Opposizione di terzo: quando il proprietario può agire

Un Comune ha proposto opposizione di terzo contro una sentenza che ordinava la restituzione di un chiosco a una società immobiliare, rivendicando la proprietà dell’area. La Cassazione ha accolto il ricorso del Comune, stabilendo che il diritto di proprietà è incompatibile con un ordine di restituzione basato su un contratto di affitto a cui il proprietario è estraneo. La Corte ha inoltre chiarito che una precedente sentenza non può avere effetto nei confronti di chi non ha partecipato al giudizio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Opposizione di Terzo: La Cassazione Chiarisce i Diritti del Proprietario Estraneo al Giudizio

L’ordinanza in esame offre un importante chiarimento sul rimedio dell’opposizione di terzo, delineando i confini della sua ammissibilità quando un diritto di proprietà viene pregiudicato da una sentenza emessa tra altre parti. Il caso, che vede contrapposti un Comune e una società immobiliare per la proprietà di un’area su cui sorge un chiosco-bar, mette in luce due principi cardine del nostro ordinamento: la tutela della proprietà e i limiti soggettivi del giudicato.

I Fatti di Causa: Una Controversia sulla Proprietà del Suolo

La vicenda trae origine da una sentenza, passata in giudicato, che aveva accolto la domanda di una società immobiliare contro il gestore di un chiosco-bar, ordinando la risoluzione del contratto di affitto d’azienda e la restituzione del bene. Un Comune, sostenendo di essere il legittimo proprietario dell’area su cui insisteva il chiosco, ha proposto opposizione di terzo contro tale decisione, ritenendola lesiva del proprio diritto di proprietà.

La Corte d’Appello, tuttavia, aveva dichiarato inammissibile l’opposizione. Secondo i giudici di secondo grado, la posizione proprietaria vantata dal Comune non era incompatibile con il diritto della società immobiliare alla restituzione del bene, poiché quest’ultimo derivava da un contratto di affitto e non da un diritto reale. Inoltre, la Corte territoriale aveva richiamato altre sentenze precedenti, affermando che queste avessero già accertato la proprietà dell’area in capo alla società immobiliare, creando un effetto di giudicato anche nei confronti del Comune.

L’ammissibilità dell’Opposizione di Terzo del Proprietario

Il Comune ha presentato ricorso in Cassazione, lamentando l’errata applicazione dell’art. 404 c.p.c. La Suprema Corte ha accolto questo motivo, ribaltando la decisione della Corte d’Appello. Gli Ermellini hanno affermato che la valutazione di inammissibilità era errata. Il proprietario di un bene, essendo titolare del diritto esclusivo di possedere e godere della cosa, subisce un pregiudizio diretto da una sentenza che ne ordina la restituzione a un’altra persona, anche se tale ordine deriva da un rapporto contrattuale (come la locazione o l’affitto) a cui egli è estraneo. La posizione del proprietario è intrinsecamente incompatibile con l’esecuzione di un tale ordine. Di conseguenza, egli ha pieno diritto di utilizzare lo strumento dell’opposizione di terzo per tutelare le proprie ragioni.

I Limiti del Giudicato e l’Onere della Prova

Un altro punto cruciale affrontato dalla Cassazione riguarda l’errata applicazione del principio del giudicato. La Corte d’Appello aveva ritenuto che precedenti sentenze, le quali avevano riconosciuto la proprietà dell’area in capo alla società immobiliare, fossero vincolanti per il Comune. La Cassazione ha censurato duramente questa impostazione, ricordando che, ai sensi dell’art. 2909 c.c., una sentenza fa stato solo tra le parti del giudizio, i loro eredi o aventi causa. Poiché il Comune non era stato parte di quei procedimenti, nessuna di quelle decisioni poteva avere effetto di giudicato nei suoi confronti. La Corte territoriale, quindi, non avrebbe dovuto basarsi su di esse per rigettare la domanda del Comune, ma avrebbe dovuto valutare nel merito le prove prodotte dall’ente locale a sostegno della sua rivendicazione proprietaria.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha motivato la propria decisione sulla base di principi consolidati. In primo luogo, ha riaffermato che il diritto del proprietario a godere in via esclusiva del proprio bene è un diritto autonomo e incompatibile con un ordine di restituzione emesso in favore di un locatore di cosa altrui. Pertanto, l’opposizione di terzo è lo strumento corretto per far valere tale incompatibilità.

In secondo luogo, la Corte ha sottolineato il principio fondamentale del contraddittorio e i limiti soggettivi del giudicato. Una sentenza non può pregiudicare chi non è stato messo in condizione di difendersi in quel processo. Aver esteso l’efficacia di precedenti sentenze a un soggetto terzo (il Comune) costituisce una palese violazione di tale principio.

Infine, la Cassazione ha riscontrato un vizio di motivazione apparente nella sentenza d’appello, la quale non aveva adeguatamente considerato documenti potenzialmente decisivi prodotti dal Comune, come una concessione del 1911 e un regolamento edilizio storico, che avrebbero potuto dimostrare la natura pubblica dell’area.

Le Conclusioni

In conclusione, la Suprema Corte ha accolto i motivi principali del ricorso, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Corte di Appello di Palermo, in diversa composizione, per un nuovo esame. La nuova corte dovrà attenersi ai principi di diritto enunciati: primo, l’opposizione di terzo proposta dal proprietario è ammissibile contro una sentenza che ordina la restituzione del bene; secondo, le sentenze precedenti non hanno alcun effetto vincolante nei confronti del Comune. Questa decisione riafferma la robusta tutela accordata al diritto di proprietà e garantisce che nessun soggetto possa essere pregiudicato da una sentenza emessa senza la sua partecipazione al giudizio.

Il proprietario di un’area può opporsi a una sentenza che ordina la restituzione di un bene (es. un chiosco) situato su quell’area, se non era parte del contratto di affitto che ha generato la sentenza?
Sì. La Corte di Cassazione ha stabilito che il proprietario, in quanto titolare del diritto di godere del bene in via esclusiva, ha la facoltà di proporre opposizione di terzo avverso la sentenza che, ordinando la restituzione del bene, pregiudica il suo diritto di proprietà.

Una sentenza passata in giudicato tra due parti ha effetto anche nei confronti di un terzo che non ha partecipato al processo?
No. Secondo l’art. 2909 c.c., l’accertamento contenuto in una sentenza passata in giudicato fa stato solo tra le parti del processo, i loro eredi o aventi causa. Pertanto, non può essere opposta a un terzo, come il Comune in questo caso, che non era parte del giudizio in cui la sentenza è stata emessa.

Cosa succede quando la Corte di Cassazione accoglie un ricorso e cassa una sentenza con rinvio?
La decisione del giudice precedente viene annullata. La causa viene trasmessa nuovamente allo stesso organo giudiziario (in questo caso la Corte di Appello), ma con un diverso collegio di giudici, che dovrà riesaminare il merito della questione attenendosi ai principi di diritto stabiliti dalla Corte di Cassazione nella sua ordinanza.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 15398 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 15398 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 09/06/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15796/2021 R.G. proposto da :

COMUNE DI PALERMO, rappresentato e difeso dagli avvocati NOME COGNOME NOME COGNOME

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE rappresentata e difesa dagli avvocati COGNOME NOME COGNOME e COGNOMEcontroricorrente- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO PALERMO n. 421/2021 depositata il 18/03/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 04/06/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Premesso che:

1.il Comune di Palermo ricorre con quattro motivi per la cassazione della sentenza della Corte di Appello di Palermo, n.421 del 2021.

Con questa sentenza è stata dichiarata inammissibile l’opposizione di terzo, proposta dal ricorrente ai sensi dell’art. 404 c.p.c., contro la sentenza n.1813 del 2014 emessa dalla stessa Corte di Appello e passata in giudicato, confermativa della sentenza del Tribunale di Palermo con cui erano state accolte le domande della RAGIONE_SOCIALE di risoluzione del contratto di affitto di azienda intercorso tra la stessa società e NOME COGNOME e di condanna di quest’ultimo a restituire alla attrice l’azienda.
Con l’impugnata sentenza, la Corte di Appello, osservato che il Comune aveva dedotto di essere pregiudicato dalla sentenza opposta in quanto proprietario dell’area su cui insisteva il bene aziendale principale -un chiosco bar, osservato che l’opposizione di terzo può essere proposta da chi vanta un diritto autonomo e incompatibile con quello accertato o costituito dalla sentenza opposta, ha ritenuto che la posizione proprietaria vantata dal Comune non fosse incompatibile con l’accertato diritto della Mondello RAGIONE_SOCIALE alla restituzione del bene, essendo questo diritto fondato sul contratto di affitto e non su una situazione proprietaria.
La Corte di Appello, dopo aver dichiarato l’opposizione inammissibile, ha aggiunto che ‘l’opposizione del Comune si sostanzia come domanda di rivendica ex art. 948 c.c.’ e, in relazione a questa domanda, ha evidenziato che, con altre sentenze passate in giudicato della stessa Corte di Appello -n.1136/2013; n.28/2005; n.876/2009; n.2039/2009; n.2040/2009, era stato accertato che l’area su cui insisteva il bar era di proprietà della società RAGIONE_SOCIALE. La Corte di Appello ha poi affermato che il Comune non aveva assolto all’onere di provare che l’area fosse di sua proprietà essendosi limitato a produrre una serie di atti da cui risultava che, al contrario, l’area,
già facente parte del demanio dello Stato, era stata dallo Stato trasferita in proprietà alla società ‘RAGIONE_SOCIALE‘. Né, ha aggiunto la Corte di Appello, poteva avere rilievo il fatto che al catasto l’area fosse intestata al Comune posta la insufficienza delle risultanze catastali rispetto all’assolvimento dell’onere rigoso di prova della proprietà, gravante sul Comune rivendicante. La Corte di Appello ha infine statuito che la tesi del Comune per cui l’area sarebbe stata parte del demanio stradale Comunale contrastava con la sentenza definitiva n.1136 del 2013 con la quale era stato accertato che l’area non era demaniale ma era di proprietà della RAGIONE_SOCIALE e che identico accertamento era contenuto anche in altre sentenze della stessa Corte di Appello;
2.la società RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso;

3.NOME COGNOME, la srl RAGIONE_SOCIALE e l’Assessorato Regionale all’Agricoltura Sviluppo Rurale e Pesca Mediterranea sono rimasti intimati;

4.la controricorrente ha depositato memoria;

considerato che:

1.con il primo motivo di ricorso si lamenta falsa applicazione art.404 c.p.c. Si deduce che la Corte territoriale ha errato nel dichiarare inammissibile l’opposizione del Comune;

2.con il secondo motivo di ricorso si lamenta falsa applicazione art.2909 c.c. e degli artt. 24 e 111 Cost. e ‘mancata applicazione’ degli artt. 1346 e 1418 c.c.

Si deduce che la Corte territoriale ha errato nell’affermare che la sentenza della Corte di Appello di Palermo n.1136 del 2013, con cui era stato dichiarato che l’area in questione ‘non è un bene demaniale’ ma è un bene ‘di proprietà della società RAGIONE_SOCIALE, aveva effetto di giudicato nei confronti del Comune, posto che tale sentenza non era stata pronunciata nel contraddittorio del Comune;

3.con il terzo, articolato motivo di ricorso si lamenta, in primo luogo, la violazione o falsa applicazione dell’art. 2909 c.c. per avere la Corte territoriale fatto riferimento a precedenti proprie sentenze -ulteriori rispetto alla sentenza n.1136/2013 e precisamente alle sentenze nn.28/2005, 876/2009, 2039/2009 e 2040/2009affermando che da esse era dato evincere che l’area in questione era un bene ‘di proprietà della società RAGIONE_SOCIALE. Si deduce che nessuna delle sentenze richiamate dalla Corte di Appello poteva avere rilievo rispetto al Comune, estraneo ai giudizi nei quali le sentenze erano state rese.
Con il motivo in esame si lamenta, in secondo luogo, violazione dell’art. 132, secondo comma, n.4. c.p.c. Si deduce che la sentenza è motivata in modo solo apparente per avere la Corte di Appello ignorato ‘documenti decisivi quali la concessione del 1911 Comune di Palermo/soc. Mondello; il regolamento edilizio all’epoca vigente; i verbali di consegna’.

La doglianza si lega a quella con cui si lamenta, in terzo luogo, in riferimento all’art. 360, primo comma, n.5 c.p.c., l’omesso esame degli stessi documenti.

Con il motivo in esame si lamenta, in quarto luogo, violazione dell’art. 94 della legge 2359 del 1865 secondo cui ‘Se per la esecuzione del piano di ampliamento il Comune deve procedere alla costruzione delle vie pubbliche, i proprietari saranno obbligati a cedere il terreno necessario, senz’altra formalità. Il relativo compenso sarà determinato secondo gli artt. 39, 40 e 41, salvi quei concorsi nelle opere di sistemazione e di conservazione delle vie che dai regolamenti locali fossero per questo caso speciale imposti’;
4.con il quarto motivo di ricorso si lamenta la ‘violazione e mancata applicazione dell’art. 22 della legge 2248 del 1865 all. F. e dell’art. 934 c.c.’. Si deduce che la Corte territoriale avrebbe

dovuto presumere la demanialità dell’area ai sensi dell’art. 22 cit. e la demanialità del chiosco ai sensi dell’art. 934 c.c.

in relazione ai primi tre motivi di ricorso, valgono le seguenti considerazioni.

L’affermazione – censurata con il primo motivo di ricorso – di inammissibilità dell’opposizione di terzo proposta dal Comune contro la ricordata sentenza n.1813 del 2014 è errata. La Corte di Appello, ritenendo che il Comune – il quale aveva dedotto di essere pregiudicato dalla sentenza opposta in quanto proprietario dell’area su cui insisteva il chiosco bar e che era stata concessa dallo stesso Comune in uso allo COGNOME -vantasse una posizione non incompatibile con l’accertato diritto della Mondello Immobiliare alla restituzione del bene essendo questo diritto fondato sul contratto di affitto e non su una situazione proprietaria, si è posta in contrasto con la giurisprudenza di legittimità secondo cui, ‘qualora il locatore di cosa altrui agisca contro il conduttore per conseguire, attraverso lo sfratto, la restituzione del bene, al proprietario, in quanto titolare del diritto di possedere e godere il bene medesimo in via esclusiva, deve riconoscersi la facoltà non solo di fare opposizione di terzo, ai sensi dell’art 404 cod. proc. civ., avverso la sentenza che provvedendo su detta domanda pregiudichi il suo diritto, ma anche di partecipare al procedimento in corso con intervento autonomo ad excludendum , ai sensi dell’art 105 primo comma cod proc civ, per ottenere nei confronti di entrambi i contendenti una pronuncia che gli riconosca l’indicato diritto’ (Cass. n. 4255 del 22/09/1978; Cass. n.3251/57). Questa giurisprudenza è riferita alla locazione ma, tenuto conto del fatto che ex art. 1615 c.c. l’affitto è una locazione che ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, è estensibile anche all’ ipotesi di affitto.
L’affermazione della Corte di Appello per cui la sentenza n.1136 avrebbe accertato definitivamente la proprietà della Mondello

Immobiliare sull’area in questione – affermazione censurata con il secondo motivo di ricorso è errata. L’art. 2909 c.c. stabilisce che ‘L’accertamento contenuto nella sentenza passata in giudicato fa stato a ogni effetto tra le parti, i loro eredi o aventi causa’. La sentenza n.1136/2013 è stata resa in giudizio di cui sono state parti la RAGIONE_SOCIALE, l’Assessorato Agricoltura e Foreste e Territorio e Ambiente della Regione Siciliana, l’Agenzia delle Entrate, NOME COGNOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME ma non il Comune di Palermo.
Per ragioni identiche a quelle appena espresse rispetto al riferimento fatto dalla Corte di Appello alla sentenza n.1136/2013 è errato il riferimento fatto dai giudici di secondo grado – e censurato con il terzo motivo di ricorso -alle sentenze nn.28/2005, 876/2009, 2039/2009 e 2040/2009.

La Corte di Appello – come dedotto appunto con il terzo motivo di ricorso – non ha dato conto di aver valutato il regolamento edilizio della Città di Palermo del 1889, segnatamente l’art. 109 di detto regolamento, che il ricorrente ha ricordato essere stato prodotto tempestivamente in causa per estratto- a mente del quale -come riportato a pagina 25 del ricorso nel caso di ‘ ampliamenti di iniziativa privata’ quale fu quello demandato alla società RAGIONE_SOCIALE de Palerme, ‘… dal giorno della sistemazione della via i frontisti ne dovranno curare la regolare illuminazione, manutenzione e la nettezza … finché la via non venga consegnata al Municipio. Quando gli edifici sono tutti compiuti e dichiarati abitabili, il proprietario concedente o i frontisti potranno consegnare la via al Municipio perché venga compresa nel numero delle strade comunali e siano dallo stesso assunti la manutenzione e gli altri servizi. A tal fine sarà fatta cessione della proprietà del terreno e delle opere stradali in perfetto stato d’integrità …’.
Né la Corte di Appello ha dato conto di avere valutato per intero la concessione del 1911 tra il Comune di Palermo e la stessa società

Les RAGIONE_SOCIALE de Palerme: la Corte di Appello ha menzionato la concessione ricordando che con essa la società otteneva di poter provvedere alla ‘costruzione e esercizio di linee tranviarie’ e si impegnava a realizzare su parte dell’area acquistata dal Demanio, varie strutture (un hotel, uno stabilimento balneare; una chiesa; villini), a sistemare una spiaggia ed alla ‘costruzione di strade e marciapiedi’. La Corte di Appello non ha tuttavia dato conto di aver valutato che nella concessione, come risulta dal ricorso, era espressamente richiamato il regolamento edilizio del 1989 e il relativo art. 109. Il dato trascurato appare, come evidenziato dal Comune, potenzialmente decisivo rispetto alla affermazione della Corte di Appello per cui i verbali di consegna del 1929 e del 1930 attestavano solo ‘la consegna come atto materiale n eutro’ e non il passaggio di proprietà;
in conclusione il primo, il secondo e, nei limiti di cui al precedente punto 5., il terzo motivo di ricorso, devono essere accolti e la sentenza impugnata deve essere cassata con assorbimento delle restanti censure formulate con il terzo motivo e del quarto motivo;

la causa deve essere rinviata alla Corte di Appello di Palermo in diversa composizione anche per le spese;

PQM

la Corte accoglie il primo, il secondo e, per quanto di ragione, il terzo motivo di ricorso, dichiara assorbite le altre censure, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa, anche per le spese, alla Corte di Appello di Palermo in diversa composizione.

Roma 4 giugno 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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