Patto di Riservato Dominio: Niente Indennizzo Senza Ok

Un acquirente con patto di riservato dominio non paga le rate, causando la risoluzione del contratto. Il Tribunale nega il suo diritto a un indennizzo per le migliorie apportate all’immobile, poiché eseguite senza l’autorizzazione scritta del venditore, come previsto dal contratto. L’acquirente viene inoltre condannato a pagare un’indennità per l’occupazione dell’immobile dopo la risoluzione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Patto di Riservato Dominio: Quando le Migliorie non Vengono Rimborsate

Il Patto di Riservato Dominio è uno strumento contrattuale molto diffuso nelle compravendite immobiliari, che permette all’acquirente di entrare subito in possesso del bene, pur diventandone proprietario solo al pagamento dell’ultima rata. Una recente sentenza del Tribunale di Roma chiarisce un aspetto cruciale: cosa succede se l’acquirente apporta delle migliorie all’immobile ma poi non riesce a saldare il prezzo? Vediamo come il rispetto delle clausole contrattuali sia fondamentale per non perdere l’investimento fatto.

I Fatti del Caso

La vicenda riguarda un contratto di compravendita di un fondo agricolo con annessi fabbricati, stipulato nel 2007. Il prezzo pattuito, superiore al milione di euro, doveva essere corrisposto in trenta rate annuali. L’acquirente, dopo aver preso possesso dell’immobile, effettuava ingenti lavori di ristrutturazione e miglioramento per un valore di oltre 300.000 euro.

Tuttavia, a partire dal 2011, l’acquirente interrompeva il pagamento delle rate. Di conseguenza, la società venditrice, avvalendosi di una specifica clausola contrattuale (la clausola risolutiva espressa), dichiarava risolto il contratto per grave inadempimento e avviava le procedure per riottenere la disponibilità del bene.

La Controversia Giudiziaria

L’acquirente si è rivolto al Tribunale non per contestare la risoluzione, ma per chiedere la condanna della società venditrice al pagamento di un indennizzo pari al valore delle migliorie apportate. Sosteneva, infatti, di aver trasformato dei fabbricati quasi fatiscenti in una proprietà funzionale e abitabile, e riteneva di aver diritto a un rimborso.

La società venditrice si è opposta fermamente, chiedendo non solo il rigetto della domanda, ma anche la condanna dell’acquirente al pagamento di un’indennità per l’occupazione illegittima dell’immobile dal momento dell’interruzione dei pagamenti fino all’effettivo rilascio.

Patto di Riservato Dominio e Autorizzazione per le Migliorie

Il punto centrale della decisione del Tribunale ruota attorno a una clausola specifica del contratto, l’articolo 6. Questa clausola stabiliva chiaramente che l’acquirente, qualora avesse voluto effettuare investimenti di miglioramento fondiario, avrebbe dovuto inviare una comunicazione preventiva alla parte venditrice per ottenere una ‘specifica autorizzazione’.

L’acquirente, pur avendo eseguito lavori importanti, non ha mai richiesto né tantomeno ottenuto tale autorizzazione scritta. Questa omissione si è rivelata fatale per le sue pretese.

Le Motivazioni

Il giudice ha stabilito che la violazione della clausola contrattuale che imponeva l’autorizzazione preventiva per le migliorie priva l’acquirente di qualsiasi diritto a un indennizzo. Il principio è chiaro: i patti contrattuali devono essere rispettati. Ignorare una clausola così specifica significa agire a proprio rischio e pericolo.

Il Tribunale ha sottolineato che la clausola non era un mero formalismo, ma serviva a proteggere il venditore (che rimaneva proprietario del bene) da interventi non desiderati o non conformi, che avrebbero potuto alterare le caratteristiche del fondo. L’acquirente, omettendo di chiedere l’autorizzazione, ha violato il contratto e, di conseguenza, ha perso il diritto a essere compensato per le spese sostenute.

Inoltre, essendo il contratto risolto di diritto a causa del mancato pagamento, l’occupazione dell’immobile da parte dell’ex acquirente è diventata ‘sine titulo’, cioè senza una giustificazione legale. Per questo motivo, il giudice ha accolto la domanda riconvenzionale della società venditrice, condannando l’attore al pagamento di un’indennità di occupazione, quantificata in un importo pari alla rata annuale non pagata per ogni anno di occupazione illegittima.

Le Conclusioni

Questa sentenza offre una lezione fondamentale per chi acquista un immobile tramite un patto di riservato dominio. È essenziale leggere con la massima attenzione ogni clausola del contratto prima di firmarlo e, soprattutto, rispettarla scrupolosamente durante tutta la sua durata. Effettuare lavori di ristrutturazione o miglioramento senza le autorizzazioni contrattualmente previste può portare a una doppia perdita: quella dell’immobile, a seguito della risoluzione per inadempimento, e quella dell’intero importo investito nei lavori. La prudenza e il rispetto formale degli accordi sono le uniche tutele per evitare conseguenze economiche così gravi.

In una vendita con patto di riservato dominio, ho diritto al rimborso delle migliorie se smetto di pagare il prezzo?
No, secondo questa sentenza, non si ha diritto al rimborso se il contratto prevedeva una clausola che subordinava l’esecuzione delle migliorie a una specifica autorizzazione scritta del venditore e tale autorizzazione non è stata richiesta né ottenuta. La violazione di questa clausola fa perdere il diritto all’indennizzo.

Cosa succede se smetto di pagare le rate in una vendita con patto di riservato dominio?
Il venditore può attivare la clausola risolutiva espressa, se prevista nel contratto, per porre fine alla vendita. Di conseguenza, il compratore perde ogni diritto sulla proprietà e deve restituirla, oltre a rischiare di dover pagare un’indennità per il periodo di occupazione successivo alla risoluzione del contratto.

Il venditore può richiedere un’indennità per l’occupazione dell’immobile dopo la risoluzione del contratto?
Sì. La sentenza afferma che, una volta risolto il contratto per inadempimento del compratore, l’occupazione dell’immobile diventa priva di titolo legale. Il venditore ha quindi diritto a un’indennità, che il giudice ha determinato in un importo pari alla rata annuale originariamente pattuita.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI ROMA N. 12911 2025 – N. R.G. 00015425 2023 DEPOSITO MINUTA 22 09 2025 PUBBLICAZIONE 22 09 2025

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI ROMA

Seconda Sezione Civile

Il AVV_NOTAIO ha emesso la seguente

SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. 15425.2023del Ruolo generale per gli affari contenziosi e vertente tra nato a Napoli (NA) il DATA_NASCITA, C.F. , residente a Casal di Principe (CE), INDIRIZZO, ed elettivamente domiciliato presso lo studio del proprio difensore avvocato COGNOME RAGIONE_SOCIALE , con sede alla INDIRIZZO) Parte_1 C.F._1 C.F._2 Email_1

attore

contro

Controparte_1

[…]

(codice fiscale n.

P.IVA_1

nella persona del legale rappresentante e P.IVA

–

P.IVA_2

pro tempore

–

rappresentato e difeso dall

‘

AVV_NOTAIO (

) dell

‘

RAGIONE_SOCIALE

CodiceFiscale_3

di Roma, con Studio in (00197) Roma (RM) alla INDIRIZZO

Email_2

convenuto

Oggetto: vendita con patto di riservato dominio e risoluzione per inadempimento.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Parte attrice premetteva che in data 26/06/2007 aveva stipulato un contratto di compravendita, con Controparte_1

[…]

la quale, vendeva con patto di riservato dominio, al sig.

Pt_1

il fondo sito nel territorio del Comune di Presenzano (CE), località ‘Lago Petraro’ o ‘Santa Chiara’, distinti nel Catasto Terreni e Catasto Fabbricati del comune di Presenzano come segue: Pt_1

Catasto terreni: – Foglio 20 con le particelle: 24, 33, 45, 46, 49, 50, 51, 55, 59, 72; – Foglio 21 con le particelle: 31, 43, 44; – Foglio 23 con le particelle:16, 18, 20, 5001, 5004, 5002 e 5003; – Foglio 24 con le particelle: 36, 61, 62, 69; Catasto fabbricati: – Foglio 23 con le particelle: 5004 cat. A/3, 5002 cat. A/4, 5003 cat. C/2.

Per l ‘ acquisto del fondo era stata concordata una somma di euro 1.106.655,56, da corrispondere ad dalla parte acquirente in trenta rate annuali costanti, successive e posticipare, comprensive di una quota capitale e di una quota di interessi calcolata al tasso annuale del 3%, scadenti alla data del 26 giugno di ogni anno. L ‘ammontare di ciascuna rata era stabilito in €60.123,60, da dover corrispondere entro quindici giorni dalla scadenza di ciascuna rata. CP_1

L ‘ si avvaleva della clausola risolutiva del contratto e – in conseguenza della morosità maturata dal sig. , superiore alle due rate di prezzo – si allertava a far redigere dal notaio verbale di attestazione di inadempimento di contratto, in cui si dichiarava la risoluzione del contratto di compravendita a seguito del mancato pagamento di due rate di prezzo. In forza del titolo esecutivo ottenuto non giudizialmente si provvedeva a notificare atto di precetto e successivamente preavviso di rilascio, ad oggi l ‘ azione esecutiva coatta è ancora in atto. L ‘ accesso dell ‘ ufficiale giudiziario era stato fissato al 06/03/2023; Controparte_1 Parte_1 Persona_1
Eccepiva che all ‘ atto dell ‘ acquisto i fabbricati oggetto di compravendita si presentavano in pessimo stato quasi diroccati, tanto che per poterli utilizzare come casa colonica in cui il sig. aveva fissato la residenza, erano stato effettuati lavori di consolidamento delle strutture portanti e di rifacimento intonaco, pavimentazione nuova adeguamento impianto elettrico, rifacimento RAGIONE_SOCIALE infissi interni ed esterni., ed altre opere murarie meglio descritte nell ‘ allegata perizia di stima redatta dall ‘ ing. L ‘ ing. per incarico del sig. , redigeva perizia Parte_1 Persona_2
estimativa comparativa dell ‘ immobile situato nel comune di Presenzano (CE), distinto in catasto al foglio 23 particelle 5002, 5003, 5004, per le migliorie Persona_2 Parte_1

apportare dall ‘ istante, tra il periodo in riferimento ante 2007 e alla data ottobre 2022, quantificando i lavori di miglioramento per un importo pari ad € 313.277,55.

Le migliorie effettuate dal sig. , avevano ad oggetto i fabbricati rurali e non i terreni come indicati nel contratto, all ‘articolo 6, punto 2 ‘In tutti i casi in cui la parte acquirente intenda effettuare investimenti di miglioramento fondiario sul fondo oggetto del presente atto si obbliga ad inviare comunicazione preventiva ad per ottenere specifica autorizzazione’ . Parte_1 CP_1

L ‘ art 4 del contratto di compravendita prevede in caso di risoluzione contrattuale e quindi con conseguente riconsegna dell ‘ immobile, che le parti in contraddittorio e alla presenza di testimoni si proceda a redigere verbale di consistenza, in cui vengono accertate le rispettive ragioni di credito e di debito, delle parti contraenti ed il valere di eventuali migliorie apportate al fondo dopo la stipula del contratto, da determinarsi nella somma minore tra lo speso e il migliorato. Era necessario adire l ‘ autorità giudiziaria al fine di accertare i miglioramenti apportati ai fabbricati e procedere alla sua quantificazione al fine di procede solo successivamente alla liquidazione, alla riconsegna del bene, precisando che la parte istante in mancanza di liquidazione vuole applicare il diritto di ritenzione.
Concludeva chiedendo di AVV_NOTAIO accertare che i fabbricati consegnati al momento della stipula dell ‘ atto di compravendita per notar erano del tutto fatiscenti e non utilizzabili per lo scopo a cui sono deputati; accertare che l ‘ istante ha provveduto ad eseguire lavori di manutenzione straordinaria ai fabbricati si da renderli abitabili ed usufruibili allo scopo deputati; quantificare anche per quanto è disposto dall ‘ art 4 del contratto di compravendita anche a mezzo CTU i miglioramenti apportati ed il loro costo di realizzazione e per l ‘ effetto condannare il convenuto, al pagamento della somma € 313.277,55 . Con vittoria di spese. Per_3
Si costituiva e ricostruiva l

‘

accaduto.

CP_1

RAGIONE_SOCIALE ‘ Istituto in accoglimento di richiesta di intervento presentata da (Codice progetto: posizione 020C/00203/001/CVI/01), con atto a rogito notaio del AVV_NOTAIO di Roma del 26 giugno 2007, rep. n. 17.597, racc. 8.497, aveva acquistato dai Sig.ri e il fondo sito nel Comune di Presenzano (CE) oggetto di opposizione, esclusivamente per rivenderlo con patto di riservato dominio in base al D.L.vo5 marzo 1948 n. 121 ed in ossequio ai […] Pt_1 Persona_4 Parte_2

propri fini istituzionali, in favore del Sig. trovantesi nelle condizioni di cui all ‘ art.1 del D.L. 24 febbraio 1948 n. 114 e ss.mm.ii. Il contratto firmato dalle parti era caratterizzato dai seguenti accordi. Parte_1

All ‘ articolo 2 veniva espressamente precisato che la vendita era fatta ed accettata ‘ a corpo e a cancello aperto ‘.

All ‘ articolo 3 il prezzo della vendita veniva convenuto tra le Parti in € 1.178.449,12, da pagarsi in 30 rate annuali costanti posticipate, scadenti il 26 giugno di ogni anno, ciascuna dell ‘importo di € 60.123,60.

All ‘ articolo 6 le Parti espressamente pattuivano che ‘[ i] n tutti casi in cui la parte acquirente intenda effettuare investimenti di miglioramento fondiario sul fondo oggetto del presente atto, si obbliga ad inviare comunicazione preventiva ad per ottenere specifica autorizzazione . La comunicazione deve precisare la natura dell ‘ investimento le sue caratteristiche tecniche ed economiche, il relativo presunto importo di spesa e le modalità di copertura ‘. CP_1

All ‘ articolo 7 era convenuto tra le Parti che il contratto si sarebbe risolto di diritto, ai sensi dell ‘ art. 1456 c.c., qualora la parte acquirente fosse risultata morosa nel pagamento di due rate del prezzo.

Il Sig. si rendeva moroso nel pagamento di più di due rate di prezzo. Nel dettaglio, l ‘ acquirente si rendeva gravemente inadempiente all ‘ obbligazione di pagamento dei ratei annuali di prezzo contrattualmente assunta provvedendo esclusivamente al pagamento delle prime tre rate annuali di prezzo (e cioè sino a quella in scadenza il 26.06.2010, e interrompendo il pagamento delle rate di prezzo a far data dall ‘ anno 2011. Parte_1

Era formulata domanda di condanna al pagamento della indennità di occupazione e/o del risarcimento dei danni da ritardata restituzione.

Concludeva chiedendo di rigettare le domande tutte formulate dal Sig. perché nulle inammissibili, generiche, non articolate in fatto e in diritto, non provate, illegittime e in subordine infondate; in via riconvenzionale, in accoglimento delle domande formulate dall , dichiarare il diritto dell ‘ Istituto al pagamento di un ‘ indennità e/o di un equo compenso per l ‘ uso e per il godimento del fondo dalla data dell ‘ ultimo pagamento effettuato dai ricorrente (dal 26.06.2010) sino alla data di effettivo rilascio del terreno, nella misura di € 60.123,60 per ogni anno o frazione di anno, oltre rivalutazione e interessi legali CP_1 Parte_1 CP_1
maturati e maturandi, o di quel diverso importo che risulterà all ‘ esito della istruttoria e che sarà ritenuto dovuto anche in via equitativa, con condanna del Sig.

al relativo pagamento; in subordine, dichiarare la responsabilità della parte attrice a titolo di risarcimento del danno da ritardata restituzione del bene, da illegittima occupazione dello stesso nonché da inadempimento e da risoluzione contrattuale, con condanna della stessa al pagamento di un importo di misura non inferiore a quella delle rate di prezzo maturate e maturande nel periodo dalla data dell ‘ ultimo pagamento effettuato dai ricorrente (dal 26.06.2010) sino alla data di effettivo rilascio del terreno, ovvero, in subordine, dalla data di richiesta di restituzione del fondo (24.04.2019) fino alla data di effettivo rilascio del terreno, nella misura di € 60.123,60 per ogni anno o frazione di anno, oltre rivalutazione e interessi legali maturati e maturandi, o di quel diverso importo che risulterà all ‘ esito della istruttoria e che sarà ritenuto dovuto anche in via equitativa; in ulteriore subordine, condannarsi l ‘ attore al pagamento in favore dell ‘ RAGIONE_SOCIALE importi e per i periodi come sopra indicati, ex art. 2041 cod. civ. a titolo di indebito arricchimento; dichiarare in ogni caso il diritto dell di opporre in compensazione al credito dell ‘ attore -in denegata ipotesi di relativa ritenuta sussistenza -i propri crediti come sopra azionati, oltre rivalutazione monetaria e interessi ex art. 1284, comma 4, cod. civ. maturandi, operando la compensazione; in via istruttoria, ammettere le richieste articolate con la comparsa di costituzione e nei termini ex art. 183 comma 6 c.p.c.; condannare la parte al pagamento delle spese, competenze onorari relativi al presente giudizio. Parte_1 CP_1 CP_1
All ‘ udienza del 9.10.23 erano assegnati i termini ex art. 183 c.p.c. Il 30.9.2024 il AVV_NOTAIO rilevata la natura documentale della controversia, rigettava ogni istanza istruttoria; rinviava per l ‘ udienza di precisazione delle conclusioni al 12.5.2025 in trattazione scritta, con memorie come da rito prescelto e sulla scorta delle stesse la causa era posta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Dalla lettura dei documenti allegati si perviene alla seguente decisione.

Il contratto e i pagamenti.

L ‘ , con nota prot. U/10808 del 9.06.2015 aveva comunicato al Sig. l ‘ esistenza della morosità nel pagamento di rate di prezzo per CP_1 Parte_1

€ 257.970,83.

intimava alla parte acquirente di dare corso al pagamento della debitoria maturata, pena l ‘ attivazione della clausola risolutiva espressa. CP_1

Seguiva ulteriore intimazione di pagamento -cfr. nota prot. U/11339 del 20.03.2018 anch ‘ essa rimasta priva di fattivo riscontro. CP_1

L ‘ , pertanto, con nota in data 17.04.2019 prot. U/19228 comunicava alla parte odierna opponente di avvalersi della clausola risolutiva espressa di cui al citato art. 7 del contratto. CP_1

Il contratto di vendita con patto di riservato si era, quindi, definitivamente risolto di diritto.

Peraltro, aveva reso noto che avrebbe provveduto a formalizzare dinanzi a AVV_NOTAIO la attestazione di inadempimento ai sensi e per gli effetti di cui all ‘ art. 13, comma 4-bis, D.L. n. 193 del 22.10.2016 al fine di ottenere l ‘ annotazione ai sensi dell ‘ art. 2655 c.c. della intervenuta risoluzione a margine della trascrizione del contratto di vendita. NUMERO_DOCUMENTO

invitava il Sig. ‘ in conseguenza dell ‘ intervenuta risoluzione ‘ a rilasciare i terreni ed i fabbricati ivi insistenti. CP_1 Pt_1

Nonostante quanto sopra, e anche dopo la nota in data 17.04.2019 il Sig. rimaneva in possesso RAGIONE_SOCIALE immobili e non pagava le rate. Pt_1

Ai sensi dell ‘ art. 13, comma 4-bis il processo verbale notarile, nel quale è recepita l ‘ attestazione di inadempimento, costituisce titolo esecutivo per il rilascio dell ‘ immobile oggetto di contratto.

Parte attrice dall ‘ anno 2011 occupa sine titulo il fondo di proprietà , senza corrispondere all ‘ Istituto proprietario quanto contrattualmente previsto. CP_1

Richiesta di indennizzo per gli asseriti miglioramenti apportati al fondo per un importo di € 313.277,55, con condanna dell’ al relativo pagamento. CP_1

Ai sensi dell ‘ art.6 del contratto : ‘ In tutti casi in cui la parte acquirente intenda effettuare investimenti di miglioramento fondiario sul fondo oggetto del presente atto, si obbliga ad inviare comunicazione preventiva ad per ottenere specifica autorizzazione . La comunicazione deve precisare la natura CPNUMERO_DOCUMENTO

dell ‘ investimento le sue caratteristiche tecniche ed economiche, il relativo presunto importo di spesa e le modalità di copertura ‘.

Il detentore del fondo, odierna parte attrice, ha violato tale patto e pertanto egli non ha diritto ad alcun miglioramento a prescindere dalla oggettiva prova della sua esistenza. L ‘ ambito di applicazione del chiaro divieto (inserito nella clausola) si riferisce all ‘ intero compendio oggetto di compravendita; ogni altra interpretazione sarebbe fuori contesto attesa la natura professionale del concedente pubblico, il quale ispira la sua azione a contratti preformati e noti al pubblico dei potenziali acquirenti.
L ‘ non ha mai rilasciato alcuna autorizzazione, proprio al fine di evitare che la parte acquirente potesse eseguire (senza controllo) opere sul fondo e richiederne successivamente il pagamento. CP_1

c) Conclusioni.

Il danno subito dalla può essere sussumibile e ritenuto equamente coincidente all ‘ importo dettato dal medesimo canone previsto e non onorato. Parte attrice è, per quanto sopra esposto, condannata al pagamento con decorrenza dal 26.06.2010 (data di scadenza dell ‘ ultima rata pagata) e sino alla data di effettivo rilascio (14.04.2025), di un importo pari al canone annualmente dovuto ossia € 60.123,60 (per ogni anno o frazione di anno). oltre agli interessi legali decorrenti dalla scadenza di ogni singola rata al saldo, salvo eventuali pagamenti parziali già effettuati. CP_1
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono poste a carico della parte attrice ai sensi RAGIONE_SOCIALE artt.1-11 del D.M. 55/2014 nelle tabelle: 2022 (D.M. n. 147 del 13/08/2022) per un valore della causa posto da € 520.001 a € 1.000.000

Fase

Compenso

Fase di studio della controversia, valore minimo:

€ 2.304,00

Fase introduttiva del giudizio, valore minimo:

€ 1.520,00

Fase istruttoria e/o di trattazione, valore minimo:

€ 6.767,00

Fase decisionale, valore minimo:

€ 4.007,00

Compenso tabellare (valori minimi)

€ 14.598,00

oltre le spese generali (15% sul compenso totale) € 2.189,70 per totali €16.787,70

P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando:

rigetta ogni domanda di ; Parte_1

condanna al pagamento in favore di (con decorrenza dal 26.06.2010, data di scadenza dell ‘ ultima rata pagata e sino alla data di effettivo rilascio) , di € 60.123,60, oltre agli interessi legali decorrenti dalla scadenza di ogni singola rata al saldo, salvo eventuali pagamenti parziali già effettuati; Parte_1 CP_1

condanna. al pagamento in favore di delle spese di lite liquidate in €14.598,00 oltre le spese generali (15% sul compenso totale) €2.189,70 per totali €16.787,70 oltre gli accessori di legge. Parte_1 CP_1

Roma,22.09.2025

Il Giudice

NOME COGNOME

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