Pignoramento pertinenza: i limiti del ricorso

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile un ricorso riguardante un’opposizione agli atti esecutivi. I ricorrenti sostenevano che il pignoramento di un’autorimessa dovesse estendersi a un’area adiacente, quale pertinenza. La Corte ha stabilito che la valutazione sull’estensione del bene pignorato, basata sulla perizia catastale, costituisce una “quaestio facti” (questione di fatto) non sindacabile in sede di legittimità, ribadendo i confini tra giudizio di merito e ricorso in Cassazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Pignoramento Pertinenza: la Cassazione Chiarisce i Limiti del Ricorso

Il tema del pignoramento pertinenza è cruciale nelle esecuzioni immobiliari. Cosa succede quando un’area accessoria, come un cortile o un accesso, non viene esplicitamente menzionata nell’atto di pignoramento? È automaticamente inclusa? Un’ordinanza recente della Corte di Cassazione fa luce sui limiti del ricorso per far valere tale inclusione, distinguendo nettamente tra valutazione dei fatti e violazione di legge.

I Fatti del Caso: un Garage e un’Area Contesa

La vicenda nasce dall’opposizione agli atti esecutivi presentata dalle società che si erano aggiudicate un’ampia autorimessa in una procedura esecutiva presso il Tribunale di Napoli. Le società sostenevano che il decreto di trasferimento fosse errato, in quanto non includeva una zona scoperta di circa 400 mq antistante l’autorimessa. Quest’area, a loro dire, fungeva da unico accesso al locale e doveva quindi essere considerata una pertinenza, oggetto del pignoramento ai sensi dell’art. 2912 c.c., anche se priva di una propria identificazione catastale specifica.

Il Tribunale di Napoli aveva rigettato l’opposizione, basando la propria decisione sulle risultanze della perizia di stima, secondo cui l’area rivendicata costituiva una “diversa particella catastale” e non era quindi compresa nel bene pignorato. Contro questa decisione, le società hanno proposto ricorso per Cassazione.

I Motivi del Ricorso e il Pignoramento della Pertinenza

I ricorrenti hanno basato il loro appello su due motivi principali.

Violazione delle Norme sulle Pertinenze

Il primo motivo denunciava la violazione degli articoli 817, 818 e 2912 del codice civile. Secondo i ricorrenti, il Tribunale aveva errato nel non riconoscere la natura pertinenziale dell’area scoperta, che, in quanto tale, avrebbe dovuto seguire le sorti del bene principale (l’autorimessa) ed essere inclusa nel pignoramento e nel successivo trasferimento, a prescindere da una distinta menzione.

Omesso Esame di un Fatto Decisivo

Con il secondo motivo, si lamentava la nullità della sentenza per omesso esame di circostanze fattuali decisive, ai sensi dell’art. 360, n. 5, c.p.c. In particolare, i ricorrenti sostenevano che il giudice non avesse considerato documenti da loro prodotti, i quali avrebbero provato la corretta composizione del bene pignorato, includendo l’area contesa.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha dichiarato entrambi i motivi, e di conseguenza l’intero ricorso, inammissibili, fornendo importanti chiarimenti sulla funzione del giudizio di legittimità.

La Distinzione tra Questione di Fatto e Questione di Diritto

In merito al primo motivo, la Corte ha sottolineato che i ricorrenti non stavano denunciando un errore nell’applicazione della legge (errore di sussunzione), ma stavano di fatto chiedendo alla Corte una nuova valutazione dei fatti (quaestio facti). Il Tribunale aveva concluso che l’area esterna non era inclusa nel pignoramento basandosi sulle risultanze della perizia tecnica, che la identificava come una particella catastale distinta. Contestare questa conclusione significa contestare l’accertamento dei fatti, un’attività che è preclusa alla Corte di Cassazione. Il ricorso in sede di legittimità non può trasformarsi in un terzo grado di giudizio di merito.

L’Omesso Esame del Fatto Decisivo: una Nozione Rigorosa

Anche il secondo motivo è stato giudicato inammissibile. La Corte ha ribadito la sua consolidata interpretazione del vizio di “omesso esame di un fatto decisivo”. Tale “fatto” deve essere inteso in senso storico-naturalistico, come un accadimento specifico e concreto, e non come una prova documentale, un’argomentazione difensiva o una qualsiasi risultanza istruttoria. Lamentare che il giudice non abbia considerato alcuni documenti non configura il vizio denunciato, ma si traduce, ancora una volta, in un tentativo di ottenere un riesame del merito della controversia.

Le Conclusioni

L’ordinanza conferma un principio fondamentale del nostro sistema processuale: la Corte di Cassazione è giudice della legge, non del fatto. La questione se un bene accessorio costituisca una pertinenza inclusa nel pignoramento dipende da un accertamento di fatto, basato sulle risultanze catastali e peritali, che è di competenza esclusiva del giudice di merito. Tentare di contestare tale accertamento in Cassazione, criticando la valutazione delle prove, porta inevitabilmente a una declaratoria di inammissibilità. Questa decisione serve da monito sull’importanza di definire con precisione l’oggetto del pignoramento fin dalle prime fasi della procedura esecutiva e sui limiti invalicabili del ricorso in sede di legittimità.

Un’area esterna, usata come unico accesso a un immobile pignorato, è automaticamente considerata una pertinenza inclusa nel pignoramento?
No, non automaticamente. Secondo la decisione in esame, se l’area esterna risulta essere una particella catastale diversa e la perizia tecnica la esclude, il giudice di merito può legittimamente ritenerla non compresa nel pignoramento. La contestazione di tale valutazione è una questione di fatto non riesaminabile in Cassazione.

È possibile contestare in Cassazione la perizia tecnica usata dal giudice nella procedura esecutiva?
No. Il ricorso per Cassazione è un giudizio di legittimità, non di merito. Pertanto, non si può chiedere alla Corte di rivalutare le prove, come la perizia di stima, o di ricostruire diversamente i fatti. Questo compito spetta esclusivamente al giudice del tribunale.

Cosa intende la Corte di Cassazione per “fatto decisivo” il cui omesso esame può viziare una sentenza?
Per “fatto decisivo” si intende un evento storico-naturalistico specifico e concreto, non una prova documentale, un’argomentazione difensiva o una risultanza probatoria. La Corte ha chiarito che lamentare la mancata considerazione di documenti non rientra in questa fattispecie.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 8980 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 8980 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 27105/2022 R.G. proposto da

RAGIONE_SOCIALE, in persona dei rispettivi legali rappresentanti pro tempore, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO

-ricorrenti –

contro

COGNOME NOME E COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO

-controricorrenti –

nonché contro

COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME NOME ASSUNTA

OPPOSIZIONE AGLI ATTI ESECUTIVI

Avverso la sentenza n. 7305/2022 del TRIBUNALE DI NAPOLI, depositata il 21 luglio 2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28 febbraio 2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che

la decisione in epigrafe indicata ha rigettato l’opposizione agli atti esecutivi avverso il decreto di trasferimento, reso nella procedura esecutiva iscritta al n. 1341 del R.G.Es. dell’anno 2013 del Tribunale di Napoli, avente ad oggetto il locale autorimessa della estensione di mq. 1590, sito in Napoli, alla INDIRIZZO, censito nel catasto edilizio urbano di detta città alla sezione VIC, fg. 6, p.lla 239;

l’opposizione era stata congiuntamente proposta dalla RAGIONE_SOCIALE e dalla RAGIONE_SOCIALE, aggiudicatarie del cespite, e il giudizio si è svolto in contraddittorio con NOME COGNOME e NOME COGNOME (debitori esecutati), con NOME, NOME, NOME e NOME COGNOME (succeduti all’originario creditore procedente, NOME COGNOME) e con NOME COGNOME (usufruttuario di immobile confinante) e NOME COGNOME (conduttrice dell’immobile staggito);

ricorrono uno actu per cassazione la RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE, affidandosi a due motivi, cui resistono, con unitario controricorso, NOME COGNOME e NOME COGNOME;

non svolgono difese nel presente giudizio di legittimità le altre parti intimate, in epigrafe dettagliatamente indicate;

parte controricorrente deposita memoria illustrativa;

a ll’esito dell’adunanza camerale sopra indicata, il Collegio si è riservato il deposito dell’ordinanza nel termine di cui al secondo comma dell’art. 380 -bis. 1 cod. proc. civ.;

Considerato che

il primo motivo lamenta violazione e falsa applicazione degli artt. 817,818 e 2912 cod. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ.;

ad avviso di parte impugnante, la gravata sentenza ha errato nel negare il trasferimento anche della zona scoperta della superficie di mq. 400, antistante il locale autorimessa e svolgente funzione di (unico) accesso allo stesso, integrante una vera e propria pertinenza dell’immobile staggito (e, quindi, oggetto di pignoramento ai sensi dell’art. 2912 cod. civ.) non munita di propria identificazione catastale (siccome parte, quale bene comune non censibile, della particella 23);

la doglianza è inammissibile;

il giudice territoriale , premesso l’adesivo richiamo all’orientamento di questa Corte (espresso con la sentenza del 21/05/2014, n. 11272) in tema di estensione del pignoramento alle pertinenze dell’immobile, ha ritenuto, nella specie, che oggetto del pignoramento (nonché del successivo trasferimento) fosse unicamente il locale autorimessa della estensione di mq. 1590 individuato con la particella 239, con esclusione della area antistante rivendicata dalle opponenti in quanto « costituente una diversa particella catastale »;
a detta conclusione, il Tribunale partenopeo è pervenuto sulla scorta ed in conformità delle risultanze della perizia di stima officiosa;

ed è proprio dette risultanze che le ricorrenti intendono contestare, allorquando sostengono che « diversamente da quanto asserito dall’esperto nominato nella procedura esecutiva, pedissequamente ed acriticamente recepito dal giudice di unico grado, la zona scoperta di mq. 400 non aveva una precisa identificazione catastale », a tal fine adducendo il richiamo a documenti versati agli atti di causa;

in tal guisa opinando, tuttavia, il motivo non si concreta nella deduzione di errore di sussunzione nella fattispecie, rilevante ai sensi

dell’invocato num. 3 del primo comma dell’art. 360 cod. proc. civ., bensì si risolve nel sollecitare questa Corte ad una diversa ricostruzione della quaestio facti da operare mediante un nuovo apprezzamento delle emergenze istruttorie, attività del tutto estranee alla natura ed alla funzione del giudizio di legittimità;

tanto conduce all’inammissibilità del motivo;

il secondo motivo denuncia « nullità della sentenza ex art. 360, primo comma, num. 5, cod. proc. civ. per omesso esame di circostanze fattuali discusse tra le parti e di rilevanza decisiva, afferenti l’esatta identificazione del cespite pignorato e trasferito, e risultanti da documenti versati agli atti del giudizio »;

la censura è inammissibile, dacché evoca impropriamente la fattispecie di impugnazione per legittimità disciplinata dall’art. 360, primo comma, num. 5, cod. proc. civ.;

il fatto decisivo per il giudizio considerato da questa norma va infatti inteso in senso storico-naturalistico, come concreto accadimento di vita, risultante dagli atti processuali e di carattere decisivo, con esclusione di questioni o argomentazioni difensive, elementi indiziari o risultanze probatorie (Cass. 31/01/2024, n. 2887; Cass. 26/04/2022, n. 13024; Cass. 31/03/2022, n. 10525; Cass. 05/08/2021, n. 22366; Cass. 26/02/2020, n. 5279; Cass. 08/11/2019, n. 28887; Cass. 29/10/2018, n. 27415);
nella specie, parte ricorrente lamenta l’ omessa considerazione non già di « fatti » nell’accezione fenomenica teste illustrata, ma di prove documentali o di atti processuali, asseritamente idonei, nella svolta prospettazione, a fondare la diversa composizione del bene trasferito;

il ricorso è dichiarato inammissibile;

il regolamento delle spese del presente giudizio di legittimità segue il principio della soccombenza;

a tteso l’esito del ricorso, va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente – ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228 – di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto, a norma dell’art. 1bis dello stesso art. 13;

p. q. m.

Dichiara inammissibile il ricorso.

Condanna le ricorrenti, RAGIONE_SOCIALE, in solido tra loro, alla refusione in favore dei controricorrenti, NOME COGNOME e NOME COGNOME, delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in euro 8.000 (ottomila) per compensi professionali, oltre alle spese forfetarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00 ed agli accessori, fiscali e previdenziali, di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte delle ricorrenti dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, previsto per il ricorso principale, a norma dello stesso art. 13, comma 1bis .

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Terza Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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