Patto commissorio: nullità della vendita simulata

La Corte di Cassazione ha confermato la nullità di un’operazione immobiliare complessa che, sotto le spoglie di una compravendita, celava un patto commissorio vietato dall’art. 2744 c.c. La vicenda riguardava un contratto di vendita di un appartamento a Roma, contestato dal venditore poiché finalizzato esclusivamente a garantire la restituzione di un finanziamento. I giudici di merito avevano rilevato numerosi indici di illiceità, tra cui una caparra pari al 50% del prezzo, il rilascio di una procura irrevocabile a vendere e l’assenza di una reale controversia nella transazione collegata. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, dichiarando inammissibili le censure relative alla motivazione a causa della cosiddetta doppia conforme.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 marzo 2026 in Diritto Civile, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Patto commissorio: quando la vendita nasconde un prestito illecito

Il patto commissorio rappresenta uno dei divieti più severi del nostro ordinamento civile, posto a tutela del debitore e della parità tra i creditori. Recentemente, la Corte di Cassazione ha ribadito la nullità di quelle operazioni contrattuali che, pur apparendo come normali compravendite, nascondono in realtà una funzione di garanzia illecita.

Analisi dei fatti e del contesto negoziale

La vicenda trae origine da un’azione legale intrapresa da un acquirente per l’asserito inadempimento di un contratto di compravendita immobiliare. Il venditore, costituendosi in giudizio, ha eccepito che l’intera operazione non era una reale vendita, ma una prestazione di garanzia legata a un mutuo. Gli elementi che hanno insospettito i giudici riguardavano la struttura dell’accordo: un preliminare con una caparra pari a metà del prezzo totale, il rilascio di una procura speciale irrevocabile a vendere in favore dell’acquirente e la facoltà del venditore di recedere restituendo solo quanto ricevuto, senza alcuna penale. Questi fattori, analizzati congiuntamente, hanno delineato un quadro in cui il trasferimento del bene era condizionato esclusivamente alla restituzione del denaro prestato.

La decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dell’acquirente, confermando le sentenze di merito che avevano dichiarato la nullità del contratto per violazione degli articoli 2744 e 1344 del Codice Civile. Un punto centrale della decisione riguarda l’inammissibilità del ricorso basato sul vizio di motivazione. Essendoci stata una doppia conforme (ovvero due sentenze di merito identiche nella ricostruzione dei fatti), il ricorrente non può sollecitare un nuovo esame delle prove davanti alla Cassazione, a meno di non dimostrare che le ragioni di fatto poste a base delle due decisioni siano diverse.

Il valore della causa e le spese legali

Oltre alla questione del patto commissorio, la Corte ha affrontato il tema della liquidazione delle spese di lite. È stato chiarito che l’indicazione di un valore indeterminabile della causa nella sentenza di appello, se accompagnata da un calcolo analitico basato su uno scaglione di valore specifico (nel caso di specie tra 1 e 2 milioni di euro), costituisce un mero errore materiale che non inficia la validità della decisione se il compenso liquidato corrisponde effettivamente al valore del bene in contestazione.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sull’accertamento della causa illecita dell’operazione. I giudici hanno evidenziato come l’intervallo temporale tra il preliminare e l’inizio della causa suggerisse che l’acquirente stesse attendendo la restituzione del prestito piuttosto che la consegna dell’immobile. Inoltre, la rinuncia all’ipoteca legale e la stipula di una transazione priva di un reale oggetto del contendere sono stati considerati indizi univoci di un aggiramento del divieto di patto commissorio. La Corte ha sottolineato che non è necessario un automatismo tra inadempimento e trasferimento della proprietà se l’intero assetto negoziale è strutturato per ottenere quel risultato vietato.

Le conclusioni

In conclusione, la sentenza riafferma che la libertà contrattuale non può mai tradursi in uno strumento per eludere norme imperative. Ogni operazione che preveda il trasferimento di un bene come garanzia di un debito, in modo che il creditore diventi proprietario del bene in caso di insolvenza, è radicalmente nulla. Per gli operatori del settore e per i privati, questo significa che la massima attenzione deve essere posta non solo sulla forma del contratto, ma sulla sua reale funzione economica, per evitare che anomalie procedurali o clausole troppo sbilanciate portino alla perdita totale della validità dell’investimento.

Quali sono i segnali di un patto commissorio in una vendita?
I segnali includono un prezzo di vendita non congruo, il versamento di caparre eccessive, il rilascio di procure irrevocabili a vendere e clausole di recesso che permettono di annullare l’affare restituendo solo il capitale.

Perché la Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso?
Il ricorso è stato dichiarato inammissibile per la presenza della doppia conforme, che impedisce di contestare in Cassazione la motivazione sui fatti se i primi due gradi di giudizio hanno deciso in modo identico.

Cosa succede se un contratto viola il divieto di patto commissorio?
Il contratto è considerato nullo per illiceità della causa, ai sensi degli articoli 2744 e 1344 del Codice Civile, rendendo privo di effetti il trasferimento della proprietà.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 4205 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 2 Num. 4205 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 25/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso n. 17378/2021 proposto da:

COGNOME NOME, rappresentata e difesa da ll’ AVV_NOTAIO;

– ricorrente –

contro

NOME COGNOME, in proprio e quale erede di NOME COGNOME, rappresentata e difesa da ll’ AVV_NOTAIO;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 2611/2021 della Corte d ‘Appello d i Roma depositata in data 09/04/2021;

udita la relazione della causa svolta dal AVV_NOTAIO;

FATTI DI CAUSA

1.NOME COGNOME, in persona del suo procuratore generale NOME COGNOME, conveniva in giudizio NOME COGNOME per sentir dichiarare l’inadempimento del convenuto alle obbligazioni assunte con il contratto di compravendita stipulato il 19.9.2007 avente a oggetto un appartamento, con cantina e box, in Roma, per aver il venditore omesso di consegnarle l’atto comprovante la mancata impugnazione della donazione da parte dei

OGGETTO: patto commissorio

R.G. 17378/2021

C.C. 4-2-2026

coeredi della sua dante causa, e, per l’effetto, sentirlo condannare al pagamento della penale contrattuale, nonché al rimborso delle spese effettuate in relazione all’appartamento compravenduto , di competenza del convenuto, quale usufruttuario del bene.

NOME COGNOME, nel costituirsi in giudizio, eccepiva che l’intera operazione negoziale dissimulava una prestazione di garanzia in relazione a un mutuo e che la vicenda era riconducibile alla stipula di un patto commissorio affetto da nullità ; dichiarava che l’intera operazione era costituita da un preliminare di compravendita dell’11.1.2007 intercorso tra lui e NOME COGNOME (con il quale era stato convenuto, per l’acquisto dell’appartamento al quinto piano, con cantina e box, il prezzo complessivo di un milione di euro, di cui 450.00,00 al preliminare ed euro 550.000,00 al definitivo), dalla compravendita e, di seguito, da transazione del 19.11.2007 intercorsa tra lui e NOME COGNOME, quale procuratore di NOME COGNOME (con la quale le parti avevano riconosciuto che oggetto della vendita era la sola nuda proprietà dell’appartamento e della cantina e dalla piena proprietà del locale box, spettando a NOME il diritto di usufrutto vita natural durante sull’appartamento e sulla cantina, con rinuncia alla consegna del saldo prezzo di euro 550.000,00, avendo le parti rideterminato il corrispettivo nella misura di euro 450.000,00 già pagato e quietanzato).
Il Tribunale di Roma, con sentenza del 22.10.2018, dichiarava la nullità del contratto di compravendita a favore di NOME COGNOME e dei contratti a esso collegati (vale a dire, oltre al preliminare di compravendita e alla scrittura privata di transazione, anche di una procura speciale a vendere i detti cespiti rilasciata, in data 11.1.2007, da NOME COGNOME all’allora promissario acquirente NOME COGNOME) per illiceità della causa ex artt. 2744 e 1344 c.c.; rilevava che l’eccezione di nullità sollev ata dal convenuto per violazione del divieto del patto commissorio era stata sostenuta dalla testimonianza di NOME COGNOME il quale, conoscendo entrambi i contraenti, si era rivolto a COGNOME per ottenere un finanziamento e a
COGNOME per ottenere una garanzia sul finanziamento, come richiesto da COGNOME; inoltre, da numerosi elementi anomali individuati nell’operazione negoziale.

Con la sentenza indicata in epigrafe la Corte d’appello di Roma rigettava l’appello di NOME COGNOME , affermando, per quanto qui ancora rileva, che l’illiceità dell’operazione complessiva era desumibile, oltre che dagli elementi considerati dal T ribunale, dall’intervallo temporale intercorso tra la stipula del preliminare nel 2007 e la instaurazione del giudizio nel 2015 (che induceva a ritenere che COGNOME attendesse la restituzione del prestito) e da una serie di elementi di fatto (rappresentati dal deposito di una caparra pari alla metà dell’intero prezzo, dalla rinuncia all’ipoteca legale a opera della parte venditrice, dal rilascio, contestuale alla stesura del preliminare, da parte di quest’ultima di una procura speciale irrevocabile all’acquir ente -conferita nell’interesse della mandataria e con facoltà del procuratore di contrarre con sé stesso -, dalla previsione della facoltà del promittente venditore di recedere in ogni momento tra l’11.1.2007 e il 31.7.2007, senza previsione di multa penitenziale ma solo con la restituzione della somma ricevuta quale acconto di euro 450.000,00, dalla dichiarazione delle parti che la somma di euro 210.000,00, relativa a parte del prezzo del preliminare stipulato l’11.1.2007, era stata pagata con le modalità consentite prima del 4.7.2006 e dalla stipulazione di una transazione senza riferimento concreto ad alcuna controversia).
In definitiva, la Corte di merito riteneva che la caparra di euro 450.000,00 rappresentasse il prezzo del finanziamento, garantito dal trasferimento immobiliare nell’ipotesi in cui NOME non avesse restituito lo stesso.

Avverso la sentenza ha proposto ricorso per cassazione NOME COGNOME sulla base di due motivi.

NOME COGNOME, quale unica erede con beneficio di inventario di NOME COGNOME, ha resistito con controricorso.

All’esito della camera di consiglio del 4-2-2026 il Collegio si è riservato il

deposito dell’ordinanza nel termine di cui all’art. 380 -bis, comma 2, c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente deduce la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 2744 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5), c.p.c., per aver, a suo dire, omesso la C orte d’appello qualsiasi esame in merito all’avvenuto saldo del prezzo pattuito nel contratto preliminare e, conseguentemente, ‘ritenuto sussistente l’automatismo inadempimento/ trasferimento proprietà, l’esistenza di un patto commissorio’.

1.1. Il motivo è inammissibile.

Nell’ipotesi di ‘doppia conforme’, prevista dall’art. 348 -ter, comma 5, c.p.c. (applicabile, ai sensi dell’art. 54, comma 2, del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del 2012, ai giudizi d’appello introdotti con ricorso depositato o con citazione di cui sia stata richiesta la notificazione dal giorno 11 settembre 2012, e perciò alla fattispecie), il ricorrente in cassazione per evitare l’inammissibilità del motivo di cui all’art. 360, n. 5, c.p.c. nel testo riformulato dall’art. 54, com ma 3, del d.l. n. 83 cit. deve indicare le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (Cass., Sez. 1, Sentenza n. 26774 del 22/12/2016; Cass., Sez. 6 2, Ordinanza n. 8320 del 15/03/2022; Cass., Sez. 3, Ordinanza n. 5947 del 28/02/2023; Cass., Sez. 3, Ordinanza n. 26934 del 20/09/2023).
Ricorre l’ipotesi di «doppia conforme», ai sensi dell’art. 348 ter, commi 4 e 5, c.p.c., con conseguente inammissibilità della censura di omesso esame di fatti decisivi ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., non solo quando la decisione di secondo grado sia interamente corrispondente a quella di primo grado, ma anche quando le due statuizioni siano fondate sul medesimo iter logico-argomentativo in relazione ai fatti principali oggetto della causa, non ostandovi che il giudice di appello abbia aggiunto argomenti ulteriori per rafforzare o precisare la statuizione già assunta dal primo giudice (Cass., Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 7724 del 09/03/2022).
Nel caso di specie, la C orte d’appello (da pag. 10 della sentenza impugnata) ha affermato che l’illiceità dell’operazione complessiva era desumibile, oltre che dagli elementi considerati dal T ribunale, dall’intervallo temporale intercorso tra la stipula del preliminare nel 2007 e la instaurazione del giudizio nel 2015, che induceva a ritenere che COGNOME attendesse la restituzione del prestito (aspetto all’evidenza marginale rispetto a quelli valorizzati, prima, dal Tribunale e, poi, dalla stessa C orte d’ap pello). A fronte di questo contenuto della pronuncia, la ricorrente non riesce a dimostrare che le decisioni dei due gradi merito erano diverse, in quanto si è limitata genericamente ad affermare (pag. 15 del ricorso) che «D’inciso il Giudice di secondo grado non fornisce alcuna motivazione neanche operando un mero richiamo a quanto contenuto nella sentenza appellata da cui anzi si discosta ritenendo, senza motivazione sul punto, di trarre ulteriori elementi a conferma della pretesa esistenza di un patto commissorio». L’affermazione, oltre che generica, non è neppure corretta, perché la Corte d’appello, nel momento in cui ha dichiarato che l’illiceità dell’operazione derivava dagli elementi considerati dal Tribunale, quegli elementi ha confermato.
Ne deriva che, ai sensi del quarto comma dell’art. 348 -ter c.p.c. ( ratione temporis applicabile), la ricorrente non avrebbe potuto denunciare un vizio motivazionale.

1.2. Per di più, la ricorrente indica quale fatto storico il cui esame sarebbe stato omesso dalla Corte di merito la circostanza che il prezzo fissato nel contratto preliminare di compravendita era stato da lei regolarmente corrisposto e che era stato il venditore a non aver provveduto, per sua volontà e inadempimento, al ritiro degli assegni circolari, costituenti il saldo prezzo (pari complessivamente a euro 550.000,00), lasciati in deposito presso il notaio.

Al contrario, fermo restando che l’omesso esame di elementi istruttori non integra, di per sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il

fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorché la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie (Cass., Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014), il detto profilo è stato preso in considerazione, sia pure indirettamente, dalla Corte di merito. Ciò, nel momento in cui ha posto in rilievo l’anomalia nel non prevedere un sovrapprezzo (sotto forma di multa penitenziale) all’eventuale esercizio del recesso da parte del venditore (che poteva avvenire con il deposito della somma già percepita, pag. 14 della sentenza), nonché l’anomalia nel l’aver le parti redatto una transazione senza alcun riferimento a una concreta ragione di controversia (pag. 16 della sentenza).
Con il secondo motivo la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 91 c.p.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., per aver la C orte d’appello applicato, ai fini della liquidazione delle spese di grado, quale valore di causa il più alto scaglione da 1.000.001 a 2.000.000 di euro, anziché quello previsto per le cause di valore indeterminabile, come invece affermato.

2.1. Il motivo è inammissibile, atteso che la censura non attinge la ratio decidendi sottesa alla pronuncia impugnata.

La sentenza, a pag. 21, punto 5, ha indicato il valore della causa ‘Da € 1.000.001 a € 2.000.000’ e di seguito ha indicato il compenso, in modo distinto per le quattro fasi, poi dichiarando ‘compenso tabellare (valori medi) Euro 32.381,00 ‘ (esattamente corrispondente al compenso medio per il valore della causa indicato). E’ altresì vero che ancora di seguito, dopo avere affermato che spettavano il rimborso delle spese forfettarie, iva e cpa, la sentenza ha anche aggiunto ‘avuto riguardo ai parametri di cui al DM n. 55 del 2014, al valore indeterminabile della controversia e all’applicazione dei compensi medi’, con l’espressione sulla quale ha appuntato l’attenzione la ricorrente. Però, il riferimento al valore indeterminabile della controversia costituisce, all’evidenza , un mero errore materiale, inidoneo a inficiare la precedente analitica statuizione, con la
quale la sentenza ha espresso in modo chiaro il concetto che il compenso era determinato nei valori medi con riguardo al valore della causa ‘Da € 1.000.001 a € 2.000.000’.

Questo passaggio della sentenza, unico avente valore decisorio e in linea con il prezzo concordato nell’atto del quale è stata dichiarata la nullità e perciò con il criterio del decisum (Cass., Sez. U, Sentenza n. 19014 del 11/9/2007), non è stato censurato dalla ricorrente, con la conseguente inammissibilità del motivo.

Alla stregua delle considerazioni che precedono, il ricorso deve essere rigettato.

Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;

condanna la ricorrente al rimborso a favore del controricorrente delle spese del presente giudizio, che si liquidano in € 10.000,00 per compensi ed € 200,00 per spese, oltre rimborso forfettario nella misura del 15%, Iva e Cap.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente dell’ulteriore importo pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte di cassazione, il 4.2.2026.

La Presidente Linalisa COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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