Piano di campagna: come si determina nelle costruzioni?

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza d’appello per errata valutazione dell’onere della prova riguardo al piano di campagna originario. In una disputa sulla distanza tra costruzioni, la Corte ha stabilito che i giudici non possono ignorare i dati documentali, come i progetti edilizi, che provano il livello del terreno prima della nuova edificazione, anche se prodotti dalla controparte.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Piano di campagna: la prova documentale vince l’incertezza

L’individuazione del piano di campagna originario è cruciale nelle controversie sulle distanze tra costruzioni. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione offre importanti chiarimenti su come determinarlo e su chi grava l’onere della prova, specialmente quando le modifiche ai luoghi rendono difficili le verifiche dirette.

I fatti di causa: una nuova costruzione e la disputa sulle altezze

La vicenda ha origine dalla costruzione di un’autorimessa da parte di una società immobiliare, al confine con la proprietà di un privato. Il proprietario confinante lamentava che il solaio di copertura dell’autorimessa, sporgendo di circa un metro dal terreno, violasse le distanze legali previste dal codice civile, configurandosi come una costruzione fuori terra.
Il costruttore, invece, sosteneva la legittimità dell’opera, basandosi su una concessione edilizia e su un verbale dell’ufficio tecnico comunale che fissava una quota di imposta di un metro rispetto al livello della strada pubblica (il Lungomare). Secondo il Tribunale di primo grado, la costruzione, rimanendo al di sotto di questa quota, era da considerarsi interrata e quindi non soggetta alle norme sulle distanze.

La decisione della Corte d’Appello e il nodo del piano di campagna

La Corte d’Appello, pur riformando parzialmente la motivazione, giungeva alla stessa conclusione di rigetto della domanda del privato. I giudici di secondo grado ritenevano che, a causa dei lavori di edificazione già conclusi, fosse impossibile determinare con certezza quale fosse l’originario piano di campagna. Di fronte a questa “obiettiva incertezza”, la Corte d’Appello concludeva che il proprietario confinante non avesse assolto al proprio onere probatorio, non riuscendo a dimostrare che la costruzione avversaria fosse effettivamente fuori terra rispetto al livello del terreno preesistente.

L’analisi della Corte di Cassazione e la valutazione del piano di campagna

La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione d’appello, accogliendo il ricorso del privato. Il punto centrale della pronuncia riguarda proprio l’errata gestione dell’onere della prova e la mancata valutazione di un elemento documentale decisivo.
La Suprema Corte ha evidenziato come la Corte d’Appello, pur riconoscendo l’esistenza di documenti progettuali, avesse finito per ignorarli. Nello specifico, il progetto allegato al permesso di costruire (prodotto in giudizio dalla stessa società costruttrice) indicava chiaramente la quota del terreno ante operam, ovvero prima dell’inizio dei lavori. Questo dato documentale, che fissava il piano di campagna originario a soli 20 cm sopra il livello del Lungomare, era stato accertato anche dal Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU).

Le motivazioni

La Cassazione ha affermato un principio fondamentale del processo civile: il principio di acquisizione probatoria. Secondo tale principio, una volta che un documento è prodotto in giudizio, esso diventa parte del materiale probatorio a disposizione del giudice e può essere utilizzato per la decisione, indipendentemente da quale parte lo abbia depositato.
La Corte d’Appello ha errato nel dichiarare una “obiettiva incertezza” e nel far ricadere le conseguenze sul ricorrente, quando in realtà disponeva di un dato documentale preciso – il progetto edilizio – che poteva e doveva utilizzare per determinare l’originario piano di campagna. Ignorare tale prova e basare la decisione sul mancato assolvimento dell’onere probatorio costituisce una violazione di legge. La Corte ha ritenuto che il dato documentale fosse un fatto storico decisivo, ingiustamente trascurato, che avrebbe potuto portare a una qualificazione diversa della costruzione come “fuori terra” e, di conseguenza, soggetta alle norme sulle distanze.

Le conclusioni

Con questa ordinanza, la Cassazione ribadisce che per stabilire se una costruzione è interrata o fuori terra, e quindi soggetta alle distanze legali, si deve fare riferimento al piano di campagna preesistente alla costruzione stessa, e non a quote convenzionali o stabilite successivamente dall’amministrazione comunale per altri fini. In presenza di prove documentali attendibili, come i progetti allegati ai titoli edilizi, il giudice non può trincerarsi dietro una presunta incertezza dei fatti per applicare in modo meccanico la regola dell’onere della prova. La sentenza è stata cassata con rinvio alla Corte d’Appello, che dovrà riesaminare il caso tenendo conto del dato documentale trascurato.

Come si determina il piano di campagna per verificare il rispetto delle distanze legali?
Si deve fare riferimento al livello del terreno preesistente all’edificazione, non a quote convenzionali stabilite successivamente, come quelle fissate dall’ufficio tecnico comunale per l’allineamento con la strada pubblica.

Cosa succede se i luoghi sono stati modificati e non è possibile una verifica diretta del piano di campagna originario?
Se una verifica diretta non è più possibile, il giudice deve basarsi sulle prove documentali disponibili, come i progetti allegati al permesso di costruire che riportano lo stato dei luoghi ante operam. Non può dichiarare un’incertezza insuperabile se esistono tali documenti.

Una prova prodotta da una parte può essere usata a favore della controparte?
Sì, in base al principio di acquisizione probatoria, una volta che un documento è stato prodotto in giudizio, diventa patrimonio del processo e il giudice può utilizzarlo per la sua decisione, anche a vantaggio della parte che non lo ha prodotto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 31564 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 31564 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 03/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 189/2022 R.G. proposto da:

NOME, elett.te domiciliato in ROMAINDIRIZZO, presso lo studio de ll’avvocato AVV_NOTAIO, che lo rappresenta e difende,

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elett.te domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, che la rappresenta e difende,

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di ROMA n. 6872/2021 depositata il 19.10.2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 2.12.2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME e COGNOME NOME, proprietari di un’unità immobiliare in RAGIONE_SOCIALE, località Torvaianica, INDIRIZZO, costruita nel 1952, evocavano in giudizio innanzi al Tribunale di Velletri la RAGIONE_SOCIALE, per sentirla condannare alla demolizione del solaio di copertura di un’autorimessa calpestabile, edificato sul fondo confinante con una cubatura fuori terra di circa un metro in violazione della disciplina sulle distanze legali tra costruzioni, realizzato, insieme ad un fabbricato di civile abitazione, previa demolizione di un preesistente piccolo cinema all’aperto, sulla base della concessione edilizia n. 53 del 27.5.2004 del Comune RAGIONE_SOCIALE e delle varianti al progetto originario di cui alla DIA del 29.7.2008 e del 29.1.2009.
Costituitasi la società convenuta, che chiedeva il rigetto della domanda avversaria, e istruita la causa mediante l’espletamento di CTU, e l’acquisizione di chiarimenti a seguito delle critiche mosse dal CTP di parte attrice, inerenti alla mancata considerazione, nelle conclusioni della prima relazione dell’ausiliario, del piano di campagna preesistente alla demolizione e nuova costruzione della convenuta, risultante dal progetto allegato alla concessione edilizia n. 53 del 27.5.2004, che riportava la quota d’imposta del preesistente cinema demolito ad un’altezza di 20 cm dal livello del Lungomare delle Sirene, con la sentenza n.79/2015 il Tribunale di Velletri rigettava le pretese attoree.
In particolare il giudice di primo grado, benché il CTU nella relazione di chiarimenti avesse rimesso al giudice la valutazione giuridica circa l’applicabilità in deroga alla distanza tra costruzioni codicistica dell’art. 130 del regolamento edilizio del Comune di RAGIONE_SOCIALE, che per le nuove costruzioni a confine con strade pubbliche, o con zone a diversa destinazione urbanistica, imponeva il rispetto delle quote altimetriche

d’imposta fissate dall’ufficio RAGIONE_SOCIALE comunale, con conseguente esclusione dell’illiceità del solaio calpestabile perché realizzato ad un’altezza variabile tra 93 e 98 cm dalla quota del Lungomare delle Sirene, a fronte di una quota d’imposta fissata dal RAGIONE_SOCIALE nel verbale del 25.6.2004 in un metro dalla quota del Lungomare delle Sirene, o circa la necessità di fare riferimento al piano di campagna preesistente all’edificazione della convenuta (20 cm dal livello del INDIRIZZO), corrispondente al piano d’imposta del preesistente cinema demolito risultante dal progetto allegato al permesso di costruire n. 53 del 27.5.2004, con conseguente disapplicazione del verbale dell’ufficio RAGIONE_SOCIALE comunale del 25.6.2004, e riconoscimento della violazione della distanza legale dell’art. 873 cod. civ., in quanto il solaio calpestabile realizzato aveva in realtà una quota d’imposta di 93 cm, sovrastata da una pavimentazione di 95 cm, ed era quindi fuori terra e soggetto alla distanza legale codicistica, riteneva erroneamente, che nel verbale dell’ufficio RAGIONE_SOCIALE comunale del 25.6.2004, la quota d’imposta di un metro dalla quota del Lungomare delle Sirene fissata, costituisse il piano di campagna da considerare, e che pertanto essendo rimasto al di sotto di essa il manufatto della RAGIONE_SOCIALE (con estradosso a 93 cm dalla quota del Lungomare delle Sirene sovrastato da 5 cm di pavimento), non dovesse essere demolito, avendo rispettato l’art. 130 del regolamento edilizio del Comune di RAGIONE_SOCIALE, che avrebbe derogato alla distanza tra costruzioni dell’art. 873 cod. civ..
Il soccombente interponeva appello avverso la predetta pronuncia e l’RAGIONE_SOCIALE resisteva al gravame.

Con la sentenza n. 6872/2021 del 7/19.10.2021 la Corte d’Appello di Roma rigettava l’appello con diversa motivazione.

Il giudice di secondo grado partiva dalla premessa che solo le costruzioni completamente interrate rispetto al piano di campagna preesistente all’edificazione potevano ritenersi sottratte all’osservanza delle disciplina

legale sulle distanze tra costruzioni, e che gli eventuali abusi edilizi potevano dar luogo a pretese risarcitorie, ma non di demolizione nei rapporti tra privati, essendo riservata l’adozione di provvedimenti ablatori, o di demolizione, in materia, alla Pubblica Amministrazione, e rilevava che il CTU non aveva potuto riscontrare personalmente quale fosse la quota del piano di campagna preesistente, non desumibile dalle fotografie prodotte, né attraverso il sopralluogo compiuto quando già erano intervenuti i lavori di edificazione della convenuta.
La sentenza di secondo grado passava quindi all’elencazione dei documenti acquisiti (la quota altimetrica dell’edificio preesistente demolito di 20 cm di altezza rispetto alla quota del Lungomare delle Sirene risultante dal quadro dell’ ante operam riportato nel progetto allegato al permesso di costruire n. 53 del 27.5.2004 della RAGIONE_SOCIALE; la quota di imposta del nuovo fabbricato di 80 cm di altezza rispetto alla quota del Lungomare delle Sirene riportata nei progetti allegati alla DIA del 29.7.2008 e del 29.1.2009 della RAGIONE_SOCIALE; la quota d’imposta di riferimento di m 1,00 dalla quota del Lungomare delle Sirene fissata dall’ufficio RAGIONE_SOCIALE comunale nel verbale redatto il 25.6.2004 ai fini dell’osservanza dell’art. 130 del regolamento edilizio del Comune di RAGIONE_SOCIALE) ed alla menzione dell’accertamento compiuto dal CTU circa l’altezza del solaio calpestabile effettivamente realizzato rispetto alla quota del Lungomare delle Sirene, determinata in 93 cm.
La sentenza impugnata respingeva poi la richiesta di nuove indagini peritali in ordine all’individuazione della quota del preesistente piano di campagna formulata da parte appellante, ritenendo esaustivi ed accurati gli accertamenti già compiuti dal CTU, e senza compiere alcuna valutazione comparativa dei dati così acquisiti, parlando semplicemente di obiettiva incertezza degli elementi di fatto acquisiti circa la quota dell’originario piano di campagna, riteneva di poter decidere la controversia sulla base del mancato assolvimento dell’onere probatorio
dell’appellante circa la quota del piano di campagna esistente prima dell’edificazione della RAGIONE_SOCIALE, richiamando in tal senso la sentenza del 29.1.2015 n. 2343 di questa Corte.

Avverso tale sentenza NOME ha proposto ricorso a questa Corte, sulla scorta di cinque censure, e la RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

Nell’imminenza dell’adunanza camerale, entrambe le parti hanno depositato memoria ex art. 380 bis .1 c.p.c..

RAGIONI DELLA DECISIONE

Col primo motivo, il ricorrente lamenta la violazione ed errata interpretazione degli artt. 872 e 873, commi 1° e 2° cod. civ., in relazione all’art. 360, comma 1°, n. 3) c.p.c., per avere il Giudice di seconde cure erroneamente ritenuto applicabile al caso di specie l’art. 130 del regolamento edilizio del Comune di RAGIONE_SOCIALE ed il verbale di sopralluogo dell’ufficio RAGIONE_SOCIALE comunale del 25.6.2004 per allineamenti e quote, in violazione della distanza minima inderogabile tra edifici di cui all’art. 873 cod. civ..
Col secondo motivo, il ricorrente si duole della falsa applicazione dell’art. 130 del regolamento edilizio del Comune di RAGIONE_SOCIALE e dell’annesso verbale di sopralluogo per allineamenti e quote dell’ufficio RAGIONE_SOCIALE, in relazione all’art. 360, comma 1°, n. 3) c.p.c.. Nel caso in esame tale verbale, e con esso l’art. 130 del regolamento edilizio, consentiva un innalzamento del piano di sedime rispetto alla pubblica via, ma non rispetto al confine con il fondo limitrofo di proprietà privata.
Col terzo motivo, articolato in relazione all’art. 360, comma 1°, n. 3) c.p.c., si denunziano la falsa applicazione dell’art. 2697 cod. civ., la violazione del principio dell’onere della prova, la violazione dell’art. 116 c.p.c. e la contraddittorietà della sentenza impugnata, per avere il Giudice del gravame erroneamente ritenuto carente la prova della quota del piano di campagna originario (20 cm di altezza rispetto alla quota del

INDIRIZZO risultante dal quadro dell’ ante operam riportato nel progetto allegato al permesso di costruire n. 53 del 27.5.2004), laddove il piano di sedime esistente ante operam era stato puntualmente individuato nella relazione tecnica del CTU alle pagine 26 e 27 ed era stato richiamato come dato documentale dalla stessa Corte d’Appello (pagina 5 terzo capoverso), che però non ne aveva poi tenuto conto ai fini della decisione.

Col quarto motivo, il ricorrente censura la falsa applicazione dell’art. 2697 cod. civ. ai sensi dell’art. 360, comma 1°, n. 3) c.p.c., nonché la violazione del principio dell’onere della prova, per avere la Corte d’Appello erroneamente utilizzato, ai fini della determinazione dell’originario piano di sedime, la quota che risultava dal postumo verbale di sopralluogo del 25.6.2004 e non, invece, quella riportata nel progetto allegato al permesso di costruire n. 53 del 27.5.2004.
Col quinto motivo, ai sensi dell’art. 360, comma 1°, n. 3) c.p.c., il ricorrente si duole della violazione degli artt. 112 e 116 c.p.c.. Il Giudice di seconde cure non avrebbe valutato la questione, insistentemente sottoposta alla sua attenzione, relativa alla conformità urbanistica del manufatto in controversia e avrebbe omesso di spiegare le ragioni per cui quest’ultimo non aveva natura abusiva.

Preliminarmente va respinta l’eccezione di inammissibilità del ricorso per difetto di autosufficienza, sollevata dalla controricorrente per un’asserita carente esposizione dei fatti della causa, in relazione alla previsione dell’art. 366 n. 3) c.p.c.. In realtà il ricorrente ha esposto sufficientemente i fatti della causa, individuando compiutamente, attraverso le argomentazioni fornite, le censure mosse all’impugnata sentenza e le parti della motivazione non condivise delle quali si é chiesta la modifica, e spiegando altresì la diversità della ricostruzione in fatto compiuta dai giudici di primo e di secondo grado, in quanto il Tribunale di Velletri ha respinto la domanda di riduzione in pristino per violazione della distanza
legale tra costruzioni dell’art. 873 cod. civ. considerando come quota del piano di campagna, rispetto alla quale valutare se il manufatto contestato fosse o meno interrato, la quota di imposta di un metro dalla quota del Lungomare delle Sirene, stabilita nel verbale di sopralluogo dell’ufficio RAGIONE_SOCIALE comunale del 25.6.2004, mentre la Corte d’Appello ha ritenuto che il permanere dell’incertezza oggettiva dei dati documentali acquisiti e degli accertamenti sul luogo del CTU non avesse consentito di stabilire quale fosse la quota originaria del piano di campagna, che evidentemente non era quella della quota di imposta del nuovo fabbricato stabilita nel verbale di sopralluogo del 25.6.2004.
I primi due motivi ed il quarto motivo di ricorso, esaminabili congiuntamente in quanto presuppongono erroneamente che l’impugnata sentenza abbia respinto la domanda di riduzione in pristino per violazione della distanza legale tra costruzioni dell’art. 873 cod. civ. ritenendo quest’ultima derogata dall’art. 130 del regolamento edilizio del Comune di RAGIONE_SOCIALE e basandosi sul dato della quota d’imposta di un metro dalla quota del Lungomare delle Sirene fissato nel verbale di sopralluogo dell’ufficio RAGIONE_SOCIALE comunale del 25.6.2004, vanno dichiarati inammissibili perché riguardano la motivazione addotta dalla sentenza di primo grado, e non si confrontano con la diversa motivazione resa dalla Corte d’Appello nella sentenza impugnata.
Essa, infatti, non é caduta nell’errore del giudice di primo grado di ritenere derogabile da parte della normativa locale in senso meno restrittivo l’art. 873 cod. civ. sulle distanze tra costruzioni, di considerare l’art. 130 del regolamento edilizio del Comune di RAGIONE_SOCIALE relativo al necessario rispetto nelle nuove costruzioni a confine con strade pubbliche, o con zone a diversa destinazione urbanistica, delle quote di imposta fissate dai tecnici comunali, come una norma di deroga alle distanze tra costruzioni sorgenti su fondi privati, e di scambiare tale quota d’imposta con quella del piano di campagna originario, avendo deciso la controversia, sempre nel senso
del rigetto della domanda di riduzione in pristino per violazione della distanza legale tra costruzioni, perché ha ritenuto che l’appellante non avesse fornito prova della quota del piano di campagna originario, preesistente all’edificazione della RAGIONE_SOCIALE, pur essendo tenuto a dimostrarla (Cass. 29.1.2015 n. 1683).

Va ora esaminato il terzo motivo di ricorso, nel quale pur facendosi riferimento nella rubrica all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c. ed alle violazioni di legge degli articoli 2697 cod. civ. e 116 c.p.c. ed alla contraddittorietà della motivazione per avere da un lato ritenuto esaustivi gli accertamenti compiuti dal CTU anche in ordine al rilievo dalla documentazione prodotta del profilo altimetrico ante operam tratto dal progetto allegato al permesso di costruire n.53 del 27.5.2004 della RAGIONE_SOCIALE e coincidente con la quota di imposta del preesistente cinema all’aperto, e dall’altro ritenuto non assolto l’onere probatorio sulla quota del piano di campagna originario da parte dell’appellante, nonostante l’acquisizione agli atti su iniziativa della RAGIONE_SOCIALE di quel progetto, con le argomentazioni fatte valere successivamente nel motivo si invoca palesemente il vizio dell’art. 360 comma primo n. 5) c.p.c..
Il ricorrente si duole, infatti, che l’impugnata sentenza non abbia considerato il fatto storico decisivo ai fini della qualificazione del solaio calpestabile in contestazione come costruzione fuori terra soggetta alla normativa codicistica sulle distanze legali, rappresentato dalla circostanza che il piano di campagna originario, corrispondente alla quota di imposta del preesistente piccolo cinema all’aperto demolito, riportato nello stato ante operam del progetto allegato al permesso di costruire n. 53 del 27.5.2004, prodotto dalla stessa RAGIONE_SOCIALE ed accertato dal CTU alle pagine 26 e 27 della relazione di chiarimenti del 14.2.2021, era di 20 cm di altezza dalla quota del Lungomare delle Sirene.
Il motivo, sotto quest’ultimo profilo, non solo non può ritenersi inammissibile per doppia conforme ex art. 348 ter ultimo comma c.p.c.

per la diversa ricostruzione in fatto già sopra riportata delle sentenze di primo e di secondo grado, ma deve ritenersi fondato.

La sentenza impugnata, infatti, dopo avere ricordato che il CTU non aveva potuto riscontrare personalmente il piano di campagna originario sulla base delle foto prodotte e mediante sopralluogo a causa degli intervenuti lavori di realizzazione dell’edificio della RAGIONE_SOCIALE, ha riportato il suddetto dato documentale della quota di imposta dell’edificio preesistente rispetto al solaio calpestabile dell’RAGIONE_SOCIALE al secondo capoverso di pagina 5, e subito dopo ha riportato dati eterogenei inerenti alle quote di imposta della nuova (e non della vecchia) costruzione indicate nei successivi progetti relativi alla DIA del 29.7.2008 e del 29.1.2009 della RAGIONE_SOCIALE ed alla quota d’imposta (sempre della nuova costruzione) fissata rispetto alla strada pubblica del INDIRIZZO dall’ufficio RAGIONE_SOCIALE comunale di RAGIONE_SOCIALE il 25.6.2004, correlata all’applicazione dell’art. 130 del regolamento edilizio comunale, nonché i dati relativi alla verifica da parte del CTU dell’altezza del solaio calpestabile (93 cm + 5 cm di pavimentazione rispetto alla quota del Lungomare delle Sirene), dopo di che, senza valutare i suddetti dati, tra loro non contrastanti proprio per la loro eterogeneità, ha parlato di obiettiva incertezza degli elementi di fatto senza spiegare da cosa nascesse la sua incertezza sulla quota originaria del piano di campagna, in realtà documentata, ed ha ritenuto che l’appellante non avesse fornito prova di quella quota, ancorché un documento una volta prodotto in giudizio da una delle parti in causa, per il principio di acquisizione, deve ritenersi utilizzabile per tutte le parti in causa (vedi Cass. sez. un. 16.2.2023 n. 4835).
Va aggiunto, a conferma della decisività della circostanza di fatto in questione, che il CTU, invitato a rendere chiarimenti sulla critica del CTP di parte attrice, che aveva sottolineato la necessità di verificare se il manufatto contestato fosse fuori terra, non rispetto alla quota d’imposta della nuova costruzione stabilita dai tecnici comunali nel verbale di

sopralluogo del 25.6.2004, ma rispetto alla quota del piano di campagna corrispondente alla quota d’imposta del preesistente piccolo cinema all’aperto demolito risultante dall’ ante operam del progetto allegato al permesso di costruire n. 53 del 27.5.2004 della RAGIONE_SOCIALE, aveva rimesso al giudice la valutazione circa l’applicabilità in deroga alla distanza tra costruzioni dell’art. 130 del regolamento edilizio comunale di RAGIONE_SOCIALE, o la disapplicazione del verbale di sopralluogo dell’ufficio RAGIONE_SOCIALE comunale del 25.6.2004, con conseguente riconoscimento della violazione della distanza legale di tre metri tra costruzioni dell’art. 873 cod. civ., in quanto il solaio calpestabile superava in altezza rispetto al INDIRIZZO Sirene l’originaria quota del piccolo cinema demolito, ma la Corte d’Appello ha omesso di pronunciarsi sul punto, rifugiandosi nell’applicazione del principio dell’onere della prova, senza considerare la documentata quota del piano di campagna preesistente all’edificazione della convenuta, pur rettamente riconosciuta come punto di riferimento, contrapposto al piano di campagna post operam, per stabilire se il manufatto contestato fosse fuori terra e quindi soggetto alle distanze tra costruzioni.
Del resto secondo la giurisprudenza di questa Corte é costruzione qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri di solidità ed immobilizzazione al suolo (Cass. 13.11.2024 n. 29314; Cass. 9.8.2019 n.21173; Cass. n. 144/2016; Cass. 20.7.2011 n. 4277; Cass. 27.10.2008 n.25837; Cass. 22.10.2007 n. 22076; Cass. 1.3.1995 n. 2343).

Il quinto motivo di ricorso, inerente alla mancata considerazione delle conseguenze dell’abusività del manufatto in contestazione, deve ritenersi assorbito per effetto dell’accoglimento del terzo motivo.

Il giudice di rinvio, che si individua nella Corte d’Appello di Roma in diversa composizione, provvederà anche per le spese del giudizio di legittimità in base all’esito finale della lite.

La Corte accoglie per quanto di ragione il terzo motivo di ricorso, inammissibili il primo, secondo e quarto motivo ed assorbito il quinto, cassa l’impugnata sentenza in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte d’Appello di Roma in diversa composizione, che provvederà anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 2.12.2025

Il Presidente

NOME COGNOME

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