Planimetria allegata: la chiave per la proprietà

Una disputa sulla proprietà di terrazze condominiali arriva in Cassazione. La Corte d’Appello le aveva dichiarate parti comuni, ignorando una planimetria allegata al rogito. La Cassazione cassa la sentenza, affermando il valore fondamentale della planimetria come strumento per interpretare la volontà delle parti e definire l’oggetto del contratto, rinviando il caso per una nuova valutazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Planimetria Allegata: Quando un Disegno Vale Più di Mille Parole

Nell’acquisto di un immobile, l’atto di compravendita è il documento sovrano. Ma cosa succede quando le parole non bastano a definire con certezza i confini della proprietà? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ci ricorda il ruolo cruciale della planimetria allegata al rogito, non come semplice disegno accessorio, ma come parte integrante della volontà delle parti, decisiva per risolvere complesse questioni di proprietà.

I Fatti: Una Terrazza Contesa

La vicenda ha origine da una causa intentata da una condomina per accertare la natura comune di alcune porzioni immobiliari, specificamente delle terrazze, situate al secondo piano di un edificio. I proprietari di quell’piano, d’altro canto, sostenevano di averne la proprietà esclusiva, basandosi su precedenti accordi.

Il Tribunale di primo grado aveva dato ragione a questi ultimi, riconoscendo la loro proprietà esclusiva sulle terrazze. La Corte d’Appello, tuttavia, ha ribaltato completamente la decisione. Secondo i giudici di secondo grado, un precedente accordo privato era nullo per indeterminatezza dell’oggetto e l’atto pubblico di compravendita successivo non menzionava esplicitamente le terrazze come proprietà esclusiva. Di conseguenza, in assenza di un titolo contrario, doveva prevalere la presunzione di condominialità di tali aree, dichiarandole parti comuni.

Il Ruolo Decisivo della Planimetria Allegata

I proprietari del secondo piano hanno quindi proposto ricorso in Cassazione, lamentando un’errata interpretazione del contratto di compravendita da parte della Corte d’Appello. Il punto centrale del loro ricorso era semplice ma potente: i giudici d’appello avevano completamente ignorato la planimetria allegata all’atto notarile, indicata con la lettera ‘G’.

Secondo i ricorrenti, tale planimetria, richiamata nell’atto, definiva in modo inequivocabile il perimetro dell’immobile venduto, includendo chiaramente le terrazze in questione. Si trattava, quindi, di un elemento fondamentale per comprendere la reale volontà dei contraenti e per determinare con esattezza l’oggetto della vendita.

L’Errore della Corte d’Appello

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, censurando la decisione della Corte d’Appello. L’errore dei giudici di secondo grado è stato quello di non aver attribuito alcuna rilevanza alla planimetria per determinare l’oggetto della compravendita. Hanno basato la loro decisione unicamente sull’assenza di una menzione esplicita delle terrazze nel testo del contratto, deducendo da ciò la loro natura comune.

Le Motivazioni

La Suprema Corte ha ribadito un principio fondamentale dell’ermeneutica contrattuale in ambito immobiliare. Quando le piante planimetriche sono allegate a un contratto e le parti vi fanno riferimento per descrivere il bene, esse diventano parte integrante della dichiarazione di volontà. Questi documenti grafici costituiscono un mezzo fondamentale per l’interpretazione del negozio giuridico.

Se emerge una discrepanza tra la descrizione testuale dell’immobile e la sua rappresentazione grafica nella planimetria allegata, il giudice ha il compito di risolvere la cosiddetta quaestio voluntatis. Deve cioè indagare quale fosse l’effettiva intenzione delle parti, esaminando in modo complessivo tutti gli elementi del contratto, inclusi gli allegati grafici. È necessario, a tal fine, che la planimetria sia sottoscritta dai contraenti ed espressamente indicata nel contratto come parte integrante del suo contenuto. Ignorare un documento così rilevante, come ha fatto la Corte d’Appello, costituisce un vizio di violazione di legge, perché impedisce una corretta ricostruzione della volontà contrattuale.

Le Conclusioni

La Corte di Cassazione ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte d’Appello, in diversa composizione, affinché riesamini la vicenda attenendosi al principio di diritto enunciato. Il nuovo giudice dovrà valutare attentamente la planimetria e tutti gli elementi contrattuali per stabilire se le terrazze fossero o meno incluse nell’oggetto della compravendita originaria. Questa ordinanza sottolinea l’importanza per acquirenti e venditori di prestare la massima attenzione non solo al testo del rogito, ma anche a tutti gli allegati, in particolare alle planimetrie, assicurandosi che siano chiare, precise e correttamente richiamate nell’atto per evitare future e costose controversie.

Qual è il valore legale di una planimetria allegata a un atto di compravendita immobiliare?
Se la planimetria è richiamata nel contratto e sottoscritta dalle parti, diventa parte integrante della dichiarazione di volontà. Costituisce un mezzo fondamentale per l’interpretazione del contratto e per l’individuazione esatta dell’immobile oggetto della vendita.

Perché la Corte di Cassazione ha annullato la decisione della Corte d’Appello?
La Cassazione ha annullato la decisione perché la Corte d’Appello ha commesso un errore di diritto non prendendo in considerazione la planimetria allegata all’atto. Ha ignorato un elemento essenziale per la determinazione dell’oggetto del contratto e per la ricostruzione della volontà delle parti.

Cosa deve fare il giudice se la descrizione testuale di un immobile nel contratto non coincide con la sua rappresentazione nella planimetria allegata?
In caso di non coincidenza, il giudice di merito deve risolvere la ‘quaestio voluntatis’, ovvero deve accertare quale fosse la reale intenzione dei contraenti. Per farlo, deve esaminare in modo complessivo il contratto e tutti i suoi elementi, inclusa la planimetria, per determinare quale delle due rappresentazioni (testuale o grafica) corrisponda meglio all’effettivo accordo delle parti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 5532 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 5532 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 02/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 3417/2019 R.G. proposto da:

COGNOME elettivamente domiciliati in Roma INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE rappresentati e difesi dall ‘ avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE.

– Ricorrente –

Contro

COGNOME, COGNOME.

– Intimati –

Avverso la sentenza della Corte d’ appello di Ancona n. 2142/2018 depositata il 10/10/2018.

Udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME nella camera di consiglio del 12 febbraio 2025.

Comunione

Rilevato che:

1. il Tribunale di Macerata, con sentenza n. 324/2014, da un lato, ha respinto la domanda proposta da NOME COGNOME nei confronti di NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME al fine di vedere accertata la natura e la qualificazione delle porzioni immobiliari site al secondo piano dell’immobile di Civitanova Marche, INDIRIZZO censite al NCEU al foglio 8, part. 563, sub. 21, e per sentir dichiarare che le stesse erano parti comuni ai comproprietari dell’edificio, titolari dei sub. 13, 18, 20, 22 della particella 563 e, quindi, ordinare ai convenuti di cessare ogni attività idonea ad escludere l’utilizzo delle dette ‘porzioni’ da parte dell’attrice e condannare i convenuti al risarcimento del danno; dall’altro lato, in accoglimento della domanda riconvenzionale dei convenuti, ha accertato e dichiarato il loro diritto di piena ed esclusiva proprietà sulle terrazze del secondo piano (part. 563, sub. 21);
2. interposta impugnazione da NOME COGNOME la c orte l’appello di Ancona, nel contraddittorio di NOME COGNOME, NOME COGNOME e di NOME COGNOME (erede di NOME COGNOME), nonché di NOME COGNOME e di NOME COGNOME (eredi di NOME COGNOME) ed in contumacia di NOME COGNOME (erede di NOME COGNOME), ha riformato la sentenza di primo grado e, in accoglimento dell’originaria domanda dell’attrice, ha dichiarato che le ‘porzioni immobiliari’ del secondo piano del fabbricato (fg. 8, part. 563, sub. 21) sono comuni ai comproprietari dell’edificio, titolari dei sub. 13, 18, 20 e 22, e ha ordinato agli appellati di cessare ogni attività atta ad escludere o limitare il possesso, l’uso e l’utilizzo dei terrazzi a livello .
Questi, in sintesi, per quanto ancora di rilievo, i punti più significativi della decisione: (i) la scrittura privata del 09/11/1962, che il primo giudice ha valorizzato, che fa riferimento alla vendita, tra NOME COGNOME e NOME COGNOME (venditori) e NOME COGNOME e NOME COGNOME

(compratori), ‘dell’intero attico come costruito con il diritto di sopraelevazione delle terrazze per la costruzione di due appartamenti simili a quelli inferiori’ , è nulla, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1325, 1418 comma 2 c.c., perché non indica né localizza geograficamente l’immobile oggetto del contratto; (ii) l’atto pubblico del 01/06/1974, notaio COGNOME che, nella seconda parte, descrive ampiamente l’oggetto d i della compravendita, non menziona i lastrici solari né gli stessi beni sono indicati come di proprietà esclusiva dei venditori. Da qui la deduzione che in base a tale atto di vendita i lastrici solari vanno considerati come parti comuni del fabbricato condominiale; (iii) infatti, l’ atto pubblico del 01/06/1974, istitutivo del condominio, non indica in maniera espressa ed univoca che il lastrico solare deve considerarsi di proprietà esclusiva di alcuno dei condòmini, né ciò può desumersi in via induttiva o per fatti concludenti, ragion per cui non appare superata la presunzione di condominialità del lastrico solare sancita dall’art. 1117 c.c .;
NOME COGNOME NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno proposto ricorso per cassazione, articolato in tre motivi.

NOME COGNOME è rimasta intimata.

I ricorrenti hanno depositato una memoria prima dell’udienza.

Considerato che:

il primo motivo di ricorso denuncia, ai sensi dell’art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c., violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1366, 1369 c.c., nonché degli artt. 1325, 1346, 1418 c.c., e, infine, dell’art. 115 c.p.c.

La sentenza impugnata sarebbe viziata perché, in violazione del principio di non contestazione, non applicando i detti criteri di ermeneutica contrattuale, ha ritenuto nulla la scrittura del 09/11/1962, senza considerare il comportamento successivo delle parti e nemmeno che l’atto pubblico del 01/06/1974 era

semplicemente la formalizzazione, in vista della trascrizione del contratto, di quanto pattuito (appunto) con la scrittura del 09/11/1962, sicché, in pratica, il secondo e ultimo piano del fabbricato di INDIRIZZO compresi i terrazzi in questione, è stato venduto interamente ai danti causa di NOME e NOME COGNOME;

1.1. il motivo è manifestamente infondato;

in primo luogo, non sussiste la violazione del principio di non contestazione (art. 115 c.p.c.) perché, come risulta dal ricorso (cfr. pag. 32), ”attrice COGNOME ha dichiarato di non conoscere la scrittura disconoscendo la firma della sua dante causa COGNOME COGNOME, e un simile contegno processuale, a giudizio del Collegio, è sufficiente al fine di ritenere che la stessa parte abbia contestato quel documento e, più in generale, tutta quanta la linea difensiva dei convenuti/attori in riconvenzionale.
In secondo luogo, la sentenza impugnata, senza violare i criteri di ermeneutica contrattuale, ha stabilito che la scrittura del 09/11/1962, relativa alla vendita ‘dell’intero attico’ è un contratto nullo per l’in determinabilità del suo oggetto.

Rileva il Collegio che la compravendita immobiliare impone, in forza della forma scritta richiesta ‘ ad substantiam ‘ dall’ art. 1350 c.c., l’accordo delle parti sugli elementi essenziali del contratto; nel dettaglio, è necessario che dal documento risulti, anche attraverso il riferimento ad elementi esterni, ma idonei a consentire l’identificazione dell’immobile in modo inequivoco, se non l’indicazione dei dati catastali o delle mappe censuarie e dei confini, quantomeno che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o comunque logicamente determinabile.
Trattandosi, peraltro, di contratto per il quale è imposta la forma scritta, l’accertamento della presenza dei requisiti necessari per una

sicura identificazione dell ‘ oggetto negoziale dà luogo ad un apprezzamento di fatto consistente nella ricostruzione del contenuto della volontà negoziale, ed è perciò riservato al giudice di merito, rimanendo soggetto al sindacato di legittimità solo sotto il profilo (che nella specie non viene evocato) del vizio della motivazione (arg. da Cass. 16/01/2013, n. 952);

2. il secondo motivo denuncia, ai sensi dell’art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c., violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363 c.c., 51 n. 6 della legge notariale, 29 comma 1, della legge n. 52 del 1985.

Si ascrive alla c orte d’appello di non avere bene interpretato la compravendita inserita ne ll’atto pubblico del 01/06/1974 (la cui prima parte ha per oggetto la divisione dei quattro appartamenti del fabbricato di INDIRIZZO) e, quindi, di non avere compreso che i terrazzi erano oggetto della compravendita sia perché, in caso contrario, sarebbero stati descritti come confini degli immobili, sia perché , secondo l’intenzione dei contraenti, non valorizzata dal la c orte d’appello, l’esatta linea di confine e la perimetrazione dell’immobile compravenduto erano univocamente riportate nella planimetria allegata (sotto la lettera G) al rogito notarile;
2.1. il motivo è fondato;

la sentenza impugnata premette che l’atto pubblico del 01/06/1974 descrive ampiamente l’oggetto della vendita , non menziona i lastrici solari e non li indica nemmeno come di proprietà esclusiva dei venditori, e da ciò desume che, in base allo stesso atto di vendita, i lastrici solari vanno considerati come parti comuni del fabbricato.

La corte d’appello erra però nel non prendere in considerazione e, dunque, nel non attribuire alcuna rilevanza, ai fini dell ‘ esatta determinazione dell’oggetto della compravendita, alla (cfr. pag. 5 della sentenza) ‘dettagliata individuazione del bene riportata nella

planimetria allegata sotto la lettera G’, che pure costituiva la chiave di volta ella decisione di primo grado, planimetria richiamata dagli appellati a riprova della tesi secondo cui i terrazzi a livello erano una porzione oggetto della cessione operata (dalla scrittura privata del 09/11/1962 e) d all’atto pubblico del 01/06/1974.

La sentenza si discosta così dal principio secondo cui le piante planimetriche allegate ai contratti aventi ad oggetto immobili fanno parte integrante della dichiarazione di volontà, quando ad esse i contraenti si siano riferiti nel descrivere il bene, e costituiscono mezzo fondamentale per l ‘ interpretazione del negozio, salvo, poi, al giudice di merito, in caso di non coincidenza tra la descrizione dell ‘ immobile fatta in contratto e la sua rappresentazione grafica contenuta nelle dette planimetrie, il compito di risolvere la ‘ quaestio voluntatis ‘ della maggiore o minore corrispondenza di tali documenti all ‘ intento negoziale ricavato dall ‘ esame complessivo del contratto (in termini, Sez. 2, Sentenza n. 6764 del 05/05/2003, Rv. 562604 – 01).
È il caso di precisare che, se le parti hanno fatto riferimento, per individuare il bene oggetto di compravendita immobiliare, ad una planimetria allegata all ‘ atto, è necessario che essa sia sottoscritta dai contraenti e sia espressamente indicata nel contratto come parte integrante del contenuto dello stesso (cfr. Sez. 2, Ordinanza n. 8731 del 28/03/2023, Rv. 667507 -01, e la giurisprudenza ivi richiamata). Questo giudizio di fatto spetta al giudice di rinvio, che dovrà riesaminare la vicenda attenendosi al citato principio di diritto;
il terzo motivo censura, ai sensi dell’art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363 e 1117 c.c.

Con riferimento alla statuizione della sentenza che fa leva sulla presunzione di condominialità dei lastrici solari, si lamenta l’erronea interpretazione, da parte della corte d’appello, del contenuto dell’atto

pubblico del 01/06/1974, che, in realtà: individua come parte comune agli appartamenti A-B-C-B la corte comune, ed esclude i diritti sulla stessa corte comune per il secondo piano; ha come allegato una planimetria che, al fine di individuare la perimetrazione dei confini, menziona ‘corte piani sottostanti’ su tre lati, oltre a ‘ INDIRIZZO‘ sul quarto lato e, al secondo piano, ‘terrazzo mq 35’ a destra e ‘terrazzo mq 35’ a sinistra.

Ad avviso dei ricorrenti, nella fattispecie in esame non esistono ‘lastrici solari’, ma soltanto ‘terrazzi a livello’, di proprietà esclusiva del proprietario del secondo piano, i quali sono ricompresi nel perimetro delimitato dai quattro confini indicati nell’atto pubblico;

3.1. il motivo resta logicamente assorbito per effetto de ll’accoglimento del secondo motivo;

ne consegue che, accolto il secondo motivo, assorbito il terzo e respinto il primo, la sentenza è cassata in relazione al secondo motivo, con rinvio al giudice a quo , anche per le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

la Corte accoglie il secondo motivo, dichiara assorbito il terzo motivo e rigetta il primo motivo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, e rinvia alla corte d’appello di Ancona, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, in data 12 febbraio 2025, nella camera di

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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