Opposizione a decreto ingiuntivo: il singolo condomino

Una condomina ha proposto opposizione a un decreto ingiuntivo emesso contro il suo condominio per lavori non pagati. La Corte di Cassazione ha respinto il suo ricorso, stabilendo che in tema di opposizione a decreto ingiuntivo per debiti condominiali, la legittimazione ad agire spetta esclusivamente all’amministratore in rappresentanza dell’ente. Il singolo proprietario non può sostituirsi al condominio in queste controversie, che riguardano obbligazioni comuni e non diritti reali individuali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Opposizione a decreto ingiuntivo condominiale: chi può agire?

Quando un’impresa non viene pagata per lavori eseguiti in un condominio, può ottenere un decreto ingiuntivo per recuperare il suo credito. Ma chi ha il diritto di contestarlo? La questione centrale, affrontata dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 7053/2024, riguarda la possibilità per il singolo condomino di presentare un’opposizione a decreto ingiuntivo emesso contro l’intero condominio. La risposta della Corte è netta e conferma un orientamento consolidato: tale potere spetta esclusivamente all’amministratore.

Il caso: un decreto ingiuntivo contro il condominio

Una società appaltatrice, creditrice di oltre 100.000 euro per lavori di manutenzione, otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti di un condominio. Di fronte all’inerzia dell’amministratore e degli altri proprietari, una singola condomina decideva di agire autonomamente, notificando un atto di opposizione sia alla società creditrice sia al condominio stesso.

Il Tribunale di primo grado rigettava la sua opposizione. Successivamente, la Corte d’Appello dichiarava il difetto di legittimazione attiva della condomina, sostenendo che l’unico soggetto autorizzato a opporsi era il condominio, rappresentato dal suo amministratore. Di conseguenza, la decisione veniva annullata e il decreto ingiuntivo diventava definitivo. La proprietaria, non arrendendosi, portava il caso dinanzi alla Corte di Cassazione.

La decisione della Cassazione sulla opposizione a decreto ingiuntivo

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso della condomina, confermando la decisione della Corte d’Appello. Il principio ribadito è che i singoli condomini non sono legittimati a proporre opposizione al decreto ingiuntivo emesso nei confronti del condominio per debiti relativi alla gestione delle parti comuni.

Le motivazioni: perché solo l’amministratore ha la legittimazione

La Corte fonda la sua decisione su argomentazioni procedurali e sostanziali molto chiare.

In primo luogo, il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo ha come parti necessarie ed esclusive il creditore che ha richiesto l’ingiunzione e il debitore contro cui è stata emessa. Nel caso di debiti per la manutenzione di parti comuni, il debitore è il condominio, inteso come soggetto giuridico unitario, e non la somma dei singoli proprietari. L’amministratore è il rappresentante legale di questo soggetto e, pertanto, l’unico titolato a impugnare gli atti diretti contro di esso.

In secondo luogo, la giurisprudenza distingue nettamente due tipi di controversie condominiali:
1. Controversie su diritti reali: riguardano il diritto di proprietà dei singoli sulle parti comuni. In questi casi, ogni condomino può agire individualmente perché tutela un diritto proprio e autonomo.
2. Controversie su obbligazioni: riguardano debiti contratti nell’interesse comune, come il pagamento di un fornitore. Qui, la legittimazione spetta solo all’amministratore, poiché l’obbligazione fa capo al condominio come ente di gestione.

L’azione della condomina rientrava palesemente nel secondo caso, trattandosi di un debito derivante da un contratto d’appalto per il bene comune. L’interesse del singolo proprietario è solo mediato e coincide con quello collettivo, che deve essere gestito dall’amministratore.

Le conclusioni: quali tutele per il singolo condomino?

La sentenza chiarisce che la mancata opposizione da parte dell’amministratore rende il decreto ingiuntivo un titolo esecutivo, che può essere usato dal creditore per agire pro quota contro i singoli condomini inadempienti. Tuttavia, questo non conferisce loro il potere di sostituirsi all’amministratore nella fase di opposizione.

La tutela del singolo condomino si sposta, quindi, a una fase successiva. Se il creditore, munito del decreto definitivo contro il condominio, notifica un atto di precetto al singolo proprietario per la sua quota, quest’ultimo potrà difendersi in quella sede con gli strumenti specifici, come l’opposizione a precetto o l’opposizione tardiva al decreto, facendo valere eventuali ragioni personali (es. aver già pagato la propria quota all’amministratore). La decisione, in definitiva, rafforza la figura dell’amministratore come unico gestore delle passività condominiali, circoscrivendo l’azione individuale dei proprietari alle sole questioni che toccano direttamente il loro diritto reale.

Un singolo condomino può proporre opposizione a un decreto ingiuntivo emesso contro l’intero condominio?
No. Secondo la Corte di Cassazione, i singoli condomini non hanno la legittimazione processuale per proporre opposizione in autonomia. Questa facoltà spetta unicamente al condominio, che agisce attraverso il suo legale rappresentante, l’amministratore.

Perché la legittimazione ad opporsi spetta solo all’amministratore?
Perché il debito oggetto del decreto ingiuntivo deriva da un’obbligazione contratta dal condominio come soggetto unitario per la gestione dei beni comuni. Le parti necessarie del giudizio di opposizione sono il creditore e il debitore ingiunto, che in questo caso è il condominio, non i singoli proprietari.

Quali tutele ha il singolo condomino se l’amministratore non si oppone al decreto ingiuntivo?
La sentenza chiarisce che il singolo condomino non può sostituirsi all’amministratore nell’opposizione. Tuttavia, menziona precedenti giurisprudenziali che riconoscono al condomino la possibilità di difendersi in una fase successiva: quando il creditore agirà esecutivamente contro di lui per la sua quota di debito, potrà utilizzare rimedi come l’opposizione a precetto o l’opposizione tardiva al decreto.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 7053 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 7053 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 15/03/2024

S E N T E N Z A

sul ricorso proposto da:

NOME , rappresentata e difesa per procura alle liti in calce al ricorso dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliata presso l’indirizzo digitale pec del difensore .

Ricorrente

contro

RAGIONE_SOCIALE , in persona del curator e AVV_NOTAIO , rappresentato e difeso per procura alle liti in calce al controricorso da ll’ AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliato presso l’indirizzo digitale pec del difensore.

Controricorrente

Di COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME.

Intimate avverso la sentenza n. 706/2020 della Corte di appello di Salerno, pubblicata il 23. 6. 2020.

Udita la relazione della causa svolta alla pubblica udienza del 30. 1. 2024 consigliere NOME COGNOME.

Udite le conclusioni del P.M., in persona del AVV_NOTAIO, che ha chiesto il rigetto del ricorso .

Fatti di causa

Con atto di citazione del 2007 NOME, condomina dell’edificio di INDIRIZZO Salerno, propose opposizione al decreto che intimava al suddetto condominio il pagamento della somma di euro 102.566,90 in favore della RAGIONE_SOCIALE a titolo di prezzo per l’esecuzione di lavori dati in appalto . L’atto di opposizione fu notificato , oltre che alla società ingiungente, che si costituì in giudizio, anche al condominio ed agli altri condomini, che invece rimasero contumaci.
Il Tribunale rigettò nel merito l’opposizione.

Interposto gravame, la Corte di appello di Salerno dichiarò il difetto di legittimazione della attrice alla domanda, affermando che il decreto ingiuntivo era stato emesso nei confronti del condominio, il quale era l’unico legittimato ad opporvisi e che ai singoli condomini può essere riconosciuta una legittimazione processuale autonoma soltanto nelle controversie in materia di diritti reali concernenti le parti comuni dell’edificio condomini ale. Annullò quindi la decisione impugnata e dichiarò definitivo il decreto ingiuntivo per mancata opposizione.
Per la cassazione di questa sentenza, con atto notificato con consegna all’ufficiale giudiziario in data 22. 7. 2021, ha proposto ricorso NOME, affidandosi ad un unico motivo.

Il RAGIONE_SOCIALE ha notificato controricorso, mentre i condomini non hanno svolto attività difensiva.

Avviato il ricorso in decisione in camera di consiglio, a norma dell’art. 380 bis cod. proc. civ. ratione temporis vigente, con ordinanza interlocutoria del 2. 5. 2022 ne è stata disposta la discussione in pubblica udienza.

Parte ricorrente ha depositato memoria.

Ragioni della decisione

L’unico motivo di ricorso, denunziando nullità della sentenza per violazione e falsa applicazione degli artt. 1117 e 1131 cod. civ. e degli artt. 100, 645 e 647 cod. proc. civ., assume l’erroneità della decisione impugnata per contrasto con i principi e le norme che reggono il condominio e ne disciplinano l’attività, in forza dei quali, si sostiene, la presenza dell’amministratore non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a tutela dei propri diritti, sicché essi non possono considerarsi terzi rispetto a pretese vantate nei confronti del condominio. Ne discende, ad avviso del ricorso, che, diversamente da quanto ritenuto dalla sentenza impugnata, ciascun condomino è legittimato ad impugnare personalmente il provvedimento ingiuntivo emesso nei confronti del condominio, tanto p iù nell’inerzia di quest’ultimo.
Il motivo non è fondato.

Questa Corte ha invero precisato che i singoli condomini non sono legittimati a proporre opposizione al decreto ingiuntivo emesso nei confronti del condominio ( Cass. n. 15567 del 2018 ).

A fondamento dell’esclusione sta la considerazione, fatta propri a in più occasioni dalla giurisprudenza, che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo oggetto della domanda è un credito vantato dall’ingiungente nei confronti dell’ingiunto, con la conseguenza che , dal punto soggettivo, le parti del processo possono essere esclusivamente colui che ha proposto la domanda e colui contro cui tale domanda è diretta ( Cass. n. 94424 del 2018; Cass. n. 22284 del 2010; Cass. Sez. un. n. 23022 del 2005; Cass. n. 16069 del 2004 ). Questa regola non trova eccezione con riguardo al condominio.
Nel caso di specie risulta dagli atti di causa che il credito vantato in INDIRIZZO dal terzo riguardava somme per l’esecuzione di lavori sulle parti comuni dell’edificio , in forza, deve presumersi, in mancanza di indicazioni contrarie, di una regolare delibera da parte dell’assemblea condominiale e di un contratto di appalto concluso dall’amministratore. La posizione debitoria del condominio vantata in INDIRIZZO atteneva pertanto a spese per la manutenzione di beni comuni, assunte nell’interesse dei condomini. Ferma in tal caso la legittimazione dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1131 cod. civ., ad agire ed
essere convenuto in giudizio in dipendenza del rapporto contrattuale intrattenuto dal condominio con il terzo, la questione se in tale evenienza possa essere riconosciuta una legittimazione autonoma, concorrente o sostitutiva, dei singoli condomini va risolta in senso negativo.

La giurisprudenza di questa Corte è ormai orientata nel senso che, nelle controversie condominiali, la legittimazione ad agire può essere riconosciuta ai singoli condomini solo nel caso in cui la lite investa il diritto degli stessi sulle parti comuni dell’edificio, nei cui confronti il condomino vanta la posizione di comproprietario pro quota e quindi è titolare di una autonoma situazione giuridica soggettiva distinta dal condominio, inteso come soggetto unitario, e dagli altri partecipanti ( Cass. S.U. n. 10934 del 2019; Cass. n. 22116 del 2023).
Viceversa, quando la controversia non ha ad oggetto la tutela o l’esercizio di diritti reali su parti o servizi comuni, ma posizioni di natura obbligatoria volte a soddisfare esigenze comuni della collettività condominiale, la legittimazione spetta al solo amministratore, potendo il singolo condomino svolgere intervento adesivo dipendente, ma non anche proporre impugnazione avverso la sentenza che abbia visto il condominio soccombente. In particolare, pronunce di questa Corte negano la legittimazione concorrente del singolo condominio ad impugnare la sentenza di accoglimento di una impugnazione di delibera dell’assemblea condominiale proposta da altro condomino, in giudizi quindi che vedono contrapposto il condomino che agisce ai sensi dell’art. 1137 cod. civ. ed il condominio e, per esso, il suo amministratore ( Cass. n. 360 del 2024; Cass. n. 29748 del 2017; Cass. n. 19223 del 2011 ).
Si è posta tuttavia la questione se la controversia avente ad oggetto l’opposizione ad un decreto ingiuntivo emesso a tutela del credito vantato da un terzo nei confronti del condominio abbia peculiarità tali da poter giustificare un approdo diverso, riconoscendo al singolo condomino il potere di agire in via autonoma, sostituendosi al condominio che tale opposizione non abbia proposto. Si è prospettato al riguardo che l’interesse diretto ed immediato del condomino discenderebbe dal fatto che il decreto ingiuntivo non opposto
ottenuto nei confronti del condominio acquista natura di titolo esecutivo pro quota nei confronti del singolo condomino.

Su questo terreno va registrato che con un recente arresto questa Corte ha riconosciuto al condomino al quale sia intimato il pagamento di una somma di danaro in base ad un decreto ingiuntivo non opposto ottenuto nei confronti del condominio, la disponibilità dei rimedi dell’opposizione a precetto e dell’opposizione tardiva al decreto ( Cass. n. 5811 del 2022 ). E’ stato tuttavia successivamente precisato che tale riconoscimento non può equivalere ad ammettere la legittimazione autonoma del singolo condomino a proporre impugnazione avverso la sentenza di condanna pronunciata nei confronti del condominio per un debito dello stesso, essendo essa dichiarativa del solo fatto costitutivo dell’obbligazione dell’intera somma, senza fare stato sulla ripartizione tra i singoli condomini degli oneri da essa derivanti, con l’effetto che il singolo condomino non può far valere un autonomo interesse ad accertare l’insussistenza del proprio debito parziale, avendo rispetto alla pronuncia di condanna unicamente un interesse adesivo a quello collettivo riferibile alla gestione del condominio e indistintamente rappresentato dall’amministratore (Cass. n. 20282 del 2023 ).
Nel dare atto di tali pronunciamenti e delle questioni sollevate, il Collegio ritiene di dover confermare il principio che il singolo condomino non ha autonoma legittimazione a proporre opposizione a decreto ingiuntivo emesso a carico del condominio per i debiti derivanti dalla gestione dei beni comuni, spettando essa unicamente all’amministratore.

Depone in questo senso la già enunciata considerazione che il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo trova le sue parti necessarie nel creditore che agisce ne lla fase monitoria e nel destinatario dell’ingiunzione di pagamento.

Né orienta in senso diverso l’osservazione che la mancata opposizione del decreto ingiuntivo da parte dell’amministratore di condominio, rendendo definitiva la pretesa creditoria azionata in INDIRIZZO monitoria, determina ripercussioni negative sulla situazione patrimoniale degli altri condomini, esponendoli, in caso di mancato pagamento dell’ente, all’azione esecutiva per il loro debito pro quota. Questi effetti sono infatti insiti nella scelta normativa di conferire al

condominio una soggettività giuridica distinta dai singoli condomini, attribuendo all’amministratore la rappresentanza unitaria dei suoi partecipanti. Deve pertanto ribadirsi la soluzione che limita l’iniziativa autonoma dei condomini nei soli casi in cui essi facciano valere un diritto proprio ed autonomo, distinto da quello del condominio, come nel caso in cui la controversia incida sul loro diritto reale sui beni e servizi comuni.

Il ricorso va pertanto respinto.

Le spese di giudizio, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Si dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte della società ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso; condanna la ricorrente al pagamento delle spese di giudizio in favore del controricorrente RAGIONE_SOCIALE, che liquida in euro 5.800,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge e spese generali.

Dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 30 gennaio 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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