Opere su suolo altrui: la Cassazione sulla demolizione

Una società edile costruiva su un terreno basandosi su un contratto preliminare, pur essendo a conoscenza di una disputa sulla proprietà dello stesso. Una volta accertati giudizialmente i legittimi proprietari, questi hanno chiesto la demolizione. La Corte di Cassazione ha confermato l’ordine di rimozione delle opere su suolo altrui, negando la buona fede della società costruttrice in quanto consapevole del contenzioso esistente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Opere su Suolo Altrui: La Consapevolezza del Rischio Esclude la Buona Fede e Impone la Demolizione

L’edificazione di opere su suolo altrui è una questione complessa, disciplinata dall’articolo 936 del Codice Civile, che bilancia gli interessi del proprietario del terreno e del costruttore. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali su un aspetto fondamentale: la buona fede del costruttore. La Corte ha stabilito che chi costruisce pur essendo a conoscenza di una contestazione sulla titolarità del terreno non può invocare la buona fede e, di conseguenza, il proprietario ha pieno diritto di chiedere la demolizione delle opere. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa: Edificare su un Terreno Conteso

Il caso ha origine da un’azione legale intentata da un gruppo di comproprietari di un terreno. Essi, dopo aver ottenuto una sentenza passata in giudicato che ne accertava la proprietà, hanno citato in giudizio una società edile chiedendo la condanna alla rimozione di tutte le opere che questa aveva edificato sul loro fondo.

La società si difendeva sostenendo di aver agito in virtù di un contratto preliminare di permuta stipulato con un altro soggetto, il quale si era presentato come legittimo proprietario. Tuttavia, un dettaglio si è rivelato decisivo: al momento della stipula del contratto, la società era pienamente consapevole dell’esistenza di una vertenza giudiziaria tra il promittente venditore e i suoi congiunti proprio riguardo alla titolarità di quel terreno. Nonostante ciò, aveva proceduto con le edificazioni.

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello hanno dato ragione ai proprietari, ordinando la demolizione delle opere edificate.

L’analisi della Cassazione e le opere su suolo altrui

La società edile ha quindi proposto ricorso in Cassazione, basandolo su cinque distinti motivi, tutti respinti dalla Suprema Corte. I punti centrali del ricorso riguardavano la presunta buona fede della società, la decorrenza del termine per chiedere la demolizione e questioni procedurali sulla litispendenza.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso con una motivazione chiara e precisa, affrontando punto per punto le doglianze della ricorrente.

1. Sulla Litispendenza: La Corte ha chiarito che una declaratoria di litispendenza, anche se emessa con ordinanza, diventa irrevocabile se non impugnata con lo strumento specifico del regolamento di competenza. Le questioni procedurali sollevate erano quindi infondate.

2. Sulla Buona Fede (Art. 936 c.c.): Questo è il cuore della decisione. La società sosteneva di aver agito in buona fede. La Cassazione ha smontato questa tesi, sottolineando come la società fosse ben consapevole della contestata titolarità del fondo al momento della firma del contratto preliminare. Tale consapevolezza era provata sia dal contenuto del contratto stesso, che menzionava la vertenza, sia dalla trascrizione della causa prima della stipula. Di conseguenza, mancavano totalmente i presupposti per invocare la buona fede, che richiede l’ignoranza di ledere l’altrui diritto.

3. Sulla Volontà di Ritenere le Opere: La società lamentava che la Corte d’Appello avesse erroneamente giudicato tardiva la sua deduzione secondo cui i proprietari avrebbero manifestato la volontà di tenere le opere. La Cassazione ha dichiarato il motivo inammissibile per difetto di specificità, in quanto la ricorrente non aveva indicato quali concrete condotte dei proprietari avrebbero dimostrato tale volontà.

4. Sulla Decorrenza del Termine di Decadenza: La ricorrente sosteneva che il termine di sei mesi per chiedere la demolizione dovesse decorrere da quando i proprietari erano venuti a conoscenza delle opere, e non dal passaggio in giudicato della sentenza che li riconosceva proprietari. La Corte ha ritenuto corretto il ragionamento dei giudici di merito: prima della statuizione che li affermasse proprietari, i resistenti non avevano il titolo giuridico per manifestare la richiesta di rimozione. Il diritto di chiedere la demolizione sorge solo con il consolidamento del diritto di proprietà.

5. Sulle Spese di Lite: Infine, la Corte ha respinto la censura relativa alla gestione delle spese, affermando che la valutazione della soccombenza va fatta considerando l’esito globale della lite e non i singoli esiti di fasi cautelari o procedimenti intermedi.

Le Conclusioni

La pronuncia della Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale in materia di opere su suolo altrui: la tutela accordata al costruttore in buona fede non si applica a chi edifica con la consapevolezza di un rischio giuridico concreto. La conoscenza di una disputa sulla proprietà del terreno equivale a una piena assunzione del rischio che l’operazione immobiliare possa essere travolta da una successiva sentenza. In tali circostanze, il costruttore non può sperare di beneficiare delle norme che proteggono chi, senza colpa, costruisce su un fondo che scopre solo in seguito essere di altri. La decisione finale è quindi netta: in assenza di buona fede, il diritto del proprietario del suolo prevale e la demolizione delle opere è la legittima conseguenza.

Può un’impresa costruttrice che edifica su un terreno, sapendo che la proprietà è contestata, essere considerata in ‘buona fede’?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la conoscenza documentata della contestazione sulla titolarità del fondo al momento della costruzione esclude categoricamente la buona fede del costruttore, rendendolo pienamente consapevole del rischio che stava assumendo.

Da quale momento decorre il termine di sei mesi per il proprietario per chiedere la rimozione delle opere costruite da un terzo sul suo suolo?
Il termine di decadenza di sei mesi, previsto dall’art. 936 c.c., decorre dal passaggio in giudicato della sentenza che accerta definitivamente il diritto di proprietà, e non dalla semplice conoscenza della costruzione. Solo da quel momento, infatti, il proprietario ha il titolo giuridico per poter validamente esercitare il suo diritto alla rimozione.

Una decisione sulla litispendenza emessa con ordinanza, invece che con sentenza, è meno vincolante?
No. La Corte ha specificato che una declaratoria di litispendenza, a prescindere dalla sua forma (ordinanza o sentenza), se non viene impugnata con lo strumento specifico previsto dalla legge, ossia il regolamento di competenza, diventa irrevocabile e non può essere più messa in discussione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 10972 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 10972 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 26/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso 11614/2020 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore , elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME che la rappresenta e difende;

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME COGNOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME e dell’avvocato NOME COGNOME, che li rappresentano e difendono;

-controricorrenti – avverso la sentenza n. 7814/2019 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 16/12/2019;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 31/01/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Osserva

NOME COGNOME NOME NOME, NOME e NOME COGNOME dichiarati proprietari di un terreno con sentenza passata in giudicato,

agirono nei confronti di RAGIONE_SOCIALE perché la convenuta fosse condannata alla rimozione di tutte le opere edificate sull’anzidetto fondo.

A sostegno della domanda, gli attori esposero che la convenuta, in virtù di un contratto preliminare di permuta stipulato con NOME COGNOME aveva proceduto a talune edificazioni. Poiché del fondo promesso in trasferimento alla società convenuta gli esponenti erano stati dichiarati proprietari, con l’azione giudiziaria di cui qui si discute chiesero che la convenuta, ai sensi dell’art. 936 cod. civ., demolisse le opere edificate.

Il Tribunale di Tivoli accolse la domanda.

La Corte d’appello di Roma rigettò l’impugnazione della soccombente convenuta.

RAGIONE_SOCIALE propone ricorso sulla base di cinque motivi.

Gli intimati resistono con controricorso.

Entrambe le parti hanno depositato memorie.

Con il primo motivo viene denunciata violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 39 cod. proc. civ.

Lamentano i ricorrenti che la sentenza erroneamente aveva giudicato oramai non controvertibile la dichiarazione di litispendenza, relativamente alla domanda riconvenzionale, per il solo fatto di non essere stato esperito regolamento necessario di competenza.

4.1. Il motivo è infondato.

Invero, in primo grado, accolta la relativa eccezione, il Tribunale di Tivoli aveva dichiarato la litispendenza fra la domanda riconvenzionale proposta da RAGIONE_SOCIALE e quella avanzata dalla medesima in altro giudizio pendente fra le stesse parti e definito sempre dal Tribunale di Tivoli con la sentenza n. 117/2017, gravata con appello.

Correttamente la Corte d’appello ha rilevato che, a prescindere dalla forma adottata (nella specie ordinanza, nonostante che

all’epoca avrebbe dovuto essere emessa sentenza), la declaratoria, non impugnata con lo strumento previsto (regolamento di competenza), era divenuta irrevocabile. La censura, che peraltro veicola questioni (come l’insussistenza della litiscpendenza) da far valere con apposito regolamento di competenza, non coglie nel segno.

Con il secondo motivo viene denunciata violazione e falsa applicazione degli artt. 115 cod. proc. civ. e 936, co. 2 e 4, cod. civ.

Si assume che la sentenza abbia erroneamente negato la condizione di buona fede dell’esponente al momento della stipulazione del contratto preliminare di permuta e l’estraneità della società ricorrente in relazione all’azione ex art. 936 cod. civ.

5.1. Il motivo è infondato.

Come consta dalla decisione impugnata, al momento della stipula del contratto preliminare con NOME COGNOME l’odierna ricorrente ben sapeva della contestata titolarità del fondo, per essere stato espressamente scritto nell’anzidetto contratto prelimin are che il COGNOME aveva vertenza giudiziaria con i propri congiunti, i quali gli contestavano la titolarità del fondo; inoltre la pendenza della causa tra i COGNOME era stata trascritta prima della stipulazione del preliminare.

Di conseguenza, mancano del tutto i presupposti della rivendicata buona fede, senza che occorra dimostrare la preordinazione.

Con il terzo motivo la ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 345 cod. proc. civ. e 935, co. 2, cod. civ.

Si assume che la Corte d’appello abbia errato a giudicare eccezione in senso stretto, e quindi tardiva ex art. 345 cpc, la deduzione secondo la quale la controparte avrebbe manifestato la volontà di ritenere le opere.

6.1. Il motivo è inammissibile per difetto di specificità.

La ricorrente, infatti, non spiega neppure quali siano state le condotte attribuite ai controricorrenti, asseritamente sintomatiche della volontà di non volere esercitare lo ‘ius tollendi’, così impedendo a questa Corte di scrutinare la fondatezza della doglianza.

Con il quarto motivo viene denunciata violazione degli artt. 115 cod. proc. civ. e 936 cod. civ., nonché omesso esame di un fatto controverso e decisivo.

Si assume che la sentenza abbia errato a far decorrere il termine decadenziale di sei mesi dal passaggio in giudicato della sentenza che attribuiva la qualità di proprietari ai resistenti, in quanto costoro sarebbero stati ben da prima a conoscenza delle opere edificate dalla ricorrente.

7.1. Il motivo è in parte inammissibile e per altra parte infondato. In presenza di ‘ doppia conforme ‘, sulla base dell’art. 348 ter, co. 5, cod. proc. civ., il ricorrente in cassazione, per evitare l’inammissibilità del motivo di cui al n. 5 dell’art. 360 cod. proc. civ., deve indicare le ragioni di fatto poste a base della decisione di primo grado e quelle poste a base della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (Sez. 2, n. 5528, 10/03/2014, Rv. 630359; conf., ex multis, Cass. nn. 19001/2016, 26714/2016), evenienza che nel caso in esame non ricorre affatto.
Peraltro, a volere prescindere da ogni altra considerazione, l’omesso esame non sarebbe stato, in ogni caso, qui supponibile, non vertendosi in ipotesi di mancata considerazione di un fatto storicodocumentale, avente carattere di decisività, bensì di rivendicazione di un diverso apprezzamento giuridico delle emergenze di causa (cfr., ex multis, Cass. n. 18886/2023).

Per questo profilo, quindi, il motivo è inammissibile.

Nel resto, corretto appare il ragionamento della Corte di merito: prima della statuizione che li affermasse proprietari, i

contro

ricorrenti non avevano titolo per manifestare la richiesta di rimozione delle opere : di qui l’infondatezza della censura .

Con il quinto motivo viene denunciata violazione dell’art. 115 cod. proc. civ.

Si addebita alla sentenza di non avere esaminato le pregresse soccombenze della controparte nei procedimenti cautelari. Secondo i ricorrenti gli atti di causa dimostrativi dell’assunto, a dispetto di quel che aveva affermato la Corte di Roma, erano rinvenibili nel fascicolo d’ufficio.

8.1. Il motivo è infondato: la sentenza impugnata ha correttamente applicato la regola della soccombenza laddove ha considerato l’esito globale della lite .

Rigettato il ricorso nel suo complesso, il regolamento delle spese segue la soccombenza.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12) applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), sussistono i presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore dei controricorrenti, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 5.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari

a quello previsto per il ricorso principale a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio di giorno 31

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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