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Codice Civile
Codice Penale

Pagamento in corso di causa dei canoni di locazione

Il pagamento in corso di causa dei canoni di locazione non esclude la valutazione della gravità dell’inadempimento.

Pubblicato il 06 December 2022 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

REPUBBLICA ITALIANA
NEL NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE

In persona della Dott.ssa Manuela Scoppetta, in funzione di giudice monocratico, nella causa iscritta al n.r.g. 50416 dell’anno 2022 e vertente

TRA

XXX,

ATTORE

E

YYY, parte rimasto contumace nel presente giudizio

CONVENUTO CONTUMACE OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità

All’udienza del 22/11/2022, a seguito della discussione orale della causa, pronuncia ex art. 429 c.p.c. la seguente

SENTENZA n. 17312/2022 pubblicata il 22/11/2022

dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il Dott. XXX, concedeva in locazione al sig YYY il boxauto ad uso autorimessa in Ostia Lido – Roma, con accesso a, piano interrato, int. n 30, concordando un canone di locazione di € 110,00 mensili per il periodo di anni 1, con inizio dal 01/06/2021 e termine il 01/02/2022.

Di fronte al persistente inadempimento da parte del conduttore, con atto di intimazione di sfratto per morosità e citazione per la convalida con contestuale ingiunzione di pagamento, il sig. YYY veniva ritualmente convenuto a comparire alla udienza del 25.07.2022 dinanzi al Tribunale Ordinario di Roma, per ivi sentire per ivi “sentir convalidare l’intimato sfratto per morosità, ordinando al cancelliere di apporre la formula esecutiva in calce al presente atto ed emettere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, a carico dello stesso, della somma di euro 1.320,00 (milletrecentoventi/00) come sopra determinata, per canoni scaduti e da scadere oltre interessi, spese e competenze professionali. In caso di opposizione chiede emettersi ordinanza provvisoriamente esecutiva di rilascio con invito a costituirsi nei modi di legge che non comparendo, ovvero comparendo e non opponendosi, il giudice provvederà a convalidare lo sfratto ai sensi dell’art. 663 c.p.c”. Del suddetto atto venivano eseguite molteplici notificazioni, mediante Unep di Roma: dapprima in data 17.03.2022, con esito negativo poiché “ non potuto notificare in quanto il nominativo in YYY non era stato reperito su sei interni all’indirizzo di cui alla relata”;

Veniva pertanto richiesta ulteriore notificazione, previa estrazione del certificato di residenza datato 27.03.2022 allegato all’atto da notificare, per essere certi della corrispondenza del numero di interno dell’appartamento ove risulta residente in convenuto. L’esito della notifica risultava comunque negativa, poiché “non potuto notificare perché non si rinviene tale nominativo sui citofoni all’indirizzo in atti” e poi successivamente in data in data 06.06.2022 con la seguente motivazione “ anzi non potuto notificare perché non RESIDENTE all’indirizzo in atti – Vi abita ***” .Atteso il tenore delle suindicate relate di notifica, si procedeva in data 04.07.2022 mediante Unep, alla notifica ai sensi dell’art 143 cpc all’indirizzo di residenza come risultante da certificato di residenza aggiornato al 20.06.2022 che veniva allegato all’atto da notificare. La causa veniva iscritta a ruolo telematicamente, con n RG. 46767/ 2022 con prima udienza al 25 luglio 2022. Alla suddetta udienza, parte locatrice si riportava all’atto di intimazione ed insisteva per la convalida dello stesso e per l’emissione del decreto ingiuntivo delle somme come richieste.

Il Giudice, essendosi il contraddittorio instaurato ai sensi dell’art. 143 cpc., disponeva il mutamento del rito e rinviava la causa la 7.11.2022 con obbligo per la parte ricorrente di notificare il verbale della udienza e la pedissequa ordinanza nonché termine ed entro 30 gg prima della udienza al ricorrente per il deposito di memorie e termine fino a 10 gg prima della udienza per integrare con deposito di memorie e documenti. La causa, esaurientemente istruita senza l’ulteriore ammissione dei mezzi istruttori, è stata discussa e decisa all’odierna udienza. La domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della parte conduttrice è fondata e merita accoglimento.

Parte attrice infatti, attraverso la produzione del contratto di locazione regolarmente registrato, dal quale risulta l’obbligazione del convenuto di corrispondere il canone nei termini espressi nell’atto introduttivo del giudizio, ha dato prova del fatto costitutivo della pretesa azionata.

Il pagamento delle morosità intimate dopo l’introduzione del contraddittorio, qualora avvenga, non costituisce sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell’art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all’introduzione della domanda di risoluzione contrattuale. La purgazione della mora infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell’intimazione di sfratto non è ostativa, ai sensi del citato articolo 1453 c.c., all’accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell’ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti (Cass. 7/3/2001 n. 3341).

Di conseguenza il pagamento in corso di causa, ove avvenga, dei canoni di locazione e degli altri importi scaduti, non esclude la valutazione della gravità dell’inadempimento del conduttore dedotta con l’intimazione di sfratto, in modo particolare ove l’inadempimento in esame sia stato preceduto da altri prolungati, reiterati e ravvicinati ritardi nel pagamento del canone medesimo. (Cass. Civ., III Sez. n. 8550/1999). La valutazione dell’importanza dell’inadempimento nel contratto di locazione, la cui natura giuridica lo pone nell’ambito dei contratti sinallagmatici, va affermata anche in relazione all’esecuzione del contratto secondo buona fede, ai sensi dell’art. 1375 c.c., che impone di evitare il pregiudizio dell’interesse della controparte alla corretta esecuzione dell’accordo ed al conseguimento della relativa prestazione (Cass. Civ. Sez. III, n. 19879/2011). Pertanto la gravità dell’inadempimento di una delle parti contraenti non va commisurata solamente all’entità del danno, che potrebbe anche non sussistere, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura ed alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell’altra parte all’esatta e tempestiva prestazione.

Le omissioni poste in essere dal conduttore hanno penalizzato il locatore sotto l’aspetto economico del dedotto inadempimento ed hanno evidenziato come il comportamento posto in essere dal medesimo, in relazione all’interesse concreto del locatore al puntuale pagamento dei canoni, abbia inciso in modo decisivo sull’economia complessiva del rapporto, tanto da determinare uno squilibrio nel sinallagma funzionale (Cass. Civ. Sez. III, n. 15363/2010).

L’inadempimento del conduttore configura infatti una rilevante alterazione del sinallagma contrattuale, tale da determinare la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c., in conformità al consolidato orientamento della giurisprudenza secondo cui “in tema di risoluzione per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell’inadempimento deve ritenersi implicita ove l’inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazioni, quella del pagamento del canone” (Cass. 1/10/2004 n. 19652).

Il pagamento del canone costituisce infatti la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione e ciò perché la sospensione totale o parziale dell’adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l’applicazione dell’art. 1460 c.c. solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che come noto, si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione.

Nel caso di specie non vi è contestazione in merito alla circostanza che la parte conduttrice abbia continuato a godere dell’immobile mantenendolo nella propria piena disponibilità, tanto da indurre parte attrice a domandarne il rilascio in corso di causa.

P.Q.M.

Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando, dichiarata la contumacia di parte convenuta, dichiara altresì risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione tra le parti, avente ad oggetto il box auto sito in Ostia Lido (Roma), con accesso dalla Via, posto al piano interrato, distinto con il numero di interno 30;

condanna parte convenuta al rilascio dello stesso entro e non oltre la data del 10.01.2023;

condanna parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice, dei canoni intimati scaduti e non pagati, ammontanti ad euro 1.760,00 al mese di ottobre 2022, oltre a quelli a scadere maturati sino alla materiale riconsegna dell’immobile, oltre interessi convenzionalmente pattuiti e rivalutazione monetaria dalle singole scadenze al saldo;

condanna infine parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice delle spese di giudizio, liquidate in complessivi Euro 1.500,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, ed Euro 1.300,00 per compensi, oltre oneri di legge.

Così deciso in Roma, 22/11/2022

IL GIUDICE

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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