Mediazione e Recesso, Spetta la Penale

Un’agenzia immobiliare ha citato in giudizio una cliente per ottenere il pagamento di una penale a seguito del recesso anticipato da un mandato di mediazione in esclusiva. La cliente e sua sorella, comproprietarie dell’immobile, avevano deciso di recedere dal contratto prima della scadenza. Il Tribunale ha accolto la domanda dell’agenzia, stabilendo che la penale per recesso agenzia immobiliare è dovuta per il solo fatto di aver sciolto anticipatamente il contratto, come previsto dalla clausola penale specifica, a prescindere dal fatto che l’immobile sia stato poi venduto a terzi o meno.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 novembre 2024 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Penale per Recesso da Agenzia Immobiliare: Quando va Pagata? Analisi di un Caso Pratico

Affidare la vendita della propria casa a un’agenzia immobiliare tramite un mandato in esclusiva è una prassi comune. Ma cosa succede se, per qualsiasi motivo, si cambia idea prima della scadenza del contratto? La questione della penale recesso agenzia immobiliare è una delle più dibattute e una recente sentenza del Tribunale di Venezia offre chiarimenti cruciali. Il caso analizza proprio l’ipotesi in cui i proprietari decidono di ritirare l’immobile dal mercato, sciogliendo il rapporto con l’agenzia. Vediamo come il giudice ha risolto la controversia.

I Fatti del Caso: dal Mandato Esclusivo alla Richiesta di Penale

Due sorelle, comproprietarie di un immobile, conferiscono a un’agenzia immobiliare un incarico di mediazione in esclusiva per la vendita della loro proprietà. Il contratto, inizialmente fissato per un anno a un prezzo di 260.000 euro, viene successivamente rinnovato, con un aumento del prezzo a 270.000 euro e una clausola di rinnovo automatico.

Tuttavia, prima della scadenza del mandato rinnovato, le sorelle comunicano formalmente, tramite il loro legale, la volontà di recedere dal contratto. Contestualmente, emerge l’intenzione di una sorella di acquistare la quota dell’altra, risolvendo così la comproprietà e, di fatto, togliendo l’immobile dal mercato.

L’agenzia immobiliare, preso atto del recesso, richiede il pagamento della penale prevista dall’articolo 10 del contratto, calcolata in percentuale sul prezzo di vendita. Di fronte al mancato pagamento, l’agenzia avvia una causa legale contro una delle due sorelle.

La Decisione del Tribunale e la Condanna al Pagamento della Penale

Il Tribunale di Venezia ha accolto pienamente la domanda dell’agenzia immobiliare. La convenuta, che non si è presentata in giudizio (rimanendo contumace), è stata condannata a pagare all’agenzia l’intero importo richiesto a titolo di penale per il recesso, pari a 7.411,50 euro, oltre agli interessi legali e al rimborso delle spese processuali.

La decisione si fonda sull’analisi diretta delle clausole contrattuali sottoscritte dalle parti. Il giudice ha ritenuto provati sia il perfezionamento del recesso dal contratto, avvenuto con la comunicazione formale del 18 settembre 2020, sia la conseguente maturazione del diritto dell’agenzia a percepire la penale contrattualmente pattuita.

Le Motivazioni: Perché il Recesso Attiva la Penale Recesso Agenzia Immobiliare

Il punto centrale della motivazione della sentenza risiede nella distinzione tra il recesso dal contratto e la violazione del patto di esclusiva.

Il Tribunale ha chiarito che il diritto dell’agenzia a ricevere il compenso non derivava da una presunta vendita ‘nascosta’ o da una violazione dell’esclusiva. Al contrario, il diritto è sorto nel momento stesso in cui le proprietarie hanno esercitato la loro facoltà di recedere anticipatamente dal contratto.

Il recesso è un atto legittimo, ma il contratto stesso prevedeva un costo per il suo esercizio: la penale. Questa clausola (art. 10 del contratto) serviva a compensare l’agenzia per il lavoro svolto e le opportunità perse a causa della conclusione anticipata del rapporto. L’atto di recesso ha terminato ogni effetto del contratto, inclusa la clausola sull’esclusiva (art. 9). Pertanto, la discussione non verteva sulla violazione dell’esclusiva, ma sul costo pattuito per l’esercizio del diritto di recesso.

Conclusioni: Le Implicazioni Pratiche per Chi Vende Casa

Questa sentenza offre importanti lezioni pratiche per chiunque si appresti a firmare un mandato di mediazione immobiliare:

1. Leggere attentamente il contratto: È fondamentale comprendere ogni clausola, specialmente quelle relative a recesso, penali e durata del mandato.
2. Il recesso ha un costo: Esercitare il diritto di recesso prima della scadenza è quasi sempre possibile, ma i contratti moderni prevedono quasi sempre una penale (definita ‘corrispettivo del recesso’) per tutelare il lavoro dell’agenzia. Tale costo è dovuto per il semplice fatto di aver interrotto il rapporto, indipendentemente dal destino dell’immobile.
3. Distinzione tra recesso e violazione dell’esclusiva: Sono due concetti diversi con conseguenze diverse. La penale per il recesso è il ‘prezzo’ per uscire dal contratto; la penale per violazione dell’esclusiva scatta se si vende tramite altri canali mentre il contratto è ancora in vigore.

In definitiva, la decisione del Tribunale ribadisce un principio cardine del nostro ordinamento: i contratti hanno forza di legge tra le parti. Le clausole che stabiliscono un corrispettivo per il recesso anticipato sono legittime e vincolanti.

È dovuta una penale all’agenzia immobiliare se si recede dal contratto prima della scadenza, anche se l’immobile non viene venduto a terzi?
Sì, secondo la sentenza, il diritto dell’agenzia a percepire la penale matura con il semplice perfezionamento del recesso anticipato dal contratto, come previsto dalla clausola contrattuale specifica (in questo caso, l’art. 10), indipendentemente da una successiva vendita a terzi.

La violazione del patto di esclusiva e il recesso anticipato sono la stessa cosa?
No. Il tribunale ha distinto le due ipotesi. Il recesso è l’atto con cui si pone fine al contratto. La violazione dell’esclusiva si verifica se, durante la validità del contratto, l’immobile viene venduto tramite altri canali. In questo caso, la penale era dovuta per il recesso, che ha fatto cessare gli effetti del contratto, inclusa la clausola di esclusiva.

Se un immobile è in comproprietà, chi è tenuto a pagare la penale in caso di recesso?
La sentenza chiarisce che l’obbligo di pagamento ricade sulla parte che è stata effettivamente citata in giudizio (la convenuta). Sebbene il contratto fosse stato sottoscritto da entrambe le comproprietarie, l’azione legale è stata intentata solo contro una di esse, che è stata quindi condannata a pagare l’intero importo.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI VENEZIA N. 3440 2024 – N. R.G. 00006103 2022 DEL 02 10 2024 PUBBLICATA IL 03 10 2024

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di VENEZIA

Sezione Prima Civile

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa NOME COGNOME

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 6103/2022 promossa da:

(C.F.

con il patrocinio dell’avv. COGNOME

ATTRICE

contro

C.F.

contumace

CONVENUTA

C.F.

CONCLUSIONI

Le parti hanno concluso, nel merito, come da note sostitutive d’udienza di precisazione delle conclusioni:

per l’attrice:

‘

nel merito: condannare a pagare alla

l’importo di € 7.411,50 per le causali di cui in atto di citazione e, precisamente, a titolo di corrispettivo del recesso dal contratto o, in subordine, a titolo di penale per la violazione dell’obbligo di esclusiva, maggiorato degli interessi al saggio legale dal dovuto al saldo, anche ai sensi dell’art. 1284 4° comma c.c. dalla data della domanda giudiziale; con vittoria delle spese di lite ‘.

Fatto e motivi della decisione

Con l’atto di citazione, la sig.ra allegava che, in data 12.10.2018, la signora anche per conto della sorella avesse conferito alla l’incarico esclusivo di mediazione per la vendita di un immobile di loro proprietà comune indivisa, a Lignano Sabbiadoro, in INDIRIZZO al prezzo richiesto di € 260.000, con durata fino al 30.9.2019. Dopo un mese, il 26.10.2018, le sorelle avrebbero chiesto all’agenzia immobiliare di interrompere l’esecuzione dell’incarico, non essendo più intenzione della signora vendere l’immobile. Poi, dopo circa tre mesi, in data 23.1.2019, le signore avrebbero rinnovato l’incarico all’agenzia immobiliare, elevando il prezzo richiesto a € 270.000, fissandone la durata in un anno, fino al 22.1.2020, con rinnovo automatico per egual periodo in mancanza di disdetta, formalizzando la proroga del mandato e le modifiche alle condizioni con un patto aggiunto in calce all’originario disciplinare d’incarico. La avrebbe, quindi, promosso la vendita dell’immobile sul proprio sito web e sulla stampa, stabilendo contatti con potenziali acquirenti e svolgendo tutto quanto necessario per dare esecuzione all’incarico. Alla scadenza del 22.1.2020, in mancanza di disdetta, l’incarico si sarebbe rinnovato per egual periodo fino al 22.1.2021
In data 18.9.2020, tuttavia, a mezzo p.e.c. dell’avv. le signore avrebbero trasmesso alla una lettera, datata 14.9.2020, con cui avrebbero dato disdetta dell’incarico di mediazione.

Contestualmente, l’avv. avrebbe inviato alla anche una seconda email con cui avrebbe comunicato che: ‘a seguito delle trattative intercorse tra le parti abbiamo raggiunto un accordo sulla vendita dell’ immobile in questione al minor prezzo di € 198.000,00 al fine di perfezionare la vendita nel più breve tempo possibile nei prossimi mesi. Per cui Le ho anticipato via pec la disdetta, sottoscritta da entrambe le sorelle, all’incarico precedentemente formalizzato (in data 12.10.2018) per la vendita al prezzo di € 260.000,00 e Le chiederei gentilmente di inviarmi con cortese urgenza il nuovo incarico alle rinnovate condizioni di vendita (prezzo di € 198.000,00) per la durata di un anno da sottoporre alle signore per la sottoscrizione’ .
In data 26.11.2020, invece, la signora avrebbe alla agenzia immobiliare un’email, con cui avrebbe chiesto al sig. coadiutore (e coniuge) della signora di inviarle ‘tutto il materiale relativo all’ immobile di Lignano Pineta, visure, atto di provenienza e quant’altro’. Contestualmente, la signora avrebbe telefonato all’agenzia per soll-citare la pronta spedizione della documentazione richiesta e, poiché i signori e in quei giorni si trovavano in quarantena a causa di un contagio da covid-19, la sig.ra avrebbe parlato con il
loro collaboratore, sigNOME spiegando che non fosse più intenzione sua e della sorella vendere l’immobile, in quanto avrebbero concordato che lei acquistasse la quota della sorella ; quindi la signora avrebbe chiesto all’agenzia immobiliare di considerare l’immobile ritirato dal mercato ed avrebbe sollecitato l’invio di tutta la documentazione inerente l’immobile, come da e-mail di pari data.

A quel punto, con e-mail del 3.12.2020, la signora avrebbe comunicato che, preso atto della volontà della signora di acquistare l’immobile e di recedere dall’incarico di mediazione, le signore fossero tenute al pagamento della penale prevista all’art. 10 del disciplinare d’incarico.

Veniva promosso un incontro di negoziazione assistita, tenutosi in data 22.7.2021, con esito negativo, in occasione del quale la signora avrebbe appreso che effettivamente le signore avessero sciolto la comunione sul bene, mediante cessione della quota di alla sorella Di conseguenza, l’attrice concludeva come riportato già nelle premesse del presente provvedimento.

Parte convenuta rimaneva contumace.

In seguito alla prima udienza, la causa veniva ritenuta matura per la decisione e rinviata per p.c., nella cui sede parte attrice ribadiva le conclusioni già rassegnate.

Trattenuta la causa in decisione e decorsi i termini assegnati ex art. 190 cpc, si rileva come sia documentalmente provato, da un lato, che le sig.re e abbiano conferito l’incarico di mediazione all’odierna attrice (cfr. doc. 5 dell’attrice – contratto sottoscritto da entrambe le sigg. e e, dall’altro, che le signore abbiano receduto dall’incarico, che avrebbe dovuto scadere il 22.1.2021, con pec del 18.09.2020 (cfr. doc. 8 attoreo).

Risultano provati, dunque, sia il perfezionamento del recesso dal contratto, alla data del 18.09.2020, sia la maturazione del corrispondente diritto dell’odierna attrice a percepire la penale contrattualmente prevista per il recesso all’art. 10 del disciplinare d’incarico sottoscritto dalle parti (cfr. doc. 5 attoreo).

Il perfezionamento del recesso, d’altro canto, avendo determinato la cessazione degli effetti del contratto, ha escluso la possibilità che la successiva alienazione dell’immobile ad opera delle proponenti, in via autonoma rispetto alla mediatrice, ricadesse nella sfera di applicabilità dell’art. 9 del contratto, disciplinante la penale dovuta all’agente immobiliare in caso di violazione del patto di esclusiva: anche detta clausola, invero, ha cessato i propri effetti sin dal perfezionarsi del recesso.
Ne consegue l’accoglimento della domanda principale attorea, riguardante l’obbligo della sig.ra

di pagare all’attrice l’importo di € 7.411,50 (€ 270.000 x 2,25% + iva 22%), ex art. 10 del contratto, oltre interessi legali dalla domanda (e-mail del 3.12.2020 – doc. 12 attoreo) al saldo. L’obbligo, peraltro, può essere accertato esclusivamente nei confronti della convenuta, sig.ra e non, invece, anche nei confronti dell’asserita debitrice solidale sig.ra dato che la causa non è stata proposta nei confronti di quest’ultima.

Le spese di lite seguono la soccombenza, liquidate secondo i parametri tabellari minimi dello scaglione di valore di riferimento (sino ad euro 26.000,00), in ragione della contumacia della convenuta e della semplicità dell’istruttoria e delle questioni trattate.

P.Q.M.

Il Tribunale, assorbita o rigettata ogni ulteriore istanza, definitivamente pronunciando:

1) condanna la convenuta sig.ra a pagare all’attrice sig. quale titolare della ditta l’importo di € 7.411,50, a titolo di corrispettivo del recesso dal contratto, maggiorato degli interessi al saggio legale dalla domanda (3.12.2020) al saldo, anche ai sensi dell’art. 1284 4° comma c.c., a partire dalla data della domanda giudiziale;

2) Condanna altresì la parte convenuta a rimborsare alla parte attrice le spese di lite, che si liquidano in euro 2.540,00 per compensi, in euro 190,28 per esborsi, oltre 15% per spese generali, I.V.A. e C.p.A..

Venezia, 2 ottobre 2024.

Il Giudice dott.ssa NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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