Pignoramento e pertinenze: la Cassazione chiarisce

La Corte di Cassazione ha chiarito un importante principio in materia di pignoramento e pertinenze. In un caso riguardante un box auto conteso dopo un’asta immobiliare, la Corte ha stabilito che non si può presumere la rinuncia del creditore a pignorare la pertinenza se questa, al momento dell’esecuzione, non aveva un autonomo identificativo catastale. La decisione sottolinea che, in assenza di dati catastali separati, il pignoramento del bene principale si estende automaticamente alle sue pertinenze. La causa è stata rinviata alla Corte d’Appello per una nuova valutazione basata sull’effettiva esistenza del vincolo pertinenziale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 13 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Pignoramento e Pertinenze: Quando il Box Auto è Incluso Anche se non Menzionato?

Il tema del pignoramento e pertinenze è cruciale nelle esecuzioni immobiliari. Cosa succede se un bene accessorio, come un box auto, non è esplicitamente menzionato nell’atto di pignoramento? Si considera comunque parte del lotto pignorato? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su questo aspetto, stabilendo un principio fondamentale basato sui dati catastali al momento dell’esecuzione.

Il Contesto: Una Disputa sulla Proprietà di un Box Auto

Una società immobiliare, dopo aver acquistato un appartamento tramite un decreto di trasferimento emesso a seguito di una procedura esecutiva, si è trovata di fronte a un problema: un individuo occupava il box auto che la società riteneva essere una pertinenza dell’abitazione acquisita.

La società ha quindi avviato una causa per ottenere il rilascio del box e il risarcimento dei danni, sostenendo che il garage, in quanto pertinenza dell’appartamento, era stato trasferito insieme a quest’ultimo, anche se non specificamente dettagliato.

Il Percorso Giudiziario: Dai Tribunali di Merito alla Cassazione

In primo grado, il Tribunale ha respinto la domanda della società, affermando che il decreto di trasferimento si riferiva unicamente all’appartamento.

Successivamente, la Corte d’Appello ha confermato la decisione, introducendo un’argomentazione specifica. Pur riconoscendo che, secondo l’art. 2912 del Codice Civile, il pignoramento si estende automaticamente alle pertinenze, ha ritenuto che nel caso di specie si potesse configurare una presunzione di rinuncia da parte del creditore. Questa presunzione derivava dal fatto che il box, essendo dotato di autonomia funzionale, non era stato esplicitamente incluso nell’atto di pignoramento. In sostanza, per la Corte d’Appello, se una pertinenza ha una sua identità (anche catastale) e il creditore non la menziona, si presume che non volesse pignorarla.

Pignoramento e Pertinenze: L’Analisi della Suprema Corte

La società immobiliare ha impugnato la decisione in Cassazione, e la Suprema Corte ha ribaltato completamente il verdetto dei giudici di merito, accogliendo il ricorso. Il punto centrale della decisione riguarda l’errata premessa su cui si basava il ragionamento della Corte d’Appello.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte di Cassazione ha evidenziato un fatto decisivo, documentalmente provato: al momento dell’emissione del decreto di trasferimento nel 1990, l’immobile principale (l’appartamento) non era ancora stato censito al Nuovo Catasto Edilizio Urbano (N.C.E.U.). Questo significava che, logicamente, neanche il box poteva avere un proprio, autonomo identificativo catastale.

L’argomentazione della Corte d’Appello, basata sulla presunta autonomia catastale del box come fondamento per la presunzione di rinuncia del creditore, è stata quindi giudicata errata nei suoi presupposti di fatto. Non si può presumere una rinuncia basata sulla mancata indicazione di dati catastali che, all’epoca, semplicemente non esistevano.

Inoltre, il decreto di trasferimento specificava che il bene veniva trasferito “nelle condizioni di fatto e di diritto in cui si trova … e con tutti i diritti, servitù e comproprietà ivi indicati e non indicati”. Questa formula ampia, secondo la Cassazione, includeva anche le pertinenze e i beni accessori.

Le Conclusioni: Principio di Diritto e Rinvio

In conclusione, la Suprema Corte ha stabilito che la Corte d’Appello ha commesso un errore nel configurare una presunzione di rinuncia basata su una circostanza (l’autonomia catastale del box) che non sussisteva al momento dell’esecuzione. Di conseguenza, invece di fermarsi a questa presunzione infondata, i giudici avrebbero dovuto indagare il vero nucleo della questione: l’esistenza o meno di un effettivo vincolo pertinenziale tra l’appartamento e il box auto.

La sentenza è stata quindi cassata, e la causa è stata rinviata alla Corte d’Appello, in diversa composizione, che dovrà ora riesaminare il caso attenendosi a questo principio. Dovrà accertare se, nei fatti, il box fosse una pertinenza dell’appartamento, senza poter più fare affidamento sulla presunzione di rinuncia precedentemente applicata.

Il pignoramento di un immobile si estende automaticamente alle sue pertinenze, come un box auto?
Sì, secondo l’articolo 2912 del Codice Civile, il pignoramento comprende gli accessori, le pertinenze e i frutti della cosa pignorata. Pertanto, a meno che non sia espressamente escluso, il pignoramento di un appartamento si estende anche al suo box pertinenziale.

Si può presumere che un creditore abbia rinunciato a pignorare una pertinenza se non la indica specificamente nell’atto?
La Cassazione chiarisce che tale presunzione di rinuncia non è automatica. Può essere configurata solo in presenza di circostanze inequivocabili, come l’esistenza di un autonomo e distinto identificativo catastale per la pertinenza già al momento del pignoramento. Se tale dato manca, la presunzione non è valida.

Cosa accade se un immobile pignorato e le sue pertinenze non sono ancora censiti al catasto al momento del trasferimento?
In questo caso, come specificato dalla Corte, è impossibile basare qualsiasi presunzione sulla mancata indicazione di dati catastali. Il giudice deve invece procedere a un’indagine di fatto per accertare se esisteva un effettivo “vincolo pertinenziale” tra il bene principale e quello accessorio al momento dell’esecuzione forzata.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 5140 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 5140 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso 8216-2021 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’avv. NOME COGNOME e domiciliata presso la cancelleria della Corte di Cassazione;

-ricorrente –

contro

COGNOME

– intimato – avverso la sentenza n. 28/2021 della CORTE D’APPELLO di GENOVA, depositata il 08/01/2021;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione ritualmente notificato RAGIONE_SOCIALE. semplice evocava in giudizio COGNOME Oscar innanzi il Tribunale di Sanremo, successivamente accorpato al Tribunale di Imperia, invocandone la condanna a rilasciare un box per auto di proprietà dell’attrice e a risarcire il danno derivato dalla sua occupazione senza titolo. L’attrice esponeva infatti che il cespite le era pervenuto giusta decreto di trasferimento del Tribunale di Sanremo del 7.3.1990, trascritto in data 20.4.1994, trattandosi di pertinenza di una maggior consistenza immobiliare oggetto del predetto decreto.
Nella resistenza del convenuto, che sosteneva che il box fosse invece escluso dal titolo vantato dalla società attrice, il Tribunale, con sentenza n. 157/2016, rigettava la domanda, ritenendo che il decreto di trasferimento si riferisse soltanto all’alloggio, e non anche al box per auto oggetto di causa.

Con la sentenza impugnata, n. 28/2021, la Corte di Appello di Genova accoglieva il gravame interposto dall’originaria attrice avverso la decisione di prime cure soltanto relativamente alle spese liquidate dal Tribunale, confermandola invece nel resto. Ad avviso della Corte territoriale, pur dovendosi ribadire che, a norma di quanto previsto dall’art. 2912 c.c., il pignoramento si estende anche agli accessori ed alle pertinenze del cespite che ne forma oggetto, nel caso di specie, a prescindere dall’esistenza o meno del vincolo pertinenziale, si configurerebbe la presunzione di rinuncia, da parte del creditore procedente, di sottoporre ad esecuzione anche il box per cui è causa. Quest’ultimo, infatti, era dotato di autonomia funzionale e giuridica rispetto all’appartamento pignorato ed era stato censito con scheda
autonoma, senza che il suo identificativo catastale fosse stato indicato nell’atto di pignoramento.

Propone ricorso per la cassazione di detta decisione RAGIONE_SOCIALE affidandosi a tre motivi.

COGNOME NOMECOGNOME intimato, non ha svolto attività difensiva nel presente giudizio di legittimità.

In prossimità dell’adunanza camerale, la parte ricorrente ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione dell’art. 2912 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ritenuto che il box fosse dotato di autonomo identificativo castale, valorizzando a tal fine la scheda provvisoria di accatastamento, e trascurando invece la decisiva circostanza che nel decreto di trasferimento fosse stato indicato espressamente che l’appartamento oggetto della procedura esecutiva non era stato ancora censito al N.C.E.U. Ad avviso della società ricorrente, sarebbe rilevante soltanto il dato catastale, poiché solo in presenza di un accatastamento autonomo, e dunque di un identificativo catastale autonomo, si potrebbe presumere che il creditore che abbia assoggettato a pignoramento il bene principale, indicandone i riferimenti catastali, e non anche il bene pertinenziale, omettendo di indicare i riferimenti catastali di quest’ultimo, abbia inteso rinunciare al diritto di assoggettare ad espropriazione la detta pertinenza.
La censura è fondata.

Dal decreto di trasferimento del Tribunale di Sanremo del 7.3.1990, il cui testo è trascritto, ai fini della specificità della censura, alle pagg. 12 e ss. del ricorso, risulta che il bene pignorato, la cui proprietà era

stata trasferita, giusta il richiamato titolo, alla società odierna ricorrente, era individuato come segue: ‘… alloggio sito nel complesso residenziale NOME – INDIRIZZO Ospedaletti di proprietà della s.s. Stella Marina interno INDIRIZZO, piano 3, casa B, composto di due vani, bagno, cucinino, terrazzo parzialmente coperto, esposto a sud, vista mare, della superficie di mq. 68 a confini: corridoio comune, alloggio 23 e perimetro fabbricato, a catasto F. 13, mapp. 816/26, non censito al N.C.E.U.’ (cfr . pag. 13 del ricorso). E’ quindi certo che, alla data dell’aggiudicazione, il cespite non risultasse censito al N.C.E.U.; di conseguenza, esso non poteva essere censito all’epoca del pignoramento, necessariamente anteriore a quella del decreto di trasferimento. L’argomento utilizzato dalla Corte distrettuale, secondo cui il box per auto e l’alloggio avrebbero avuto autonoma identificazione catastale è smentito per tabulas , essendovi invece la prova documentale che detti beni, ancora al momento dell’emissione del decreto di trasferimento del 7.3.1990, non risultavano censiti al N.C.E.U.
Va altresì considerato che, sempre da quanto risulta dal decreto di trasferimento, il cespite principale era stato attribuito ad RAGIONE_SOCIALE… nelle condizioni di fatto e di diritto in cui si trova e come meglio descritto in perizia, e con tutti i diritti, servitù e comproprietà ivi indicati e non indicati …’ (cfr . sempre pag. 13 del ricorso). Da un lato, quindi, non avrebbe potuto configurarsi l’elemento valorizzato erroneamente dal giudice di seconde cure, consistente nell’autonoma identificazione catastale del box oggetto di causa, rispetto al bene principale; mentre, dall’altro lato, esisteva il riscontro documentale che il trasferimento del 7.3.1990 aveva avuto ad oggetto tanto il bene principale -l’alloggio descritto nel decreto- che le sue pertinenze e beni accessori.
La Corte di Appello, di conseguenza, avrebbe dovuto indagare il tema dell’esistenza, o meno, del vincolo pertinenziale, che invece ha trascurato, configurando, erroneamente, una presunzione di rinuncia del creditore al pignoramento del box, fondata su una circostanza in effetti non sussistente. Si impone quindi la cassazione della decisione impugnata ed il rinvio della causa al giudice di merito, affinché sia indagato il decisivo tema dell’esistenza, o meno, del vincolo pertinenziale tra l’alloggio oggetto del trasferimento del 7.3.1990 ed il box per auto oggetto del presente giudizio.
Con il secondo motivo, la società ricorrente si duole dell’omesso esame di un fatto decisivo, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe trascurato di considerare che, nel caso di specie, il box per auto oggetto di causa non era dotato di autonomo identificativo catastale, onde non poteva presumersi la rinuncia del creditore al diritto di assoggettare all’espropriazione anche il bene pertinenziale.

Con il terzo motivo, la ricorrente denunzia invece la violazione o falsa applicazione dell’art. 41-sexies della Legge n. 1150 del 1942, introdotto dall’art. 18 della Legge n. 765 del 1967, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte distrettuale non avrebbe considerato che il box per autovetture costituisce una pertinenza necessaria dell’appartamento, posta la natura imperativa e inderogabile delle disposizioni di legge appena richiamate.

Le censure sono assorbite dall’accoglimento del primo motivo, poiché i profili con esse denunziati rientrano nell’ambito del nuovo apprezzamento di fatto devoluto al giudice del rinvio.

In definitiva, va accolto il primo motivo del ricorso e dichiarati assorbito il secondo ed il terzo. La sentenza impugnata va conseguentemente cassata, in relazione alla censura accolta, e la causa

rinviata alla Corte di Appello di Genova, in diversa composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione accoglie il primo motivo del ricorso e dichiara assorbiti il secondo ed il terzo. Cassa la sentenza impugnata, in relazione alla censura accolta, e rinvia la causa alla Corte di Appello di Genova, in diversa composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.