Opposizione post vendita: quando è inammissibile

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 25546/2024, ha dichiarato inammissibile il ricorso di un debitore esecutato che aveva proposto un’opposizione post vendita contro il precetto di rilascio notificatogli dall’aggiudicatario di un immobile. La Corte ha stabilito che, una volta conclusa la vendita forzata, l’art. 2929 c.c. protegge l’acquirente da vizi precedenti, a meno di collusione. Inoltre, il ricorso è stato respinto perché il ricorrente non ha criticato la specifica ratio decidendi della sentenza di merito e perché le questioni erano già coperte da giudicato. Il ricorrente è stato anche condannato per lite temeraria.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Opposizione post vendita: la Cassazione ribadisce i limiti invalicabili

L’ordinanza n. 25546/2024 della Corte di Cassazione affronta un tema cruciale nelle esecuzioni immobiliari: i limiti dell’opposizione post vendita da parte del debitore esecutato. Questa pronuncia chiarisce che, una volta che la vendita forzata si è perfezionata con il decreto di trasferimento, gli strumenti di tutela per contestare presunti vizi del procedimento si riducono drasticamente, in virtù della necessità di proteggere la stabilità degli acquisti e la certezza del diritto. Analizziamo nel dettaglio la vicenda e i principi affermati dalla Suprema Corte.

I Fatti di Causa: L’Opposizione all’Esecuzione per Rilascio

La vicenda trae origine dall’opposizione promossa dal debitore esecutato (e dai suoi familiari) avverso un atto di precetto per il rilascio di un immobile. Tale immobile era stato venduto all’asta nell’ambito di una procedura di espropriazione forzata e l’acquirente (aggiudicatario), ottenuto il decreto di trasferimento dal giudice, aveva intimato al debitore di liberare i locali.

Il debitore, tuttavia, sosteneva che il titolo esecutivo azionato dall’aggiudicatario, ovvero il decreto di trasferimento, fosse viziato. A sostegno della sua tesi, evidenziava la pendenza di altre procedure giudiziarie, tra cui un’opposizione agli atti esecutivi (ex art. 617 c.p.c.) e reclami contro gli atti del professionista delegato alla vendita. In sostanza, cercava di paralizzare l’ordine di rilascio riproponendo questioni relative a presunte irregolarità avvenute nella fase di vendita dell’immobile.

La Decisione del Tribunale e la Tutela dell’Aggiudicatario

Il Tribunale, investito della questione, aveva respinto l’opposizione, dichiarandola inammissibile. Il fulcro della decisione di primo grado risiedeva nell’applicazione dell’articolo 2929 del Codice Civile. Questa norma fondamentale stabilisce che la nullità degli atti esecutivi che hanno preceduto la vendita non ha effetto riguardo all’acquirente o all’assegnatario, a meno che non si provi una loro collusione con il creditore procedente.

Il giudice di merito aveva quindi affermato che l’art. 2929 c.c. costituisce uno “sbarramento esterno” che impedisce di proporre utilmente opposizioni per vizi formali verificatisi prima della vendita, una volta che questa sia stata completata. Accogliere tali contestazioni non potrebbe comunque portare al recupero del bene, ormai entrato legittimamente nel patrimonio dell’acquirente di buona fede.

L’inammissibilità dell’opposizione post vendita in Cassazione

Il debitore ha impugnato la decisione del Tribunale dinanzi alla Corte di Cassazione. Tuttavia, anche la Suprema Corte ha ritenuto il ricorso inammissibile, basando la propria decisione su tre pilastri argomentativi.

La Mancata Impugnazione della Ratio Decidendi

In primo luogo, la Corte ha rilevato che il ricorrente non aveva colto né criticato la vera ratio decidendi della sentenza impugnata. Invece di contestare l’interpretazione e l’applicazione dell’art. 2929 c.c. fatta dal Tribunale, si era limitato a riproporre le medesime doglianze già avanzate in primo grado. Un ricorso per cassazione, per essere ammissibile, deve confrontarsi specificamente con le ragioni giuridiche che fondano la decisione contestata, non può ridursi a una mera riedizione delle proprie tesi.

Il Principio del Giudicato e la Preclusione

In secondo luogo, la Cassazione ha sottolineato che le questioni relative alla validità del decreto di trasferimento erano già state oggetto di altri giudizi, le cui decisioni erano ormai passate in giudicato. La contestazione della legittimità di un’azione esecutiva deve avvenire con gli strumenti processuali specifici e nei termini previsti dalla legge. Una volta esauriti tali rimedi, o scaduti i termini per attivarli, si verifica una preclusione: le stesse questioni non possono essere riproposte in altre sedi giudiziarie, come nel caso di un’opposizione al precetto di rilascio.

Le Sanzioni per Lite Temeraria

Infine, data la manifesta infondatezza e inammissibilità del ricorso, la Corte ha condannato il ricorrente ai sensi dell’art. 96, commi 3 e 4, del Codice di procedura civile. Questa norma sanziona l’abuso del processo, prevedendo la condanna della parte soccombente al pagamento di una somma equitativamente determinata in favore della controparte e di un’ulteriore somma in favore della cassa delle ammende. Si tratta di una misura volta a disincentivare impugnazioni dilatorie e palesemente prive di fondamento.

Le Motivazioni della Suprema Corte

Le motivazioni della Corte di Cassazione si fondano sulla necessità di bilanciare il diritto di difesa del debitore con l’esigenza di stabilità delle vendite forzate e di tutela dell’affidamento dell’aggiudicatario. L’ordinamento ha predisposto strumenti specifici (come l’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c.) per far valere i vizi del procedimento, ma questi devono essere utilizzati entro termini perentori e prima che la fase liquidatoria si concluda con il trasferimento del bene. Consentire un’opposizione post vendita basata su tali vizi significherebbe minare alla base la fiducia nel sistema delle aste giudiziarie, con grave pregiudizio per l’efficienza del recupero crediti.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Pronuncia

Questa ordinanza riafferma un principio consolidato: le contestazioni relative alla regolarità della procedura esecutiva devono essere sollevate tempestivamente. Dopo l’emissione del decreto di trasferimento, lo scudo protettivo dell’art. 2929 c.c. rende quasi invalicabile la posizione dell’aggiudicatario di buona fede. Il debitore che intenda far valere le proprie ragioni deve agire con prontezza e attraverso i canali processuali corretti. Proporre un’impugnazione senza affrontare il cuore giuridico della decisione avversaria e riproponendo questioni già decise espone non solo a una sicura sconfitta, ma anche a pesanti sanzioni economiche per abuso del processo.

È possibile contestare vizi del procedimento esecutivo dopo che l’immobile è stato venduto e trasferito all’aggiudicatario?
No, di regola non è possibile. L’art. 2929 del Codice Civile protegge l’acquirente in buona fede dalle nullità degli atti esecutivi precedenti alla vendita. Le contestazioni devono essere sollevate prima che la vendita si perfezioni, utilizzando gli appositi strumenti processuali (es. opposizione ex art. 617 c.p.c.).

Cosa succede se un ricorrente in Cassazione non critica specificamente la ragione fondamentale (ratio decidendi) della sentenza che impugna?
Il ricorso viene dichiarato inammissibile. La Corte di Cassazione ha chiarito che il motivo di ricorso non può limitarsi a riproporre le tesi già esposte nei gradi precedenti, ma deve contenere una critica specifica e puntuale del ragionamento giuridico che ha portato alla decisione impugnata.

Quali sono le conseguenze di un ricorso in Cassazione dichiarato inammissibile perché manifestamente infondato?
Oltre alla condanna al pagamento delle spese legali della controparte, il ricorrente può essere sanzionato per lite temeraria ai sensi dell’art. 96 c.p.c. Questo comporta il pagamento di un’ulteriore somma a titolo di risarcimento alla controparte e di una somma alla cassa delle ammende dello Stato. Inoltre, è tenuto al versamento di un importo pari al contributo unificato già pagato per il ricorso.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 25546 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 25546 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 24/09/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 29987/2022 R.G.

proposto da

NOME COGNOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO, con domicilio digitale EMAILEMAIL

– ricorrente –

contro

NOME COGNOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO, con domicilio digitale EMAIL

– controricorrente –

e nei confronti di

NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, eredi di NOME COGNOME – intimati – avverso la sentenza n. 1586 dell’8/6/2022 del Tribunale di Foggia ;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 12/7/2024 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

RILEVATO CHE:

–NOME COGNOME e NOME COGNOME proponevano opposizione ex artt. 615 e 617 cod. proc. civ. al precetto per rilascio notificato da NOME COGNOME -aggiudicatario dell’immobile espropriato nell’esecuzione immobiliare (n. 501/2004 R.G. Esec. del Tribunale di Foggia) contro i predetti opponenti -il quale aveva azionato il decreto di trasferimento emesso dal giudice dell’esecuzione in data 4/7/2013;

-deducevano, tra l’altro, gli opponenti che il titolo esecutivo azionato era viziato e che avverso il predetto decreto di trasferimento era stata proposta opposizione ex art.617 c.p.c. ed erano altresì pendenti un reclamo ex art. 591ter cod. proc. civ. avverso l’aggiudicazione, un altro reclamo ex art. 591ter cod. proc. civ. avverso il verbale delle operazioni di vendita del professionista delegato (la decisione di quest ‘ultimo era oggetto di ricorso per cassazione), nonché il giudizio di merito della menzionata opposizione agli atti esecutivi (il cui esito nel grado di merito era stato impugnato con ricorso per cassazione);
-nel contraddittorio con NOME COGNOME, il Tribunale di Foggia, con la sentenza n. 1586 dell’8/6/2022, in relazione alle doglianze riconducibili all’art. 617 cod. proc. civ., respingeva l’opposizione; per quanto qui ancora rileva, il giudice di merito affermava che i motivi relativi alla regolarità formale del titolo costituito dal decreto di trasferimento «sono manifestamente infondati, atteso che attengono tutti ad asserite nullità compiute dal professionista delegato in seno alla vendita»; più speci ficamente, l’art. 2929 cod. civ. «costituisce uno sbarramento esterno alla proponibilità delle opposizioni agli atti esecutivi ex articolo 617 c.p.c., che non possono mai utilmente essere proposte se la vendita sia già intervenuta, ed anche rispetto alle altre opposizioni, nel senso che ove
proposte quando la vendita sia già intervenuta non possono spiegare, se accolte, effetto recuperatorio del bene nel patrimonio dell’opponente. Va, dunque, dichiarata inammissibile l’opposizione agli atti esecutivi con cui il debitore denunci un vizio formale verificatosi prima della vendita, qualora sia proposta dopo che la vendita è già stata compiuta, atteso che la disposizione di cui all’articolo 2929 c.c. dispone che la nullità degli atti esecutivi che hanno preceduto la vendita non ha effetto riguardo all’acquirente o all’assegnatario, salvo il caso di loro collusione con il creditore procedente, dando, quindi, la predetta norma risalto solo a tale collusione, che presuppone una dolosa preordinazione della condotta dell’acquirente in danno dell’esecutat o, e a nulla rilevando, invece, il difetto di diligenza del terzo acquirente.»;
-avverso tale decisione NOME COGNOME proponeva ricorso per cassazione, basato su un unico motivo; resisteva con controricorso NOME COGNOME; non svolgevano difese nel giudizio di legittimità gli intimati eredi di NOME COGNOME (NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME);

-in data 23/1/2024 veniva formulata proposta ai sensi dell’art. 380 -bis cod. proc. civ.: «Il ricorso presenta evidenti profili di inammissibilità, per violazione dell’art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c. Infatti, il Tribunale ha rilevato l’inammissibilità dell’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617, comma 1, c.p.c., giacché i pretesi vizi formali del titolo esecutivo azionato (decreto di trasferimento) risultavano non denunciabili stante la norma di copertura dettata dall’art. 2929 c.c. Ora, premesso che l’o dierno ricorrente ha anche opposto il titolo suddetto ex art. 617 c.p.c., e che il ricorso per revocazione ex art. 391bis c.p.c. da lui proposto avverso l’ordinanza della Corte di cassazione che aveva definito il giudizio è stata dichiarata inammissibile con sentenza n. 4982/2023, è di tutta evidenza come ogni relativa doglianza avrebbe dovuto proporsi in quel giudizio (si veda, per tutte, Cass. n. 7708/2014), come s’è detto definitivamente conclusosi con esito infausto
per l’odierno ricorrente. In nessun modo, dunque, i pretesi vizi del titolo in questione avrebbero potuto inficiare l’azione esecutiva minacciata dall’acquirente per ottenere il rilascio del fondo (né, tantomeno, possono oggi farlo, stante la definitività sopra descritta). Tuttavia, il ricorrente non coglie la ratio decidendi dell’impugnata sentenza, insistendo nella propria tesi originaria ed astenendosi dal sottoporre a critica il ragionamento seguito dal primo giudice, con il quale neppure si confronta. In altre parole, l’unico motivo si riduce ad una mera ed insistita cont rapposizione dialettica rispetto alla sentenza impugnata, privo com’è della spiegazione delle ragioni per cui il giudice del merito sarebbe incorso nei pur denunciati errores in iudicando .»;
-il 27/2/2024 NOME COGNOME avanzava istanza di decisione del ricorso, in esito alla quale veniva fissata l’adunanza camerale;

-il controricorrente COGNOME depositava memoria ex art. 380bis .1 cod. proc. civ.;

CONSIDERATO CHE:

-preliminarmente, si osserva che -in base ai principî affermati da Cass., Sez. U, Ordinanza n. 6826 del 22/03/2010 (e successive conformi) ed in considerazione dell’inammissibilità del ricorso può prescindersi dalla verifica della ritualità delle notificazioni eseguite nei confronti delle intimate NOME e NOME COGNOME;

-con l’unico motivo, formulato ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., il ricorrente lamenta «violazione o falsa applicazione di norme di diritto (art.617 c.p.c.; art.2929 c.c.; art.96 c.p.c.; artt. 24 e 111 Costituzione). … Il Giudice di primo grado ha interpretato la norma art. 617 c.p.c. nonché la norma art. 2929 c.c. in modo non conforme alla portata precettiva delle stesse, incorrendo così in una palese violazione di norme di diritto. Di poi tale distonica interpretazione si riflette in una violazione anche delle norme art. 96 c.p.c. e artt. 24 e 111 Costituzione … l’oggetto della presente causa è la contestazione del suddetto atto di precetto per rilascio
per vizi propri del titolo esecutivo e non la contestazione del titolo esecutivo in sé già contestato nelle forme e nelle sedi opportune dal sig. COGNOME NOME, odierno ricorrente, con il ricorso in opposizione art.617 c.p.c. innanzi al Giudice dell’Esecuz ione della procedura esecutiva R.G.Es. n.501/2004 del Tribunale di Foggia per il quale oggi pende il ricorso iscritto al n.234/2021 innanzi a codesta Ecc.ma Corte Suprema di Cassazione»;

-la censura è inammissibile, perché, come già rilevato con la proposta ex art. 380bis cod. proc. civ., il ricorrente non coglie la ratio decidendi della sentenza impugnata;

-col motivo, infatti, si lamenta che il giudice di merito non ha esaminato le originarie doglianze rivolte avverso il decreto di trasferimento (richiamate nel ricorso per cassazione) e si sostiene che le stesse attingono il predetto atto, per vizi suoi prop ri, come fondamento dell’esecuzione per rilascio e non come atto conclusivo della fase liquidativa dell’espropriazione immobiliare;

-anche a voler prescindere dal rilievo che le questioni attinenti alla pretesa invalidità del decreto di trasferimento in favore dello COGNOME sono coperte da giudicato (Cass. 11268/2020, la cui impugnazione per revocazione è stata respinta da Cass. 4982/2023), lo COGNOME mostra di non aver compreso che il giudice dell’esecuzione ha statuito che l’art. 2929 cod. civ. costituisce insormontabile ostacolo a far valere nei confronti dell’aggiudicatario eventuali vizi degli atti del processo esecutivo non soltanto nell’espropriazione forzata, ma anche in altre controversie;
-rispetto a tale statuizione il ricorrente si è limitato a ribadire le originarie contestazioni, asseritamente trascurate dal Tribunale di Foggia (così il ricorso: «Orbene, dalla lettura delle suddette motivazioni della decisione risulta evidente che l’interpretazione dell’art.617 c.p.c. e dell’art.2929 c.c. operata dal Giudice di primo grado al caso di specie è palesemente non conforme al dettame di legge. Traspare ictu oculi che le suddette motivazioni del Giudice di prime cure appaiono del tutto avulse dai fatti di causa
e, quindi, dalla domanda avanzata dal sig. COGNOME NOME di dichiarazione di improcedibilità, nullità ed inefficacia nonché privo di effetti nei confronti dello stesso del suddetto atto di precetto per rilascio di immobile fondo rustico de quo RAGIONE_SOCIALE B stante i palesi vizi propri-irregolarità del titolo esecutivo (decreto di trasferimento di immobile N.1321 Rep.) e la dimostrata pendenza innanzi al Giudice dell’Esecuzione della procedura esecutiva R.G.Es. n.501/2004 del suddetto ricorso in opposizione art.617 c.p.c. avverso il predetto titolo esecutivo (decreto di trasferimento di immobile N.1321 Rep.), nonché la pendenza sempre innanzi allo stesso Giudice dell’Esecuzione dei suddetti reclami avverso gli atti del professionista delegato alla vendita della pro cedura R.G.Es. n.501/2004, giudizi tutt’oggi pendenti. Altresì sempre dalle suddette motivazioni della decisione dell’impugnata sentenza n.1586/2022 traspare evidente che il Tribunale di Foggia ha assolutamente tralasciato il fatto che il fondo rustico de quo RAGIONE_SOCIALE era in custodia dell’RAGIONE_SOCIALE del Tribunale di Foggia, oltre che la conduzione e la detenzione era in capo all’affittuario …»);
-la decisione del Tribunale, peraltro, è conforme all’«orientamento secondo cui la contestazione della legittimità di un’azione esecutiva (non solo esattoriale, anche ordinaria) minacciata o intrapresa deve essere svolta con gli strumenti processuali, con le forme e le modalità previste dalla disciplina di rito; in mancanza, si verifica una decadenza dalla possibilità di fare valere le relative ragioni e ogni ulteriore questione sulla loro sussistenza, anche ai soli fini di una tutela risarcitoria, risulta irrimediabilmente preclusa ( ex multis , anche per ulteriori riferimenti giurisprudenziali, Cass., Sez. 3, Sentenza n. 27677 del 21/09/2022)» (così, tra le altre, Cass., Sez. 3, Ordinanza n. 10795 del 22/04/2024); si conferma, nella specie, che le contestazioni degli atti dell’esecuzione immobiliare (segnatamente, il decreto di trasferimento) non possono essere reiterate con mezzi diversi in distinte procedure esecutive o in autonome cause;
-all’inammissibilità del ricorso consegue la condanna del ricorrente a rifondere al controricorrente le spese del giudizio di legittimità, liquidate, secondo i parametri normativi, nella misura indicata nel dispositivo;

-inoltre, poiché «la Corte … definisce il giudizio in conformità alla proposta», ai sensi dell’art. 380 -bis , comma 3, cod. proc. civ. trovano applicazione i commi 3 e 4 dell’art. 96 cod. proc. civ.: conseguentemente, il ricorrente è condannato a pagare una ulteriore somma, che si stima equa in misura pari a quella delle spese di lite e quindi di euro 5.200,00, a norma del citato art. 96, comma 3, cod. proc. civ. e una somma in favore della cassa delle ammende, che il Collegio ritiene di determinare in euro 2.000,00;
-va dato atto, infine, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente ed al competente ufficio di merito, ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , D.P.R. n. 115 del 2002, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto, a norma dell’art. 1 -bis dello stesso art. 13;

p. q. m.

la Corte dichiara inammissibile il ricorso;

condanna il ricorrente a rifondere al controricorrente le spese di questo giudizio, liquidate in euro 5.200,00 per compensi ed euro 200,00 per esborsi, oltre ad accessori di legge, nonché al pagamento, in favore del controricorrente, della somma di e uro 5.200,00 a norma dell’art. 96, comma 3, cod. proc. civ., e, in favore della cassa delle ammende, della somma di e uro 2.000,00 a norma dell’art. 96, comma 4, cod. proc. civ.;

ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente ed al competente ufficio di merito, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello versato per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, qualora dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile,

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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