che si trattasse di mera tolleranza da parte del proprietario.

Il proprietario originario decideva quindi di presentare ricorso in Cassazione, basandosi su un unico, ma cruciale, motivo: la Corte di Appello aveva erroneamente ritenuto irrilevante la presenza di un varco nella recinzione.

La questione del possesso esclusivo e il varco

L’elemento centrale del ricorso era la violazione degli articoli 1141 e 1158 del codice civile. Il ricorrente sosteneva che per ottenere l’usucapione, la parte attrice avrebbe dovuto dimostrare un possesso uti dominus, ovvero un possesso tale da escludere completamente il legittimo proprietario dalla relazione con il bene. La presenza di un’apertura nella recinzione, secondo la sua tesi, era un fatto idoneo a dimostrare che il proprietario non era mai stato completamente estromesso, conservando così la possibilità di esercitare il proprio diritto.

La Corte d’Appello, al contrario, aveva considerato la presenza del varco come ininfluente, affermando che “l’ingresso all’interno del fondo munito di una recinzione visibile resterebbe privo di efficacia interruttiva“. In pratica, aveva trattato la questione come se il possesso esclusivo fosse già provato, valutando il varco solo come potenziale causa di interruzione, e non come elemento che poteva negare l’esistenza stessa del possesso qualificante per l’usucapione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Corte di Appello in diversa composizione. La decisione si fonda su un principio cardine in materia di usucapione: la prova del possesso deve essere particolarmente rigorosa.

Le motivazioni

I giudici di legittimità hanno chiarito che il ragionamento della Corte di Appello era errato. In una causa petitoria come quella di usucapione, chi agisce ha l’onere di provare di aver posseduto il bene ininterrottamente uti dominus, escludendo il legittimo proprietario.

La presenza di un varco nella recinzione non è un elemento secondario, ma un “fatto idoneo ad assumere rilevanza decisiva”. Se attraverso quel varco il legittimo proprietario ha continuato ad avere una relazione con la res (la cosa), allora il possesso della controparte non può definirsi esclusivo. L’indagine che la Corte veneziana avrebbe dovuto condurre era verificare l’esistenza e l’utilizzo di tale varco da parte del proprietario, poiché ciò avrebbe potuto escludere in radice la sussistenza del possesso uti dominus in capo alla richiedente.

La Cassazione ha ribadito che, in tema di usucapione, il giudice deve impiegare un “particolare rigore nell’apprezzamento” dei presupposti, poiché si tratta di un acquisto a titolo originario che prevale sul titolo di proprietà preesistente. L’onere della prova deve essere assolto secondo la regola della “preponderanza dell’evidenza” o del “più probabile che non”. Di conseguenza, il giudice del rinvio dovrà procedere a un nuovo e più approfondito esame dei fatti, considerando la presenza del varco non solo ai fini di una possibile interruzione, ma innanzitutto per verificare se si sia mai configurato un possesso utile ad usucapire.

Le conclusioni

Questa ordinanza riafferma l’importanza del requisito del possesso esclusivo per l’usucapione. Non è sufficiente recintare un terreno e utilizzarlo per decenni; è necessario dimostrare di averlo fatto escludendo chiunque altro, e in primo luogo il proprietario legittimo. Un’apertura, un cancello non chiuso o qualsiasi altro elemento che consenta l’accesso al titolare del diritto può diventare un ostacolo insormontabile per chi vuole usucapire un bene. La decisione sottolinea come l’onere della prova in queste cause sia particolarmente gravoso e richieda un’analisi attenta di tutte le circostanze di fatto, senza dare per scontato alcun elemento costitutivo della domanda.

Perché un’apertura in una recinzione è così importante in una causa di usucapione?
Perché può negare il requisito del possesso esclusivo. Se il legittimo proprietario può accedere al terreno attraverso tale apertura, significa che il possessore non lo ha escluso completamente dal godimento del bene, e quindi il possesso non è ‘uti dominus’, cioè esercitato come se fosse l’unico proprietario.

Qual è l’errore commesso dalla Corte di Appello nel suo giudizio?
La Corte di Appello ha erroneamente considerato la presenza del varco come un fatto ininfluente, valutandolo solo come possibile causa di interruzione di un possesso che dava già per esistente. Avrebbe invece dovuto considerarlo come prova che il possesso esclusivo, requisito fondamentale per l’usucapione, potrebbe non essere mai sorto.

Qual è lo standard di prova richiesto per dimostrare l’usucapione?
La Corte di Cassazione ribadisce che il giudice nazionale deve applicare un ‘particolare rigore’ nella valutazione delle prove. L’onere probatorio a carico di chi invoca l’usucapione deve essere apprezzato secondo la regola della ‘preponderanza dell’evidenza’ o del ‘più probabile che non’, data la prevalenza di questo modo di acquisto sul titolo di proprietà preesistente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 28286 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 28286 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 24/10/2025

ORDINANZA

sul ricorso 6307-2024 proposto da:

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, rapprsentata e difesa da ll’AVV_NOTAIO

SARA

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 3/2024 della CORTE DI APPELLO di VENEZIA, depositata il 08/01/2024;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 15.2.2020 COGNOME NOME evocava in giudizio COGNOME NOME innanzi il Tribunale di Verona, invocandone l’accertamento dell’intervenuta usucapione di un terreno in Comune di Garda, che l’attrice esponeva di aver posseduto pacificamente e pubblicamente, in modo ininterrotto, per oltre vent’anni.

Nella contumacia del convenuto il Tribunale, con sentenza n.1042/2021, accoglieva la domanda.

Con sentenza non definitiva n. 620/2023 la Corte di Appello di Venezia dichiarava la nullità della decisione di prima istanza, per mancato rispetto del termine di comparizione di cui all’art. 163 bis, primo comma, c.p.c., e con separata ordinanza rimetteva la causa in istruttoria per il prosieguo, disponendo la rinnovazione della prova testimoniale espletata in prime cure.

Con la sentenza definitiva oggi impugnata, n. 3/2024, la Corte distrettuale accoglieva la domanda di usucapione proposta dalla RAGIONE_SOCIALE, condannando il COGNOME alle spese del doppio grado del giudizio di merito.

Quest’ultimo propone ricorso per la cassazione di detta decisione, affidandosi ad un unico motivo.

Resiste con controricorso COGNOME NOME.

All’esito della proposta di decisione, formulata ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c., la parte ricorrente, con istanza del 18.7.2024, munita di apposita procura speciale, ha chiesto la decisione del ricorso.

In prossimità dell’adunanza camerale, la parte controricorrente ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Preliminarmente, il collegio dà atto che, a seguito della pubblicazione della sentenza delle Sezioni Unite di questa Corte Corte n. 9611/2024 (Cass. Sez. U, Sentenza n. 9611 del 10/04/2024, Rv. 670667), non sussiste alcuna incompatibilità del presidente della sezione o del consigliere delegato, che abbia formulato la proposta di definizione accelerata, a far parte, ed eventualmente essere nominato relatore, del collegio che definisce il giudizio ai sensi dell’art. 380-bis.1, atteso che la proposta non ha funzione decisoria e non è suscettibile di assumere valore di pronuncia definitiva, né la decisione in camera di consiglio conseguente alla richiesta del ricorrente si configura quale fase distinta del giudizio di cassazione, con carattere di autonomia e contenuti e finalità di riesame e di controllo sulla proposta stessa.
Passando all’esame dell’unico motivo del ricorso, con esso il ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione degli artt. 1141 e 1158 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ritenuto sussistenti i presupposti per il riconoscimento dell’acquisto per usucapione del bene oggetto di causa.

La censura è fondata.

La Corte di Appello ha ritenuto provata la signoria di fatto ultraventennale sul bene oggetto di causa, sulla base delle dichiarazioni rese dai testimoni, in quanto era emerso che la COGNOME aveva recintato il terreno controverso, utilizzandolo come accesso al garage e alla sua casa di abitazione (cfr . pag. 3 della sentenza), ritenendo quindi integrato il possesso pubblico non interrotto del bene (cfr. pag. 4 della sentenza) ed escludendo, in ragione della prolungata durata dello stesso, che esso fosse riconducibile ad una ipotesi di tolleranza (cfr . ancora pag. 4 della sentenza). La Corte distrettuale ha dato anche
atto che nella recinzione era presente un varco o apertura, sul cui uso e dimensione nulla sarebbe stato dedotto, ed ha ritenuto tale circostanza ininfluente ai fini del decidere, in quanto ‘… l’ingresso all’interno del fondo munito di una recinzione visibile resterebbe privo di efficacia interruttiva, non implicando il recupero del possesso del bene in oggetto e, a maggior ragione, per l’ingresso di terzi estranei al rapporto’ (cfr . pag. 4 della sentenza).

Tale affermazione, che potrebbe essere -in astratto- condivisibile ove la causa avesse ad oggetto una pretesa possessoria, non è tuttavia corretta nella fattispecie, ove si discute di una domanda a contenuto petitorio. La parte che ha interesse a far valere l’usucapione di un bene, infatti, deve provare di averlo posseduto ininterrottamente uti dominus, in maniera pubblica e indisturbata, escludendo il legittimo proprietario dalla relazione con la cosa. La presenza di un varco nella recinzione, dunque, non è elemento ininfluente, come erroneamente ha affermato la Corte distrettuale, ma, al contrario, costituisce fatto idoneo ad assumere rilevanza decisiva, ove sia dimostrato che, mediante esso, il legittimo proprietario del bene abbia continuato l’esercizio di una relazione con la res . L’indagine che la Corte veneziana avrebbe dovuto condurre, dunque, non poteva prescindere dall’esistenza e dall’utilizzazione del varco predetto, poiché l’eventuale dimostrazione del suo uso da parte del legittimo proprietario del bene avrebbe costituito circostanza idonea ad escludere la sussistenza del possesso esclusivo uti dominus in capo alla COGNOME.
Il giudice di secondo grado, invece, ha ritenuto che la presenza del varco potesse rilevare solo ai fini dell’eventuale prova dell’interruzione del possesso predetto, ma ragionando in tal modo ha finito per dare per presupposto ciò che avrebbe dovuto essere provato con il rigore previsto dalla legge, ossia la stessa esistenza del possesso esclusivo

utile ad usucapionem . Sul punto, va infatti ribadito che ‘In tema di usucapione, l’esigenza di un attento bilanciamento dei valori in conflitto, tutelati dall’art. 1 del Protocollo Addizionale n. 1 alla CEDU, come interpretato dalla Corte Europea dei diritti dell’uomo, impone al giudice nazionale l’impiego di un particolare rigore nell’apprezzamento -anche sul piano probatorio- della sussistenza dei presupposti per l’acquisto a titolo originario della proprietà, prevalente sul precedente titolo dominicale’ (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 20539 del 30/08/2017, Rv. 645235; in senso conforme, cfr. anche Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3487 del 06/02/2019, Rv. 652440, secondo la quale l’assolvimento dell’onere probatorio gravante su chi invoca l’acquisto a titolo originario della proprietà dev’essere apprezzato con particolare rigore, secondo la regola ermeneutica della ‘preponderanza dell’evidenza’ o del ‘più probabile che non’ ).
Alle precedenti considerazioni va aggiunto che, ai fini della specificità della doglianza, la parte ricorrente ha riprodotto, a pag. 10 e s. del ricorso, le dichiarazioni di alcuni dei testimoni, confermative della presenza dell’apertura di cui al motivo in esame.

Il giudice del rinvio, cui la causa deve essere rimessa, dovrà quindi procedere ad un rinnovato apprezzamento dei fatti, considerando, ai fini della decisione, anche la presenza dell’apertura nella recinzione di cui anzidetto, e verificando se la sua presenza possa costituire, o meno, elemento idoneo ad escludere l’esistenza del possesso esclusivo, uti dominus , in capo alla COGNOME. In detta indagine, il giudice del rinvio dovrà tener conto della presenza del varco di cui si discute non soltanto ai fini dell’eventuale configurazione di una interruzione del possesso utile ad usucapionem, ma innanzitutto ai fini della stessa configurazione di quest’ultimo.
La sentenza impugnata va di conseguenza cassata e la causa rinviata, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Venezia, in differente composizione.

P.Q.M.

la Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Venezia, in differente composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, addì 21 ottobre 2025.

IL PRESIDENTE NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.