Pagamento parziale del prezzo di vendita di un immobile

Una venditrice appella una sentenza che riconosceva un pagamento di 30.000 €, effettuato dagli acquirenti a un terzo, come valido acconto sul prezzo. La Corte d’Appello respinge l’appello, confermando la decisione di primo grado. Si è ritenuto che la venditrice non abbia assolto al proprio onere della prova per superare le forti presunzioni e le prove testimoniali che indicavano come il pagamento fosse stato eseguito su sue precise istruzioni, liberando così gli acquirenti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 novembre 2024 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Onere della Prova nella Compravendita: il Pagamento al Terzo Libera il Debitore?

In una compravendita immobiliare, il momento del pagamento è cruciale. Ma cosa succede se il venditore indica di versare una parte del prezzo su un conto estero intestato a un’altra persona? Questa operazione libera l’acquirente dal suo debito? Una recente sentenza della Corte di Appello ha affrontato proprio questo tema, mettendo in luce il ruolo decisivo dell’onere della prova e delle presunzioni logiche nella risoluzione di controversie complesse e prive di prove scritte inequivocabili.

I Fatti di Causa: Una Compravendita e un Pagamento Controverso

La vicenda trae origine dalla vendita di un immobile per un prezzo pattuito di 150.000 €. A fronte di un residuo da saldare di 75.000 €, gli acquirenti sostenevano di averne versati 30.000 € tramite un bonifico su un conto corrente in Polonia, intestato a una terza persona, seguendo le istruzioni verbali della stessa venditrice.

La situazione si complicava a causa di un fatto singolare: il giorno seguente, anche la venditrice aveva effettuato un bonifico di 50.000 € sullo stesso conto polacco, per un investimento finanziario che si era poi rivelato una truffa. La venditrice, quindi, negava di aver mai dato istruzioni agli acquirenti, sostenendo che anche il loro versamento fosse un investimento autonomo e che, di conseguenza, il debito per la casa fosse ancora parzialmente insoluto.

La Decisione del Tribunale e i Motivi dell’Appello

Il Tribunale di primo grado aveva dato ragione agli acquirenti, ritenendo credibile che il pagamento fosse stato effettuato per estinguere parte del debito immobiliare. La decisione si basava su una serie di elementi presuntivi e su una testimonianza.

La venditrice ha quindi proposto appello, contestando la ricostruzione del Tribunale. A suo dire, era inverosimile che gli acquirenti avessero ricevuto un’istruzione verbale senza chiedere una quietanza scritta. Sosteneva, inoltre, che la testimonianza a favore degli acquirenti fosse inattendibile e smentita da quella del proprio figlio, e che l’ipotesi di una ‘incredibile coincidenza’ di due investimenti separati sullo stesso conto fosse plausibile.

Le Motivazioni della Corte d’Appello: L’Onere della Prova e il Ragionamento Presuntivo

La Corte d’Appello ha respinto il ricorso, confermando integralmente la sentenza di primo grado. La decisione si fonda su un’attenta analisi dell’onere della prova e su un solido ragionamento presuntivo.

I giudici hanno definito l’ipotesi della coincidenza casuale come ‘improbabilissima’. Diversi elementi oggettivi, al contrario, creavano un quadro logico e coerente a favore della tesi degli acquirenti:

1. Identità del Beneficiario e del Conto: Il fatto che sia gli acquirenti che la venditrice avessero inviato denaro allo stesso beneficiario sullo stesso conto polacco a distanza di un solo giorno costituiva un forte indizio di collegamento.
2. La Causale del Bonifico: Il bonifico degli acquirenti riportava la causale ‘Saldo acquisto 1a casa’, un elemento difficilmente compatibile con la tesi di un investimento finanziario slegato dalla compravendita.
3. La Prova Testimoniale: La Corte ha ritenuto più attendibile la testimonianza di una persona terza che aveva dichiarato di aver sentito la venditrice dare istruzioni agli acquirenti per il pagamento sul conto estero. Questa testimonianza, seppur contestata, si inseriva perfettamente nel quadro logico ricostruito.
4. Logica Economica: Appariva improbabile che gli acquirenti, dovendo ancora saldare una cifra importante per la casa, decidessero di ‘immobilizzare’ 30.000 € in un investimento estero a bassa redditività (3% annuo) rivelatosi poi una truffa.

Di fronte a questo quadro probatorio, gravava sulla venditrice l’onere della prova di dimostrare che la sua versione dei fatti fosse quella corretta. Non è stata in grado di farlo, non riuscendo a smontare la ricostruzione logica e coerente operata dal giudice di primo grado e confermata in appello.

Conclusioni: Le Implicazioni Pratiche della Sentenza

La sentenza offre importanti spunti pratici. In primo luogo, evidenzia il rischio di impartire o accettare istruzioni di pagamento verbali, specialmente se dirette a terzi. Una dichiarazione scritta o una quietanza liberatoria avrebbero evitato l’intera controversia. In secondo luogo, dimostra come, in assenza di prove dirette, i giudici possano e debbano basare le proprie decisioni su presunzioni ‘gravi, precise e concordanti’. Quando una serie di indizi punta in modo univoco verso una determinata conclusione, spetta alla parte che sostiene una tesi contraria fornire prove concrete e convincenti per smentirla. In questo caso, l’incapacità della venditrice di assolvere a tale onere è stata decisiva per la sua sconfitta processuale.

Un pagamento fatto a una persona diversa dal venditore può essere considerato valido per saldare il prezzo di una casa?
Sì, un pagamento a un terzo può essere considerato liberatorio se viene dimostrato che è stato effettuato su indicazione del creditore (il venditore). In questo caso, la Corte ha ritenuto che le prove testimoniali e le presunzioni logiche fossero sufficienti a dimostrare che la venditrice avesse dato istruzioni agli acquirenti di pagare su un conto estero, rendendo così valido quel versamento ai fini dell’estinzione parziale del debito.

Come valuta un giudice le prove quando le versioni delle parti sono opposte e manca una prova scritta?
In assenza di una prova documentale decisiva, il giudice valuta l’intero quadro probatorio, comprese le testimonianze e gli indizi. Applica un ragionamento presuntivo, ovvero trae da fatti noti (come la coincidenza del conto corrente, la causale del bonifico, la tempistica dei pagamenti) la prova di un fatto ignoto (l’esistenza di un accordo per il pagamento a un terzo). La Corte sceglie la ricostruzione dei fatti che appare più logica, coerente e probabile.

Chi deve provare che un pagamento è stato eseguito secondo le istruzioni del venditore?
Secondo il principio dell’onere della prova, spetta a chi afferma un fatto fornirne la prova. In questo caso, gli acquirenti hanno fornito elementi sufficienti (bonifico con causale specifica, testimonianza) per sostenere la loro versione. A quel punto, l’onere si è spostato sulla venditrice, che avrebbe dovuto provare il contrario, ovvero che quel pagamento non era riconducibile alla compravendita. Non essendoci riuscita, la sua domanda è stata respinta.

Testo del provvedimento

SENTENZA CORTE DI APPELLO DI GENOVA N. 1332 2024 – N. R.G. 00000638 2023 DEL 06 11 2024 PUBBLICATA IL 07 11 2024

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE DI APPELLO CIVILE SEZIONE III

Riunito in camera di consiglio e composto dai seguenti Magistrati:

AVV_NOTAIO NOME COGNOME – Presidente

AVV_NOTAIO NOME COGNOME – Consigliere

AVV_NOTAIO NOME COGNOME – Consigliere istruttore

ha pronunciato la presente

SENTENZA

Nella causa con oggetto:contratto di compravendita

Fra:

rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, presso il cui studio sito in INDIRIZZO Ł elettivamente domiciliato, come da mandato in atti Parte_1

Appellante –

-contro-

Controparte_1

CP_2

-Appellati contumaci –

Conclusioni delle parti

Per l’appellante :

‘Piaccia alla Corte di Appello, contrariis reiectis , in parziale riforma della sentenza n. 2879/2022 del Tribunale di Genova:

– accertare che i Signori e non hanno adempiuto all’obbligazione di pagamento della somma di € 75.000,00 in f avore CP_1 CP_2

prevista dal contratto di vendita 26/07/2012; Parte_2

conseguentemente, condannare i Signori e a pagare all’appellante, a integrazione della somma di € 45.000,00 stabilita in primogrado, l’ulteriore somma di € 30 .000,00, oltre rivalutazione e interessi a decorrere dalla scadenza del 31/07/2014′ Per gli appellati: CPNUMERO_DOCUMENTO1 CP_2

‘

IN FATTO E DIRITTO

1.Il Tribunale di Genova con la sentenza n.2879 del 20 dicembre 2022 decideva due cause riunite.

Nella prima (RG n. 12799/18)

, in origine un rito semplificato, chiamava in giudizio e chiedendo il pagamento del residuo prezzo di 75.000,00 € ( sui 150.000,00 € pattuiti) in relazio ne alla vendita ai convenuti di un immobile con atto del 26 luglio 2012. Parte_1 Controparte_1 Controparte_3

e si costituivano riconoscendosi debitori della somma di 45.000 € (in relazione alla quale venne emessa una ordinanza ex art. 186 ter c.p.c. di pari importo) ma sostenendo che avevano versato su indicazione della la somma di 30.000,00 Euro su un conto corrente in Polonia di producendo la documentazione relativa al bonifico. Controparte_1 Controparte_3 Pt_1 Persona_1

Nella seconda causa (RG n. 3919/2020 ) citava in giudizio sostenendo che con lui aveva fatto un contratto per l’acquisto di uno strumento finanziario internazionale con garanzia di restituzione del capitale ed interessi annui del 3%. Parte_1 Controparte_4

La versava l’importo di 50.000 € sempre sullo stesso con to corrente in Polonia di , che si qualificava come director del facilitator . Pt_1 Persona_1 CP_5

In base a quanto esposto la domandava la condanna alla restitu zione dell’importo versato oltre al risarci mento dei danni. Le due cause erano riunite. Pt_1

Il Tribunale con la sentenza nella seconda causa riteneva il contratto nullo perchØ assolutamente generico, non riteneva accoglibile la domanda di restituzione di 50.000,00 Euro in quanto non versata al ma alla ; riconosceva però un risarcimento del danno di 50.000 € a favore dell’attrice. CP_4 Parte_3

Per quanto riguarda la prima causa il Tribunale se condannava i due convenuti a versare la somma di 45.000,00 di cui si riconoscevano debitori, riteneva per contro che effettivamente avessero pagato una parte del prezzo con il versamento ad Parte_3

Infatti:

-il conto corrente della dove i due convenuti avevano versato 30.000, Euro era esattamente lo stesso in cui la aveva versato l’importo di 50.000,00 Euro; Per_1 Pt_1

-la teste aveva confermato che la aveva detto ai due acquirenti di versare una parte del prezzo che dovevano pagare su quel conto corrente; Tes_1 Pt_1

-meno credibile appariva il teste , figlio della -non esistevano altri elementi per sostenere che i due acquirenti conoscessero a loro volta la e facessero investimenti presso la stessa; Testimone_2 Pt_1 Per_1

-era stata la stessa nei suoi atti a sostenere che la provvista per effettuare la provvista per l’investimento estero era stata ottenuta vendendo un suo immobile; Pt_1

-non si poteva escludere che la volesse effettuare un investimento aggiuntivo di altri 30.000 Euro a quello originario di 50.000,00 Euro; Pt_1

-il fatto che i due acquirenti avessero tempo fino al 31 luglio 2014 per effettuare il saldo prezzo non inficiava la ricostruzione.

-le causali dei versamenti fatti dalla e dai due acquirenti riportavano rispettivamente ‘accto casa ‘e ‘saldo 1° casa’ indizio di un collegamento di due tranche di investimento. Pt_1

proponeva appello limitatamente al suo rapporto con e chiedendo la condanna degli Parte_1 Controparte_1 Controparte_3

stessi a pagarle la residua somma di 30.000,00 €. Secondo l’appellante sul fatto oggettivo che sia i due appellati sia lei avevano versato rispettivamente 30.000 e 50.000 alla il Tribunale aveva costruito una serie di presunzioni su cui aveva costruito ulteriori presunzioni. Per_1

Infatti:

-ben potevano e avere anche loro Controparte_1 Controparte_3

fatto degli investimenti tramite la Per_1

-era poco credib ile che l’indicazione di effettuare il versamento fosse fatta oralmente senza che gli appellati pretendessero una dichiarazione scritta;

-la teste era poco credibile essendo poco probabile che fosse in loco ed era smentita dalla testimonianza del figlio della che era sicuramente piø attendibile; Tes_1 Pt_1

-era naturale che la non avesse ipotizzato eventuali rapporti fra e e la perchØ la cosa era irrilevante ai fini di causa; Pt_1 Controparte_1 Controparte_3 Per_1

-la somma derivante dalla vendita immobiliare e reinvestita nello strumento finanziario estero ammantava appunto a 50.000,00 e e niente altro;

-aveva errato il Tribunale a non considerare che la somma di 30.000,00 Euro era ulteriore rispetto all’accor do della con Pt_1

CP_4

limitato a 50.000 Euro;

-il Tribunale non aveva spiegato come mai

Controparte_1

[…]

avevano versato la somma di 30.000 Euro dopo soli 11 giorni dal rogito quando avevano ancora due anni per pagare il residuo. CP_3

In sostanza quindi il Tribunale aveva violato il principio dell’onere della prova.

e non si costituivano e rimanevano contumaci. Controparte_1 Controparte_3

Dopo che le parti costituite avevano precisato le conclusioni, depositato le comparse conclusionali e le repliche, la causa era rimessa al collegio all’udienza del 24 ottobre 2024 e successivamente decisa in camera di consiglio.

3. L’appello è infondato e la sentenza appellata risulta condivisibile.

in data 8 agosto 2012, ossia 13 giorno dopo la stipulazione del contratto di compravendita immobiliare, effettuò questo bonifico di 30.000,00 Euro a in Polonia che nelle sue difese ha spiegato come versamento di una parte del saldo ancora dovuto alla . Controparte_1 Parte_3 Pt_1

Il numero del conto corrente e la beneficiaria ( corrispondono esattamente con quelli a cui la avrebbe fatto un bonifico di 50.000,00 Euro il giorno dopo, il 9 agosto 2012. Parte appellante sostiene che era possibile che i due appellati avessero voluto fare anche loro un investimento e che casualmente abbiano fatto proprio lo stesso tipo di investimento della In proposito si fanno tre considerazione: Parte_3 Pt_1 Pt_1

-la prima è che tale ipotesi, formulata solo nell’atto di appello, Ł priva di qualsiasi supporto probatorio o indizio;

-la seconda Ł che appare improbabile che i due acquirenti che dovevano versare ancora 75.000,00 immobilizzassero 30.000,00 Euro in un improbabile investimento che garantiva solo il 3% di redditività (e che poi si sarebbe rivelata sostanzialmente una truffa ai danni della ); Pt_1

-la terza Ł che ci possono anche essere delle coincidenze ma che i due appellanti facciano un versamento/investimento in un conto corrente polacco proprio il giorno prima che la facesse a sua volta un versamento sullo stesso conto corrente polacco, con la stessa beneficiaria e con una causale estremamente simile appare NUMERO_DOCUMENTO

improbabilissimo; molto piø sensato Ł ipotizzare che vi sia un collegamento fra i due versamenti e che abbia fatto il bonifico seguendo le indicazioni date dalla per pagare un ulteriore acconto sul prezzo della casa. Controparte_1 Pt_1

E’ esattament e quello che ci racconta la teste che racconta che quel giorno aveva incontrato in Genova INDIRIZZO (posta ad auna ventina di metri dall’ufficio del AVV_NOTAIO ove venne redatto l’atto) il e che aveva sentito la dire al di versare 30.000,00 Euro sul conto corrente di Testimone_3 CP_1 Pt_1 CP_1

. Parte_3

Secondo l’appellante questa testimonianza sarebbe smentita dalla dichiarazione del figlio della , che non riporta fra i presenti davanti al AVV_NOTAIO e che riferisce che la madre era sempre stata con lui mentre era arrivato da solo (la moglie era da lui rappresentata per procura). Pt_1 Testimone_2 Per_2 CP_1

Ora, oltre al fatto che il rapporto di parentela rende il un po’ meno attendibile si osserva che la non ha mai sostenuto di essere salita dal AVV_NOTAIO e che il fugace passaggio della che dice di avere incontrato e non accompagnato il ben può essere sfuggito all’attenzione e/o al ricordo nel teste Tes_2 Tes_1 Tes_1 CP_1 Tes_2

Parte appellante sottolinea inoltre che appare strano che avendo due anni per pagare il residuo prezzo il abbia effettuato il versamento pochi giorni dopo; in realtà non appare un fatto incongruo, gli appellati potrebbero ad esempio avere ricevuto un pagamento o smobilizzato un investimento e versata la nuova tranche di pagamento. CP_1

Parte appellante segnala un contrasto fra l’investimento di 50.000,00 Euro pattuito e gli 80.000,00 Euro dati dalla somma dei due versamenti.

Correttamente però il Tribunale osserva che Ł ben possibile che la avesse stipulato due investimenti e che abbia prodotto solo quello da 50.000,00 Euro. Pt_1

La osserva infine che appare strano che il non si sia fatto dare una controdichiarazione scritta in relazione al versamento in Polonia. Pt_1 CP_1

Ma all’epoca non vi era l’attenzione attuale verso il tracciamento dei pagamenti, tanto è vero che nell’atto notarile ci si limita a scrivere che i 75.000 Euro erano stati versati, ed in fondo la documentazione del bonifico in Polonia con relativa causale di saldo della 1° casa era comunque una possibile prova come poi lo Ł stata. Tirando le fila del discorso fra l’ipotesi di una improbabilissima ed incredibile coincidenza di investimenti da parte della e Pt_1

del ed una molto piø ragionevole ipotesi di un pagamento fatto su indicazione della , ipotesi che trova preciso riscontro su elementi probatori dati dalla documentazione del bonifico e da una dichiarazione testimoniale la Corte opta per questa seconda soluzione della causa e respinge pertanto l’appello. CP_1 Pt_1

Nulla sulle spese essendo la parte appellata rimasta contumace. Dichiara ai fini dell’applicazione dell’art. 13, comma 1 quater del D.p.r. 30 maggio 2012 n. 115 che l’appello è stato interamente rigettato.

Va disposto che in caso di diffusione della presente sentenza siano omesse le generalità delle parti e dei soggetti in essa menzionati, a norma del D.Lgs n. 30 giugno 2003 n. 196 art. 53. .

Definitivamente pronunciando, respinta ogni contraria o diversa istanza sull’appello proposto da contro la sentenza del Tribunale di Genova n.2879 del 20 dicembre 2022 respinge l’appello e conferma la sentenza appellata. Parte_4

Nulla sulle spese.

Dichiara ai fini dell’applicazione dell’art. 13, comma 1 quater del D.p.r. 30 maggio 2012 n. 115 che l’appello è stato interamente rigettato.

Dispone che in caso di diffusione della presente sentenza siano omesse le generalità delle parti e dei soggetti in essa menzionati, a norma del D.Lgs n. 30 giugno 2003 n. 196 art. 53.

Genova lì 30 ottobre 2024 Il Consigliere estensore AVV_NOTAIO NOME COGNOME

Il Presidente

AVV_NOTAIO. NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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