Pagamento canone con immobile sequestrato: la guida

Un conduttore, il cui locale era stato posto sotto sequestro penale, è stato comunque tenuto a versare i canoni di locazione fino alla restituzione effettiva dell’immobile al proprietario. La Corte di Cassazione ha confermato che l’obbligo pagamento canone non cessa automaticamente a causa del sequestro o della detenzione del conduttore, poiché questi eventi non costituiscono un’impossibilità sopravvenuta della prestazione se non viene provata la non imputabilità. L’obbligazione di pagamento si trasforma in un’indennità di occupazione fino al rilascio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 gennaio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Obbligo Pagamento Canone: Anche con Immobile Sequestrato si Deve Pagare?

L’obbligo pagamento canone di locazione è uno dei pilastri del rapporto tra proprietario e inquilino. Ma cosa accade se l’immobile viene sequestrato dall’autorità giudiziaria e l’inquilino finisce in stato di detenzione? Si è ancora tenuti a pagare? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali su questo complesso scenario, stabilendo principi importanti in materia di locazioni e responsabilità contrattuale.

I Fatti del Caso

La vicenda riguarda il conduttore di un immobile adibito a club privato, il quale aveva subito uno sfratto per morosità. Tuttavia, l’esecuzione dello sfratto era stata impedita da un sequestro probatorio penale disposto sull’immobile. Successivamente, il conduttore aveva citato in giudizio il locatore per ottenere la restituzione del deposito cauzionale.

Il locatore, a sua volta, aveva presentato una domanda riconvenzionale, chiedendo il pagamento dei canoni di locazione maturati dal periodo precedente fino alla data in cui l’immobile era stato effettivamente restituito, a seguito del dissequestro. Il caso è approdato in Cassazione dopo un lungo iter giudiziario, con il conduttore che sosteneva di non dover pagare i canoni a causa della sua detenzione e del sequestro del bene, eventi che a suo dire rendevano impossibile l’adempimento.

L’obbligo pagamento canone secondo la Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del conduttore, confermando la decisione della Corte d’Appello. I giudici hanno chiarito diversi punti fondamentali, delineando i confini della responsabilità del conduttore in circostanze eccezionali.

Innanzitutto, la Corte ha ritenuto inammissibile la doglianza relativa alla presunta nullità della notifica dell’ordinanza di sfratto, che secondo il ricorrente doveva avvenire nel luogo di detenzione. I giudici hanno specificato che le notifiche in ambito civile seguono le regole del codice di procedura civile, non quelle del codice di procedura penale. Inoltre, la questione non era stata sollevata correttamente nei gradi di merito.

La Persistenza dell’Obbligo di Pagamento

Il punto centrale della decisione riguarda la persistenza dell’obbligo pagamento canone. La Corte ha stabilito che, anche dopo la risoluzione del contratto per inadempimento, il conduttore è tenuto a versare al locatore un’indennità di occupazione, di importo pari al canone, fino al momento dell’effettiva riconsegna dell’immobile, come previsto dall’art. 1591 del Codice Civile.

Il sequestro penale e lo stato di detenzione del conduttore non sono stati considerati cause di “impossibilità sopravvenuta della prestazione” idonee a estinguere l’obbligazione. Perché ciò avvenga, è necessario che il debitore fornisca la prova rigorosa della non imputabilità, anche remota, dell’evento che ha impedito la prestazione. In questo caso, il sequestro era legato a un procedimento penale a carico dello stesso debitore, il che rendeva difficile sostenere la sua totale estraneità alla causa impeditiva.

Le Motivazioni della Corte

Le motivazioni della Corte si fondano su principi consolidati. In primo luogo, la risoluzione del contratto di locazione fa sorgere in capo al conduttore l’obbligo di restituire immediatamente il bene. Se non lo fa, anche per cause non direttamente a lui imputabili come un sequestro, è comunque tenuto a risarcire il locatore per la mancata disponibilità del bene. Tale risarcimento è quantificato nella misura del canone pattuito.

In secondo luogo, il concetto di impossibilità della prestazione che libera il debitore (in questo caso, dal pagamento) deve essere assoluto, oggettivo e non imputabile. Un sequestro preventivo disposto nell’ambito di un procedimento penale a carico del debitore non integra automaticamente questa fattispecie, poiché non si può escludere che la condotta del debitore stesso abbia contribuito a causare l’evento impeditivo. L’onere di provare il contrario spetta interamente al debitore.

Conclusioni

La decisione della Cassazione ribadisce un principio di grande rilevanza pratica: l’obbligo di pagare il canone di locazione (o l’indennità di occupazione) è un’obbligazione tenace che cessa solo con l’effettiva riconsegna delle chiavi e la piena disponibilità dell’immobile da parte del locatore. Eventi esterni come un sequestro giudiziario o la detenzione personale del conduttore non interrompono automaticamente tale obbligo, a meno che non si dimostri in modo inequivocabile la totale assenza di colpa da parte del conduttore stesso nel verificarsi dell’impedimento. Questa pronuncia serve da monito sulla serietà degli impegni derivanti da un contratto di locazione, anche di fronte a circostanze avverse e impreviste.

L’obbligo di pagamento del canone di locazione cessa se l’immobile viene sottoposto a sequestro penale?
No. Secondo la Corte, l’obbligo di corrispondere il canone (o un’indennità di pari importo ai sensi dell’art. 1591 c.c.) permane fino all’effettivo rilascio dell’immobile al locatore, anche se la restituzione è ritardata da un sequestro penale.

La detenzione del conduttore costituisce una causa di forza maggiore che lo esonera dal pagare l’affitto?
No. La condizione di detenzione del conduttore, così come il sequestro del bene, non costituisce di per sé una causa di impossibilità sopravvenuta della prestazione che estingue l’obbligazione, a meno che il conduttore non dimostri la non imputabilità a sé dell’evento impeditivo.

La notifica di un atto civile a una persona detenuta deve seguire le regole del codice di procedura penale?
No. La Corte ha chiarito che la notificazione a un soggetto in stato di reclusione in un procedimento civile deve eseguirsi secondo le regole ordinarie del codice di procedura civile, non essendo applicabili le forme previste dal codice di procedura penale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 33816 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 33816 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: LA COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 29328/2021 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO;

-ricorrente-

contro

NOME COGNOME, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME;

-controricorrente e ricorrente incidentale- avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma n. 2705/2021, depositata il 14/4/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15/12/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME, conduttore dell’immobile adibito a club privato sito in Latina alla INDIRIZZO, dopo averne subito (nel gennaio 2003) lo sfratto per

morosità (sfratto, tuttavia, non eseguito, a causa del sequestro probatorio penale del bene medio tempore disposto dalla Procura della Repubblica di Perugia), convenne in giudizio il locatore NOME COGNOME per la restituzione del deposito cauzionale di € 1.625,78 , versato al momento della stipula del contratto. Il locatore domandò, in riconvenzionale, il pagamento della complessiva somma di € 11.050,00, a titolo di canoni di locazione dall’ottobre 2002 al luglio 2003, mese alla fine del quale l’immobile era rientrato in possesso del COGNOME, a seguito di dissequestro da parte del G.I.P. di Perugia.
Il Tribunale di Latina rigettò la domanda del COGNOME ed accolse, invece, la riconvenzionale del locatore.

Con sentenza n. 3768/2010, l a Corte d’appello di Roma dichiarò improcedibile l’appello , siccome tardivamente notificato rispetto al termine di cui all’art. 435, comma 2, c.p.c.

La Corte di cassazione, con ordinanza n. 24204/2013, cassò con rinvio tale sentenza, sul presupposto della natura meramente ordinatoria del termine suddetto.

Pronunciandosi in sede di rinvio, la Corte d’appello di Roma osservò come, in conseguenza dell’ordinanza di convalida di sfratto del 29/1/2003, il contratto di locazione doveva considerarsi definitivamente risolto per inadempimento del conduttore, permanendo, peraltro, l’obbligo di quest’ultimo di corrispondere il canone fino al rilascio, avvenuto solo all’esito del dissequestro penale eseguito in data 31/7/2003. Per contro, una volta restituito l’immobile, al COGNOME competeva la restituzione del deposito cauzionale a suo tempo versato dal precedente conduttore (al quale questi aveva espressamente rinunciato in favore per l’appunto – del conduttore subentrante nel contratto), con conseguente condanna di NOME COGNOME (erede del padre NOME) al pagamento della somma di € 1.550,00 oltre interessi in favore dell’appellante COGNOME .
Ha proposto ricorso per cassazione NOME COGNOME, sulla base di due motivi.

NOME COGNOME ha depositato controricorso contenente ricorso incidentale, affidato a due motivi.

Entrambe le parti hanno depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo del ricorso principale si deduce la violazione delle norme ‘che regolamentano la notificazione a soggetto sottoposto in stato detentivo (art. 156 c.p.p.) con conseguente nullità di regime intermedio’ . Secondo il ricorrente, la mancata notificazione dell’ordinanza di convalida di sfratto presso il luogo in cui egli era detenuto avrebbe determinato una nullità rilevabile d’ufficio dal giudice di primo grado, che avrebbe dovuto indurlo a non dichiarare risolto il contratto di locazione.
Il motivo è inammissibile.

Nella sentenza impugnata non v’è cenno alcuno alla questione della nullità della notificazione dell’ordinanza di convalida dello sfratto per morosità , né il ricorrente deduce (con ciò violando l’art. 366, n. 6, c.p.c. ) la scansione processuale di merito nella quale avrebbe fatto valere la questione medesima. D’altronde, per infirmare la stabilità del giudicato su ll’ordinanza di sfratto, il COGNOME avrebbe dovuto impugnarla, sia pure tardivamente ex art. 668 c.p.c. (Cass., n. 13879/2023); non avendolo fatto, non poteva più mettere in discussione il profilo della risoluzione del contratto nel successivo giudizio, peraltro da lui stesso instaurato al solo fine di domandare la restituzione del deposito cauzionale (il cui presupposto è, del resto, proprio il rilascio del bene in conseguenza della cessazione dell’efficacia del contratto). A lla stregua dell’art. 669 c.c., il giudicato in discorso non precludeva, comunque, al COGNOME la possibilità di contestare, in questo secondo giudizio, la domanda di pagamento dei canoni ex art. 1591 c.c., ciò che in effetti l’odierno ricorrente fece, facendo valere la propria condizione di reclusione in carcere non già ai fini della declaratoria di nullità della suddetta notifica, bensì quale causa di sopravvenuta impossibilità di
adempimento dell’obbligazione ex art. 1571 c.c. Ad ogni modo, tranchant si mostra la considerazione che la notificazione al soggetto in stato di reclusione in carcere non è nulla per il sol fatto che non sia effettuata nelle forme di cui al codice di procedura penale, non essendo queste ultime applicabili in ambito civilistico, ove, pertanto, la notificazione deve eseguirsi secondo le regole ordinarie (Cass., n. 11210/2025).

2. Il secondo motivo di ricorso deduce il ‘vizio di omessa motivazione (…) in relazione all’obbligo del giudice di motivare analiticamente e in maniera non contraddittoria la sua decisione in ordine alla prospettata questione dell’inadempimento contrattuale del COGNOME e del conseguente su o obbligo al versamento dei canoni di locazione.

Anche questo motivo è inammissibile, tenuto conto che, in seguito alla riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., disposta dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del 2012, non sono più ammissibili nel ricorso per cassazione le censure di contraddittorietà e insufficienza della motivazione della sentenza di merito impugnata, in quanto il sindacato di legittimità sulla motivazione resta circoscritto alla sola verifica del rispetto del «minimo costituzionale» richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost., che viene violato qualora la motivazione sia totalmente mancante o meramente apparente, ovvero si fondi su un contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili, o risulti perplessa ed obiettivamente incomprensibile, purché il vizio emerga dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali (Cass., n. 7090/2022).
Nel caso di specie, nella motivazione della sentenza impugnata è perfettamente intelligibile il percorso logico-giuridico seguito dalla Corte d’appello romana, che non si limita ad evocare l’intervenuto giudicato sulla risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore ma argomenta in ordine al l’irrilevanza di qualsivoglia considerazione circa l’epoca in cui era stato sollecitato il dissequestro del bene , ‘sussistendo in

capo al conduttore l’obbligo di pagamento del canone sino al rilascio’ (pag. 4 della sentenza impugnata). D’altro canto , perché ‘ l’impossibilità della prestazione (nella specie conseguente al sequestro penale dell’impianto di depurazione del ristorante oggetto del contratto di locazione) costituisca causa di esonero del debitore da responsabilità, deve essere offerta la prova della non imputabilità, anche remota, di tale evento impeditivo, non essendo rilevante, in mancanza, la configurabilità o meno del factum principis ‘ (Cass., n. 13142/2017; si veda anche Cass., n. 10683/2023, che ha confermato la sentenza di secondo grado che aveva negato che il sequestro preventivo dell’impresa, disposto nell’ambito di un procedimento penale a carico del debitore, fosse idoneo ad integrare l’impossibilità assoluta, anche temporanea, idonea ad estinguere l’obbligazione, non potendosi ritenere la condotta del debitore esente da colpa).
3. Con il primo motivo del ricorso incidentale NOME COGNOME deduce la nullità della sentenza di secondo grado ‘per omessa pronuncia della inammissibilità del giudizio di rinvio innanzi la Corte d’appello di Roma per omessa ricostruzione del fascicolo di parte difesa COGNOME ex art. 360, comma 1, n. 3, in relazione agli artt. 115 e 101 e 342 c.p.c.’. La Corte d’appello, dopo aver invitato il COGNOME a fornire ‘chiarimenti con riguardo al mancato rinvenimento del fascicolo’ di primo grado , avrebbe poi deciso la causa senza dichiarare l’inammissibilità della produzione documentale dallo stesso depositata con nota del 1°/2/2021, in assenza di qualsivoglia autorizzazione da parte del Collegio.
Il motivo è inammissibile.

Fermo restando che il mancato deposito del fascicolo di primo grado non determina alcuna nullità del giudizio di impugnazione (Cass., n. 24461/2020), la ricorrente incidentale non indica, infatti, in alcun modo, il contenuto della documentazione prodotta dal COGNOME, né ne prospetta l’ incidenza sulla decisione della Corte d’appello .

4. Con il secondo motivo del ricorso incidentale, la controricorrente censura la sentenza impugnata per avere omesso di pronunciarsi sull’istanza di distrazione delle spese di lite in favore del proprio difensore, dichiaratosi antistatario. L’illustrazione del motivo non contiene, invero, alcuno sviluppo della suddetta censura, incentrandosi, invece, sulla statuizione di compensazione delle spese di tutti i gradi di giudizio, che sarebbe illegittima, in considerazione della totale soccombenza del COGNOME e dell’assenza delle ‘gravi ed eccezionali ragioni’ cui fa riferimento l’art. 92 c.p.c., all’esito della sentenza della Corte cost., n. 77 del 2018.
Il motivo è infondato, muovendo da un presupposto (la totale soccombenza della controparte) in realtà fallace, essendo stata la COGNOME condannata a pagare al COGNOME la somma di € 1.550,00 a titolo di restituzione del deposito cauzionale. Con tale statuizione di condanna si mostra coerente, pertanto, la compensazione delle spese, ‘ tenuto conto (…) dell’accoglimento di entrambe le domande delle parti’ , dovendosi, in argomento, ribadire, che ‘ la valutazione delle proporzioni della soccombenza reciproca e la determinazione delle quote in cui le spese processuali debbono ripartirsi o compensarsi tra le parti, ai sensi dell’art. 92, comma 2, c.p.c., rientrano nel potere discrezionale del giudice di merito, che resta sottratto al sindacato di legittimità, non essendo egli tenuto a rispettare un’esatta proporzionalità fra la domanda accolta e la misura delle spese poste a carico del soccombente ‘ (Cass., n. 30592/2017; Cass., n. 14459/2021).
5. In definitiva, deve essere dichiarato inammissibile il ricorso principale e rigettato quello incidentale, con conseguente compensazione tra le parti delle spese del presente giudizio di legittimità, in considerazione della soccombenza reciproca.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso principale; rigetta il ricorso incidentale;

compensa tra le parti le spese del presente giudizio di legittimità.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento al competente ufficio di merito, da parte del ricorrente e del controricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza sezione civile del 15/12/2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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