Opposizione a precetto: poteri dell'amministratore

Un condomino propone opposizione a precetto per vizi formali e di merito. La Cassazione rigetta il ricorso, chiarendo due punti fondamentali: l’amministratore, anche se cessato dalla carica, mantiene i poteri fino alla sua sostituzione; inoltre, una sentenza che decide sia sui vizi formali che sul merito dell’opposizione deve essere impugnata con appello per il merito e con ricorso per cassazione per le questioni formali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Opposizione a Precetto: Poteri dell’Amministratore e Appello Misto

L’opposizione a precetto in ambito condominiale è un tema complesso che interseca questioni procedurali e di diritto sostanziale. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su due aspetti cruciali: i poteri dell’amministratore di condominio cessato dalla carica e le corrette modalità di impugnazione di una sentenza che decide sia su aspetti formali che di merito. Analizziamo la vicenda per comprendere le importanti implicazioni pratiche per condomini e amministratori.

I Fatti del Caso

Un condomino riceveva un atto di precetto dal proprio Condominio per il pagamento di una somma superiore a tremila euro. Decidendo di contestare la richiesta, il condomino proponeva un’unica opposizione lamentando sia vizi formali (errata indicazione dell’autorità giudiziaria nel titolo esecutivo), sia ragioni di merito (presunto avvenuto pagamento del debito e carenza di potere dell’amministratore che aveva emesso il precetto, in quanto già cessato dalla carica).

Il Tribunale di primo grado, pur dichiarando cessata la materia del contendere sui vizi formali (poiché il Condominio aveva notificato un nuovo precetto corretto), rigettava nel merito l’opposizione. Di conseguenza, condannava il condomino al pagamento delle spese legali, applicando il principio della cosiddetta ‘soccombenza virtuale’. Ritenendosi leso, il condomino decideva di impugnare tale decisione direttamente con ricorso in Cassazione.

Opposizione a Precetto e Poteri dell’Amministratore

La Corte di Cassazione ha esaminato i vari motivi di ricorso, rigettandoli integralmente e fornendo chiarimenti fondamentali. In particolare, ha affrontato il tema dei poteri dell’amministratore di condominio. Il ricorrente sosteneva che l’amministratore, essendo cessato dall’incarico, non avesse più la legittimazione per conferire il mandato a un avvocato per l’emissione del precetto.

La Corte ha respinto questa tesi, ribadendo un principio consolidato: l’amministratore, anche se dimissionario o scaduto, conserva pienamente i suoi poteri fino al momento in cui non viene formalmente sostituito con una nuova nomina. Questo regime di ‘prorogatio imperii’ serve a garantire la continuità gestionale del condominio e ad evitare vuoti di potere dannosi per la collettività condominiale. Pertanto, l’atto compiuto dall’amministratore uscente era da considerarsi pienamente valido.

Impugnazione della Sentenza Mista: Appello e Cassazione

Un altro punto cruciale della decisione riguarda le modalità di impugnazione. La sentenza del Tribunale aveva deciso sia su questioni formali (attinenti all’opposizione agli atti esecutivi, art. 617 c.p.c.) sia su questioni di merito (relative all’opposizione all’esecuzione, art. 615 c.p.c.). Questo tipo di pronuncia è definita dalla giurisprudenza come ‘sentenza ancipite’ (a due teste).

La Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso per le parti relative al merito della controversia. Ha infatti ricordato che, secondo un orientamento costante, una sentenza di questo tipo deve essere impugnata in modi diversi:
1. Per i capi che decidono sui vizi formali: è ammesso il ricorso straordinario per Cassazione.
2. Per i capi che decidono sul merito (l’esistenza del debito): è necessario proporre un regolare appello.

Avendo il condomino proposto unicamente ricorso per Cassazione anche per le questioni di merito, il suo gravame è stato dichiarato inammissibile su quel punto. Questa distinzione è fondamentale per non incorrere in errori procedurali che possono compromettere l’esito di un giudizio.

Le Motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sulla necessità di tutelare due principi cardine. Il primo è la continuità e la stabilità della gestione condominiale. Consentire a un amministratore cessato, ma non ancora sostituito, di compiere atti conservativi come il recupero crediti evita che il Condominio subisca pregiudizi a causa di ritardi nelle nomine. Il potere di rappresentare il Condominio in giudizio, inoltre, deriva direttamente dalla legge (art. 1131 c.c.) e non può essere limitato da regolamenti interni, garantendo così una tutela legale efficace.

Il secondo principio è il rispetto delle regole procedurali e della gradualità dei giudizi. La distinzione tra appello e ricorso per Cassazione per le diverse parti di una ‘sentenza ancipite’ assicura che ogni questione venga esaminata dal giudice competente. Le questioni di fatto e di merito devono essere riesaminate dalla Corte d’Appello, mentre alla Corte di Cassazione è riservato il compito di verificare la corretta applicazione delle norme di diritto e la legittimità del procedimento.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame offre due importanti lezioni pratiche. In primo luogo, conferma che i poteri dell’amministratore di condominio in regime di ‘prorogatio’ sono pieni e legittimi, inclusi quelli relativi alle azioni per il recupero dei crediti. I condomini non possono contestare tali atti basandosi unicamente sulla cessazione formale della carica. In secondo luogo, evidenzia un’insidia procedurale di non poco conto: di fronte a una sentenza che decide sia su aspetti formali che di merito di un’opposizione a precetto, è indispensabile utilizzare il corretto mezzo di impugnazione per ciascuna questione, pena l’inammissibilità del ricorso.

Un amministratore di condominio che ha cessato la carica può ancora emettere un precetto?
Sì. Secondo la Corte, l’amministratore, anche se dimissionario o scaduto, conserva i propri poteri fino a quando non viene ritualmente sostituito, al fine di garantire la continuità della gestione condominiale. Pertanto, può legittimamente compiere atti conservativi come l’emissione di un precetto per il recupero dei crediti.

Come si impugna una sentenza che decide sia su vizi formali che sul merito di un’opposizione a precetto?
Questo tipo di sentenza, definita ‘ancipite’, deve essere impugnata separatamente: con l’appello per i capi di sentenza che decidono sul merito dell’opposizione (es. l’esistenza del debito) e con il ricorso per cassazione per i capi che decidono sui profili formali (es. vizi dell’atto di precetto).

Un errore del giudice nel valutare come sono stati depositati gli atti (cartacei invece che telematici) può essere motivo di ricorso in Cassazione?
No. La Corte ha qualificato questo tipo di doglianza come un ‘errore revocatorio’, ossia un errore di fatto che non può essere fatto valere con ricorso per cassazione, ma attraverso uno specifico e diverso rimedio processuale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 1050 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 1050 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 16/01/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 6420/2023 R.G. proposto da : COGNOME NOME, domiciliato per legge in ROMA, alla INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall ‘ avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE domiciliazione telematica in atti

– ricorrente –

contro

CONDOMINIO IN BARI ALLA INDIRIZZO INDIRIZZO elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell ‘ avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE rappresentato e difeso dall ‘ avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE, domiciliazione telematica in atti

– controricorrente –

avverso la SENTENZA del TRIBUNALE di BARI n. 954/2023 depositata il 16/03/2023.

Udita la relazione svolta, nella camera di consiglio del 18/11/2024, dal Consigliere relatore NOME COGNOME

Ritenuto che:

NOME COGNOME propose opposizione, con un unico atto, ai sensi dell ‘ art. 615 c.p.c. e dell ‘ art. 617 c.p.c., un precetto notificatogli per oltre tremila euro dal Condominio sito in Bari alle INDIRIZZO, assumendone l ‘ illegittimità per mancanza di identificazione del titolo (Giudice di Bari invece che Giudice di pace di Bari) e per insussistenza del debito, per avere egli già corrisposto il dovuto, nonché per essere stato il precetto spiccato dall ‘ amministratore del Condominio quando era cessato dalla carica e quindi in carenza di potere;
il Tribunale di Bari, instauratosi il contraddittorio, ritenuta la perenzione del precetto, per avere il Condominio esposto di avere proceduto alla notificazione di un ulteriore atto di precetto, ha deciso la causa ai fini della regolazione delle spese processuali, con sentenza n. 954 del 16/03/2023, dichiarando cessata la materia del contendere sui motivi di opposizione formale, proposti ai sensi dell ‘ art. 617 c.p.c. e rigettando i motivi diversi, ossia di opposizione di merito, con condanna alle spese del Colaluce in applicazione dei principi in tema di soccombenza virtuale ed effettiva;
avverso la detta sentenza, che ha pronunciato sia su vizi formali che sull ‘ azione esecutiva, propone ricorso per cassazione NOME COGNOME;

resiste con controricorso il Condominio;

il Procuratore Generale non ha presentato conclusioni;

il ricorrente ha depositato memoria per l ‘ adunanza camerale del 18/11/2024, alla quale il ricorso è stato trattenuto per la decisione ed al cui esito il Collegio si è riservato il deposito nei sessanta giorni successivi.

Considerato che

i motivi sono così intestati:

R.g. n. 6420 del 2023; Ad. 18/11/2024; estensore: C. Valle

primo motivo art. 360, comma primo, n. 3 c.p.c.: violazione dell ‘ art. 16 -bis comma 1 della legge n. 221 del 2012, art. 360, comma primo, n. 3 c.p.c.: violazione dell ‘ art. 83 e dell ‘ art. 125 c.p.c., art. 360, comma primo, n. 3 c.p.c.: violazione dell ‘ art. 166 c.p.c., in relazione al mancato deposito, in via telematica, degli atti processuali, e irrituale costituzione in giudizio, dinanzi al Tribunale, da parte del Condominio;

secondo motivo: art. 360, comma primo, n. 3 c.p.c. violazione dell ‘ art. 2697 c.c. in correlazione con l ‘ art. 1393 c.c. e con l ‘ art. 115 c.p.c., art. 360, comma primo, n. 3 c.p.c.: violazione degli articoli 1129 e 1722 n. 3 c.c., art. 360, comma primo, n. 3 c.p.c.: violazione degli articoli 75 e 182 c.p.c., art. 360, comma primo, n. 5 c.p.c.: omesso esame di fatti decisivi oggetto di discussione fra le parti, art. 360, comma primo, n. 4 c.p.c.: violazione dell ‘ art. 132, comma secondo, n. 4 c.p.c. in combinato disposto con l ‘ art. 118 disp. att. c.p.c. sotto il profilo della manifesta ed irriducibile contraddittorietà della motivazione relativa all ‘ interpretazione dell ‘ art. 28 n. 6 del regolamento condominiale, con riferimento alla ritenuta proroga dei poteri in capo all ‘ amministrazione nonostante fosse cessato dalla carica;
terzo motivo: art. 360, comma primo, n. 3 c.p.c. violazione degli articoli 480 e 617 c.p.c., art. 360, comma primo, n. 3 c.p.c.: violazione degli articoli 276, 277 e 279 c.p.c., art. 360, comma primo, n. 3 c.p.c.: violazione dell ‘ art. 91 c.p.c., in relazione alla condanna alle spese sulla base del criterio della soccombenza cd. virtuale;

quarto motivo art. 360, comma primo, n. 3 c.p.c.: violazione degli articoli 2 e 111 Costituzione, art. 360, comma primo, n. 3 c.p.c.: violazione dell ‘ art. 1175 c.c., art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c.: violazione e falsa applicazione dell ‘ art. 483 c.p.c., per avere il Tribunale di bari erroneamente ritenute abbandonate le domande

relative alla contestazione della moltiplicazione delle azioni esecutive da parte del Condominio nei suoi confronti;

quinto motivo: art. 360 comma primo, n. 3 c.p.c. violazione dell ‘ art. 2909 c.c., art. 360 comma primo, n. 3 c.p.c. violazione dell ‘ art. 2697 c.c. in combinato disposto con l ‘ art. 115 c.p.c., art. 360, comma primo, n. 3 c.p.c.: violazione dell ‘ art. 188 disp. att. c.p.c., art. 360 comma 1 n. 5 c.p.c.: omesso esame di fatti decisivi oggetto di discussione fra le parti e segnatamente dell ‘ avvenuta effettuazione, da parte sua, dei pagamenti volti a estinguere le obbligazioni nei confronti del Condominio;
il primo motivo di ricorso è inammissibile, poiché incentrato sull ‘ asserita erronea percezione da parte del giudice del merito circa il deposito di atti e documenti in via telematica, che sarebbero invece stati prodotti irritualmente in formato cartaceo;

il motivo si incentra sulla circostanza dell ‘ essere stati i documenti relativi alla costituzione in giudizio nel merito da parte del Condominio depositati materialmente e non telematicamente, senza che sia dedotta alcuna effettiva censura di diritto e, pertanto, si tratta di un errore revocatorio, ai sensi dell ‘ art. 395 n. 4 c.p.c., non deducibile con ricorso per cassazione, peraltro avverso una sentenza in unico grado, impugnabile soltanto per violazione e (o) falsa applicazione di norme di diritto, giusta il disposto dell ‘ art. 618, comma secondo e comma terzo, c.p.c.;
il secondo e il terzo motivo di ricorso possono essere congiuntamente scrutinati, in quanto entrambi attinenti ai poteri dell ‘ amministrazione del Condominio;

essi sono infondati, poiché l ‘ amministratore, secondo la giurisprudenza di questa Corte (Cass. n. 12120 del 17 5 2018 Rv. 648358 – 01), anche se dimissionario, non perde i poteri fino a quando non viene ritualmente sostituito, salvo che risulti, ipotesi in questa sede non ricorrente, una diversa volontà dell ‘ assemblea condominiale, ritualmente espressa con apposita delibera e inoltre la

firma dell ‘ amministratore condominiale per il conferimento del precetto ad un difensore non concretizza un atto eccedente l ‘ ordinaria amministrazione, trattandosi di atto conservativo, ossia volto alla riscossione di crediti già accertati in favore del Condominio (Cass. n. 1286 del 12/02/1997 Rv. 502357 – 01);

non ritualmente e adeguatamente sviluppate -o almeno sono carenti le indicazioni sul rituale e adeguato sviluppo nel grado di merito -le questioni sulla sussistenza originaria dei poteri dell ‘ amministratore e, cioè, in quanto tale;

ugualmente infondate, pure alla stregua dell ‘ orientamento di legittimità (Cass. n. 2127 del 29/01/2021 Rv. 660164 -01), le questioni in tema di deroga da parte del regolamento di condominio all ‘ attribuzione per legge dei poteri gestori delle liti all ‘ amministratore, poiché il potere dell ‘ amministratore di rappresentare il condominio nelle liti proposte contro il medesimo di cui all ‘ art. 1131 c.c. deriva direttamente dalla legge e non può soffrire limitazione né per volontà dell ‘ amministratore, né per deliberazione dell ‘ assemblea, dal che deriva che la clausola contenuta in un regolamento condominiale (ancorché deliberato per mutuo accordo tra tutti gli originari condomini), secondo cui l ‘ autorizzazione a stare in giudizio debba essere deliberata dall ‘ assemblea, semmai a maggioranza qualificata, non ha efficacia giuridica, poiché il quarto comma dell ‘ art. 1138 c.c. prevede che le norme regolamentari non possono derogare alle disposizioni ivi menzionate, fra le quali appunto è appunto compresa quella di cui all ‘ art. 1131 citato;
sono, inoltre, del tutto inconferenti i richiami, di cui alla pag. 12 del ricorso, alla normativa di carattere pubblicistico, quali il d.l. n. 293 del 16/05/1994 convertito con modificazioni in legge n. 444 del 15/0/1994, in tema di limiti temporali alla proroga dei poteri degli organi pubblici , per l’evidente impossibilità di assimilare le due fattispecie;

gli ultimi due motivi di ricorso attengono a questioni di merito esecutivo, ossia all ‘ opposizione all ‘ esecuzione, il cui rigetto nel merito il ricorrente contesta: e, pertanto, rispetto a essi la proposizione del ricorso per cassazione è inammissibile, trattandosi con riferimento a detti capi decisori di sentenza non resa in unico grado e dovendo, quindi, ritenersi assoggettabile ad appello come da costante e risalente giurisprudenza di questa Corte (Cass. n. 1050 del 23/04/1963 Rv. 261494 -01: la sentenza di merito che pronuncia sia su un ‘ opposizione all ‘ esecuzione ai sensi dell ‘ art. 615 c.p.c. che su una agli atti di cui all ‘ art. 617 c.p.c., cd. sentenza ancipite, deve essere separatamente impugnata con l ‘ appello per i capi che decidono l ‘ opposizione di merito e con il ricorso per cassazione, per violazione di legge, per i capi che decidono sui profili formali), di recente ribadita (Cass. n. 3722 del 14/02/2020 (Rv. 657020 – 01): in caso di contestuale proposizione di opposizione ai sensi dell ‘ art. 615 c.p.c. e dell ‘ art. 617 c.p.c., ove vengano decisi solo i motivi qualificabili come opposizione agli atti esecutivi, la denunzia di omessa pronunzia sugli altri motivi, integranti opposizione all ‘ esecuzione, va proposta mediante appello e non con ricorso straordinario per cassazione, salvo che il giudice del merito abbia ritenuto prevalente ed assorbente il profilo dell ‘ opposizione formale, pronunciandosi soltanto su di essa, nel quale caso la sentenza sarà soltanto ricorribile per cassazione (Cass. n. 31549 del 13/11/2023 Rv. 669336 – 01);
il ricorso è pertanto, in parte inammissibile e in parte infondato, con conseguente statuizione di rigetto;

al rigetto del ricorso consegue la condanna del ricorrente al pagamento delle spese in favore del Condominio controricorrente, liquidate come da dispositivo, sulla base dell ‘ attività processuale espletata in relazione al valore della controversia;

deve, infine, attestarsi la sussistenza dei presupposti processuali (rigetto, ovvero dichiarazione di inammissibilità o improcedibilità

dell ‘ impugnazione) di cui all ‘ art. 13, comma 1, quater del d.P.R. n. 115 del 30/05/2002;

p. q. m.

la Corte rigetta il ricorso;

condanna il ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 1.500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, ed agli accessori di legge; ai sensi dell ‘ art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente e in favore del competente Ufficio di merito dell ‘ ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Corte di

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