Oneri condominiali terzo: la delibera non basta

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 27385/2024, ha stabilito un principio fondamentale riguardo agli oneri condominiali dovuti da un terzo non condomino. Il caso riguardava i proprietari di un fondo limitrofo che, pur avendo un diritto di passaggio e un obbligo contrattuale di contribuire alle spese di manutenzione, non erano membri del condominio. La Corte ha chiarito che, sebbene l’obbligo di pagamento sussista, la delibera di approvazione del bilancio condominiale non è una prova sufficiente del credito nei confronti di un terzo. Il condominio deve dimostrare le spese effettivamente sostenute, non potendo opporre al terzo un atto interno al quale quest’ultimo è estraneo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Oneri condominiali terzo: quando la delibera assembleare non è prova sufficiente

L’obbligo di contribuire alle spese per le parti comuni di un edificio è un pilastro della vita condominiale. Ma cosa succede quando a dover pagare gli oneri condominiali è un terzo non proprietario di unità immobiliari all’interno del condominio? È il caso, ad esempio, del titolare di un fondo vicino che utilizza una rampa di accesso condominiale. In questo scenario, la semplice approvazione del bilancio da parte dell’assemblea è sufficiente per esigere il pagamento? La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha fornito una risposta chiara e di grande rilevanza pratica.

I Fatti del Caso

La controversia nasce dalla richiesta di pagamento avanzata da un Condominio nei confronti degli eredi del proprietario di un terreno limitrofo. Questi ultimi, pur non essendo condomini, erano contrattualmente obbligati a contribuire alle spese di manutenzione di una rampa condominiale che garantiva loro l’accesso alla proprietà. L’obbligo derivava da una clausola specifica inserita nell’atto di compravendita originario del terreno, stipulato con il costruttore del condominio.

Il Condominio, basandosi su tale clausola, aveva richiesto il pagamento di una somma a titolo di ‘oneri condominiali arretrati’. Gli eredi si erano opposti, sostenendo di non essere condomini e che, in ogni caso, la pretesa non era sufficientemente provata.

La Decisione dei Giudici di Merito

Sia il Giudice di Pace in primo grado che il Tribunale in appello avevano dato ragione al Condominio. I giudici avevano riconosciuto l’esistenza di un obbligo di pagamento basato sul contratto di compravendita. In particolare, il Tribunale aveva qualificato la situazione come un ‘contratto a favore di un terzo’ (il Condominio) e aveva ritenuto che l’approvazione del bilancio da parte dell’assemblea condominiale costituisse titolo sufficiente per pretendere il pagamento, senza che il Condominio dovesse fornire ulteriori prove delle spese effettivamente sostenute.

Le Motivazioni della Cassazione sugli oneri condominiali del terzo

La questione è giunta dinanzi alla Corte di Cassazione, che ha ribaltato la decisione del Tribunale su un punto cruciale: l’onere della prova. La Suprema Corte ha innanzitutto confermato che gli eredi erano effettivamente tenuti al pagamento. La loro obbligazione non sorgeva dalla loro (inesistente) qualità di condomini, ma direttamente dalla clausola contrattuale contenuta nell’atto di acquisto del loro dante causa. Su questo punto, la loro legittimazione passiva era correttamente affermata.

Il punto di svolta della decisione risiede però nell’inefficacia della delibera assembleare nei confronti dei soggetti esterni al condominio. La Corte ha stabilito che la delibera di approvazione del rendiconto è un atto interno alla compagine condominiale, che vincola i soli condomini. Non può, invece, essere opposta a un soggetto terzo, il quale non ha diritto di partecipare all’assemblea, di contestare le voci di spesa o di votare. Di conseguenza, il Condominio che agisce in giudizio per recuperare gli oneri condominiali da un terzo non può limitarsi a produrre la delibera di approvazione del bilancio. Deve, al contrario, fornire la prova concreta delle spese effettivamente sostenute per la manutenzione della parte comune di cui il terzo beneficia (nel caso di specie, la rampa di accesso), ad esempio tramite fatture, contratti d’appalto o altra documentazione contabile idonea.

Le Conclusioni

La sentenza rappresenta un importante principio di garanzia per i soggetti terzi che, per ragioni contrattuali o per la titolarità di diritti reali, sono tenuti a contribuire alle spese di un condominio. L’amministratore non può semplicemente richiedere il pagamento sulla base del bilancio approvato. Deve essere in grado di documentare e provare analiticamente le spese per le quali chiede il contributo. Questa decisione impone una maggiore trasparenza e un rigore probatorio a carico del condominio, bilanciando correttamente gli interessi in gioco e tutelando il terzo da decisioni prese in un contesto a cui è totalmente estraneo.

Un soggetto non condomino può essere obbligato a pagare spese di manutenzione del condominio?
Sì, un soggetto non condomino può essere tenuto a contribuire alle spese di manutenzione se tale obbligo deriva da un titolo specifico, come una clausola in un contratto di compravendita o la costituzione di un diritto reale come una servitù.

La delibera dell’assemblea condominiale è sufficiente per provare il credito verso un terzo non condomino?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che la delibera di approvazione del bilancio è un atto interno che vincola solo i condomini. Per richiedere il pagamento a un terzo, il condominio deve fornire la prova effettiva delle spese sostenute (es. fatture), poiché la delibera non è opponibile a chi non fa parte del condominio.

Chi è il giudice competente per una causa su oneri dovuti da un terzo in base a un contratto?
La competenza si determina in base al valore della causa. Nel caso esaminato, trattandosi di una richiesta di pagamento di una somma di denaro specifica basata su una clausola contrattuale, il Giudice di Pace è stato ritenuto competente poiché l’importo rientrava nei suoi limiti di valore.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 27385 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 27385 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 22/10/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 9295/2019 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMAINDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME AVV_NOTAIO, rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

-ricorrente-

contro

INDIRIZZO INDIRIZZO

-intimato- avverso la SENTENZA del TRIBUNALE di NAPOLI n. 7863/2018, depositata il 13/09/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 5/06/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

PREMESSO CHE

Il Condominio di INDIRIZZO, in Napoli, ha chiesto al Giudice di pace di Napoli di condannare NOME, NOME e NOME COGNOME, quali eredi di NOME COGNOME, al pagamento di euro 389,88 ‘per oneri condominiali arretrati relativi alla servitù di passaggio sul Condominio di INDIRIZZO, che consente l’accesso al fondo di proprietà dei medesimi’, sulla base dall’art. 7 del contratto di compravendita di un terreno limitrofo al Condominio, concluso tra il venditore-costruttore del Condominio e il dante causa dei convenuti. I convenuti, costituendosi, hanno eccepito di non essere condomini, ma solo titolari di una servitù di passaggio in relazione alla quale devono partecipare alle spese di manutenzione delle rampe su cui la servitù è esercitata sulla base delle tabelle del regolamento del Condominio; hanno fatto quindi valere l’incompetenza per materia del giudice adito, trattandosi di un obbligo di natura reale, e l’infondatezza nel merito della pretesa. Con la sentenza n. 8823/2016 il Giudice di pace ha accolto la domanda, condannando i convenuti a pagare la somma di euro 389,88.
La sentenza è stata impugnata da NOME, NOME e NOME COGNOME, riproponendo l’eccezione di incompetenza per materia dell’adito Giudice di pace, la loro carenza di legittimazione passiva non essendo condomini e l’infondatezza della domanda nel merito per carenza di documentazione attestante le spese di manutenzione. Il Tribunale di Napoli – con la sentenza n. 7863/2018 ha rigettato l’appello dei ricorrenti e ha confermato la sentenza di primo grado del Giudice di pace: ha ribadito il rigetto delle eccezioni di incompetenza e di carenza di legittimazione passiva; quanto al merito ha osservato come il contratto di acquisto del terreno preveda l’obbligo per l’acquirente di pagare gli oneri di manutenzione alla rampa di accesso, così come indicati in due tabelle del regolamento condominiale, e che il Condominio, pur
estraneo a tale contratto, è legittimato a far valere in giudizio il diritto al pagamento dei suddetti onori in quanto la fattispecie può essere qualificata come contratto a favore di un terzo; il Condominio non era tenuto a esibire le fatture relative alle spese di manutenzione in quanto l’approvazione del bilancio da parte dell’assemblea rappresenta un titolo sufficiente del credito da esso vantato.

Avverso la sentenza NOME, NOME e NOME COGNOME ricorrono per cassazione.

L’intimato INDIRIZZO non ha proposto difese.

Il Consigliere delegato dal Presidente della seconda sezione civile ,

ha proposto la definizione del giudizio ai sensi dell’art. 380 -bis primo comma c.p.c.

I ricorrenti hanno chiesto la decisione ai sensi del secondo comma dell’art. 380 -bis c.p.c.

Memoria è stata depositata dai ricorrenti.

CONSIDERATO CHE

Il ricorso è articolato in cinque motivi:

il primo motivo denuncia errata applicazione dell’art. 81 c.p.c., in quanto il Tribunale ha affermato la legittimazione passiva dei ricorrenti, non condomini, nonostante nell’atto di citazione introduttivo del processo ‘si affermasse che le somme richieste fossero a titolo di oneri condominiali’;

il secondo motivo lamenta errata e falsa applicazione degli artt. 1411 e 1069 c.c. per non avere il Tribunale ritenuto applicabile la disciplina di cui all’art. 1411 c.c. a una ipotesi di godimento di un diritto reale;

il terzo motivo contesta motivazione contraddittoria e illogica in relazione alla natura di obbligazione propter rem sostenuta dal Tribunale, avendo prima escluso che si trattasse di obbligazione propter rem e poi ritenuto applicabile l’art. 1069, comma 3 c.c.;

il quarto motivo denuncia errata applicazione degli artt. 1411, 1069, comma 3, e 1130bis c.c., motivazione assente, apparente, contraddittoria, illogica in relazione alla vincolatività del bilancio del condominio per soggetti non condomini;

il quinto motivo contesta motivazione contraddittoria e illogica in relazione all’esclusione della natura di obbligazione propter rem per quanto attiene alla competenza per materia del giudice di pace, in quanto, in ogni caso, dall’accoglimento del secondo motivo discenderebbe l’incompetenza per materia del giudice di pace.

Il primo motivo è infondato. Il Tribunale ha correttamente affermato la legittimazione passiva dei ricorrenti: il Condominio, nell’atto di citazione introduttivo del processo, ha chiesto che fossero condannati al pagamento delle spese di manutenzione delle rampe, ‘oneri condominiali’ nel senso di spese relative a parti comuni del Condominio, non in qualità di Condomini, ma in qualità di soggetti obbligati in base al contratto di compravendita del terreno e, in particolare, in base alla clausola di cui all’art. 7 del contratto (‘l’acquirente e i suoi aventi causa, godendo del passaggio sulle rampe del condominio del fabbricato alla INDIRIZZO, saranno tenuti a concorrere alle spese di manutenzione in conformità delle tabelle D1 e D2 del regolamento di condominio e cioè 100/1000 per la D1 e 100/1000 per la D2, regolamento che i suddetti accettano’).
È invece fondato il quarto motivo. Secondo il Tribunale, dovendo il proprietario del terreno pagare le spese come risultanti dalle richiamate tabelle del regolamento condominiale, l’approvazione del rendiconto da parte dell’assemblea sarebbe titolo sufficiente del credito vantato dal Condominio, che non era tenuto a esibire le fatture relative a tali spese. Il Tribunale non ha così considerato che i ricorrenti non sono condomini, non hanno titolo a partecipare all’assemblea e a votare le relative deliberazioni, così che nei loro confronti – soggetti terzi rispetto al Condominio – non può valere il
vincolo dell’approvazione del rendiconto condominiale. Il Condominio era pertanto legittimato a chiedere il pagamento della quota spettante ai ricorrenti delle spese sostenute per la manutenzione delle rampe, ma di tali spese doveva fornire la prova, non essendo a tale scopo sufficiente la produzione della delibera di approvazione del rendiconto.

L’accoglimento del quarto motivo rende inammissibili per carenza d’interesse il secondo e il terzo motivo, che si limitano a contestare la definizione dell’obbligazione cui sono tenuti i ricorrenti quale obbligazione personale, trattandosi invece di obbligazione propter rem . Sono infatti gli stessi ricorrenti a dire che ‘in effetti, che si ricostruisca quella in oggetto come obbligazione reale o come obbligazione ex art. 1411 c.c.’, ciò che rileva è che essi sono obbligati esclusivamente al pagamento di una data percentuale delle spese di manutenzione.
Il quinto motivo, infine, è inammissibile, in quanto invoca un paramento, la semplice contraddittorietà e illogicità della motivazione, che non è più denunciabile di fronte a questa Corte dopo la riforma del n. 5 dell’art. 360 c.p.c. Per completezza, vai poi precisato che il Giudice di pace non era incompetente per materia, dato che la domanda proposta dal Condominio è una domanda volta alla condanna di controparte al pagamento di una somma di denaro che rientra nei limiti della competenza per valore dei giudici di pace, domanda la cui quantificazione è basata su una clausola contrattuale, l’art. 7 del contratto di compravendita del terreno che si è sopra riportato.
II. La sentenza impugnata va pertanto cassata in relazione al motivo accolto e la causa deve essere rinviata al Tribunale di Napoli, che provvederà anche in relazione alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il quarto motivo di ricorso, rigettato il primo motivo e dichiarati inammissibili i restanti; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di legittimità, al Tribunale di Napoli in persona di diverso magistrato.

Così deciso in Roma, nella adunanza camerale della seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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