Patto commissorio e sale and lease back: la nullità

La Corte di Cassazione ha confermato la nullità di un’operazione complessa di vendita e locazione finanziaria che mascherava un patto commissorio. Una società industriale aveva venduto un capannone a istituti di leasing, i quali lo avevano concesso in uso a una società terza, che a sua volta lo aveva restituito in godimento alla venditrice originaria. Poiché tutte le società coinvolte appartenevano allo stesso gruppo familiare, i giudici hanno ravvisato un unico centro di interessi volto a garantire un debito tramite il trasferimento del bene, violando il divieto previsto dall’Art. 2744 c.c.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 marzo 2026 in Diritto Bancario, Diritto Civile, Giurisprudenza Civile

Patto commissorio: quando il sale and lease back diventa nullo

Il divieto di patto commissorio rappresenta un pilastro del nostro ordinamento a tutela del debitore. Recentemente, la Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi su una complessa operazione di finanziamento immobiliare, ribadendo che la sostanza economica prevale sempre sulla forma contrattuale.

Il caso del capannone industriale e il collegamento negoziale

La vicenda trae origine dalla vendita di un capannone industriale da parte di una società a due istituti di leasing. Contestualmente, il bene veniva concesso in leasing a una società terza che, nello stesso giorno, lo restituiva in godimento alla venditrice originaria.

Questo schema, apparentemente lecito, nascondeva in realtà un patto commissorio. Le indagini hanno rivelato che la società venditrice e quella utilizzatrice finale erano riconducibili al medesimo gruppo familiare e condividevano gli stessi amministratori. Tale collegamento negoziale ha permesso ai giudici di merito di identificare un unico centro di interessi.

Perché il patto commissorio rende nullo il contratto

L’operazione è stata qualificata come un tentativo di aggirare l’Art. 2744 c.c. Gli indizi che hanno portato a questa conclusione sono stati:
1. L’esistenza di una situazione di debito preesistente.
2. La sproporzione tra il valore del bene trasferito e l’entità del debito.
3. Il fatto che il godimento del bene sia rimasto ininterrottamente in capo al venditore.

In presenza di questi elementi, il contratto di vendita non serve più a scambiare un bene contro un prezzo, ma a garantire un creditore in modo illecito, privando il debitore della proprietà del bene in caso di inadempimento.

La decisione della Suprema Corte

La Cassazione ha dichiarato inammissibili i ricorsi presentati dagli istituti di credito. I giudici di legittimità hanno chiarito che l’accertamento del collegamento negoziale e della natura fraudolenta dell’operazione spetta al giudice di merito. Se tale valutazione è adeguatamente motivata e basata su indizi precisi e concordanti, non può essere messa in discussione in sede di legittimità.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sulla natura imperativa del divieto di patto commissorio. Anche se formalmente le parti del contratto di vendita e di leasing sono soggetti distinti, la presenza di un unico centro di interessi sostanziale rende l’operazione unitaria. La Corte ha sottolineato che la violazione del divieto può configurarsi anche quando il bene è concesso a un terzo, se questo funge da prestanome o è strettamente collegato al debitore. La ratio della norma è impedire che il creditore approfitti dello stato di bisogno del debitore per ottenere un bene di valore superiore al credito vantato.

Le conclusioni

Le conclusioni tratte dalla Suprema Corte evidenziano che la validità di un’operazione di sale and lease back dipende dall’assenza di finalità di garanzia impropria. Le imprese e gli istituti finanziari devono prestare massima attenzione nella strutturazione di queste operazioni, specialmente quando coinvolgono società appartenenti allo stesso gruppo. La presenza di indici di sproporzione o la permanenza del possesso in capo al venditore sono segnali d’allarme che possono portare alla nullità totale degli accordi, con pesanti conseguenze economiche e la perdita delle garanzie acquisite.

Quando un contratto di sale and lease back è considerato nullo?
È nullo quando viene utilizzato per aggirare il divieto di patto commissorio, ovvero quando lo scopo reale non è il finanziamento ma la creazione di una garanzia illecita su un bene.

Quali sono gli indizi di un patto commissorio mascherato?
Gli indizi principali sono la preesistenza di un debito tra le parti, la sproporzione tra valore del bene e prezzo, e il fatto che il venditore mantenga il possesso del bene.

Cosa succede se le società coinvolte appartengono allo stesso gruppo?
La giurisprudenza tende a ravvisare un unico centro di interessi, rendendo più probabile la qualificazione dell’operazione come un collegamento negoziale volto a violare la legge.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 34975 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 3 Num. 34975 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 13/12/2023

sul ricorso 16573/2020 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE rappresentata da RAGIONE_SOCIALE, in persona del Legale Rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati COGNOME NOME e COGNOME NOME , con domicilio eletto presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, in Roma, INDIRIZZO;

-ricorrente – contro

Rev RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE Spa;

– intimata – nonchè contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del Curatore rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO COGNOME NOME , presso cui è domiciliata, in LancianoINDIRIZZO INDIRIZZO ;

-controricorrente – nonchè da

RAGIONE_SOCIALE in persona dell’Amministratore Delegato e Legale Rappresentante, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO , con domicilio eletto presso l’AVV_NOTAIO, in Roma, INDIRIZZO ;

-ricorrente incidentale – contro

RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE Spa;

– intimata – nonché contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del Curatore, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO COGNOME NOME;

-controricorrente – avverso la sentenza n. 665/2020 della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA, depositata il 08/05/2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 12/10/2023 da COGNOME NOME;

Ritenuto che

1.-La società RAGIONE_SOCIALE ha venduto un proprio bene (capannone industriale) a due società di leasing: RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, che, nel frattempo, hanno cambiato denominazione sociale, o comunque per effetto di vicende societarie sono diventate RAGIONE_SOCIALE San Paolo RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE.

1.1-Dunque, RAGIONE_SOCIALE ha venduto per circa 8 milioni di euro quel bene alle due società di leasing, che lo hanno poi concesso in leasing alla società RAGIONE_SOCIALE, poi cancellata dal registro. Quest’ultima, ricevuto il bene in leasing, lo ha dato in godimento alla stessa RAGIONE_SOCIALE, che lo aveva appena venduto. Anzi, tutto è avvenuto contestualmente: il venditore ha consegnato il bene al fruitore del leasing (RAGIONE_SOCIALE) che, lo stesso giorno, lo ha consegnato allo stesso venditore dandoglielo in godimento.

2.-La vicenda è giunta davanti al Tribunale di Lanciano in quanto le società di leasing hanno fatto valere la clausola risolutiva espressa, a causa

dell’inadempimento del concessionario dell’obbligo di pagamento del corrispettivo. In quel giudizio la venditrice RAGIONE_SOCIALE, nel frattempo fallita, ha eccepito la nullità del contratto (di sale and lease back ) per violazione del divieto del patto commissorio.

3.-Il Tribunale ha rigettato questa tesi, sul presupposto che la società che aveva venduto il bene era diversa da quella che lo ha ricevuto in leasing, circostanza che escludeva da sé la corrispondenza del contratto ad un patto commissorio.

Invece la Corte di Appello ha riformato integralmente questa decisione ravvisando la violazione del divieto del patto commissorio.

4.-Qui ricorrono RAGIONE_SOCIALE, con due motivi, e, con ricorso incidentale REV –RAGIONE_SOCIALE crediti, pure con due motivi.

Ad entrambi replica il fallimento RAGIONE_SOCIALE, con controricorso.

RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE San Paolo hanno depositato memoria.

Considerato che

5.Il RAGIONE_SOCIALE eccepisce l’improcedibilità del ricorso principale, e per riflesso, di quello incidentale, per essere stato iscritto a ruolo tardivamente. Sostiene che il ricorso è stato notificato l’8.6.2020 e che dalla comunicazione della Cancelleria si evince che l’iscrizione a ruolo è avvenuta il 6 luglio 2020, dunque tardivamente.

L’eccezione è infondata.

Infatti, risulta documentato che dopo la notifica a mezzo posta elettronica certificata, dell’8.6.2020, il ricorso è stato spedito per posta e ricevuto dalla Cancelleria della Corte di Cassazione il 26.6.2020, termine oltre il quale non vi erano altri oneri a carico del ricorrente: la successiva formale iscrizione era a carico della Cancelleria.

6.- La Corte di Appello ha ravvisato nella operazione negoziale prima descritta una vendita con leasing di ritorno ( sale and lease back ) dissimulante il divieto di un patto commissorio.

Le rationes di questa decisione sono due, in ordine logico: chi ha venduto il bene (RAGIONE_SOCIALE) e chi poi lo ha ricevuto in leasing (RAGIONE_SOCIALE) erano in realtà un unico centro di interessi, in quanto RAGIONE_SOCIALE controllava interamente RAGIONE_SOCIALE, e gli amministratori- tre- erano gli stessi, tutti membri del

medesimo gruppo familiare: con la conseguenza che la vendita ed il leasing erano da considerarsi collegati al medesimo scopo, quello di garantire un prestito.

In secondo luogo, ed è ratio distinta dalla prima, anche se venditore e utilizzatore del bene fossero da considerarsi distinti, ciò non impedirebbe di ravvisare un patto commissorio, posto che un tale patto non è escluso dalla circostanza che a vendere il bene, formalmente, sia un terzo.

6.- Ciò premesso, i due motivi fatti valere dalla ricorrente principale sono identici a quelli fatti valere dalla controricorrente con il ricorso incidentale: si tratta delle due società di leasing che hanno la medesima posizione, ed il medesimo interesse.

6.1.- Con il primo motivo del ricorso principale si prospetta violazione dell’articolo 2744 c.c. e degli articoli 115 e 166 c.p.c.

La censura è rivolta a quel punto della decisione in cui si assume che la vendita ed il leasing di ritorno sono da considerarsi collegati, atteso il collegamento tra le parti stipulanti.

Secondo la ricorrente principale invece era emerso pacificamente che il venditore (RAGIONE_SOCIALE) era un soggetto diverso dall’utilizzatore del bene (RAGIONE_SOCIALE), così che il leasing non poteva considerarsi ‘di ritorno’, ipotesi quest’ultima che si verifica quand o il bene è concesso in leasing allo stesso venditore.

Il giudice di appello avrebbe tratto la convinzione di un collegamento (tra le due società e di conseguenza tra i due contratti) da indizi niente affatto significativi, e comunque ha erroneamente ritenuto che basti quel collegamento a fa dedurre che si tratta di un leasing ‘di ritorno’ che dissimula un patto commissorio.

6.1.1.- Questi argomenti sono ribaditi dalla ricorrente incidentale che, allo stesso modo, prospetta violazione dell’articolo 2744 c.c. e 115 e 116 c.p.c. e contesta l’accertamento circa l’esistenza di un collegamento negoziale, deducibile dalla unicità sostanziale delle due società, o meglio dalla loro riconducibilità ai medesimi centri di interesse.

7.- Il secondo motivo del ricorso principale prospetta violazione dell’articolo 2744 c.c. e degli articoli 115 e 116 c.p.c.

Si censura il ragionamento presuntivo che ha portato la Corte di Appello a ravvisare nella operazione (vendita con leasing ad altro soggetto che poi però ha dato il godimento al venditore) una dissimulazione del patto commissorio sulla base di determinati indici: a) esistenza del debito, sproporzione tra valore del bene e debito stesso; il fatto che il godimento sia rimasto al venditore).

La ricorrente assume che quegli indici in realtà non erano di fatto sussistenti, e dunque la presunzione ha preso avvio da elementi non certi.

7.1.- Queste censure sono ripetute dalla ricorrente incidentale, prospettando violazione degli articoli 2744 c.c. e 115 e 116 c.p.c., nel sostenere che gli indici presuntivi siano stati erroneamente ravvisati dalla corte di merito, essendo invero insussistenti.

8.- I motivi di entrambi i ricorsi possono valutarsi congiuntamente, per la connessione logica che presentano, e sono inammissibili.

81.- Va anzitutto osservato che le rationes decidendi sono due: la Corte di Appello ha ritenuto che, anche ad ammettere che venditore e utilizzatore del bene siano da considerarsi due soggetti distinti, non solo formalmente, e che dunque vada escluso un collegamento negoziale tra i due, resta il fatto che una vendita con leasing di ritorno può essere in violazione del divieto del patto commissorio anche se è un terzo a concedere il bene (sulla scorta di Cass. 22903/ 2018).
Questa ratio qui non è contestata: nessuna delle due parti ricorrenti ha censurato questo assunto. Ed è una ratio da sola idonea a sorreggere la decisione, con la conseguenza della irrilevanza della eventuale infondatezza dell’altra.

Ad ogni modo, le censure svolte sono inammissibili altresì per i motivi che seguono.

L ‘accertamento della esistenza di un collegamento negoziale tra la vendita ed il leasing costituisce accertamento in fatto qui non censurabile se adeguatamente motivato (proprio in relazione ad un sale and lease back , Cass. 20634/ 2018).

In secondo luogo, le parti non censurano la correttezza formale del ragionamento che ha portato ad individuare un patto commissorio nella operazione posta in essere dalle parti, e nemmeno contestano la rilevanza indiziaria degli elementi cui fa ricorso la Corte di Appello (esistenza di un debito, sproporzione di valore; uso della cosa rimasta al venditore, ecc.) che sono peraltro gli elementi che una costante giurisprudenza impone di tenere in considerazione per stabilire se l’atto posto in essere è una eff ettiva vendita con leasing di ritorno, o piuttosto una vendita con annesso patto commissorio (Cass. 13305/ 2018, nel senso che quegli indici non necessariamente devono esistente tutti insieme Cass. 16367/ 2023): ciò che contestano è l’accertamento in fatto di quegli indici rivelatori del patto commissorio, ossia la circostanza che, a dispetto di quanto ritenuto dalla corte di appello, non vi era sproporzione, e che non vi era debito da garantire, ecc.
Si tratta di censure di un accertamento di fatto non rilevante nella presente sede di legittimità.

All’inammissibilità nei suindicati termini dei motivi, assorbiti ogni altra questione e differente profilo, consegue l’inammissibilità di entrami i ricorsi.

Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo in favore del controricorrente RAGIONE_SOCIALE, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibili i ricorsi. Condanna i ricorrenti, in via principale e in via incidentale, al pagamento, in solido, delle spese del giudizio di cassazione, che liquida nella misura di 10.200,00 euro, di cui euro 10.000,00 per onorari, oltre a spese generali ed accessori come per legge, in favore del controricorrente RAGIONE_SOCIALE.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale e del ricorrente incidentale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale e del ricorso incidentale, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13.

Il Presidente

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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