Permuta di cosa futura e rischi nel fallimento

La controversia trae origine da un contratto di permuta di cosa futura stipulato tra due privati e una società di costruzioni, successivamente dichiarata fallita. L’accordo prevedeva la cessione di un’area edificabile in cambio di futuri appartamenti, garantita da una fideiussione che la società avrebbe dovuto rinnovare. Il Tribunale aveva dichiarato l’inefficacia sopravvenuta del contratto proprio a causa del mancato rinnovo della garanzia fideiussoria. Giunta in Cassazione, la vicenda si è conclusa con la rinuncia reciproca ai ricorsi da parte del Fallimento e dei privati, portando all’estinzione del giudizio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Fallimentare, Giurisprudenza Civile

Permuta di cosa futura e rischi nel fallimento immobiliare

Il contratto di permuta di cosa futura rappresenta una pratica comune nel settore edilizio, ma nasconde insidie legali significative, specialmente quando interviene il fallimento del costruttore. In questo scenario, la tutela del cedente dell’area dipende strettamente dalla validità e dal mantenimento delle garanzie accessorie.

I fatti di causa

La vicenda analizzata riguarda due soggetti privati che avevano ceduto un’area edificabile a una società di costruzioni. In cambio, avrebbero dovuto ricevere la proprietà di alcuni appartamenti e garage da edificare sulla medesima area. A tutela dell’adempimento, la società aveva rilasciato una fideiussione, impegnandosi a rinnovarla periodicamente. Tuttavia, la società è stata dichiarata fallita prima del completamento delle opere e senza aver provveduto al rinnovo della garanzia pattuita.

I privati hanno quindi agito per ottenere la restituzione dell’area, eccependo l’inefficacia del contratto. Il Tribunale, in primo grado, ha accolto questa tesi, rilevando che l’omesso rinnovo della fideiussione, nonostante la mancata consegna degli immobili nei termini, determinasse l’inefficacia sopravvenuta del rapporto contrattuale.

La decisione della Corte di Cassazione

Il caso è giunto dinanzi alla Suprema Corte a seguito del ricorso presentato dalla curatela fallimentare e del successivo ricorso incidentale dei privati. Tuttavia, la Corte non è entrata nel merito della questione relativa alla permuta di cosa futura. Durante il procedimento, infatti, entrambe le parti hanno depositato formale rinuncia al ricorso, dichiarando di aver raggiunto un accordo o comunque di non aver più interesse alla prosecuzione della lite.

La Cassazione ha preso atto della volontà delle parti, che hanno reciprocamente aderito alle rispettive rinunce. Questo comportamento processuale interrompe definitivamente il giudizio, rendendo superflua ogni valutazione sulle motivazioni di diritto precedentemente sollevate.

Le motivazioni

Le motivazioni della decisione risiedono esclusivamente nell’applicazione delle norme processuali che regolano la rinuncia al ricorso. Quando le parti manifestano in modo inequivocabile la volontà di abbandonare il giudizio e tale rinuncia viene accettata dalla controparte, il giudice deve limitarsi a dichiarare l’estinzione del processo. Nel caso di specie, la convergenza delle volontà del Fallimento e dei controricorrenti ha reso obbligatoria la dichiarazione di estinzione, senza alcuna statuizione sulle spese o sul merito della validità della fideiussione nel contratto di permuta di cosa futura.

Le conclusioni

Le conclusioni che si possono trarre da questo provvedimento evidenziano l’importanza strategica degli accordi transattivi anche nelle fasi più avanzate del contenzioso. Sebbene la sentenza di merito del Tribunale avesse sottolineato la centralità della fideiussione come elemento di efficacia del contratto, la chiusura anticipata del giudizio in Cassazione dimostra come la risoluzione stragiudiziale rimanga uno strumento fondamentale per gestire le incertezze legate ai tempi della giustizia e ai rischi di un ribaltamento della decisione. Per chi opera nel mercato immobiliare, resta fermo il principio che la vigilanza sul rinnovo delle garanzie è il pilastro fondamentale per la salvaguardia del patrimonio in caso di insolvenza della controparte.

Cosa succede se il costruttore non rinnova la fideiussione nella permuta?
Il mancato rinnovo della garanzia fideiussoria può determinare l’inefficacia sopravvenuta del contratto, permettendo al cedente dell’area di richiederne la restituzione.

Si può rinunciare a un ricorso in Cassazione già depositato?
Sì, le parti possono rinunciare al ricorso in ogni momento prima della decisione, e se la rinuncia è accettata dalla controparte, il giudizio si estingue.

Qual è il rischio principale in un contratto di permuta di cosa futura?
Il rischio maggiore è il fallimento del costruttore prima del completamento dell’opera, che può rendere difficile il recupero del bene o del suo valore senza adeguate garanzie.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 28709 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 1 Num. 28709 Anno 2023

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 16/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al numero 4511 del ruolo generale dell’anno 20 19, proposto

Fallimento RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, in persona del curatore, rappresentato e difeso, giusta procura speciale in calce al ricorso, dall’AVV_NOTAIO, presso lo studio del quale in Fabriano, alla INDIRIZZO, elettivamente si domicilia

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, rappresentante e difese, giusta procura speciale in calce al co0ntroricorso, dall’AVV_NOTAIO, col quale elettivamente si domiciliano in Roma, al INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO

-controricorrenti e ricorrenti in via incidentaleper la cassazione del decreto del tribunale di Ancona depositato in data 20 dicembre 2018;

Oggetto:

Fallimento-

Permuta di cosa futura- Rinuncia al ricorso.

udita la relazione sulla causa svolta nell’adunanza camerale del 10 ottobre 2023 dal consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

emerge dal decreto impugnato che NOME COGNOME e NOME COGNOME stipularono un contratto di permuta di cosa futura con la RAGIONE_SOCIALE, quando questa era in bonis , in base al quale avrebbero dovuto acquistare la proprietà di due appartamenti e di due garages all’inter no della palazzina che la RAGIONE_SOCIALE avrebbe dovuto edificare sull’area da loro ceduta in cambio; il contratto prevedeva che anche se non fosse stata costruita la parte di edificio in questione sarebbe rimasto fermo il trasferimento dell’area, salvo il diritto delle permutanti di ottenere la risoluzione e il risarcimento del danno e, a garanzia dell’adempimento delle obbligazioni assunte da RAGIONE_SOCIALE, fu rilasciata una fideiussione che la RAGIONE_SOCIALE s’impegnò a rinnovare all’occorrenza;
RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE fu dichiarata fallita prima che fosse edificata la porzione di edificio oggetto del contratto e le due permutanti promossero istanza di rivendica dell’area, eccependo la nullità del contratto;

-in esito al rigetto dell’i stanza, NOME COGNOME e NOME COGNOME proposero opposizione alla dichiarazione di esecutività dello stato passivo, che il tribunale di Ancona ha accolto;

a fondamento della decisione il tribunale, pur escludendo che il contratto fosse nullo, ne ha affermato l’inefficacia sopravvenuta, perché la RAGIONE_SOCIALE costruttrice aveva omesso di rinnovare la fideiussione benché non avesse consegnato gli immobili entro la data pattuita;

contro questo decreto il Fallimento propone ricorso per ottenerne la cassazione, che affida a sei motivi, cui NOME COGNOME e NOME COGNOME replicano con controricorso e ricorso incidentale, articolato in un motivo.

Considerato che:

le parti hanno rispettivamente rinunciato al ricorso principale e a quello incidentale e hanno reciprocamente aderito alla rinuncia rispettiva.

Per questi motivi

La Corte dichiara estinto il giudizio. Così deciso in Roma, il 10 ottobre 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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