Opponibilità contratto condominio: la Cassazione decide

La Corte di Cassazione ha stabilito che un accordo preesistente tra un condomino e il costruttore, riguardante l’installazione di canne fumarie, non è automaticamente opponibile agli altri condomini che acquistano un immobile successivamente. Accogliendo il ricorso di due proprietari, la Corte ha cassato la sentenza d’appello, affermando che il giudice di merito ha errato nel non verificare l’effettiva opponibilità di tale accordo e nel non considerare il regolamento condominiale, che richiedeva l’autorizzazione dell’assemblea. La causa è stata rinviata alla Corte d’Appello per un nuovo esame che tenga conto di questi principi.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 23 agosto 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Opponibilità Contratto Condominio: Quando un Accordo Privato Vale per Tutti?

La questione dell’opponibilità di un contratto in condominio è un tema cruciale che tocca la vita di molti proprietari di immobili. Un accordo stipulato tra il costruttore e un singolo acquirente può vincolare tutti gli altri che arriveranno dopo? A questa domanda ha dato una risposta chiara la Corte di Cassazione con una recente ordinanza, ribaltando le decisioni dei giudici di merito in un caso riguardante l’installazione di due canne fumarie sulla facciata di un edificio.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dalla controversia tra due condomini e il proprietario di un’unità commerciale situata al piano terra dello stesso stabile. Quest’ultimo, dopo la costruzione dell’edificio, aveva installato due canne fumarie sui muri perimetrali comuni, sostenendo di averne diritto in base a un accordo precedente con l’impresa costruttrice. Tale accordo era contenuto nel capitolato d’appalto allegato all’atto con cui il condomino aveva ceduto una quota di terreno edificabile all’impresa, ricevendo in cambio la costruzione dell’edificio.

I due condomini, che avevano acquistato il loro appartamento dopo la stipula di tale accordo, hanno citato in giudizio il vicino, chiedendo la rimozione delle canne fumarie. A loro avviso, l’installazione era avvenuta senza l’autorizzazione dell’assemblea condominiale, come invece prescritto dal regolamento di condominio. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano respinto la domanda, ritenendo valido e vincolante l’accordo originario tra il condomino e il costruttore.

L’Opponibilità del Contratto e i Motivi del Ricorso in Cassazione

I proprietari dell’appartamento hanno portato il caso davanti alla Corte di Cassazione, basando il loro ricorso su diversi motivi. I due argomenti principali, poi accolti dalla Corte, riguardavano:

1. La violazione del principio dell’efficacia inter partes del contratto: I ricorrenti sostenevano che l’accordo tra il vicino e il costruttore, essendo res inter alios acta (un patto tra altri), potesse produrre effetti solo tra di loro e non potesse essere imposto a terzi, come i successivi acquirenti degli appartamenti, che non ne erano a conoscenza e non lo avevano approvato.
2. La violazione del regolamento condominiale: Secondo i ricorrenti, la Corte d’Appello aveva erroneamente ignorato il regolamento condominiale, che era stato allegato a un atto di individuazione catastale precedente e richiamato nei loro stessi atti di acquisto. Tale regolamento subordinava qualsiasi modifica alle parti comuni a una specifica autorizzazione dell’assemblea.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha ritenuto fondati i motivi presentati dai condomini e ha cassato la sentenza d’appello. Il ragionamento dei giudici supremi si è concentrato su un errore fondamentale commesso dalla Corte d’Appello: aver dato per scontata l’opponibilità del contratto condominio ai nuovi acquirenti.

La Corte ha spiegato che estendere automaticamente gli effetti di un contratto (in questo caso, l’accordo tra il condomino del piano terra e il costruttore) a soggetti terzi (gli altri condomini) è un errore di diritto. Il giudice di merito avrebbe dovuto compiere una verifica specifica per accertare se tale accordo fosse legalmente opponibile ai nuovi proprietari. Questo può avvenire, ad esempio, se l’accordo è stato trascritto nei registri immobiliari o se è stato esplicitamente menzionato e accettato negli atti di acquisto dei singoli appartamenti. In assenza di tale verifica, l’accordo rimane un patto privato senza efficacia verso i terzi.

Inoltre, la Cassazione ha bacchettato la Corte d’Appello per aver completamente omesso di esaminare il regolamento di condominio. Se il regolamento, come sostenuto dai ricorrenti, prevedeva la necessità di un’autorizzazione assembleare, esso doveva essere applicato. L’esistenza di un accordo precedente non può giustificare la violazione delle norme che disciplinano la vita e la gestione delle parti comuni dell’edificio.

Conclusioni

La decisione della Corte di Cassazione rafforza un principio fondamentale del diritto civile e immobiliare: i patti privati hanno un’efficacia limitata alle parti che li hanno sottoscritti. Per vincolare futuri acquirenti all’interno di un condominio, è necessario che tali patti siano resi pubblici attraverso la trascrizione o che siano espressamente richiamati e accettati nei singoli contratti di compravendita.

Questa ordinanza serve da monito: non si può dare per scontato che un diritto concesso dal costruttore a un singolo acquirente sia automaticamente valido per l’intera compagine condominiale futura. Il regolamento di condominio rimane lo strumento principale per disciplinare l’uso delle parti comuni e le sue norme non possono essere ignorate sulla base di accordi privati preesistenti e non opponibili alla collettività.

Un accordo tra il costruttore e un singolo acquirente è vincolante per tutti gli altri condomini che acquistano un appartamento successivamente?
No, non automaticamente. La Corte di Cassazione ha chiarito che un tale accordo ha effetti solo tra le parti originarie (costruttore e primo acquirente). Per essere vincolante per i successivi acquirenti (avere “opponibilità”), deve essere stato reso pubblico, ad esempio tramite trascrizione nei registri immobiliari, o deve essere stato specificamente menzionato e accettato nei singoli atti di acquisto.

Il regolamento di condominio può prevalere su un accordo privato stipulato prima della sua adozione?
Sì, secondo la Corte. Il giudice deve verificare l’applicabilità e la portata del regolamento condominiale, specialmente se, come in questo caso, disciplina l’uso delle parti comuni e richiede autorizzazioni specifiche (come quella dell’assemblea) per interventi come l’installazione di canne fumarie. L’esistenza di un patto precedente non esime dal rispetto del regolamento.

Cosa dovrà fare ora la Corte d’Appello a cui è stata rinviata la causa?
La Corte d’Appello dovrà riesaminare l’intera vicenda seguendo le indicazioni della Cassazione. In particolare, dovrà compiere due verifiche fondamentali che prima aveva omesso: primo, accertare se l’accordo originario tra il condomino e il costruttore fosse legalmente opponibile ai nuovi proprietari; secondo, valutare l’applicabilità del regolamento condominiale alla fattispecie e decidere se l’installazione delle canne fumarie richiedesse o meno l’autorizzazione dell’assemblea.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 20157 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 20157 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 18/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 34015/2019 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME

-ricorrente-

contro

COGNOME, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME che lo rappresenta e difende;

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di VENEZIA n. 1881/2019, depositata l ‘ 8/05/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/06/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

PREMESSO CHE

I condomini NOME ed NOME COGNOME premesso di avere acquistato il 15 giugno 2010 dalla società RAGIONE_SOCIALE un appartamento facente parte del Condominio denominato ‘Bellavista’, hanno convenuto in giudizio un altro condomino, NOME COGNOME chiedendone la condanna alla rimozione di due canne fumarie, da lui installate nell’ottobre del 2010 e nel maggio del 2011 su muri perimetrali dell’edificio senza essere stato autorizzato dall’assemblea dei condomini, come prescrive l’art. 5 del regolamento del Condominio.
Il Tribunale di Vicenza ha rigettato la domanda.

Tale pronuncia è stata impugnata da NOME ed NOME COGNOME e con la sentenza n. 1881/2019 la Corte d’appello di Venezia ha respinto il gravame.

Avverso la sentenza ricorrono per cassazione NOME ed NOME COGNOME con quattro motivi.

Resiste con controricorso NOME COGNOME.

Memoria è stata depositata dai ricorrenti.

CONSIDERATO CHE

Il primo motivo denuncia violazione degli artt. 1321, 1362 e 1372 c.c. in materia di efficacia inter partes dei contratti e di interpretazione degli stessi: a dire dei ricorrenti, la sentenza si basa sull’errato assunto che l’atto misto di cessione quote da COGNOME all’impresa COGNOME con corrispettivo la costruzione dell’edificio, secondo un sommario capitolato d’appalto, sarebbe opponibile a terzi; invece, tale atto, in quanto res inter alios acta , spiega effetti obbligatori solo tra le parti e ciò vale, in particolare, per il contratto d’appalto per la costruzione del condominio, che ha concluso i suoi effetti con la costruzione dell’edificio, che è stato edificato senza le due canne fumarie; in ogni caso il capitolato
prevedeva che le due canne fumarie fossero ‘inserite’, quindi poste all’interno del fabbricato.

Il secondo motivo contesta ‘violazione degli artt. 2704 e 2907 cc. in merito alla data di un documento, violazione dell’art. 2697 c.c., violazione della giurisprudenza di questa Corte circa l’inidoneità del giudicato possessorio a valere come cosa giudicata’: si osserva che, secondo la Corte d’appello , la data della scrittura privata ‘è stata verificata come vera dal Tribunale di Vicenza in sede possessoria’; è pacifico però che la sentenza sulla domanda possessoria non ha autorità di cosa giudicata e comunque il giudice del possessorio non si era pronunciato sul punto.
Il terzo motivo denuncia ‘violazione degli artt. 1138, 1372, 1362 e segg. c.c. in merito all’applicazione del regolamento condominiale, violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. sulle prove’: la sentenza impugnata attribuisce, erroneamente, valore alla scrittura del 5 maggio 2010, affermando che a tale data non sarebbe stato adottato il regolamento condominiale; in realtà il regolamento condominiale era allegato all’atto di individuazione catastale del 25 gennaio 2010 e quindi andava applicato, come dispone l’art. 1138 c.c., così che l’autorizzazione poteva essere concessa solo in sede di assemblea condominiale.
Il quarto motivo fa valere ‘violazione degli artt. 23 e 11 d.P.R. 380/2001, 2697 c.c., 112, 113, 115 e 116 c.p.c. sull’onere della prova e sulla disponibilità della prova, nonché sull’obbligo di pronuncia secondo diritto’: la Corte d’appello afferma che l’amministrazione comunale aveva precedentemente assentito alla installazione delle canne fumarie e verificato la non lesione del decoro architettonico e della stabilità dell’edificio, ma si tratta di profili che non spettava alla amministrazione comunale compiere.
Il primo motivo e il terzo motivo, tra loro strettamente connessi (e quindi suscettibili di esame unitario), sono fondati.

La Corte d’appello ha confermato il rigetto delle domande dei ricorrenti sulla base dei seguenti argomenti:

-l’installazione delle canne fumarie era stata pattuita dal convenuto COGNOME con atto pubblico del 2008 di cessione di quota di area edificabile al costruttore e di precostituzione di condominio, atto quest’ultimo con il quale possono riservarsi facoltà e diritti a un condomino in particolare e dei quali i successivi condomini debbono prendere atto, al momento dei loro acquisti;

-fino all’instaurazione del presente processo nessuno dei proprietari aveva mai messo in discussione il diritto di COGNOME di installare le due canne fumarie e, con la scrittura privata, della quale in sede possessoria è stata confermata la data certa del 5 maggio 2010, risulta solo confermata l’accettazione in relazione a uno stato di fatto che trae origine e legittimazione dal citato rogito;

-dato che COGNOME è stato autorizzato con il rogito del 2008 a installare entrambe le canne fumarie, non rileva che esse siano state installate in un momento successivo all’edificazione del fabbricato, né che nel rogito di acquisto degli appellanti non se ne faccia menzione;

-l’invocato art. 5 del regolamento di condominio non può comunque trovare applicazione al caso in esame, dato che non si verte in materia di innovazioni, né può lamentarsi la violazione dell’art. 1102 c.c., in quanto le due canne fumarie non alterano la funzione del muro a cui sono appoggiate, né può dirsi violato l’art. 1120 c.c., poiché le canne fumarie risultano necessarie allo smaltimento dei fumi dell’attività di ristorazione ubicata al piano terreno dell’edificio;

-l’avere pattuito che la cessione della quota di comproprietà del terreno da parte di COGNOME aveva come corrispettivo l’edificazione del fabbricato sulla base di un preciso capitolato, allegato al rogito e che prevedeva la costruzione delle due canne fumarie, ha natura negoziale ed è opponibile ai successivi acquirenti.

Il perno del ragionamento della Corte d’appello è costituito dalla opponibilità nei confronti dei ricorrenti di quanto previsto dal capitolato d’appalto, capitolato d’appalto che, secondo quanto si legge in ricorso, aveva previsto tra le modalità costruttive dell’unità commerciale al piano terra l’inserimento di due canne fumarie ad uso artigianale; tale capitolato è stato allegato all’atto pubblico denominato ‘cessione di quota di area edificabile e precostituzione di condominio’, con il quale COGNOME ha ceduto parte di un terreno del quale era proprietario esclusivo e la società costruttrice si è obbligata a costruire a sue cure e spese l’edificio condominiale in osservanza del suddetto capitolato. La Corte d’appello ha quindi esteso in maniera automatica gli effetti di un contratto (concluso tra il costruttore e il convenuto COGNOME ad altri soggetti (gli odierni ricorrenti), senza compiere alcuna verifica sulla sua opponibilità ai terzi.
In particolare, la Corte d’appello, che è arrivata a sostenere l’irrilevanza della mancata menzione del diritto alla costruzione delle canne fumarie (pacificamente posto in essere successivamente all’ultimazione dell’edificio da parte della società costruttrice) nel titolo di acquisto dei ricorrenti, non ha indagato il contenuto e l’efficacia del c.d. atto di cessione di quota di area edificabile e precostituzione del condominio e del suo allegato e non ha esaminato la relazione di tale atto con il regolamento di condominio. La Corte d’appello – appunto fondando la propria decisione sul postulato, indimostrato, della opponibilità ai ricorrenti della previsione della costruzione delle due canne fumarie nel capitolato del 2008 -ha poi omesso ogni indagine sul regolamento di condominio. Il regolamento, la cui approvazione era richiamata ne ll’atto di identificazione catastale, risulta infatti essere stato richiamato anche nel titolo degli attori, appunto quale allegato b) dell’atto di individuazione catastale del 25 gennaio 2010 (v. il ricorso alle pagg. 4 e 16) e vi è la necessità di esaminare la sua
applicabilità e la sua portata, anzitutto dell’art. 5 che a quanto riportano i ricorrenti -prescrive l’autorizzazione dell’assemblea per le modifiche alle cose comuni (v. il ricorso alla pag. 7).

Si rende necessario un nuovo esame.

L’accoglimento del primo e del terzo motivo assorbe logicamente il secondo e quarto motivo di ricorso.

La sentenza impugnata va pertanto cassata in relazione ai motivi accolti e la causa va rinviata alla Corte d’appello di Venezia, che nel pronunciarsi sull’appello dei ricorrenti dovrà, tenendo presenti le allegazioni delle parti e le prove acquisite al processo, anzitutto verificare l’opponibilità ai terzi dell’atto di cessione , con il suo allegato, e verificare nuovamente la applicabilità del regolamento condominiale.

Il giudice di rinvio provvederà in relazione alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo e il terzo motivo di ricorso, con assorbimento dei restanti motivi; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte d’appello di Venezia in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.