Pagamento in nero: Cassazione sulla restituzione

La Corte di Cassazione ha confermato la condanna di un locatore alla restituzione di ingenti somme ricevute come pagamento in nero da un conduttore. La Corte ha stabilito che una precedente convalida di licenza di finita locazione non preclude l’azione di ripetizione dell’indebito, ha ritenuto ammissibili le prove audio-video dei pagamenti e ha applicato la prescrizione decennale. Il ricorso del locatore, basato su otto motivi tra cui la violazione del giudicato e l’inammissibilità delle prove, è stato integralmente rigettato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 gennaio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Pagamento in Nero: La Cassazione Conferma il Diritto alla Restituzione

Un’importante ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su una questione diffusa e complessa: il pagamento in nero nei contratti di locazione. La Suprema Corte ha confermato il diritto di un inquilino a ottenere la restituzione delle somme versate al di fuori del contratto ufficiale, affrontando temi cruciali come l’efficacia delle prove video e i limiti del giudicato. Analizziamo questa decisione che offre chiarimenti fondamentali per locatori e conduttori.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine da un contratto di locazione per un immobile a uso artigianale stipulato nel 2006. Il canone ufficiale era di 2.000 euro mensili. Negli anni successivi, l’azienda conduttrice veniva ceduta più volte, fino a subentrare nel contratto una nuova società.

Anni dopo, il locatore otteneva una convalida di licenza per finita locazione, con scadenza del contratto fissata al 2018. Successivamente, la conduttrice avviava una causa civile contro il locatore, chiedendo la restituzione di una somma considerevole (oltre 287.000 euro). La richiesta si basava su due presupposti: la restituzione dei canoni pagati ‘in nero’ per tutta la durata del rapporto e il rimborso della rivalutazione ISTAT, applicata al 100% anziché al 75% come previsto per legge.

Il locatore si difendeva eccependo l’inammissibilità della domanda, sostenendo che la precedente convalida di licenza avesse creato un ‘giudicato’ che copriva ogni aspetto del contratto. Contestava inoltre di aver mai ricevuto somme extra e chiedeva, in via riconvenzionale, il pagamento di una penale per il ritardato rilascio dell’immobile.

Il Percorso Giudiziario: Dal Tribunale alla Corte d’Appello

Il Tribunale di primo grado diede ragione al locatore, respingendo la domanda della conduttrice. Secondo il giudice, la convalida di sfratto aveva un’efficacia di giudicato estesa a tutte le questioni, anche quelle non esplicitamente sollevate, che costituivano un presupposto logico della decisione, inclusa la validità del canone. Inoltre, il Tribunale ritenne inammissibile come prova un DVD prodotto dalla conduttrice, contenente registrazioni di conversazioni e pagamenti.

La Corte d’Appello, tuttavia, ribaltò completamente la decisione. I giudici di secondo grado esclusero l’esistenza di un giudicato implicito, ritennero ammissibile la prova video e, sulla base di essa e di altre testimonianze, condannarono il locatore a restituire alla conduttrice oltre 280.000 euro. La Corte ridusse anche la penale per il ritardato rilascio dovuta dalla conduttrice.

Le Motivazioni della Cassazione: Analisi degli Otto Motivi di Ricorso

Il locatore ha quindi presentato ricorso in Cassazione, basandosi su otto distinti motivi, tutti respinti dalla Suprema Corte.

Giudicato Implicito e Pagamento in Nero

La Cassazione ha chiarito che la convalida di licenza per finita locazione ha un’efficacia di giudicato limitata all’accertamento della scadenza del contratto e alla legittimità del rilascio. Non si estende, invece, a diritti di credito sorti dal rapporto, come la richiesta di restituzione di somme non dovute. L’azione per recuperare il pagamento in nero è autonoma e non doveva necessariamente essere proposta nel giudizio di convalida.

Ammissibilità delle Prove Audio-Video

Contrariamente a quanto sostenuto dal locatore, la Corte ha confermato che le registrazioni audio-video non costituiscono prova testimoniale, ma riproduzioni meccaniche ai sensi dell’art. 2712 c.c. La loro efficacia probatoria è piena, a meno che la parte contro cui sono prodotte non le contesti in modo specifico e circostanziato, cosa che nel caso di specie non era avvenuta in modo adeguato. Il deposito del DVD all’inizio della causa è stato inoltre ritenuto corretto.

L’Onere della Prova

Il locatore lamentava un’inversione dell’onere della prova, sostenendo che spettasse alla conduttrice dimostrare che la persona nei video fosse lui. La Cassazione ha respinto anche questa tesi, affermando che il disconoscimento generico del locatore (‘quella voce non è la mia’) non era sufficiente a privare di valore le registrazioni, che contenevano elementi coerenti (riferimenti temporali, modalità di pagamento). La valutazione del giudice di merito, basata su questi elementi, è stata ritenuta corretta.

Prova Presuntiva del Pagamento Continuativo

La Corte ha ribadito un principio consolidato: in un giudizio di ripetizione di indebito, il giudice può desumere presuntivamente i versamenti intermedi sulla base di criteri concordati e pagamenti provati in periodi specifici. Nel caso in esame, le prove (conversazioni, video del 2017, assegni) erano sufficienti per presumere che il sistema del pagamento in nero si fosse protratto per tutta la durata del rapporto.

La Prescrizione dell’Azione di Ripetizione

Il locatore sosteneva che dovesse applicarsi la prescrizione quinquennale. La Cassazione ha invece confermato la correttezza della decisione d’appello: l’azione di ripetizione di indebito (art. 2033 c.c.) è soggetta alla prescrizione ordinaria decennale (art. 2946 c.c.). Inoltre, l’art. 79 della L. 392/1978 prevedeva un termine di decadenza di sei mesi dal rilascio dell’immobile per agire, termine che la conduttrice aveva rispettato, rendendo inopponibile ogni eccezione di prescrizione.

Conclusioni

L’ordinanza della Corte di Cassazione consolida principi giuridici di grande importanza pratica. In primo luogo, riafferma la nullità dei patti occulti volti ad aumentare il canone di locazione e il conseguente diritto del conduttore a richiedere la restituzione del pagamento in nero. In secondo luogo, valorizza l’efficacia delle prove digitali, come le registrazioni audio-video, che possono essere decisive per dimostrare tali accordi illeciti. Infine, chiarisce in modo definitivo che un procedimento di sfratto non ‘sana’ gli illeciti del rapporto, lasciando aperta la via per le azioni di ripetizione dell’indebito, soggette al più lungo termine di prescrizione decennale. Questa decisione rappresenta un forte monito per i locatori e una solida tutela per i conduttori che subiscono patti contrari alla legge.

Una precedente convalida di licenza per finita locazione impedisce al conduttore di chiedere la restituzione del pagamento in nero?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che la convalida ha un’efficacia limitata all’accertamento della scadenza del contratto e alla legittimità del rilascio, ma non preclude un’azione separata e autonoma per la restituzione di somme non dovute, come i canoni pagati in nero.

Le registrazioni audio-video di pagamenti in contanti sono una prova valida in tribunale per dimostrare un accordo illecito?
Sì. Secondo la Corte, tali registrazioni non sono prove testimoniali ma riproduzioni meccaniche (art. 2712 c.c.). Hanno piena efficacia probatoria se la parte contro cui sono prodotte non le contesta in modo specifico, circostanziato ed esplicito, provando ad esempio che sono state manipolate.

Qual è il termine di prescrizione per richiedere la restituzione dei canoni di locazione pagati in nero?
L’azione per la restituzione di un pagamento non dovuto (ripetizione di indebito) è soggetta alla prescrizione ordinaria di dieci anni (art. 2946 c.c.), e non a quella di cinque anni prevista per i canoni di locazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 33880 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 33880 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 23/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 27060/2022 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME, presso il cui indirizzo di posta elettronica certificata è domiciliato per legge;

-ricorrente-

contro

NOME, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME, presso il cui indirizzo di posta elettronica certificata è domiciliata per legge;

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di FIRENZE n. 1992/2022 depositata il 06/10/2022;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 09/12/2025 dal Consigliere COGNOME.

FATTI DI CAUSA

1.NOME COGNOME locò in data 27/01/2006 una porzione del proprio fabbricato ad uso artigianale posto in INDIRIZZO, alla ditta individuale ‘RAGIONE_SOCIALE al canone mensile di € 2.000,00.

In data 12/07/2007 l’azienda fu ceduta alla ‘RAGIONE_SOCIALE‘ che a sua volta in data 15/01/2008 cedette l’azienda alla RAGIONE_SOCIALE di NOME COGNOME che subentrò nel contratto di locazione.

Il COGNOME, in epoca anteriore al giudizio di merito poi instaurato, introdusse, nei confronti della NOME, un giudizio di convalida di licenza di finita locazione in relazione al medesimo rapporto di locazione sorto tra lui e la RAGIONE_SOCIALE (dante causa della WU), disciplinato dal contratto intervenuto tra dette parti il 27/1/2006 e avente ad oggetto porzione dell’immobile ad uso commerciale posto in Prato loc. Iolo, in INDIRIZZO. In tale giudizio la NOME era rimasta contumace e il procedimento si era concluso con la convalida della licenza per finita locazione, che sarebbe venuta a naturale scadenza il 10/1/2018.
RAGIONE_SOCIALE, in proprio e quale titolare della impresa individuale RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, conveniva in giudizio il COGNOME per sentirlo condannare al pagamento in suo favore della somma di € 287.559,00 (a titolo di restituzione dei canoni pagati in nero durante la durata dell’intero rapporto di locazione, nonché a titolo di restituzione della rivalutazione ISTAT del canone non dovuta, perché applicata al 100% in luogo del 75% spettante per legge).

Il COGNOME si costituiva e, in via preliminare, eccepiva l’inammissibilità della domanda di ripetizione per violazione del principio processuale in base al quale il giudicato copre il dedotto ed il deducibile; nel merito, contestava la circostanza di aver ricevuto somme ulteriori a quelle contrattualmente pattuite ed affermando la legittimità della rivalutazione praticata sul canone; in via riconvenzionale chiedeva il pagamento della somma di € 53.600,00 a

titolo di penale per il ritardato rilascio dell’immobile (avvenuto il 18 settembre 2018), nonché il pagamento della somma di € 18.910,00 per il ristoro degli ulteriori danni patiti in conseguenza della necessità del ripristino dell’immobile.

Il Tribunale di Prato, istruita documentalmente la causa, con sentenza n. 15/2020,

– da un lato, respingeva la domanda della conduttrice Wu di condanna del COGNOME al pagamento della somma di € 287.559,00: secondo il giudice di primo grado, la pronuncia di convalida avrebbe valore di giudicato, non solo rispetto alle questioni di fatto e giuridiche espressamente dedotte in tale procedimento, ma anche con riguardo a tutte quelle questioni che, sebbene non espressamente dedotte, costituiscono dei precedenti logici essenziali e necessari della pronuncia emessa. Tra queste rientrerebbe la pretesa creditoria, avanzata nel presente giudizio dalla NOME, di ripetizione di presunti canoni pagati in contanti, al di fuori della regolamentazione del rapporto risultante dal contratto scritto. Il Tribunale riteneva inammissibile, come prova documentale, la produzione del CD/DVD allegato all’atto introduttivo del giudizio, in ragione del tenore del disposto di cui all’art. 16bis L. n. 221/2012; tale DVD era stato prodotto dalla NOME a fondamento della sua pretesa restitutoria, in quanto il DVD conteneva le registrazioni di conversazioni tra presenti e immagini video, dalle quali sarebbero emerse le pretese del COGNOME in ordine al pagamento di parte del canone di locazione in nero e alcuni dei pagamenti in contanti effettuati nelle mani del COGNOME presso l’immobile locato. Il Tribunale infine riteneva legittima la previsione contrattuale della rivalutazione del canone in base al 100% degli indici ISTAT, in quanto frutto della libera contrattazione delle parti; riteneva, inoltre, superflue e irrilevanti le altre prove articolate dalla ricorrente e, dunque, non provati i pagamenti di somme di denaro maggiori rispetto a quelle risultanti dal contratto scritto;
– dall’altro, accoglieva le domande riconvenzionali del locatore COGNOME per penale per ritardato rilascio (€ 53.600,00) e rimborso costi di ripristino (€ 18.910,00), condannando la Wu al pagamento di € 72.510,00, oltre accessori e spese legali; al riguardo, il giudice di primo grado indicava in 536 i giorni intercorrenti tra il 31/1/2018, data di scadenza del contratto, come da licenza convalidata, e il 18/9/2018, giorno di avvenuto rilascio dell’immobile, e quindi riteneva fondata la domanda del COGNOME di condanna della Wu al pagamento della penale per il ritardo nel rilascio dell’immobile prevista nel contratto in € 100,00 per ogni giorno di ritardo, non ravvisando alcuna rinuncia alla stessa da parte del locatore nella corrispondenza intercorsa tra i difensori delle parti (mail del 2/10/2018) e non ritenendo di doverla ridurre ex art. 1384 cod. civ..
Avverso la sentenza di primo grado la Wu proponeva appello, che concludeva chiedendo l’integrale riforma della sentenza gravata e, in ossequio anche all’arreso espresso da SS.UU. n. 23601/2017, la ripetizione di quanto corrisposto in nero a titolo di canoni, durante il rapporto di locazione, al COGNOME.

Quest’ultimo si costituiva nel giudizio di appello, contestando la fondatezza dell’impugnazione e reiterando comunque l’eccezione di prescrizione quinquennale sollevata in primo grado.

La Corte d’appello di Firenze – istruita la causa (mediante c.t.u. per la trascrizione delle conversazioni registrate, contenute nel DVD e mediante audizione come teste del marito della NOME, con sentenza n. 1992/2022) – in parziale accoglimento dell’appello della NOME ed in parziale riforma della decisione di primo grado:

riteneva non sussistente il giudicato implicito;

riteneva ammissibile la prova costituita da un DVD contenente registrazioni audio-video di conversazioni e pagamenti;

condannava il COGNOME a restituire alla COGNOME la somma complessiva di € 280.359,00 (oltre interessi), ritenendo provato il patto

occulto per il pagamento in nero e l’aggiornamento ultralegale del canone;

riteneva infondata l’eccezione di prescrizione: sia perché l’azione di ripetizione di indebito pagamento è soggetta al termine ordinario di prescrizione decennale; sia alla luce dell’art. 79 secondo comma L. n. 392/1978 nel testo previgente alla modifica del 2014 (ora terzo comma del medesimo articolo);

stabiliva che la Wu dovesse pagare al COGNOME la penale per ritardato rilascio, ridotta d’ufficio ex art. 1384 cod. civ. a € 11.531,00 (calcolata su 231 giorni a € 50,00/giorno, dimezzando l’importo contrattuale di € 100/giorno);

poneva a carico del COGNOME 4/5 delle spese di lite di entrambi i gradi.

Avverso la sentenza della Corte territoriale ha proposto ricorso il COGNOME.

Ha resistito con controricorso la Wu.

Per l’odierna adunanza il Procuratore Generale non ha rassegnato conclusioni scritte.

Il Difensore di parte ricorrente ha depositato memoria insistendo nell’accoglimento del ricorso.

Il Difensore di parte resistente ha depositato nota con la quale dopo aver fatto presente che il ricorrente, successivamente alla notifica del ricorso, ha promosso due procedimenti ex art. 373 cod. proc. civ. al fine di ottenere la sospensiva, e che il primo di detti procedimenti è stato rigettato mentre il secondo è stato dichiarato inammissibile – ha chiesto la condanna dello stesso ai sensi dell’art. 96 cod. proc. civ.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.NOME COGNOME articola in ricorso otto motivi. Precisamente:

con il primo motivo denuncia la violazione degli artt. 2909 e 324 cod. proc. civ. per errata applicazione del giudicato implicito. Sostiene che la corte territoriale ha erroneamente ritenuto che la

convalida di licenza per finita locazione non precludesse la successiva domanda di ripetizione dei canoni in eccesso. Osserva che, per consolidata giurisprudenza di questa Corte, il giudicato copre sia il dedotto che il deducibile, estendendosi non soltanto alle ragioni giuridiche fatte espressamente valere, ma anche a tutte quelle altre che, seppure non specificamente dedotte, costituiscano premesse necessarie della pretesa e dell’accertamento relativo, ponendosi come precedenti logici essenziali e indefettibili della decisione. Osserva che, nel caso di specie, la convalida di licenza per finita locazione aveva già definito tutti i rapporti derivanti dal contratto di locazione, con la conseguenza che qualsiasi successiva rivendicazione scaturente dal contratto stesso, ivi compresa la ripetizione dei presunti canoni in eccesso, avrebbe dovuto essere ritenuta preclusa;
con il secondo motivo denuncia la violazione art. 16-bis L. 221/2012 in tema di processo civile telematico, nella parte in cui la corte territoriale, rivedendo la decisione del giudice di primo grado, ha erroneamente ammesso la produzione di un DVD contenente registrazioni audio-video, in violazione delle specifiche tecniche del processo civile telematico. Osserva che l’art. 13 di dette specifiche indica tassativamente i formati consentiti per il deposito telematico dei documenti informatici, tra i quali non sono compresi i files audio e video. La produzione di tali documenti avrebbe dovuto seguire le procedure previste per il deposito analogico, previa autorizzazione del giudice;
con il terzo motivo denuncia violazione degli artt. 2721 e 2722 cod. civ., in quanto le registrazioni audio-video ammesse costituirebbero prova testimoniale vietata per dimostrare l’esistenza di accordi modificativi del contratto scritto di locazione, in violazione del divieto di prova testimoniale su patti aggiunti o contrari al contenuto di un documento;

con il quarto motivo denuncia violazione dell’art. 2697 cod. civ. e, quindi, l’erronea ripartizione dell’onere della prova, nella parte in cui la corte territoriale ha posto a suo carico l’onere di dimostrare di non essere il soggetto ripreso nelle registrazioni, invertendo il principio secondo cui a chi allega un fatto spetta fornirne la prova. Osserva che nelle registrazioni non viene mai fatto il suo nome, né emerge alcun elemento identificativo che consenta di ricondurre a lui le conversazioni. Sarebbe stato onere dalla NOME (attrice) dimostrare che l’uomo ripreso nei video e che parlava nelle registrazioni fosse effettivamente lui;
con il quinto motivo denuncia violazione degli artt. 2697, 2724, 2727, 2909 cod. civ., nella parte in cui la corte di merito ha ritenuto provato il pagamento in nero dei canoni per l’intero periodo della locazione (2006-2018) sulla base del pagamento di sole 7 mensilità, in violazione dei principi consolidati sulla prova del pagamento. Osserva che, per giurisprudenza consolidata, nelle locazioni di lunga durata, il conduttore deve fornire prova specifica del pagamento per ciascun periodo, non potendo limitarsi alla dimostrazione di pagamenti sporadici da cui desumere presuntivamente l’adempimento per l’intero rapporto;
con il sesto motivo denuncia violazione dell’art. 2948 cod. civ. e, quindi, l’erronea applicazione dei termini di prescrizione, nella parte in cui la corte di merito ha ritenuto che i crediti relativi ai canoni di locazione (oggetto di ripetizione) siano soggetti alla prescrizione decennale (art. 2946 cod. civ.), essendo invece soggetti alla prescrizione quinquennale (art. 2948 cod. civ.), per giurisprudenza pacifica, con decorrenza autonoma per ogni singolo canone;

con il settimo motivo denuncia violazione degli artt. 1218, 1223, 2697, 1965 cod. civ., nella parte in cui la corte di merito ha disconosciuto il valore transattivo di una missiva del suo legale, missiva che, in tesi del ricorrente, dimostrerebbe un accordo estintivo e

compensativo sui crediti reciproci tra le parti. Sostiene che tanto sarebbe avvenuto, nonostante la giurisprudenza di questa Corte abbia chiarito che le reciproche concessioni di cui all’art. 1965 cod. civ. devono essere intese in correlazione con le reciproche pretese e contestazioni;

con l’ottavo motivo denuncia la violazione art. 1384 cod. civ., nella parte in cui la corte territoriale ha ridotto la penale contrattuale in misura tale da renderla inferiore al canone di locazione, così vanificando la funzione deterrente della clausola.

2.Il ricorso è infondato.

2.1. Infondato è il primo motivo, in quanto la convalida di licenza per finita locazione, pronunciata ai sensi degli artt. 657 ss. cod. proc. civ., ha efficacia di giudicato limitatamente all’accertamento della scadenza del contratto e alla legittimità del rilascio, non estendendosi a diritti di credito sorti dal rapporto locatizio e fatti valere dopo la sua cessazione. La giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 411/2017; Cass. n. 24534/2018) è costante nel ritenere che il giudicato copre il dedotto e il deducibile solo in quanto costituiscano antecedenti logici indispensabili alla pronuncia, mentre le pretese restitutorie per somme corrisposte in violazione di norme imperative (art. 79 L. n. 392/1978) attengono a diritti autonomi, che di per sé non interferiscono con l’accertamento della scadenza.
Ne consegue che il conduttore non era onerato di proporre la domanda di ripetizione nel giudizio di convalida, trattandosi di azione distinta e fondata su presupposti diversi, sicché non ricorre alcuna violazione del principio di economia processuale né abuso del processo.

2.2. Infondato è il secondo motivo, in quanto la corte di merito ha correttamente ritenuto ammissibile la produzione contestuale all’iscrizione a ruolo del supporto digitale allegato al ricorso introduttivo, non riferito ad atti endoprocessuali di parti già costituite (per i quali soltanto opera l’obbligo di deposito telematico). In ogni

caso, la valutazione di ammissibilità e la successiva CTU di trascrizione e verifica di genuinità integrano un apprezzamento conforme al quadro normativo e privo di violazioni di legge.

2.3. Infondato è il terzo motivo, in quanto le registrazioni audio-video non costituiscono prova testimoniale, bensì riproduzioni meccaniche/informatiche ex art. 2712 cod. civ., la cui efficacia probatoria è riconosciuta, ove non vi sia disconoscimento specifico, circostanziato ed esplicito (Cass. 17526/2016; 1250/2018). Nella specie la corte territoriale ha dato atto dell’assenza di un disconoscimento idoneo e della verifica tecnica di assenza di manipolazioni. La decisione non si è fondata sulle dichiarazioni testimoniali, ma su documentazione e fatti allegati e non adeguatamente contestati ex art. 115 cod. proc. civ., nonché sulle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio di trascrizione delle registrazioni. Inoltre, le circostanze capitolate riguardavano (non la stipulazione di un patto scritto, ma) le modalità di pagamento in nero, sicché non ricorre la violazione degli artt. 2721 e 2722 cod. civ., che attengono ai limiti di prova testimoniale su patti aggiunti o contrari al contenuto di un documento. Sotto detto ultimo profilo, pertanto, la censura, non cogliendo la ratio decidendi si qualifica come inammissibile.
2.4. Infondato è il quarto motivo, in quanto la corte di merito ha correttamente ritenuto che il generico disconoscimento del ricorrente non soddisfacesse il requisito di specificità richiesto per degradare le riproduzioni informatiche a semplici indizi. In presenza di contenuti coerenti (collocazione temporale, riferimenti al subentro, modalità di pagamento) e di mancata contestazione puntuale (‘quella voce non è la mia’, ‘quel soggetto non sono io’), l’attribuzione dei fatti alla persona del locatore è frutto di valutazione di merito sorretta da motivazione congrua e, come tale, insindacabile in sede di legittimità.
2.5. Infondato è il quinto motivo, in quanto è principio consolidato che, nel giudizio di ripetizione di indebito in materia di locazioni, il giudice possa desumere presuntivamente i versamenti intermedi sulla base dei criteri concordati e dei pagamenti provati in periodi non coincidenti con l’intera durata (Cass. n. 12866/2015). Nella specie, la corte di merito, nell’esercizio del sindacato ad essa riservato, ha valorizzato: a) il criterio di calcolo esplicitato dal locatore nella conversazione iniziale (gennaio 2008); b) gli assegni e gli estratti conto della conduttrice; c) gli otto video del 2017 documentanti il pagamento contestuale di canone tracciato e somma in contanti di identico importo; d) la coerenza con l’andamento delle rivalutazioni. Quanto poi alla clausola contrattuale riguardante la misura della rivalutazione del canone, la corte ha correttamente ritenuto che la previsione contrattuale dell’aggiornamento annuale del canone, nella misura del 100% della variazione ISTAT, violava l’art. 32 L. 392/78, che limita l’aggiornamento alla misura del 75% di tale variazione; e, quindi, ne ha dichiarato la parziale nullità, riconoscendo legittimo l’aggiornamento del canone nella misura di legge.
2.6. Infondato è il sesto motivo, in quanto l’azione di ripetizione di indebito (art. 2033 cod. civ.) soggiace alla prescrizione decennale (art. 2946 cod. civ.), salvo diversa disciplina speciale. In tema di locazioni ad uso diverso, il disposto dell’art. 79, c. 2, L. 392/1978 (applicabile ratione temporis) prevede un termine semestrale di decadenza dalla data di rilascio dell’immobile, la cui osservanza rende inopponibile qualsiasi eccezione di prescrizione sui pagamenti indebiti sino al rilascio (Cass. n. 31321/2022 e n. 16009/2010). Nella specie, il rilascio è del 18/09/2018 e il ricorso introduttivo è stato depositato il 07/03/2019, dunque entro sei mesi; corretta, pertanto, l’inopponibilità della prescrizione e, comunque, l’applicazione dell’art. 2946 cod. civ. da parte della Corte territoriale.
2.7. Il settimo motivo è inammissibile in quanto la corte territoriale, ad esito della valutazione del compendio probatorio acquisito, è pervenuta alla conclusione – insindacabile in questa sede e comunque immune da vizi giuridici – che la lettera del legale del locatore, non sottoscritta dal cliente, non integra una transazione ai sensi dell’art. 1965 cod. civ., e ha chiarito che la restituzione del deposito cauzionale (al netto di spese di imbiancatura e indennità di occupazione) non implica rinuncia né preclude la successiva domanda della penale per ritardato rilascio (Cass. n. 18069/2019).
2.8. Inammissibile è anche l’ottavo motivo, in quanto l’esercizio dell’equità nella riduzione della penale rientra nell’apprezzamento discrezionale del giudice di merito, sindacabile in sede di legittimità solo per violazione del criterio legale o motivazione apparente. Tanto non si verifica nel caso di specie nel quale la corte di merito ha esplicitato l’eccessività della penale contrattuale (€ 100/giorno) in rapporto al canone e ha dimezzato l’importo (€ 50/giorno), preservandone la funzione dissuasiva. Trattasi di motivazione adeguata e conforme al parametro normativo.
2.9. In estrema sintesi, occorre qui ribadire che, secondo consolidata giurisprudenza di questa Corte: a) il contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente ‘ab origine’ l’indicazione del canone realmente pattuito (e, dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ‘ex tunc’, atteso che il riconoscimento di una sanatoria ‘per adempimento’ è coerente con l’introduzione nell’ordinamento di una nullità (funzionale) ‘per inadempimento’ all’obbligo di registrazione; b) è nullo il patto con il quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone
superiore a quello dichiarato; tale nullità ‘ vitiatur sed non vitiat ‘, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione; c) la sanzione di nullità sancita dall’art. 79 della l. n. 392 del 1978, tradizionalmente intesa come volta a colpire le sole maggiorazioni del canone previste ” in itinere ” e diverse da quelle consentite ‘ ex lege’ , deve, invece, essere letta nel senso che il patto di maggiorazione del canone è nullo anche se la sua previsione attiene al momento genetico, e non soltanto funzionale, del rapporto.
Facendo corretta applicazione dei suddetti principi, la corte di merito ha affermato il diritto della Wu di ripetere quanto pagato al COGNOME.

Per tutte le ragioni che precedono, il ricorso deve essere rigettato.

Al rigetto del ricorso consegue poi la condanna di parte ricorrente alla rifusione delle spese processuali, nonché la declaratoria della sussistenza dei presupposti processuali per il pagamento dell’importo, previsto per legge ed indicato in dispositivo, se dovuto (Cass. Sez. U. 20 febbraio 2020 n. 4315).

P. Q. M.

La Corte:

rigetta il ricorso;

condanna parte ricorrente alla rifusione, in favore di parte resistente, delle spese del presente giudizio, spese che liquida in euro 9.000 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200 ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 9 dicembre 2025, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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