Piano di campagna originario e distanze tra edifici

Un proprietario ha realizzato una costruzione dopo aver innalzato artificialmente il livello del terreno, sostenendo che fosse interrata e quindi non soggetta alle norme sulle distanze. La Corte di Cassazione ha respinto tale tesi, stabilendo che per la verifica del rispetto delle distanze legali si deve fare riferimento al piano di campagna originario, cioè al livello naturale del terreno. Di conseguenza, il manufatto non è stato considerato interrato e il proprietario è stato condannato ad arretrare la costruzione per rispettare le distanze previste dal regolamento edilizio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Piano di Campagna Originario: La Cassazione e le Distanze Legali

Le norme sulle distanze tra costruzioni rappresentano un pilastro del diritto immobiliare, volte a garantire salubrità, sicurezza e decoro abitativo. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale per la loro applicazione, chiarendo come vada calcolata la sporgenza di un edificio quando il livello del terreno è stato modificato. Il concetto chiave è quello di piano di campagna originario, un riferimento imprescindibile per stabilire se un’opera sia o meno soggetta a tali regole. Analizziamo insieme la vicenda per comprendere le implicazioni pratiche di questa decisione.

Il Fatto: Una Costruzione Interrata o un Terrapieno?

La controversia nasce tra due proprietari di fondi confinanti. Uno di essi decide di realizzare un’opera sul proprio terreno, elevando il livello del suolo preesistente di quasi due metri con un massiccio riporto di terra, contenuto da un muro. Al di sotto di questo nuovo livello, realizza un volume che egli considera interrato.

Tuttavia, la parete di questo manufatto viene costruita a una distanza dal confine inferiore a quella prescritta dal regolamento edilizio locale. I vicini, ritenendo violati i loro diritti, avviano una causa chiedendo la demolizione dell’opera e il risarcimento dei danni, sostenendo che l’innalzamento del terreno fosse un espediente per eludere le norme sulle distanze.

Mentre il Tribunale di primo grado dà ragione al costruttore, qualificando l’opera come completamente interrata e quindi irrilevante ai fini delle distanze, la Corte d’Appello ribalta la decisione. Quest’ultima condanna il costruttore ad arretrare la parete fino a raggiungere la distanza legale dal confine, una sentenza che porta la questione fino al vaglio della Corte di Cassazione.

Il Principio di Diritto sul Piano di Campagna Originario

Il costruttore, nel suo ricorso in Cassazione, insiste sul fatto che la sua opera sia interamente interrata e che, secondo la giurisprudenza, le costruzioni che non sporgono dal suolo non sono soggette alle norme sulle distanze. Qui si innesta il punto cruciale della controversia: da quale livello del suolo si deve misurare la sporgenza? Quello attuale, artificialmente creato, o quello originale?

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte rigetta il ricorso, confermando la decisione della Corte d’Appello e fornendo una motivazione chiara e in linea con i suoi precedenti orientamenti. Il principio affermato è che la sporgenza di un manufatto dal suolo, requisito necessario per l’applicazione delle norme sulle distanze legali, deve essere valutata con riferimento al piano di campagna originario, ovvero al livello naturale del terreno, e non a quello creato artificialmente tramite opere di riporto.

Le Motivazioni: Perché il Piano di Campagna Originario è Decisivo?

La logica della Corte è stringente: permettere che il calcolo delle distanze avvenga a partire da un livello del terreno artificialmente modificato creerebbe un modo semplice per aggirare la legge. Chiunque potrebbe innalzare il proprio terreno e poi costruire a ridosso del confine, sostenendo che l’opera è ‘interrata’ rispetto al nuovo livello. Questo vanificherebbe lo scopo delle norme sulle distanze, che è quello di proteggere i fondi vicini da costruzioni troppo invasive che potrebbero limitare aria, luce e visuale.

Nel caso specifico, il manufatto, pur essendo interrato rispetto al nuovo terrapieno, emergeva chiaramente dal livello naturale del suolo preesistente. Proprio per questo motivo, esso doveva essere considerato una ‘costruzione’ a tutti gli effetti, soggetta al pieno rispetto delle distanze previste dal regolamento edilizio comunale. La Corte ha quindi ritenuto corretta la condanna all’arretramento dell’opera.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per Costruttori e Proprietari

Questa ordinanza consolida un principio di fondamentale importanza per chiunque intenda edificare. L’insegnamento è chiaro: qualsiasi alterazione del profilo del terreno, sia essa un innalzamento o uno scavo, non modifica il punto di riferimento per il calcolo delle distanze legali. Tale punto rimane ancorato al piano di campagna originario. Prima di iniziare qualsiasi lavoro, è quindi essenziale verificare il livello naturale del proprio terreno e progettare le opere in modo che rispettino le distanze misurate a partire da quel livello, per evitare di incorrere in costose controversie legali e ordini di demolizione o arretramento.

Come si determina se una costruzione è ‘interrata’ ai fini delle distanze legali?
La verifica va fatta confrontando l’opera con il piano di campagna originario, cioè il livello naturale del terreno prima di qualsiasi intervento di scavo o riporto di terra. Non si deve considerare il livello del suolo modificato artificialmente.

È possibile alzare il livello del proprio terreno per costruire più vicino al confine del vicino?
No. Secondo la sentenza, l’innalzamento artificiale del terreno non consente di eludere le norme sulle distanze. La sporgenza della costruzione sarà sempre misurata rispetto al livello originario del suolo, e se da questo emerge, dovrà rispettare le distanze legali.

Qual è la conseguenza di una costruzione che viola le distanze previste dai regolamenti locali?
Il proprietario del fondo confinante ha il diritto di chiedere e ottenere l’arretramento della costruzione fino al ripristino della distanza legale, oltre a un eventuale risarcimento del danno subito.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 8141 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 8141 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 26/03/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 7517/2020 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME RAGIONE_SOCIALE (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende; -ricorrente- contro

NOME COGNOME, COGNOME NOME, NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE);

-controricorrenti- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di ROMA n. 7987/2019, depositata il 23/12/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/12/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

PREMESSO CHE

NOME COGNOME e NOME COGNOME, proprietari di un terreno con annesso fabbricato sito in Bracciano, convenivano in giudizio davanti al Tribunale di Civitavecchia NOME COGNOME, chiedendo che fosse condannato alla demolizione delle opere realizzate in violazione delle distanze legali e al risarcimento del danno. Gli attori esponevano che il convenuto, proprietario di un fondo confinante, aveva realizzato, elevando il piano campagna, un piano interrato ricoperto con massicci riporti di terra, così creando un terrapieno alto metri 1,80 arginato con un muro di contenimento; deducevano che il manufatto violava sia le distanze legali, atteso che le pareti in cemento armato dell’intercapedine si trovavano a metri 5,20 dal confine e non a metri 6 come prescritto dal regolamento edilizio comunale, sia le norme in materia di scolo delle acque, oltre a determinare una riduzione della visuale di cui godeva il loro immobile.
Il Tribunale di Civitavecchia, con la sentenza n. 17/2010, rigettava le domande, ritenendo, per quando interessa il presente giudizio, che il manufatto oggetto di contestazione risultasse completamente interrato, così che non erano state violate le norme in materia di distanze.

La sentenza è stata impugnata da NOME COGNOME e NOME COGNOME. La Corte d’appello di Roma, con la sentenza n. 7987/2019, ha parzialmente accolto il gravame e ha condannato NOME COGNOME ad arretrare alla distanza di metri 6 dal confine la parete delimitante il volume interrato da lui realizzato.

Avverso la sentenza NOME COGNOME ricorre per cassazione.

Resistono con controricorso NOME e NOME COGNOME, quali eredi di NOME COGNOME, nonché NOME COGNOME, in proprio e quale erede di NOME COGNOME.

Memoria è stata depositata dai controricorrenti e dal ricorrente.

CONSIDERATO CHE

1. Il ricorso è articolato in un unico motivo che contesta violazione degli artt. 872 e 873 c.c.: la Corte d’appello -si afferma -ha erroneamente sussunto la fattispecie nell’ambito della disciplina dettata dagli art. 872 e 873 c.c.; correttamente il primo giudice aveva rigettato la domanda sotto il profilo dell’irrilevanza ai fini dell’art. 873 c.c. dell’opera realizzata dal ricorrente, in quanto la giurisprudenza della Corte di cassazione costantemente afferma che la nozione di costruzione comprende qualsiasi opera non completamente interrata e il manufatto realizzato dal ricorrente risulta interamente interrato e non dà luogo ad alcuna intercapedine, né ad opera urbanisticamente rilevante.
Il motivo è privo di fondamento.

Secondo la giurisprudenza di questa Corte. la sporgenza del manufatto dal suolo, quale requisito necessario perché lo stesso sia soggetto alle disposizioni sulle distanze legali nei rapporti di vicinato, va riscontrata con riferimento al piano di campagna, cioè al livello naturale del terreno (cfr. Cass. n. 5450/1998, Cass. n. 15033/2019 e Cass. n. 32583/2023).

Nel caso in esame il giudice di merito ha accertato che il manufatto è stato realizzato elevandolo dal preesistente piano di campagna di metri 1,74, con l’edificazione di un muro di contenimento posto ad una distanza minore rispetto a quella prevista dal regolamento edilizio e che il piano interrato è stato colmato con riporto di terra. Dato che la sporgenza del manufatto dal suolo, quale requisito necessario perché lo stesso sia soggetto alle disposizioni sulle distanze legali, va riscontrata con riferimento al piano di campagna originario, ossia al livello naturale del terreno e non già a quello artificialmente realizzato, con l’impossibilità pertanto di ritenere il manufatto in esame come interrato, ne
consegue la piena applicazione della normativa sulle distanze legali e, pertanto, la correttezza della pronuncia oggi impugnata.

2. Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M .

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio in favore dei controricorrenti, che liquida in euro 4.200, di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge.

Sussistono, ex art. 13, comma 1 -quater del d.P.R. n. 115/2002, i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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