Pagamento anticipato canone: quando è opponibile?

In un caso di pignoramento immobiliare, un inquilino aveva versato in anticipo i canoni di locazione alla proprietaria, sua sorella. La Corte di Cassazione ha stabilito che il pagamento anticipato canone non è opponibile al custode giudiziario se non è provato con documenti aventi data certa e se manca la buona fede del conduttore. La stretta parentela e la tempistica sospetta dei pagamenti sono stati elementi decisivi per escludere la buona fede e confermare la risoluzione del contratto di locazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Pagamento anticipato canone: la Cassazione chiarisce quando è valido nel pignoramento

Il pagamento anticipato canone di locazione è una pratica che può generare complessi problemi legali, specialmente quando l’immobile locato è oggetto di una procedura di pignoramento. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali su quando tali pagamenti possano essere considerati validi e opponibili al custode giudiziario. La decisione sottolinea l’importanza della prova documentale con data certa e della buona fede del conduttore, principi fondamentali per la tutela dei creditori.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine da un’azione di sfratto per morosità avviata dal custode giudiziario di un immobile pignorato nei confronti del conduttore. Quest’ultimo, fratello della proprietaria esecutata, sosteneva di aver già saldato tutti i canoni di locazione per l’intera durata del contratto, stipulato per un periodo superiore a nove anni, attraverso un pagamento anticipato effettuato direttamente a favore della sorella-locatrice.

Il contratto era stato regolarmente trascritto prima del pignoramento. Tuttavia, i pagamenti anticipati, documentati da semplici quietanze di pagamento, erano avvenuti in un periodo a cavallo della notifica del pignoramento stesso. Il Tribunale di primo grado aveva dato ragione all’inquilino, ritenendo validi i pagamenti. La Corte d’Appello, invece, aveva ribaltato la decisione, dichiarando risolto il contratto e condannando l’inquilino al rilascio dell’immobile e al pagamento dei canoni a favore della custodia giudiziaria.

La Decisione della Corte sul pagamento anticipato canone

Investita della questione, la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del conduttore, confermando la sentenza d’appello. I giudici supremi hanno stabilito principi di diritto chiari e rigorosi sull’opponibilità del pagamento anticipato canone alla procedura esecutiva.

Secondo la Corte, affinché il pagamento effettuato nelle mani del locatore-debitore possa liberare l’inquilino dall’obbligo di versare i canoni al custode giudiziario, devono essere soddisfatte due condizioni essenziali:

1. Prova documentale con data certa: Il pagamento deve essere dimostrato attraverso documentazione (come le quietanze) munita di data certa ai sensi dell’art. 2704 del codice civile. Questo requisito è indispensabile per verificare che il versamento sia avvenuto prima che il locatore perdesse la legittimazione a riceverlo.
2. Buona fede del conduttore: L’inquilino deve dimostrare di aver agito in buona fede, ovvero di non essere a conoscenza della procedura esecutiva e del fatto che il suo locatore non era più il soggetto legittimato a incassare i canoni.

Le Motivazioni

La Corte ha motivato la sua decisione evidenziando diversi punti cruciali. In primo luogo, il custode giudiziario è considerato un soggetto terzo rispetto alle parti originarie del contratto di locazione. Pertanto, le dichiarazioni o le quietanze rilasciate dal debitore-locatore non hanno valore di confessione nei confronti della procedura e costituiscono al massimo semplici prove documentali liberamente valutabili dal giudice. Sono, in altre parole, res inter alios acta.

Nel caso specifico, le quietanze prodotte dall’inquilino erano prive di data certa. Questa mancanza ha impedito di stabilire con sicurezza giuridica se i pagamenti fossero avvenuti prima o dopo la perdita di legittimazione della locatrice a seguito del pignoramento.

Inoltre, la Corte ha escluso la buona fede del conduttore. Diversi elementi sono stati considerati sospetti: lo stretto rapporto di parentela tra le parti (fratello e sorella), la tempistica dei pagamenti (ingenti somme versate pochi giorni prima della notifica del pignoramento) e la mancanza di qualsiasi traccia bancaria di tali versamenti. Questi fattori, valutati complessivamente, hanno indotto i giudici a ritenere che l’operazione fosse finalizzata a sottrarre i frutti civili dell’immobile (i canoni) alla garanzia dei creditori, escludendo così l’applicabilità della disciplina sul pagamento al creditore apparente (art. 1189 c.c.).

Conclusioni

La pronuncia in esame rafforza la tutela dei creditori nelle procedure esecutive immobiliari. Stabilisce che un inquilino non può liberarsi dall’obbligo di pagare il canone al custode giudiziario semplicemente esibendo quietanze rilasciate dal proprietario pignorato, soprattutto se queste sono prive di data certa. Per ottenere l’effetto liberatorio, è necessario fornire una prova rigorosa del pagamento e dimostrare in modo convincente la propria buona fede, un onere particolarmente gravoso quando sussistono circostanze sospette come stretti legami familiari e tempistiche anomale. Questa decisione serve da monito per gli inquilini, che devono prestare la massima attenzione alla situazione giuridica dell’immobile locato, specialmente in presenza di segnali che possano indicare difficoltà economiche del locatore.

Un inquilino può opporre al custode giudiziario il pagamento anticipato dei canoni fatto al proprietario pignorato?
No, non può opporlo se non dimostra rigorosamente due condizioni: che il pagamento sia provato da un documento con data certa (secondo l’art. 2704 c.c.) e che abbia agito in buona fede, ignorando la procedura esecutiva in corso.

Che valore hanno le quietanze di pagamento rilasciate dal proprietario-debitore nei confronti del custode?
Nei confronti del custode giudiziario, che è un terzo, le quietanze rilasciate dal debitore non hanno valore di confessione. Sono considerate semplici documenti probatori liberamente apprezzabili dal giudice e, se prive di data certa, non sono sufficienti a provare l’avvenuto pagamento in un momento antecedente al pignoramento.

La parentela tra inquilino e locatore pignorato influisce sulla valutazione della buona fede?
Sì, la Corte ha ritenuto che lo stretto rapporto di parentela, unitamente ad altre circostanze come la tempistica sospetta dei pagamenti, sia un elemento rilevante per escludere la buona fede del conduttore. Tali circostanze possono indurre a ritenere che l’operazione sia stata preordinata a danneggiare i creditori.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 25584 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 25584 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 24/09/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 30498/2022 R.G.

proposto da

NOME COGNOME, rappresentato e difeso dall ‘ AVV_NOTAIO, con domicilio digitale EMAIL

– ricorrente –

contro

NOME COGNOME, nella qualità di CUSTODE GIUDIZIARIO NELL ‘ ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 592/2014 R.G. ESEC. DEL TRIBUNALE DI LATINA, rappresentato e difeso dall ‘ AVV_NOTAIO, con domicilio digitale EMAIL

– controricorrente –

contro

NOME COGNOME

– intimati – avverso la sentenza n. 6141 del 4/10/2022 della Corte d ‘ appello di Roma; letta la memoria del controricorrente;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio dell ‘ 1/7/2024 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

FATTI DI CAUSA

AVV_NOTAIO, nella qualità di custode giudiziario nell ‘ esecuzione immobiliare n. 592/2014 R.G. Esec. del Tribunale di Latina, intimava a NOME COGNOME lo sfratto per morosità dagli immobili oggetto di espropriazione forzata, ubicati in San Felice al Circeo (LT), allo stesso concessi in locazione dalla sorella NOME COGNOME (esecutata nella predetta procedura), con contratto ultranovennale, stipulato in data anteriore al pignoramento e trascritto nei Registri Immobiliari. Affermava il custode che il pagamento dei canoni locativi, asseritamente eseguito dal conduttore in favore della locatrice in via anticipata, non era opponibile alla procedura ai sensi degli art. 2918 e 2643, comma 1, n. 9), cod. civ.
NOME COGNOME si opponeva all ‘ intimato sfratto sostenendo di avere pagato anticipatamente i canoni di locazione in favore dell ‘ esecutata prima della sua sostituzione nella custodia giudiziaria (avvenuta quasi tre anni dopo l ‘ inizio del processo esecutivo) e che i pagamenti erano opponibili alla procedura in quanto provati da quietanze rilasciate, anche a saldo, dalla debitrice-custode.

Interveniva nel processo, aderendo alle contestazioni dell ‘ intimato, NOME COGNOME, la quale confermava l ‘ avvenuta integrale corresponsione, da parte del conduttore, di tutti i canoni dovuti per il rapporto locativo.

Respinta l ‘ istanza di emissione di ordinanza ex art. 665 cod. proc. civ. e disposto il mutamento del rito, il Tribunale di Latina, con la sentenza n. 1974del 9/11/2021, respingeva le domande del custode.

Adita dal custode AVV_NOTAIO, la Corte d ‘ appello di Roma, con la sentenza n. 6141 del 4/10/2022, in riforma della decisione di primo grado, dichiarava risolto il contratto di locazione, ordinava a NOME COGNOME il rilascio dell ‘ immobile, condannava il predetto conduttore a pagare alla

custodia giudiziaria la somma di Euro 600,00 mensili, a titolo di canone di locazione, a decorrere dal marzo 2015 e fino all ‘ effettivo rilascio (oltre a interessi legali) e poneva le spese del giudizio a carico dei COGNOME in solido tra loro.

6. Per quanto qui ancora rileva, il giudice d ‘ appello così argomentava la sua decisione: «… Ora, data per accertata l’ opponibilità al pignoramento del contratto di locazione trascritto anteriormente, occorre esaminare se il pagamento anticipato del canone per l ‘ intero periodo sia opponibile al creditore pignorante. Il legislatore, proprio al fine di evitare comportamenti fraudolenti, ha dettato una regola generale contenuta nell ‘ art. 2643 n. 9 cc, che inserisce, tra gli atti soggetti a trascrizione, quelli ‘ da cui risulta la liberazione o cessione di pigioni o di fitti non ancora scaduti, per un termine maggiore di tre anni ‘ ; coerentemente sono state dettate specifiche norme, volte ad un contemperamento degli interessi (artt. 1605, in caso di vendita volontaria dell ‘ immobile, 2812 co 4, in caso di pignoramento del creditore ipotecario, 2918, in caso di pignoramento del creditore chirografario, 2924 c.c. in caso di vendita forzata dell ‘ immobile) che prevedono l ‘ opponibilità ai terzi del pagamento anticipato del canone, intesa come forma di liberazione, solo a determinate condizioni; al caso concreto è applicabile l ‘art. 2918 cc … Nella fattispecie, il COGNOME avrebbe versato, tra il 2014 e il 2015 (la trascrizione del pignoramento è avvenuta a febbraio 2015), il totale di quanto dovuto per la durata novennale della locazione, estinguendo, così, il proprio debito nei confronti del proprietario dell ‘ immobile, che non ha contestato la circostanza. Dalle quietanze in atti, emerge un pagamento del canone mensile fino al mese di novembre 2014 e, dal mese successivo (pochi giorni prima della notifica del pignoramento, in data 22.12.2014), somme decisamente più consistenti fino ad estinguere il credito nel mese di luglio 2015. È ormai pacifica la mancata trascrizione di un patto di anticipato pagamento e le quietanze in atti, che costituiscono attestazioni di versamento rateale
del canone, in misura diversa nel tempo, fino all ‘ estinzione dell ‘ intero credito -e, peraltro, solo in parte anteriori alla trascrizione del pignoramento -non hanno nemmeno data certa, perché il pagamento possa essere opposto nei limiti della normativa richiamata. … L’ elencazione non è assolutamente tassativa ma può essere integrata con altre circostanze, del tutto mancanti nella fattispecie, che permettano, in modo altrettanto sicuro, di stabilire la data di formazione dell ‘ atto. In conclusione, l ‘ appellante correttamente deduce un valore meramente indiziario delle quietanze, trattandosi di ‘ res inter alios acta ‘ , per il quale non vige la previsione contenuta nell ‘ art. 2702 cc. In ogni caso, non vi è alcuna traccia dell ‘ effettivo versamento degli importi indicati e tale circostanza, valutata unitamente allo stretto rapporto di parentela tra le parti, che hanno stipulato il contratto di locazione, induce ad escludere la buona fede del conduttore, in base alla disciplina di cui all ‘ art 1189 cc; conduttore che, peraltro, avrebbe versato regolarmente i canoni mensili fino a novembre 2014 e dal mese successivo, solo pochi giorni prima della notifica del pignoramento, somme decisamente più consistenti, con l ‘ effetto di estinguere l ‘ intero debito nel luglio 2015, appena 5 mesi dopo la trascrizione del pignoramento. In questo ambito, è escluso in radice il problema della mancanza di un sistema legale di conoscenza del procedimento esecutivo da parte di terzi, su cui poggia il più recente orientamento Suprema Corte, richiamato nella sentenza impugnata, che ammette una presunzione di buona fede del terzo conduttore che paga nelle mani del debitore-locatore anche dopo la trascrizione del pignoramento; né può essere rilevante il tempo impiegato dalla custodia appellante per la messa in mora del conduttore.».
7. Avverso la predetta sentenza NOME COGNOME proponeva ricorso per cassazione, fondato su tre motivi.

8. Resisteva con controricorso l ‘ AVV_NOTAIO, nella sua qualità di custode giudiziario nell ‘ esecuzione immobiliare n. 592/2014 R.G. Esec.

del Tribunale di Latina, il quale depositava memoria ex art. 380bis .1 cod. proc. civ.

Non svolgeva difese in questa sede l ‘ intimata NOME COGNOME.

All ‘ esito della camera di consiglio dell ‘ 1/7/2024, il Collegio si riservava il deposito dell ‘ ordinanza nei successivi sessanta giorni, a norma dell ‘ art. 380bis .1, comma 2, cod. proc. civ.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Col primo motivo il ricorrente deduce la «Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2643, n°9, e 2918 c.c., in combinato disposto con l ‘ art. 12 delle Preleggi, in relazione all ‘ art. 360, co. I, n° 3. In palese violazione delle disposizioni di legge sopra richiamate, la Corte d ‘ Appello adita, riformando integralmente la pronuncia di prime cure, ha erroneamente ritenuto non opponibili alla Custodia Giudiziaria le anticipazioni dei canoni di locazione effettuate dal deducente alla sig.ra COGNOME NOME, benché gli artt. 2643 n°9 e 2918 c.c. prescrivano le formalità della trascrizione e della data certa per le sole fattispecie della cessione e della liberazione.».
La censura è infondata.

8. Col terzo motivo il ricorrente deduce l ‘

Le censure possono essere esaminate congiuntamente perché prospettano, nella sostanza, le medesime doglianze e, cioè, che -in relazione ai canoni locativi maturati dopo il pignoramento -era da ritenersi liberatorio il pagamento eseguito dal conduttore alla locatrice-esecutata (custode ex lege sino alla sua sostituzione), provato dalle quietanze e da dichiarazioni giudiziali dotate di fede privilegiata.

I profili dei motivi dedotti ai sensi dell ‘ art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ. sono inammissibili, perché, contrariamente a quanto affermato dal ricorrente, il giudice d ‘ appello non ha affatto mancato di esaminare le circostanze riguardanti l ‘ esecuzione del pagamento dei canoni in favore dell ‘ esecutata e la successiva nomina del custode giudiziario e, anzi, tali eventi ha esplicitamente considerato per valutare l ‘ infondatezza della tesi del locatario.

Quanto alle argomentazioni logico-giuridiche poste a fondamento della decisione e alla dedotta violazione delle succitate norme, i motivi sono infondati.

Infatti, per attribuire efficacia liberatoria al pagamento di canoni effettuato nelle mani dell ‘ esecutato -o perché custode ex art. 559, comma

1, cod. proc. civ. prima della designazione del custode professionale o perché intervenuto anteriormente alla conoscenza della surroga nella custodia -il locatario è tenuto, innanzitutto, a fornire supporto dimostrativo dell ‘ avvenuto pagamento, la cui valenza probatoria non può prescindere dalla riconosciuta terzietà del custode giudiziario nominato dal giudice rispetto alle parti (in dottrina e in giurisprudenza -ex multis , Cass., 11 maggio 1957, n. 1661, Cass., 19 marzo 1984, n. 1877, Cass., 4 luglio 1991, n. 7354, Cass., 30 maggio 2000, n. 7147, Cass., 15 luglio 2002, n. 10252, Cass., 8
2013, n. 8483 -la custodia giudiziale è individuata come un patrimonio autonomo o separato e, cioè, come un centro di imputazione di rapporti patrimoniali distinto dal titolare dei beni affidati al custode, il quale è titolare di un ufficio di diritto pubblico sottoposto al controllo dell ‘ autorità giudiziaria e destinato a sostituirsi nella gestione e amministrazione della cosa al suo titolare).

In ragione della menzionata terzietà, sono da ritenere inopponibili al custode la confessione giudiziale (art. 2730 cod. civ.) o il giuramento (art. 2736 cod. civ.) della originaria parte contrattuale e, parimenti, sono inidonei a fornire prova del pagamento atti come ricevute, copie di partitario, documentazione formata dalla stessa parte che intende avvalersene ovvero da soggetti portatori di interessi economici contrapposti a quelli della procedura esecutiva (e, perciò, interessati a far figurare versamenti non effettivi).
In ogni caso, poi, la documentazione atta a dimostrare la soddisfazione del credito deve essere munita di data certa ex art. 2704 cod. civ., in difetto della quale non può verificarsi se il pagamento sia stato eseguito a favore del soggetto che in quel momento era legittimato a riceverlo.

Nemmeno la quietanza rilasciata dal debitore esecutato esonera il conduttore dal provare l ‘ adempimento e la data certa del pagamento: essa ha natura di confessione stragiudiziale del fatto estintivo dell ‘ obbligazione secondo la previsione dell ‘ art. 2735 cod. civ., solleva il debitore dal

relativo onere probatorio e vincola il giudice circa la verità del fatto stesso, a condizione, però, che sia fatta valere nella controversia in cui siano parti, anche in senso processuale, gli stessi soggetti che sono, rispettivamente, attore e destinatario di quella dichiarazione di scienza; al contrario, nel giudizio promosso dal custode giudiziario della procedura esecutiva deve negarsi che il locatario possa opporre la suddetta quietanza, quale confessione stragiudiziale del pagamento, atteso che il custode professionale è una parte processuale diversa dall ‘ esecutato (locatore) e, per le funzioni svolte, caratterizzata da terzietà: da tanto consegue che, nel predetto giudizio, l ‘ indicata quietanza è priva d ‘ effetti vincolanti ed assume soltanto il valore di un documento probatorio dell ‘ avvenuto pagamento, liberamente apprezzabile al pari di qualsiasi altra prova del processo (parimenti, a norma dell’art. 2733, comma 3, cod. civ., è liberamente apprezzata la confessione giudiziale resa dall’esecutato in li tisconsorzio col locatario e il custode).
Una volta provato, il pagamento eseguito nelle mani del debitore-locatore, anche successivamente alla sostituzione disposta ex art. 559 c.p.c., può avere effetto liberatorio, purché sussistano i presupposti per integrare la fattispecie del pagamento al creditore apparente ex art. 1189 cod. civ.; in altri termini, l ‘ aver corrisposto i canoni al soggetto che li aveva sempre riscossi in precedenza, in assenza di comunicazione da parte del nuovo custode e di avvisi prescritti dal codice di rito circa la pendenza della procedura (la trascrizione del pignoramento non costituisce, per il conduttore, mezzo di pubblicità idoneo ai fini della conoscenza della esecuzione sull ‘ immobile) o il provvedimento di surroga, costituisce circostanza idonea ad integrare i requisiti di apparenza e di buona fede richiesti dalla menzionata disposizione (in proposito, Cass., Sez. 3, Sentenza n. 17044 dell ‘ 11/07/2017).
Nella controversia de qua , con accertamento insuscettibile di sindacato nel giudizio di legittimità e con motivazione congrua e coerente

con la ricostruzione giurisprudenziale degli istituti richiamati, la Corte d ‘ appello ha negato l ‘ efficacia probatoria delle quietanze, prive di data certa, rilasciate dall ‘ esecutata, alle cui dichiarazioni, rese nel giudizio promosso dal custode giudiziario, non può attribuirsi valenza di confessione giudiziale.

La conclusione tratta dalla Corte territoriale -«non vi è alcuna traccia dell ‘ effettivo versamento degli importi indicati» -è di per sé sufficiente ad escludere la fattispecie delineata dall ‘ art. 1189 cod. civ.; ad ogni buon conto, il giudice d ‘ appello ha pure affermato esplicitamente che, per le circostanze del caso (puntualmente indicate nella sentenza impugnata), non può ravvisarsi nemmeno la buona fede del debitore.

19. In conclusione, in base ai seguenti principî di diritto

«Nell ‘ ipotesi di espropriazione forzata di immobile locato con contratto opponibile alla procedura, il custode giudiziario -quale titolare di un ufficio di diritto pubblico sottoposto al controllo dell ‘ autorità giudiziaria e destinato a sostituirsi al titolare nella gestione e amministrazione del compendio in custodia, che costituisce un patrimonio autonomo o separato e, cioè, un distinto centro di imputazione di rapporti patrimoniali -è legittimato alla riscossione dei canoni di locazione

«Nel corso del processo esecutivo, il pagamento di canoni locativi eseguito dal locatario all ‘ esecutato-locatore, prima della designazione del custode professionale o della conoscenza della surroga nella custodia, ha efficacia liberatoria nei confronti della procedura a condizione che sussistano i requisiti della fattispecie di cui all ‘ art. 1189 cod. civ. e, cioè, se il pagamento a favore del creditore apparente è dimostrato con prova documentale munita di data certa ex art. 2704 cod. civ. -senza che possa attribuirsi valore confessorio, nei confronti del custode giudiziario, a quietanze rilasciate dall ‘ esecutato o a dichiarazioni giudiziali rese da quest ‘ ultimo -ed è stata provata la buona fede del conduttore.», il ricorso va respinto.
Al rigetto dell ‘ impugnazione consegue la condanna del ricorrente a rifondere al controricorrente le spese del giudizio di legittimità, liquidate, secondo i parametri normativi, nella misura indicata nel dispositivo.

Va dato atto, infine, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente ed al competente ufficio di merito, ai sensi dell ‘ art. 13, comma 1quater , D.P.R. n. 115 del 2002, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto, a norma dell ‘ art. 1bis dello stesso art. 13.

p. q. m.

condanna il ricorrente a rifondere al controricorrente, nella sua qualità di custode giudiziario, le spese di questo giudizio, liquidate in Euro 5.300,00 per compensi ed Euro 200,00 per esborsi, oltre ad accessori di legge;

ai sensi dell ‘ art. 13, comma 1quater , del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente ed al competente ufficio di merito, dell ‘ ulteriore importo a titolo di

contributo unificato pari a quello versato per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, qualora dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile,

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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